李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

温x在一审法院起诉称：

温x与张x于1998年11月20日登记离婚，2003年10月25日，双方共同购买了位于北京市大兴区西红门镇的房屋。2008年6月13日，双方经法院调解离婚，但未对诉争房屋进行分割。2011年9月14日，张x在温x不知情的情况下，擅自与辛x签订存量房屋买卖合同，并以37万元的成交价转让，明显低于当时市场价格190万元。鉴于上述事实，温x认为诉争房屋为温x与张x婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产，离婚后未经分割仍为共同所有，未经温x同意，张x无权处分，辛x明知交易价格明显低于市场价格，在这种情况下仍与张x签订买卖合同，张x、辛x的行为违反了国家法律规定，为了维护温x合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、请求确认张x与辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由辛x、张x承担。

张x、辛x在一审法院辩称：

一、本案诉争房屋系由辛x的母亲张×1购买，对此，温x和张x均认可诉争房屋的权益属于张×1所有，因此未作为温x和张x的夫妻共同财产在离婚时进行分割。2003年初，张x拿到了经济适用房的购房指标，当时，张x的三姐即辛x的母亲张x1正好有意购房，因此，温x、张x、张×1协商一致，由张x1借用购房指标，出钱买房，购房后房屋产权暂办理在张x名下。2003年10月25日，温x、张x与辛x的父亲辛x1、母亲张x1共同签署了证明书，约定由张×1支付房款274352元，购买了诉争房屋，证明书中有4人签字，并经张x的大姐夫曹x见证，当天张x1支付了购房款274352元，并支付了锅炉差价1290元和印花税130元，2004年11月23日张×1又支付了契税、公共维修基金11004.1元，2011年1月22日，辛x取得了房屋的产权证。诉争房屋由张×1出资购买，2008年6月，温x与张x离婚调解时，双方一致同意诉争房屋不作为双方的夫妻共同财产进行分割，按照之前的约定，待5年后由张x过户至辛x名下。二、房屋买卖合同体现了各方当事人的真实意思，并未损害温x合法权益，当属合法有效。2011年9月14日，张x与辛x签订了存量房屋买卖合同，为了避税，双方合同中将房屋出售的价格写为最低的市场指导价，即37万元，但张x并未向辛x实际收取任何款项，这完全体现了各方的真实意思，即未损害温x的合法权益，也没有违反任何法律规定，所以应该合法有效。综上所述，诉争房屋不属于温x和张x的夫妻共同财产，张x与辛x依据各方的事先约定签订了房屋买卖合同并办理了过户，体现了各方真实意思，并未损害温x的合法权益，也没有违反法律规定，请求法院驳回温x的诉讼请求。

一审法院判决认定：

温x主张张x、辛x房屋买卖合同无效的理由为涉案房屋为温x与张x共有，张x出售房屋未经温x同意，张x系无权处分。张x、辛x则认为在购房时采取借名购房的形式，并已对涉案房屋的产权变更一节已明确约定，因此，房屋买卖行为有效。据此，本案争议焦点首先为涉案房屋的所有权是否为张x与温x的共同财产。

通过对双方证据的审查，温x主张房屋系共有是基于张x于2006年取得涉案房屋的所有权证书，当时温x与张x系夫妻关系，在夫妻关系存续期间取得的房屋应当为夫妻共同所有，因此，从证据形式上审查，温x主张的事实应当予以认定。对于张x、辛x主张借名购房一事，出示的证据为2003年10月25日的证明书，通过对证明书的分析，无法证明辛x为借名买房合同的相对方，张x、辛x的证人张×1出庭作证，但证人张x1与张x、辛x存在亲属关系，与本案存在利害关系，因此，其证人证言，法院不予采信，证人辛×、张×2出庭作证，对该证人证言，法院亦不予采信。退一步讲，即使温x、张x与张x1或辛x存在借名买房关系，借名买房的效力仍需进行认定，且即使借名买房关系存在且有效，亦不能直接以此主张诉争房屋为张×1或辛x所有。在张x、辛x无法否定温x主张的事实的情况下，法院认定涉案房屋系其与张x的夫妻共同财产。

对于张x与辛x买卖合同一事，首先，由于张x出售涉案房屋时，其与温x已经离婚，因此，张x出售涉案房屋时应当取得温x同意出售房屋的意思表示，现张x并无证据证实温x同意张x出售涉案房屋。其次，由于张x、辛x签订的房屋买卖合同时约定的房屋价格明显低于正常的市场价格，且辛x亦未实际支付购房款，因此，辛x的购买涉案房屋的行为亦不符合善意取得的构成要件。根据上述理由，张x与辛x的房屋买卖合同未经权利人同意并拒绝追认，且辛x亦不符合善意取得的构成要件，因此，张x、辛x之间的房屋买卖合同应属无效。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：确认张x与辛x就坐落于北京市大兴区西红门的房屋签订的存量房屋买卖合同无效。

张x、辛x不服一审法院的判决，向法院提起上诉，请求法院撤销一审法院判决，改判为驳回温x的全部诉讼请求。张x、辛x的上诉理由是一审法院认定事实不清，适用法律错误。温x的母亲张×1与张x存在借名买房关系。诉争房产并非张x、温x的夫妻共同财产，张x1才是实际购房人。一、温x签字的证明书证明张x1是实际购买人；二、温x主张房屋为张x与温x共同出资购买，温x却未能提供银行交易记录佐证；三、如果本案诉争房屋属温x、张x所有，则二者在离婚协议中应该分割。事实上是温x、张x在离婚调解书中并未提及分割本案诉争房屋。

温x同意一审法院的判决，不同意张x、辛x的上诉请求和理由。温x认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

