借名人证据充分能形成证据链条的，可以认定借名买房
发布时间：2021-08-20
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李松律师（18518071489）
专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
尹某向法院提出诉讼请求：1.判令坐落于天津市南开区房屋为尹某所有；2.判令朱某配合尹某将天津市南开区房屋过户至尹某名下；3.本案诉讼费由朱某承担。事实和理由：尹某与朱某系朋友关系。天津市南开区房屋由尹某于2009年出资购买，首付款及还贷部分均是由尹某实际出资。由于购买房屋时，尹某没有贷款资格，所以以朱某名义贷款。现尹某已将该房屋贷款还清，且已在该房屋中居住10年。尹某为维护自身权益，依法提起诉讼。
朱某未作答辩。
法院经审理认定事实如下：2006年11月10日，韩某与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定韩某购买天津阳光壹佰房地产开发有限公司开发建设的坐落于天津市南开区房屋，价款为875790元；天津阳光壹佰房地产开发有限公司于2007年6月30日将验收合格的上述房屋交予韩某。
2007年11月25日，韩某作为卖方，尹某作为买方，天津市七喜房屋信息咨询有限公司作为见证方，三方签订《房屋买卖置换合同》一份。该合同约定，韩某同意将坐落于天津市南开区房屋出售给尹某；房屋成交价格为990000元；尹某于2007年11月25日交付定金10000元于韩某；韩某承诺于交首付当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予尹某；尹某承诺于12月20日之前给韩某交首付500000元整，韩某为尹某提供房屋相关证件，待产权证下发之日韩某配合尹某过户。同年12月5日，韩某与尹某签订《关于涉案房屋买卖补充协议书》，约定韩某于2007年12月20日前收取尹某购房款500000元整；待尹某给付韩某总房款的85%后方可入住（含定金500000元整）；房产证下发后，办理过户手续前，将剩余房款15%交付韩某；韩某无条件配合尹某过户；尹某有权变更产权人姓名。上述合同及补充协议签订后，尹某于2007年12月5日给付韩某定金200000元，于2007年12月20日给付韩某定金300000元，合计500000元，韩某向尹某出具收条二份。后韩某将上述房屋交付给尹某，自此上述房屋由尹某居住使用至今。
2008年4月16日，韩某与尹某签订《购房补充协议书》，约定韩某出售给尹某天津市南开区房屋，总房款为990000元，韩某已付500000元，剩余房款491157.41元。自2008年4月16日银行房屋贷款由尹某承担，分五年还清剩余的所有房屋贷款（韩某协议尹某还清贷款，并在还清所有贷款后配合尹某办理过户手续）。该协议签订后，尹某出资，代韩某偿还银行贷款。2009年5月22日，韩某取得上述房屋的房地产权证书，权利人为韩某。后韩某告知尹某办理上述房屋的过户手续，随后尹某与其朋友朱某协商，以朱某的名义购买上述房屋并向银行申请贷款等相关事宜，朱某表示同意。同年7月31日，韩某与朱某签订《天津市房产买卖协议》，约定朱某以1100000元价格购买韩某名下所有的坐落于天津市南开区房屋，首付款330000元，申请银行贷款770000元。后尹某定期将还贷款项转至朱某名下银行账户，由朱某进行还贷。
2013年3月15日，尹某与朱某签订《协议书》，内容为：“尹某使用朱某名字贷款购买天津市南开区房屋一套，购买房屋所有款项均由尹某支付，尹某应按时交纳银行贷款，此单元实际产权归尹某所有。尹某一次性支付给朱某50**元整，用于尹某使用朱某名字贷款的一次性补偿。尹某应在房屋购买5年后尽快过户，朱某应予以配合。”2014年3月24日，朱某取得上述房屋的房地产权证书，权利人为朱某。2017年8月，上述房屋的银行贷款清偿完毕，设立的他项权撤销。2018年8月13日，朱某委托其母亲赵坤兰与尹某签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定朱某将天津市南开区房屋出售给尹某，房屋价款为1560000元，尹某应将全部房屋价款于2018年8月13日前支付给朱某；协议订立后，双方应在2018年8月14日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续并缴纳相关税费。同日，尹某缴纳了相关税费等费用，并与朱某的委托代理人赵坤兰签署《天津市不动产登记申请书》，申请办理上述房屋的转移登记。2018年7月6日，深圳富瑞共同金融服务集团有限公司天津市分公司因涉嫌非法吸收公众存款被天津市公安局和平分局立案侦查，天津市公安局和平分局认为朱某作为上述公司的销售总监，系该案主犯之一，故以津和公济封通字（2018）236号查封通知书将上述房屋查封，期限自2018年8月14日至2020年8月13日。
诉讼中，尹某向法院申请撤回要求朱某配合将天津市南开区房屋过户至其名下的诉讼请求
李松律师（18518071489）认为:
本案争议焦点为：尹某与朱某之间是否存在借名买房关系。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。实际出资人要证明其为借名买房需具备两要件：一是其支付购房款的事实，二是与出名人之间关于房屋权属有明确约定。就本案而言，关于房屋出资情况，首付款系由尹某出资支付，银行贷款也一直由尹某定期偿还，且涉诉房屋自购买后一直由尹某占有使用。关于房屋权属的约定，尹某与朱某签订的协议书明确约定了尹某使用朱某名字购买涉诉房屋，房屋实际产权归尹某，该协议足以证明双方之间存有借名买房的约定。此外，尹某对于其借名买房的原因、过程进行了详细说明，且法院向案外人韩某进行相关询问，其回答与尹某的陈述相互印证。基于以上事实，尹某提交的证据已形成完整的证据链，其已就与朱某之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任，故应认定尹某与朱某之间存在借名买房的事实，现尹某要求确认涉诉房屋归其所有，符合法律规定，予以支持。
关于公安机关对涉诉房屋的查封问题。虽公安机关已查封了涉诉房屋，但经法院向公安机关了解，深圳富瑞共同金融服务集团有限公司天津市分公司涉嫌非法吸收公众存款发生在2014年、2015年，而尹某与韩某之间关于涉诉房屋的买卖事宜发生在2008年4月，且尹某与朱某签订的协议是在2013年3月，均发生在上述公司非法吸收公众存款之前，且尹某提供的证据足以证明其系涉诉房屋的实际权利人，故公安机关对涉诉房屋的查封并不影响尹某主张涉诉房屋的权利。
尹某撤回要求朱某配合将天津市南开区房屋过户至其名下的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，不违反法律规定，予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：确认坐落于天津市南开区房屋归原告尹某所有。
借名买房纠纷案例 