近日，李松律师接受中科财经采访，就中海地产中海寰宇天下项目违规“商改住”的问题进行法律角度的专业点评。

李松律师认为：开发商在前期宣传时，如果宣传资料是关于住宅的相关宣传使业主产生错误认识，开发商涉及欺诈，业主可诉至法院要求撤销合同并返还房款，同时可要求开发商进行违约赔偿。



步入2020年以来，中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称“中海地产”）接连在北京、哈尔滨、银川等城市拿下单价或总价“地王”。其中8月3日，中海地产以总价79亿、溢价率23.4%拿下北京一宗地块，成为北京年内成交总价最高地块。

 

2019年，中海地产亦是大手笔拿地，取得多块“地王”项目，共新增总地价1485.2亿，权益地价人民币1133.6亿。同时，拿地成本也显著增加，根据中国指数研究院最新数据显示，2019年中海地产拿地均价同比上升45%至12718.33元/平。

 

高昂的拿地成本，再叠加各地针对地产项目的限价因素，无疑会挤压某些项目盈利空间。2019年中海地产毛利率同比下滑4个百分点至33.66%，据今年半年报，公司毛利率继续下跌至30.59%。

 

为了赚取利润，中海地产2016年的南昌“地王”项目即“中海寰宇天下”便因写字楼项目违规“商改住”并进行虚假宣传，以及住宅项目“偷面积”、装修质价不符等嫌疑，陷入重重维权风波之中。

 

 

 

 

写字楼项目“变身”公寓  私改规划虚假宣传

 

2020年8月1日，本该是南昌中海寰宇天下300多户业主欢欣收房之日，谁曾想却走上了维权之路。

 

该项目16-19号楼这四栋的业主们发现所购买的精装Loft公寓有“猫腻”——房屋用途性质在购房时被告知是公寓，可接房时却发现变更为写字楼。
 

 

从业主提供的认购协议、定金收据、宣传资料等来看，所有资料明确显示该项目均以“公寓”的名义对外宣传和出售，并不存在任何有关“写字楼”描述。

 

 

而记者就受访者所提供的商品房预售许可证发现，该项目上述四栋楼的房屋用途性质则均为写字楼，合同中的规划用途亦是如此。
 

当记者询问业主赵勇（化名）是否注意到预售许可证和合同上的写字楼字样时，赵勇回忆道，当初也有业主提出质疑，但是中海寰宇天下置业顾问称“你不要管那么多，写字楼就是公寓，你签就好了，我们是中海”。

 

不过，和置业顾问“信誓旦旦”的承诺相悖的是，写字楼并不会因为开发商是中海地产而变身为合法合规的公寓。

 

8月10日，南昌市东湖区市场监督管理局就业主投诉给予了明确回复：南昌中海寰宇天下将规划用途为写字楼，功能为办公用房的商品房，对外以精装Loft公寓名义进行销售宣传的行为属于虚假宣传，拟对开发商上述行为立案调查。

 

既然规划用途为写字楼，中海寰宇天下怎么进行“商改住”的？购买此类房子对业主将产生什么影响？

 

公开资料显示，所谓“商改住”，也就是开发商将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。该类房子与住宅存在颇多差异，包括产权年限、物业费、管理费、转让契税等，并且“商改住”无法就近入学和解决落户。

 

北京东元律师事务所李松律师表示：“开发商在前期宣传时，如果宣传资料是关于住宅的相关宣传，使业主产生错误认识，这种情况下，开发商涉及欺诈，根据中国《合同法》的相关规定，业主可诉至法院，要求撤销合同并要求开发商返还房款。同时，因开发商的虚假宣传给购房的业主造成了损失，业主可以要求开发商承担违约责任，进行违约赔偿。”

 

 

在建设工程质量投诉处理专用单上，记者看到建设单位给出调查结果时提到，该项目属于毛坯交付竣工工程，并且18号楼每层两端厕所被改变了使用用途。
 

这意味着，中海寰宇天下以写字楼标准的毛坯状态通过竣工验收，而后私自改造成Loft公寓。从该项目平面图来看，在“二次改造”中，写字楼两端的公共厕所也被纳入了57平的户型。

 

