【案情简介】
        小张来到北京工作，因为家中殷实，准备买房，但是根据北京的房屋限购政策小张现在还没有购房资格。正好小张的堂哥张军具有购房资格，两人商量小张以张军的名义购房，待可以办理过户时双方再办理房屋权属转移登记。于是2013年小张以张军的名义买房了，房子登记在张军名下，房子买下来之后，小张就装修入住了，但没想到2016年的时候，张军一纸诉状将小张告至法院，要求其腾房。小张手足无措时，经人介绍找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。
【律师分析】
        李松律师了解了整个事情的前因后果分析到：
（一）小张为何没有购房资格
       2011年2月15日北京市人民政府办公厅根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的指导精神，发布了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称“京十五条”），规定北京市户籍居民家庭只能购买两套住房，持有效暂住证非北京户籍居民家庭必须连续5年（含）以上在北京市交纳社会保险或个人所得税才能购买1套住房，不符合以上条件的家庭不得在北京购房。因小张没有北京户籍，且2012年才来北京工作，还没有连续缴纳社保或个人所得税满5年，故其还无法通过市住建委的购房资格审查。
（二）小张所要承担的风险
        借名买房过程中，小张可能会遇到以下潜在的风险：
        1、张军不配合房屋的权属转移登记
借名买房之后，待双方可以办理过户登记时，因中间往往会经过几年的时间，考虑到北京房价的快速上涨，房子的价值相比于刚买时的价值已经升值不少，张军看到价值暴涨的房子心里自然难以平衡，会找小张要一笔过户费，小张往往陷入两难境地，若过户费太高自己觉得不公平，若过户费低张军又不同意，而借名买房往往发生在亲戚朋友之间，从而就极易导致双方发生纠纷，从此变路人。
        2、张军否认借名买房
看到价值不菲的房子，心中的贪念也就不由自主的慢慢滋生，有的张军以房子登记在自己名下，房子归自己所有，让小张腾房。这种情况下双方就不再是为过户费而纠结，而是为了房子的归属“兵戎相见”了，毫无疑问双方关系会恶化乃至变成仇人的地步。
        3、张军提起诉讼解除借名买房合同关系
        若小张仍未取得购房资格，则小张与张军之间无法办理房屋的过户登记，则借名买房合同也就失去了继续履行下去的基础，合同目的无法实现。若双方诉至法院，法官会判决解除合同。故有些张军看到房价暴涨，诉至法院要求解除双方之间的借名买房合同。
        4、张军私自处分房屋
        房子登记在张军名下，依据我国“物权公示”原则，房子属于张军所有，张军对该房子享有占有、使用、收益、处分的权利。张军若私自处分该房子，而第三人又是善意的，第三人可依据我国《物权法》规定的“善意取得”制度取得房子的所有权，那么小张也就失去了房子，只能找张军索要赔偿了。
        而在本案中，小张恰恰就遇到了前文所说的第二种风险，张军否认借名买房，主张房子由其所有，要求小张腾房。
        （三）小张如何证明借名买房维护自己的合法权益
鉴于双方已然到了争夺房子的程度，协商已经无法解决问题，小张要想通过诉讼维护自己的权益，必须要向法官证明其和张军之间确实存在借名买房合同关系，要求张军配合自己进行房屋的权属转移登记。法官在审理案件过程中，主要从四个方面认定当事人双方借名买房合同关系是否成立：
        1、房子购房款由谁支付
借名买房肯定是实际购房人出资购房，所以实际购房人要有证据证明购房款由自己出资。若是银行转账，是否具有转账凭证，若是现金支付，是否有证人予以证明。购房款支付是直接付给卖房人还是先转给出名人，再由出名人转给卖房人。若有银行按揭，该银行贷款由谁支付。若实际购房人要想证明借名买房关系成立，必须要有确切的证据证明购房款由自己交纳。
        2、房屋由谁占有、使用、收益。
实际购房人以出名人名义买房，房子由实际购房人占有、使用、收益。所以法院在审理过程中，会审查房屋是否由实际购房人占有、使用、收益。实际购房人可通过交纳房屋的物业费、水电煤气等费用证明自己一直在此居住。若将该房出租出去，根据出租合同证明自己使用、收益该房屋。
        3、购房的原始票据及房屋的产权证书由谁保管。
借名买房过程中，买房过程中所有的事项都是由实际购房人处理的，只是以出名人的名义办理，故向购房合同原件，买房人收受购房款时所开出的收据，办理房产证时所要交纳的契税、印花税等票据原件都是由实际购房人保管。故法院在审理借名买房纠纷中，会审查这些原始票据由谁保管。
        4、对于借名买房能作出合理解释。
借名买房肯定出于一定的原因，最主要的原因就是实际购房人没有购买房屋的资格，借名买房人之间往往关系十分密切，或者实际购房人给予出名人一定的好处，借用其购房资格。
在借名买房纠纷，根据我国《民事诉讼法》谁主张、谁举证原则，由小张举证予以证明借名买房合同关系。李松律师认为，根据小张所提供的证据资料可证明小张支付的购房款，开发商交房后也一直由小张占有、使用房屋，且购房合同原件及买房过程中的各种原始票据凭证也由小张保管，故可充分证明小张与张军之间存在借名买房合同关系。但若小张要提起诉讼要求张军配合自己进行房屋的权属转移登记，自己必须已经符合购房资质，否则即使借名买房合同关系被法院认定，房管部门也不会进行过户登记，那么合同无法继续履行下去，小张可能就会存在诉讼风险。
        （四）合同被认定无效或是被解除的法律后果
任何诉讼都存在风险，李松律师明确告知小张诉讼存在的各种可能性，既若借名买房合同若被法院解除将会存在的法律后果。
       若小张还不具有购房资质，合同无法履行下去，合同会存在被解除的风险。根据我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，张军返还房款，小张腾退房屋，小张可要求张军赔偿损失。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，借名买房存在风险，故规避限购政策购房需谨慎，同时遇到纠纷时，要及时寻求专业法律人士的意见，以最大可能的维护自己的合法权益。