李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

张某上诉请求：

依法撤销原审判决，改判驳回赵某的一审诉讼请求。主要事实与理由：一审法院对涉案房屋定性错误。双方不是借名买房，而是借房使用。本案中没有合同或者协议，双方之间是借房使用。我在2005年6月12日交付了涉案房屋定金，剩余259039元是2007年6月11日交房时支付的。赵某坚称是2007年6月11日一次性支付全部购房款与事实不符。一审庭审中录音证据中提到的赵某西直河房屋拆迁安置房也能证明双方之间不是买卖关系。一审法院应该查实一下西直河房屋是否存在，是否是违建，在拆迁时是否会得到房屋安置。录音证据中说购房款是赵某支付的，我没有反驳。一审法院以此推断购房款是赵某交付的不合法。录音证据里面对我有利的陈述一审法院没有采纳。为了赵某出租、使用方便，合同原件、收据在赵某手中，法院推定为双方是借名买房关系非常牵强。

赵某辩称：

不同意张某的上诉请求，一审事实认定以及法律适用是正确的，同意一审判决。

赵某向一审法院提出诉讼请求：

张某立即将北京市朝阳区*房屋过户给赵某并承担过户费用。

 

一审法院经审理认定事实如下：

案外人刘某系赵某配偶，其与张某原系战友。2005年张某因房屋拆迁安置，在案外人华瀚投资集团有限公司（以下简称华瀚公司）办理了回迁购房手续，共购入5套回迁房。根据法院从华瀚公司调取的《售楼核算单》、《说明》、《记账凭证》等档案材料可以认定以下事实：（一）5套回迁房中现房2套、期房3套。现房2套分别为：**房屋，销售面积89．69平方米，总价272927元；***房屋，销售面积89．69平方米，总价277501元。2套现房合计总价550428元。期房3套分别为：****房屋，销售面积114．51平方米，总价358187元；*****房屋，销售面积114．51平方米，总价367921元；*房屋（以下简称涉案房屋），销售面积93．10平方米，总价359039元。3套期房合计总价1085147元。（二）张某在拆迁安置过程中，共享受460平方米优惠购房面积，因5套回迁房屋总面积超出优惠购房总面积，涉案房屋在核算总价时其中51．60平方米计入优惠面积，单价3162元平方米，另外41．50平方米属于超出优惠面积的部分，使用商品价购买，单价4720元平方米。（三）张某拆迁获得拆迁补偿款669522元，2套现房的购房款550428元全部从拆迁补偿款中直接扣除，另需交纳3套期房的购房定金34万元（其中****房屋12万元，*****房屋12万元，涉案房屋10万元），扣除剩余的全部拆迁补偿款后仍需补差价款220906元。（四）华瀚公司出具的收据显示：“2005年6月12日收到张某交来房屋置换差款220906元”，2005年6月12日《北京市农村信用社现金缴款回单》中数额亦为220906元。（五）华瀚公司2007年6月16日《记账凭证》两张中显示：“垡头回迁购房款1085147元”“垡头回迁定金款340000元”“垡头回迁应收购房款745147元”“垡头回迁应收购房款现金238187元”“垡头回迁应收购房款现金259039元”“垡头回迁应收购房款247921元”。

涉案房屋自交房后，赵某及刘某对其进行了装修，涉案房屋此后一直处于赵某控制之下。庭审中，赵某出示了涉案房屋《房屋买卖合同》、购房款收据、供暖费收据、物业费收据原件，以证明相关原始凭证均在其手中，涉案房屋是其购买的。其中《房屋买卖合同》为张某与华瀚公司于2007年6月11日签订，房屋价款为359039元，付款方式及期限为买受人在签订合同时按一次性付款方式支付全款。购房款收据显示：“2007年6月11日今收到张某B区*交来房款人民币359039元”。

