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一场全国罕见的拆迁:房屋被拆,拿到赔偿金的却不是房东 李松律师接受《国际金融报》记者采访

发布时间:2021-06-11 浏览:




      房屋拆迁难、拆不动的故事在当下已经屡见不鲜,然而,强拆赔不了钱的故事也存在。目前在深圳,就有这么一出魔幻戏:业主房子被政府征用,得到拆迁补偿款的却是集体经济组织和租客,业主屡次上诉,虽最终获得胜诉判决,但时至今日,业主还是难以拿到应得的补偿款。

打折的补偿与被剥夺的受益权

大望新平村位于广东省深圳市罗湖区东湖街道,从地图上望去,该村靠近香港地界。该村五处建筑——310 号建筑(渔具店)、罗湖区新平村310号罗汉松园、新平村418号建筑、罗湖新平村310号建筑、罗湖区大望渔场新平村小超市(以下统称“涉案建筑物”),地处深圳水库一级水源保护区,是该村居民纪力云父亲(已逝)在上世纪时所建造。作为继承人,纪力云是涉案建筑物的所有人。

2018年,深圳市罗湖区人民政府(下称“区政府”)决定征收深圳水库一级水源保护区内的土地,而负责拆迁的任务就落在了区政府下属部门罗湖区规划土地监察局及深圳市罗湖区土地整备中心(下称“土地整备中心”)身上。

一位不愿意透露姓名的相关人士告诉记者,这场拆迁案最初的争端是房屋拆迁的补偿标准问题。记者获悉,2018年,在征地并拆迁前,土地整备中心聘请了第三方评估机构进行评估,评估的补偿事项包括房屋补偿、搬迁补助、临时安置补助、停业损失补助、擅改商业适当补偿费(应扣除应基准地价款和罚款)等。以该机构所作的评估,纪力云认为,其应获得的拆迁补偿应不少于每平方米2.4万元。

然而,就在拆迁前,土地整备中心委托东湖街道办找纪力云本人谈话,告知将按照重置价格每平方米2000余元给其补偿。某位不愿意透露姓名的高校房地产研究所所长告诉《国际金融报》记者,“在一般情况下,重置价格是重新建造或者重新购买的价格。假如说推了我100平方米的房子,那么赔给我的钱是要能买到100平方米新房的。”

因在价格上的分歧,纪力云未能与土地整备中心谈拢,此后,土地整备中心绕过了纪力云,直接与深圳市大望实业股份有限公司(下称“大望公司”,由涉案建筑物附着之土地原所属的集体经济组织大望新平村改制设立的代表原村民的集体企业)签订了《深圳水库一级水源保护区征地补偿协议书》,并与涉案建筑物的数位租客签订了《补充协议书》,后将拆迁补偿款实际支付给了大望公司及数位租客。

北京市东元律师事务所合伙人李松律师向《国际金融报》记者表示,由于涉案建筑物建造在原集体所有的土地上,拆迁的利益方是拥有该原集体土地所有权的大望公司和房屋所有人纪力云。但土地整备中心将土地和房屋的部分拆迁利益全都赔付给大望公司及租客,严格来讲,这种赔偿方式不符合程序,也违反了各级法规的规定。

曲折的诉讼之路

纪力云向记者回忆,最早双方因为赔偿价格没谈拢,土地整备中心告知其将会与涉案建筑物的租客进行沟通,称“租户也有权力把房屋交给他们”。在涉案建筑物被拆之后,纪力云才知道土地整备中心对租客赔付了大额的搬迁赔偿款(包括租客在租房期间时对涉案建筑物的装修费等),租客将钥匙将给了土地整备中心,之后就搬离了房屋。

最终,在2018年10月到11月期间,纪力云的五处涉案建筑物被土地整备中心拆除。大望公司获得2421万余钱款(含征地补偿款),纪力云的数位租客共拿到840.7万余钱款。

原本应该由自己领取的拆迁补偿款,为何不明不白地被支付给了别人?纪力云屡次同土地整备中心沟通,却没有结果,半年后的2019年4月,纪力云一纸诉状将土地整备中心告上了法庭,请求深圳市盐田区人民法院(下称“盐田法院”)判令土地整备中心按照第三方机构的评估标准支付拆迁补偿款,也就是人民币17250125.48元。

