案情简介
 
2004年，苏茹欲在北京购房，哥哥苏大听闻后求苏茹以自己的名义购买，这样孩子可以在北京市昌平区入学。苏茹看重亲情就答应了苏大的请求，以哥哥的名义和开发商签订房屋买卖合同，支付了首付款。同年，苏大和其妻子李芳还和苏茹签了委托书，让苏茹可以以苏大的名义办理房屋贷款。
房屋交付后，苏茹就装修居住。苏大和李芳生活困难时，苏茹还邀请哥嫂来房子里暂住。十几年来，两家人相安无事。
2020年，苏大与李芳诉讼离婚。谁知李芳竟在离婚诉讼中主张房子是自己和苏大的夫妻共同财产，要求分割。苏茹得知此事后既愤怒又震惊，房子明明是自己借哥哥名义买房，自己才是房子的实际权利人。苏茹找到李芳协商，在二人协商无果后，苏茹慕名找到李松律师委托其向法院提起诉讼。
 

法院判决
 
北京市昌平区人民法院经过审理后，依法作出判决：
苏大、李芳配合苏茹将北京市昌平区某处25号楼4单元202号房屋所有权转移登记至苏茹名下。
一审判决后 ,苏大与李芳上诉，北京市第一中级人民法院审理后维持原判。
 
律师剖析 
 
该案是典型的借名买房案件。一般借名买房需满足以下四项要素：1.借名买房的理由、2.借名人关于自己实际出资的证明、3.证明借名人是诉争房屋实际控制人、4.借名人持有诉争房屋相关原件材料。
本案其他证据尚且充足，难点之一在于苏茹提交的银行流水实际未与诉争房屋的首付款、贷款完全对应。
另一难点也是本案的关键点是，苏大与李芳已经离婚，若苏茹起诉让法院认定和苏大之间存在借名买房，而苏大又认可苏茹的诉求，很有可能导致法院认为是兄妹之间恶意串通。
 
诉讼策略
根据笔者的经验，如果哥哥完全站在妹妹的角度，法院反而会向恶意串通的方向考虑，认为妹妹是帮助哥哥来保住房产，可能对诉讼不利。因此笔者考虑，本案哥哥要保持中立，不再参加庭审，这样更有利于法院查明事实，避免被法官误认为是一种恶意串通行为。让法院根据现有证据来认定借名买房是否成立。
同时，为了让法院相信兄妹间是真实的借名买房关系，笔者提交了哥嫂在2013年闹离婚时签的离婚协议。虽然2013年两人最终并未离婚，但该份协议中，对孩子的抚养权以及其他财产都有做约定，唯独没约定这套房子。若房子真是夫妻财产，为何会不在离婚协议中作出明确分割呢？
最终，法院采信我方观点，认定苏大与苏茹之间存在借名买房关系。
 
法条链接
 
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》
第二十四条　有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无法律规定的无效情形，人民法院应当认定该合同有效。
前款规定的实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的，人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的，人民法院不予支持。
实际出资人未经公司其他股东半数以上同意，请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。