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李松律师接受中国房地产报采访:争取“学区”遇困 厦门国贸被指炒作学区房

发布时间:2021-06-01 浏览:

原文链接:https://mp.weixin.qq.com/s/OvtZX9EIWqfTy_w9RkdoqA

 

 

编者按  

由于户籍、划片就近入学、统筹入学等各种政策,错综复杂的升学政策让学生上学变得复杂起来,对于优质教育资源家长始终是趋之若鹜,不少父母为了能让孩子到一所教育质量高的学校就读,愿意花高溢价来购买一套学区房。对他们来说,买房也是在择校,是一场对子女未来的放手一搏。

 

 

田傲云/北京报道
 
“花费几百万元买的学区房无法兑现”的消息在厦门国贸天成业主群瞬间炸开了锅。
 
过去两个多月里,国贸天成业主通过各种方式问询求证,并先后向厦门市、翔安区政府相关部门投诉,希望重新协商一个方案争取到入学名额,但进展并不理想。
 
事件起因是3月12日,厦门市翔安区教育局传出消息,国贸天成无法划片到厦门实验小学翔安校区(以下简称“实小”)和双十中学翔安校区初中部(以下简称“双十”),将采用多校捆绑派位方式派发学位;另国贸天成附近还将拟建新小学。
 
“购买国贸天成就是奔着学区来的,厦门国贸集团股份有限公司(以下简称‘厦门国贸’)当初对外宣传该项目是学区房,对口厦门最好的小学实小和双十,形成12年全龄优质教育。”陈玉一边说,一边陆续发来国贸天成宣传文案和视频。
 
令陈玉没有想到的是,这一宣传并没有落地,她以及众多业主走上了维权之路,在厦门市政府相关部门与厦门国贸间往返,争取最后的机会。
 
记者就国贸天成项目是否涉嫌“学区房”宣传以及后续解决方案联系厦门国贸,截至记者发稿,厦门国贸并未对此作出回应。
 
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角逐学区房

 

 
“厦门小学学位短缺,买这房子只是渴望给孩子提供更好的学习环境。”陈玉表示。
 
陈玉一开始对学区房并没有上心,也一直觉得现在的教育观念有些病态,需要改变,但当她发现同事、朋友为了能让孩子上一所还不错的学校都开始凑钱购买学区房时,她坐不住了,也琢磨着开始折腾学区房,“我害怕再不考虑买房就来不及了。”
 
和很多一二线城市不同的是,厦门教育资源主要集中在直径不超过14公里厦门岛内,这直接推升了厦门岛内学区房价格。
 
2019年开始,陈玉时常在网上搜资料,假期就去岛内有学区房区域转悠,“太贵了!岛内思明区实验小学附近的新华城、图强路小区等二手房挂牌价格都是十多万元一平方米,一套房下来少说也近千万元,实在是难以承受。”
 
2020年3月,陈玉在中介带领下看了厦门翔安南部新城房子,当天除了看国贸天成外,还有保利和光城悦、国贸远洋天和两个楼盘。“从户型、面积对比没有突出优势,但当时销售极力介绍国贸天成对口实小、双十,一下子就把抓住了;和岛内单价10多万元/平方米学区房相比,国贸天成3.9万元/平方米左右的单价也在可承受范围。”
 
“回去后,销售时不时就会给我发些国贸天成广告及相关消息,诸如‘学府天成,近享实小、双十双名校’的内容无不透漏着买天成稳上实小、双十的暗示。”陈玉说。
 
陈玉也对当下各区最新入学和划片政策进行了大量研究,又怀着期待的心情实地开车考察过,“从距离上来说,实小、双十与国贸天成距离很近。”
 
2020年5月,陈玉和家人商议最后决定卖了现有住宅,置换国贸天成94平方米小三房。
 
“受厦门‘名校跨岛’战略带来的学区效应,国贸天成当时算是翔安最贵楼盘,在厦门市房产局备案审核价也高于同期周边楼盘30%以上。”陈玉表示,彼时翔安南部新城刚开始建设规划,周边只有国贸天成和国贸远洋天和两个在建项目,很多楼盘都是之后陆续开发建设。
 
“95后”李林也是国贸天成购房者,“这是我买的婚房花光了双方父母全部积蓄后于2020年5月买下94平方米最小户型,厦门国贸是国企,再加上铺天盖地的宣传,我们选择了相信。”像陈玉、李林这样的购房者还有很多。厦门国贸微信公众号发布的文章显示:2019年6月17日,国贸天成项目正式开盘,凭借翔安政务核心区 良好规划、临“双十、实小”名校分校的配套环境,开盘当晚吸引500多名购房者到场,所推房源基本售罄。
 
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无法兑现的“学区房”
 
买房时,李林不是没有过犹豫,但因满足“划片招生,就近入学”原则以及“三同步”政策,这给了他定心丸。
 
“三同步”政策指的是同步规划、同步建设、同步交付使用。具体而言,按照义务教育法及国务院、福建省相关条例,新建居民区需要设置学校,应当与居民区建设同步规划、同步建设、同步交付使用。
 
但是,由于该政策不具有强制性,地方上也没有出台更具体执行细则,可依据情况履行或不履行,由此招致争议。
 
本以为买房就此落幕,没想到交完钱进入国贸天成二期群后,时不时会有不好的消息传出,让已经买房的业主十分焦虑。“可能等浦边小学建起来后,按照就近入学原则,被划到浦边小学,我们读不了实小。”
 