在一审开庭时,土地整备中心给出的抗辩理由是,因为该中心已将补偿款赔给了大望公司及纪力云的租客等,所以纪力云真正要告的人应该是大望公司。同时,盐田法院以纪力云没有五处涉案建筑物的报建手续、产权证明为由,认定纪力云不符合起诉条件,裁定驳回了纪力云的起诉。

纪力云不服,上诉到深圳市中级人民法院(下称“深圳中院”)。深圳中院审理后认定,现有的证据和材料足以证明纪力云应该得到拆迁补偿款。在2019年12月,深圳中院裁定撤销原审行政裁定并发回盐田法院重审。

重审过程中,土地整备中心进一步称,实施拆迁行为的主体应为区政府,自己只是承担了相关的整备工作,所以不应是被告。盐田法院认定,即使纪力云是业主,因相关法律未明确规定补偿费用是应直接支付给业主,或是支付给集体经济组织后再由其具体分配,土地整备中心向大望公司支付补偿金的行为并无不妥。案件一拖再拖,最终在2020年6月8日,盐田法院再度判决驳回纪力云的诉讼请求。

纪力云不服,这一次,他再次上诉到深圳中院,直到2021年2月26日,深圳中院给出的判决认为,土地整备中心无法证明其已经对纪力云的财产权益作出了足额的补偿,所以该中心仍有义务对纪力云作出补偿决定。纪力云的诉讼请求是要求法院直接作出补偿决定,考虑到土地整备中心提交的证据显示,案件存在房地合并评估,土地利益补偿、建筑物利益补偿、承租人利益补偿等多种补偿交织等情形,纪力云的补偿利益应当先由土地整备中心在区分各方补偿利益的基础上作出处理为宜。

深圳中院还认定,土地整备中心未对纪力云可获得的建筑物补偿利益作出处理,属于不履行法定职责的行为,其应当对纪力云的补偿利益作出明确、具体的补偿决定,随即判令土地整备中心在判决生效后六十日内对纪力云作出明确、具体的补偿决定。

被拒绝执行的判决

在历经两次诉讼驳回和再次上诉的曲折后,纪力云取得了胜诉结果,但他告诉记者,即便深圳中院作出的判决已经生效,土地整备中心仍未对涉案建筑作出明确、具体的补偿数额。

今年5月,土地整备中心再次以诉讼中不受法院认可的抗辩理由拒绝赔付,要求纪力云与大望公司协商解决。

李松律师对《国际金融报》记者表示,在该案件中,土地整备中心支付补偿金的法律责任、义务并没有转移到大望公司,即使土地整备中心已经将土地、房屋的部分拆迁补偿款赔偿给了大望公司,其仍要根据法院判决,向纪力云单独支付房屋部分的拆迁补偿款。

上海市光明律师事务所付永生律师向记者表示,目前土地整备中心的行为属于“拒绝履行判决”,按照《行政诉讼法》第96条,纪力云可以向法院申请,要求法院采取对土地整备中心罚款、将不履行判决行为向全社会公告,甚至司法拘留负责的主管人员等措施。

值得注意的是,土地整备对纪力云的租客进行赔付时,按照的是临时建筑物价值、室内装修价值、构筑物价价值、临时安置费、停产停业补助费等标准。李松律师告诉记者,结合全国其他同类型案例看,即使在存在租户的情况下,一般情况都是将拆迁款直接赔付给房屋所有者,对承租人因停产停业造成的损失部分,政府需要与被征收人进行协商解决,政府不应直接向承租人发放拆迁款。

“如果土地整备中心先前赔偿给大望公司的钱款中已经包括了业主个人的部分房屋拆迁利益,那么土地整备中心也可以要求大望公司返还。”李松说道。

回溯到整个案件最初,纪力云和土地整备中心的纠纷焦点在于“赔偿价格”上,北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,纪力云涉案建筑物的赔偿标准应以“市场价格”为准。李松律师表示,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

付永生进一步对记者表示,若参照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》,涉案建筑的赔偿标准应以市场价格为准,而在拆迁时,扣除纪力云建设房屋的成本外,房屋所有者纪力云和土地所有人大望公司可以共同分割房地合并评估补偿款,这个比例在7:3左右。

《城市发展、土地利用与管理》作者吴永娇对记者表示,对于补偿价格的考量,最起码得保证农户的安置费和拆迁费,还得考虑未来的发展权。“从纯学术的角度我会建议:即使是为了生态保护征地和拆迁,补偿价也不能亏了老百姓”

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