案情简介
 
方甲与方乙、方丙系兄弟姐妹关系。2006年，方甲母亲张某承租的公房房改，张某不欲购买，方甲得知消息后与母亲达成合意，由自己出资借母亲张某的名义购买诉争房屋。随后，方甲一直在诉争房屋内居住。
母亲去世后，方甲想将房屋过户至自己名下。但方丙不配合过户，声称房子是母亲的遗产，要求继承分割。方甲认为母亲给自己留有录像遗嘱，在录像中，母亲清楚地说明了房屋归自己所有，自己即使向法院提起继承纠纷之诉也不会有任何问题。因此，方甲提起诉讼，提交了录像遗嘱。但法院经审理认为，该录像遗嘱，无见证人，也无证人出庭作证，不能确定录像遗嘱的真实性，因此法院认为遗嘱无效，诉争房屋由姐弟三人共同继承。
方甲在继承案件败诉后，心情十分沮丧，找到李松律师咨询。李松律师建议其以合同纠纷提起诉讼，且诉求只主张与母亲张某存在口头借名买房合同关系，待被法院认定借名关系后，再另行主张过户。方甲咨询后决定委托李松律师向法院提起诉讼。
 

法院判决 
 
北京市西城区人民法院经过审理后，依法作出判决：
方甲与张某之间关于北京市西城区的某处房产的口头借名买房协议有效。
 
 
律师剖析 
 
    
   本案实质上是方甲借母亲名义购买诉争公房，应当以合同纠纷向法院提起诉讼。
   原告方甲提交的证据基本符合借名买房的特征。首先，房屋是公房房改，所以只能登记在承租人张某名下。其次，方甲提交的银行取现记录可以证明诉争房屋是由其出资。再次，房产证原件由方甲持有。最后，通过方甲提交的票据可看出诉争房屋一直是方甲在控制使用。
该案难点在于方甲前期以继承案提起过诉讼，且诉争房屋已被法院分割完毕，若方甲直接请求法院以合同纠纷要求方乙、方丙过户，难度较大，法院有可能以一事不再理驳回方甲的诉求。
 
诉讼策略
 
为避免法院因一事不再理驳回方甲诉讼请求，我们在本案中只主张与母亲张某存在口头借名买房合同关系。
在庭审中，主审法官果然提出，若法院支持了方甲的诉求会导致本案判决与继承判决结果不一致。我方指出两个判决并不矛盾，方甲和母亲存在口头借名买房合同关系，但母亲已经去世，因此，诉争房屋需先继承分割，待继承人继承房产以后，再履行老人生前达成的借名买房合同义务。所以继承案件对房产的分割，是本案诉讼的前置，不影响借名买房合同关系的认定以及后续的履行。
同时，主审法官还提出方甲和张某是母女关系，方甲一直控制房屋也符合常理，不能据此作出方甲和张某存在借名买房关系的推论。针对主审法官的疑问，我方向法庭提交了“过户申请”，内容是：因为方甲支付的购房款，要求单位出具央产房上市手续，把房屋过户给方甲。我方提出“过户申请”可以证明双方存在口头借名买房的约定，法官认为这不是书面合同。我方答复虽然这是一个申请，但它可以证明双方有过借名买房的约定。这个申请中首先提到是方甲出资购买房屋，且老人表示要把房屋过户给方甲。
最终，法院采信我方观点，认定方甲与张某之间存在借名买房关系。
 
法条链接
 
《中华人民共和国民法典》
第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。