李林在听到这些消息后第一时间与销售人员确认,也一直向其他买房业主打听。“销售人员一再表示不要被过多负面消息影响。”
 
按照销售人员给业主的解释,浦边小学目前只存在规划中还没有征地,且距离国贸天成比实小、双十还要远,即便将来建设起来,按照规划浦边小学主要作用是弥补浦边村学位不足情况,没有能力容纳国贸天成生源。
 
如果厘清时间脉络可以发现,2017年9月厦门国贸拿下国贸天成项目地块,2018年1月实小获批项目选址意见书,同年国贸天成一期、二期、实小先后获批用地规划许可证及工程规划许可证,从时间节点来看与“三同步”一致。
 
陈玉也正是笃信这一点购买了这个项目。
 
最终,他们还是收到了坏消息:今年3月12日,厦门市翔安区教育局再度传出消息,国贸天成不会被划入实小,将统筹到其他小学。在这些业主看来,“如果被统筹到其他学校,这失去了买国贸天成学区房的意义。”一大批业主陷入恐慌。
 
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争取“学区”遇困
 
今年3月份开始,他们积极联系政府、开发商,搜集材料,希望得到一个准确答案。
 
3月29日,在第一次和厦门国贸协调会上,对于业主提出的关于学区划片问题,厦门国贸方面回复称,2020年已经知道不能划片实小,集团在和教育局沟通此事。
 
“这是不是表示去年厦门国贸就知道不能划片,但还在沟通,所以仍然打着学区房旗号骗我们?”陈玉说。
 
3月31日,国贸天成业主在国贸中心一楼向厦门国贸提交联系信,就学区问题进一步沟通。同一天,翔安区教育局科长林东荣告诉业主,这是基于实小周边尚有在建楼盘、未拍卖地块、待拆迁村庄,未来学位可能不足,故不予国贸天成小区划片。
 
4月8日,在厦门市信访局协调会上,翔安区教育局回复称5月听证会公布划片结果;厦门市教育局也答复称,正式公布划片前不会给明确答复。
 
之后,国贸天成业主又多次前往厦门市政府相关部门反映情况,同时了解该项目学区划分情况,但并没有得到正面回复。
 
一直到4月24日,翔安区教育局正式发布招生意见,以南部新城不成熟为由,确定实小为统筹招生,有效期至2022年7月11日。
 
在业主看来,招生意见不仅没有举行听证会,且和之前沟通情况严重不符。
 
“招生意见发布的第二天就有业主联系翔安区教育局面谈。”陈玉表示,“翔安区教育局称因划片是整体学位匹配,周围还有别的小区没有交房,且划片相对稳定,所以暂时不进行划片。没有举办听证会是因为目前招生方案仍有变。”
 
“我也不知道怎么办,孩子能否顺利入学仍是未知数。”陈玉说。
 
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厦门国贸被指虚假宣传学区房

 

 
数月维权过程,除了解学区划分情况外,业主们也将矛头对准了厦门国贸,认为厦门国贸在销售过程中存在虚假宣传。
 
“网络、媒体、楼盘周边铺天盖地的学区房宣传,再加上销售人员介绍国贸天成对口实小、双十,在厦门国贸对外发布的文章、视频中,内容都有诱导性极强的学区房宣传。”陈玉表示,“如果说销售人员在卖房过程中存在夸大,那么厦门国贸在自己微信公众平台发布的文章应该相对准确。”
 
打开一个厦门国贸组织业主专场观影活动的宣传视频,记者注意到,视频主要包括“厦门实验小学期末考学科综合考评”“各处优质学区房房价金额”“如何辨别一线学区房”“只有小学+初中都划片第一梯队名校才是纯正的顶尖学区房”等内容。
 
但在4月1日协调会上,厦门国贸否认承诺学区,并表示有任何问题请走法律程序,同时声称会帮助业主争取学区。
 
记者在部分宣传广告上注意到,在“择双名校区域”等字样广告语下有一行带括号的小字,标明“提示:学区划片以教育部门招生意见为准”。
 
此外,记者注意到,根据国贸天成项目地块出让合同,除要求配建一所12班幼儿园外,并没有要求配建中小学。
 

“购房者从网络、报纸、楼盘宣传资料、售楼处宣传、售楼人员等处获得的信息,均大幅突出对口‘实小、双十’相关内容,使购房者在选购商品房时产生该项目对口学区的联想,对该项目产生兴趣。” 北京市东元律师事务所合伙人律师李松在接受记者采访时表示,如果开发商在广告内容中明确指出对口学校名称,开发商也从中获取‘学区房’光环带来的高溢价,但最后没有落实学区,这种情况开发商会构成违约。

 

李松表示,该项目其实反映出在房产销售领域中的一种常见乱象。他表示,根据《广告法》《商品房销售管理办法》《房地产广告发布规定》等有关法律规定,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。包括在发布宣传时不得含有能够为买受人办理户口、就业、升学、划定学区等事项的承诺。

 
实际上,教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区施教区划分。房屋在销售过程中学区广告也具有巨大不确定性,学位与房地产结合产生了许多意想不到的结果。
 
4月30日,中共中央政治局召开会议,罕见提及学区房。会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。此前,在北京、上海、广州、重庆、合肥等城市已经对学区房问题展开治理,要求严厉打击哄抬房价、扰乱市场、炒作学区房等行为。
 
调控背后,除了引导学区房价格回归外,更是对义务教育资本化带来学区房乱象的态度:莫让名校学区房坑了楼市害了教育。
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