近年来，借名买房纠纷在司法实践中越来越频繁的发生，借名人购买房屋的类型也多种多样，例如：房改房、回迁安置房、商品房、保障性住房等。借名人在出资完成未过户之前，很多时候会出现由于出名人个人的诸如债务纠纷等问题致使房屋被法院查封和强制执行的情况。实际出资人也就是借名人能否通过提起案外人执行异议的方式来排除法院的查封，这在司法实践中也存在不同的认定方式。大部分法院认为借名人出资购买房屋发生在出名人债权纠纷之前，并且房屋登记只具有推定效力，实际权利人应为借名出资人，所以足以排除对涉案房屋的执行。也有些法院认为借名买房行为本身存在风险，借名人应当预料到这种风险，进而无法排除法院的强制执行。下面通过笔者整理、总结全国类似纠纷的典型司法判例，并结合团队十几年的诉讼经验将上述问题进行总结。

 

法院支持借名人对被查封房屋的强制执行异议

 

案例一：

 

基本案情：苗某与刘某系亲属关系，1999年因苗某不具备天津市户籍和贷款条件，随以刘某的名义购买了位于天津市红桥区的一套房屋并进行了实际的出资和占有使用，并且两人还有过对方配合过户的书面约定。2010年黄某1、黄某2、黄某3因委托合同纠纷起诉刘某，法院最终判决刘某给予其三人260000元，并提出对刘某的执行，最终刘某的房屋被查封。，苗某知道此事后，向法院提起了执行异议之诉。

 

法院认为：

1、苗某出资购买并占有使用诉争房屋发生在三被告对刘某的金钱债权之前，亦在法院对诉争房屋实施诉讼保全之前，苗某对诉争房屋所享有的权利足以排除针对诉争房屋的强制执行。

2、黄某1、黄某2、黄某3虽以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为依据提出抗辩，认为苗某要求排除对诉争房屋执行没有法律依据，但该规定系针对执行程序而制定，本案并不适用。

3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，苗某请求停止对诉争房屋的执行，理由成立，予以支持。

 

参考案例：(2017)津01民终449号

 

案例二：

基本案情：史某1与史某2系兄妹关系，因妹妹史某2符合秦皇岛市限价房的购买条件，2012年双方签订协议史某1出资用史某2的名字购买该房屋，产权人最终为史某1，待房屋满足五年上市条件后再过户到史某1。2016年史某2与张某因借款纠纷被法院判决强制执行史某2名下的房屋，史某1知情后向法院提出执行异议之诉。

 

法院认为：

1、房产登记仅是具有所有权推定效力，即如无相反证据，房产证登记的权属人推定为实际所有权人，但亦存在房屋登记人与实际产权人不一致的情形。因此，不能单纯依据房产登记（房屋买卖合同备案登记）来确认房屋所有权的归属。

2、史某1、徐某在延吉市人民法院查封案涉房屋之前，已以史某2名义与开发单位签订房屋买卖合同，并支付全部购房款占有使用至今，又与史某2就借名买房事宜签订书面协议，可以认定史某1、徐某所主张借名买房事实存在，故案涉房屋的实际产权人应为史某1、徐某。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，驳回张某提出的准许执行案涉房屋的诉讼请求。

 

参考案例：（2017）吉24民终653号

 

 

法院不支持借名人对被查封房屋的强制执行异议

 

基本案情：

张某与周某1系夫妻关系，2017年6月1日双方向徐州某置业有限公司购买一处房产，但因为双方贷款资质不符合，于是随后解除了房屋买卖合同。为了能够买房，张某、周某1与周某2、旷某签订了借名买房协议，并用其两人的名字与置业公司重新签订了房屋买卖合同并进行了贷款。张某在后期装修房屋时发现了房屋已经被查封，于是发现周某2因与朱某的买卖合同纠纷中被判决赔付其300余万元，房屋也因此被查封。张某知道此事后，向查封法院提起了执行异议之诉。

 

法院认为：

1、案涉房产登记在被执行人周某2名下，根据物权法的规定，张某并非涉案房产的物权登记人；

2、张某主张其借用周某2、旷某的名义购买的案涉房产，即使张某与周某2、旷某之间存在借名买房协议，也只是其内部产生的债权债务关系，不发生物权变动的效力，并不能据此对案涉房产享有所有权进而排除执行；

3、从张某陈述的借名买房的原因来看，其主张系为了能够办理购房按揭贷款，对由此产生的风险应当由张某自己承担。

因此，张某以其与周某2、旷某之间存在借名买房协议为由要求确认案涉房产归其所有并要求排除执行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。

 

参考案例：(2021)苏03民终2899号

 

总结

 

       在司法判例中，法院对于借名买房执行异议的判决存在不同的理解和认定，大部分法院认为房屋登记只具有推定的效力，并不能认定房屋登记权利人就是实际权利人，所以实践中存在登记权利人与实际权利人不一致的情形，应在审查具体法律关系的基础上明确实际权利人。基于借名人与出名人签订的借名买房合同，借名买房合同未违反法律、行政法规的效力性强制规定，借名人实际支付购房款、持有权属证书、占有使用房屋等行为，应当认定借名人是诉争房屋的实际权利人，且借名人对执行标的享有的所有权足以排除强制执行。还有些法院则持有相反的态度，法院认为出名人和借名人的债权不足以排除强制执行。借名人旨在规避国家或地方政策，怠于办理过户手续存在过错， 且应当预见借名买房之风险，而申请执行人申请执行为善意，故借名人对执行标的享有的债权不足以对抗申请执行人的债权。

 

出名人应当如何及时排除房屋的查封和执行？

 

 

       借名买房出名人发现房屋被法院查封和执行应当及时向法院提出书面异议，不能在法院执行程序结束后再提出。法院会在收到书面异议后十五日内进行审查，如果执行异议被驳回可以在收到驳回裁定后十五日内及时向查封和执行法院提起执行异议之诉。

 

 

参考文献

 

《论案外人异议之诉中足以排除强制执行的民事权益——以虚假登记财产的执行为中心》，系教育部人文社科重点研究基地重大项目“中国强制执行法体系研究”(12JJD820012) 的阶段性成果。

 

相关法条

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

 

《民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。