法制晚报：港籍人士借名买房 能否要房过户
发布时间：2018-09-13
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【案情简介】
张军毕业之后到了香港工作，父亲早年去世，北京只留下了母亲和妹妹两人人。为了改善她们的居住条件，张军决定在北京买套房。
因张军当时已取得了香港永久居留权，又不在北京，无法亲自办理购房事宜，于是以妹妹张丽的名义买房，直接将10万元房款打到了张丽的账户上。张丽于1999年从开发商手中购买了位于朝阳区的305号房。因张丽是购买人，故房子登记在张丽名下。
2008年母亲去世，办理完丧事之后，兄妹俩坐下来商量如何处理305号房。张丽认可房子虽然登记在自己名下，但是张军买的，房子是张军的；张军念在张丽这么多年照顾母亲，一直住在房子里，故订立了一个协议，约定305号房归张军所有，张丽有权一直居住。
2017年，张军家里出了变故，经济状况严重恶化，想把305号房变卖，但张丽坚决不同意。2018年3月，当张军再次提出卖房时，张丽提出房子登记在自己名下就是自己的，张军当时的出资是借款，至于2008年签订的协议，与《物权法》相悖，房屋的产权证登记人为房屋的所有权人，自己是在不了解法律的情况下签订的，属于重大误解。而且张军在京没有购房资格，也过不了户。
听张丽这么说，张军心里面也打了鼓，自己没有在北京缴纳过社保，也未取得在京购房资格，不知道能否请求过户。经人介绍，张军找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。
【律师分析】
李松律师听了张军的叙述，看了相关的材料之后分析道，张军与张丽之间存在一个借名买房的法律关系。张军以张丽的名义购买了305号房，房子虽登记在张丽名下，但张军才是房子的产权人。现在张丽拒绝配合办理过户，张军可将张丽诉至法院，要求其配合办理产权转移手续。
因张丽否认存在借名买房，根据我国《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”证据规则，张军需要证明合同关系存在，购房款由张军支付，张军直接转款到张丽账户，张丽将款取出给开发商，这些事实有银行转款、取款凭证予以证明，且当时张丽也没有购买305号房的经济能力。张军与张丽2008年签订的协议，也能佐证购房款由张军支付，协议上张丽也认可房子属于张军所有，故可形成一个完整的证据链条，证明张军与张丽之间存在借名买房合同关系。
至于张丽主张双方的约定与《物权法》相悖，李律师指出，因是借名买房，故房子只能登记在出名人名下，但房子登记在张丽名下不影响张军出资购买305号房屋，张军是实际产权人这一客观事实。张丽作为完全民事行为能力人，主张因不了解法律规定而签订协议的理由站不住脚。
张军提出，能否直接诉至法院主张自己就是房子的所有权人？李律师指出，北京市高级人民法院有规定，借名买房纠纷，应以合同纠纷立案，若直接主张对房屋享有所有权，不予支持。
张军提出，自己是香港户籍，是否需要有买房的资格？李律师指出，港澳台居民及外国人，不完全受限购政策约束，根据《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的规定，张军作为港籍人可以在北京购买一套住房。
张军又提出，协议上约定张丽有权居住房子，张丽能否以此阻碍房子过户到自己名下？李律师指出，协议约定张军同意张丽有权居住房子，恰恰说明张军才是房子的产权人。通过借名买房合同之诉，主张的是房子的产权，张丽无权以享有居住权为由阻碍房子过户。
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