业主石磊（化名）反映，四栋楼每层的公共厕所都被拆除。与此同时，为了让每层容纳10户，开发商还占用了公共通道部分。更令业主忧心的是，房屋改造成Loft公寓后，新增的二层楼板需与承重墙相连。

 

石磊认为这种操作方式没有安全保障，“原设计图纸并没有2层，验收后加二层必须破坏承重墙体，使增加的楼板与承重墙挂接住”。

 

此外，层高缩水也成为业主维权一大因素。当石磊验房时，“第一感觉就是小了，明显矮了，很压抑”。，当初购房时业主参观的临时样板间层高4.5米，而实际交付的房屋层高缩减了30公分。

 

 

 

南昌“地王”盈利困境——住宅项目“偷面积”以增利

 

 

2016年3月，中海旗下公司以总成交价约19.57亿元、逾130%的溢价率，连拿青山湖西岸两宗用地，楼面地价都接近1万元/每平米，均刷新了南昌当时的单价“地王”记录。

 

据易居中国旗下克而瑞信息集团克尔瑞（CRIC）研究中心数据显示，中海寰宇天下的住宅成交均价在21000元/平左右，写字楼在15000元/平以下。高企的拿地成本，所引致的就是中海寰宇天下住宅的销售均价不仅高于东湖区新房均价，也高于周边楼盘。

 

记者查询安居客上相关信息发现，南昌市东湖区8月份新房均价在19600元/平。以周边楼盘对比来看，邻近在售的有地产项目奥园铂翠中央，其住宅包括高层和洋房，再叠加装修价格后，均价分别为17000元/平、19500元/平。

 

记者另从南昌房地产信息网了解到，中海寰宇天下项目最早于2017年8月获得预售许可证。截至9月1日，17栋楼共销售1133套，去化率为61.61%。而涉及办公属性的4栋楼售出了328套，去化率不足四成。

 

业内人士推断，为了推动房屋销售，以及留足盈利空间，“地王”项目中海寰宇天下动起了“歪心思”。

 

根据该项目公开资料显示，中海寰宇天下项目共有17栋楼，包括住宅十三栋和上述四栋写字楼。写字楼项目涉嫌违规“商改住”，住宅项目则被指存在“偷面积”、质价不符等嫌疑，项目所含楼宇无一例外均处在质疑之中。

 

该项目13号楼的业主爆料称自家的空调“无处安放”，原因就是开发商私自把安装空调机位的区域赠送给了端户（指一栋楼两头的边户）。同时，他还强调该栋楼还存在房屋破裂、漏水等装修质量问题。

 

另据《南昌晚报》报道，该项目曾堂而皇之地“偷面积”，对外宣称有的户型可以做到96%的得房率——也就是将阳台改建成房间，该项目报建的3房户型最终实际交房时可以拿到4房。

 

在该项目上费尽心机、层层算计的中海地产，去年却能在多地荣膺“地王”称号：共新增总地价1485.2亿，权益地价人民币1133.6亿。显而易见，“地王”的拿地价格自然让人侧目，根据中国指数研究院最新数据显示，2019年中海地产拿地均价同比上升45%至12718.33元/平。

 

高昂的拿地成本，再叠加地方出台的房地产限价因素，无疑会对“地王”所相关项目的盈利空间有所压缩。据其去年年报，2019年中海地产毛利率同比下滑4个百分点至33.66%；再据今年半年报，公司毛利率再次下降至30.59%。

 

如何平衡拿地成本与盈利空间？“商改住”、装修质价不符等，是否与拿地成本高、限价有关？就以上问题，《中国科技投资》记者致函中海地产，截止发稿前，尚未得到回复。

 

李松律师认为，中海地产南昌地王项目出现诸多问题，与拿地成本高以及限价不无关系。“一方面开发商在后续开发过程中节约成本，比如通过向业主出售“精装房”，但实际上会出现‘质价不符’或者‘偷面积’的情况来降低成本。另一方面开发商获益的最快方式就是将房屋出售给业主，如何更快、价格更高地出售给业主是开发商们关心的重点，而将写字楼包装成住宅是将楼房快速出手的办法之一。”利益催动下的地产商“奇兵”频出，实在防不胜防。