法院经审理查明：

张x陈述其与张×1系姐弟关系，张×1与辛x1系夫妻关系，辛x2系张×1与辛x1之女。诉争房屋坐落于北京市大兴区西红门，现房屋所有权证登记的所有权人为辛x。

2003年10月25日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）与张x签订商品房买卖合同，张x从鸿坤伟业公司购买诉争房屋，该商品房总金额为274350元。2003年10月25日，张x向鸿坤伟业公司支付了购房款274350元。同日，张x交纳锅炉差价1390元、印花税135元。

2003年10月25日，温x、张x、辛x1、张x1签署证明书，内容为：有张x经济适用房，瑞海新城D组团19号楼3单元五层02号，由张x1（三姐）付全款：人民币274352元，大写贰拾柒万肆乾叁佰伍拾贰元正。特此证明。当事人辛x1、张×1、温x、张x，证明人：曹x。温x对此不认可，在一审期间亦未申请对证明书的笔迹进行鉴定。温x主张购房款系使用温x、张x的共同存款所支付，即使是张×1出资，也是借贷关系，和所有权无关。

2006年1月22日，张x取得诉争房屋的所有权证，产权性质为经济适用房。2011年9月14日，张x与辛x就诉争房屋签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交价格为370000元。2011年9月15日，诉争房屋的产权登记至辛x名下。合同中约定的购房款370000元，辛x并未实际支付。

另查，温x与张x于1998年11月20日登记离婚，2008年，在法院主持下，双方自愿达成调解协议，温x与张x离婚，夫妻共同财产捷达轿车一辆（车牌号为京xx）自本调解书生效后归温x所有，双方未对诉争房屋进行分割。对此，温x表示，离婚时诉争房屋因产权登记时间未满五年，无法确定价值就没有分割。

庭审中，张x、辛x申请证人张×1出庭作证，该证人证明，2003年，其与张x、温x协商，用张x的名义购买经济适用房，温x也表示同意，并签订了证明书，购房款实际是张x1所支付，房屋交付时，张x1给付温x5000元感谢费，诉争房屋购房款票据等原件均在张×1处，2005年，张×1对诉争房屋进行装修，诉争房屋一直由张×1一方使用收益。张x、辛x提交辛×、张x书面证人证言及银行对账单，证明张x1、辛x1支付购房款的来源，诉争房屋由张x1进行装修，证人在×出庭作证，温x对证人证言不认可。

本案审理过程中，温x提交诉争房屋财产保全申请书，经温x提供合法担保，法院作出财产保全民事裁定书，冻结诉争房屋的交易手续。

上述事实，有证明书、商品房买卖合同、购房发票、存量房屋买卖合同、入住结算单、民事调解书、民事裁定书及当事人在一、二审期间的陈述等证据在案佐证。
 

李松律师（18518071489）认为：

当事人应对自己的主张提供证据佐证，当事人不能证明自己主张的，应当承担相应的不利后果。张x、辛x提交有温x签名的协议书中，温x2认可本案诉争房屋系张×1付全款购买。温x虽不认可该证据系其亲笔签名，但其在本案一审期间并未申请笔迹鉴定，亦未能提供有效反证证明其主张，应由温x承担相应的不利后果。法院对温x的该项主张不予采信。

本案诉争房屋为张×1全资购买，登记在张x名下，则张x1和张x、温x之间的法律关系有两种可能：借名买房关系或借款关系。

如张×1和张x、温x之间的法律关系是借款关系时，则应有以下事实佐证。其一、张x、温x二人的离婚调解协议中应对该房屋予以分割或有所约定。其二、诉争房屋的购房票据等均应为张x、温x持有。其三、温x签署的由张×1出资的证明书中应有温x、张x借款之表述。

本案证据表明，上述三项事实特征，本案均不符合。其一、温x与张x的离婚协议中，并未分割或提及本案诉争房屋。温x表示离婚未涉及诉争房屋的原因是在其与张x离婚时，房屋产权登记未满五年，无法确认价格。但即使诉争房屋在离婚时产权登记未满五年，无法确认价格，双方在离婚纠纷中亦应分割房屋份额，而非对诉争房屋毫无涉及。其二、诉争房屋的购房票据等均为张×1持有。其三、温x签署的证明书仅有张x1出资之表述，未有张x温x借款之表述。

基于以上事实，张x、辛x主张的张×1与张x存在借名买房约定，该主张可以成立，法院予以支持。法院认定，张x1与张x存在借名买房关系，温x对此借名买房关系知情且认可。一审法院对此认定错误，法院予以纠正。

温x并非诉争房屋的所有权人，张x将诉争房屋过户至辛x名下无需经过温x同意。辛x支付对价过低亦或未支付对价的行为并未侵害温x的权益。持张x未经其同意处分双方夫妻共同财产以及辛x购房价格过低之主张，温x认为辛x和张x签订的买卖诉争房屋的合同无效。温x的主张无事实和法律的依据，法院不予支持。

债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。张×1与张x达成借名买房的约定后，张x是名义买房人，有义务协助张x1完成房屋的过户手续；张x1是诉争房屋的实际买房人，有权将借名买房合同中享有的权利转让给其女辛x。张x有义务接受张x1指示将诉争房屋转移登记在辛x名下。该房屋并非温x与张x的夫妻共同财产，温x亦非房屋的名义所有权人。张x1的通知义务应止于履行过户手续之必要，即通知名义物权人张x即可。温x2对张×1的过户通知并无否定之权利，因此张x1无需另行通知温x，张x1的权利转让行为不因未通知温x而不发生法律效力。

根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效，一审法院对此认定错误，应予纠正。温x的诉讼请求不能成立，法院予以驳回。

综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，法院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条第一款、第八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：

一、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1151号民事判决；

二、驳回温x的诉讼请求。