庭审中，赵某与张某均提交了录音证据，内容为2016年、2017年赵某与张某、刘某与张某之间的多次通话、谈话的录音，录音内容主要围绕涉案房屋纠纷的解决问题。双方对各自提交的录音真实性均未提出异议。录音中反映的与本案有关的内容有：（一）赵某称涉案房屋的房款全部为其支付，张某并未对此进行否认。（二）双方曾有约定，待刘某西直河的房屋拆迁安置时有优惠购房面积时，由张某使用优惠购房面积购房，但至今西直河房屋未拆迁。（三）张某多次主张其不是卖房，而是借房和换房，但对借房和换房前后表述不一致。赵某提交了房屋所有权转移登记档案并申请证人黄某出庭作证，以证明其2007年6月出售自己名下位于北京市朝阳区******房屋（以下简称******房屋）给黄某，用售房款36万元支付了涉案房屋的购房款。档案中显示，赵某与黄某于2007年6月15日办理了******房屋所有权转移登记手续，备案的******房屋买卖合同亦为当日签订，成交价格为23万元。赵某和黄某均称23万元系为了避税约定的价格，实际成交价格为36万元，黄某称36万元系先支付20万元，办理所有权转移登记手续后又付16万元。张某对该证据真实性认可，但认为涉案房屋房款交付时间是2007年6月11日，与赵某出售******房屋的时间不符，黄某陈述的支付房款36万元的时间与赵某所述不符。

另查，张某认可赵某过涉案房屋部分购房款进行出资，经进一步询问，张某称赵某仅出资10万元，但表示赵某所出的10万元性质应为借款，其曾欲还给赵某，但因涉案房屋一直由赵某占用故赵某没要。张某认可2007年6月11日支付华瀚公司涉案房屋购房款时，赵某一同前往办理。

一审法院认为：

本案赵某起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，但结合其对事实的陈述及证据，其主张张某将涉案房屋过户给其依据为:赵某经张某同意使用张某购房指标，并享受相应优惠面积，出资购买了涉案房屋。故赵某主张诉请的请求权基础应为借名买房合同关系，故法院将本案案由更改为合同纠纷。

本案争议焦点为双方是否存在借名买房合同关系。从查明的事实来看，双方就涉案房屋并未进行任何书面约定。赵某为证明借名关系事实的存在，举证证明涉案房屋的购房款收据、购房合同原件均在其手中，自涉案房屋交付后就由其控制并交纳物业费、供暖费等费用。张某虽然主张其系因赵某提出住房困难而将涉案房屋借给赵某居住，但其在与赵某的对话中对涉案房屋购房款系赵某所出从未作出实质否认，结合购房款收据和购房合同原件都在赵某手中及赵某和张某一同前往支付涉案房屋购房款的事实来看，可以认定涉案房屋购房款系由赵某出资，这并不符合借房的特征。另外，张某拆迁安置购买了5套房屋，除涉案房屋之外的四套均在优惠面积内，而涉案房屋因面积已超出优惠面积控制范围，需要以超出优惠价1500余元的商品价购买其中41．50平方米的面积，张某将其让渡给他人购买也符合当地相似借名买房关系中的实际。相应地，赵某及刘某曾答应待刘某西直河房屋拆迁安置时，由张某使用相应购房指标和优惠面积购房，这实为赵某借用张某名义和优惠面积购买涉案房屋而给张某作出的对价承诺，也是符合常理的，这一对价暂时无法兑现不应否定双方对涉案房屋借名买卖所作出的合意。故法院认定，双方对借名买房存在合意，且涉案房屋购房款系赵某出资，自交付后一直由赵某占有并交纳相关费用，应认定双方之间存在借名买房关系，现赵某主张张某将涉案房屋所有权转移登记至其名下，法院予以支持。赵某主张张某负担所有权转移登记过程中产生的有关费用，并无合同依据亦与交易习惯不符，故法院不予支持。判决：一、张某于判决生效后十五日内将北京市朝阳区房屋所有权转移登记至赵某名下。二、驳回赵某之其他诉讼请求。

案件受理费50902元，由张某负担（于判决生效后七日内交纳）。案件保全费5000元，由张某负担（于判决生效后七日内交纳）。

法院二审期间，赵某未提交新证据。张某申请证人程某、石某出庭作证，欲以此证实涉案房屋房款中仅10万元由赵某交纳，其余款项均系张某交纳。赵某认为证人证言不属于二审新证据，对其真实性亦不予认可。双方当事人对于一审法院查明的事实无异议，法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。
 

李松律师（18518071489）认为：
 

依据双方当事人的诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点为：针对涉案房屋双方之间法律关系的性质是借名买房抑或借用合同关系，进而赵某要求张某协助其将涉案房屋过户的诉求应否得到支持。

对此，赵某主张双方之间系借名买房关系，而张某坚持双方针对涉案房屋为房屋借用关系，对此，法院认为赵某的主张更符合本案证据及客观情况的指向，理由如下：其一，从涉案房屋及相关凭证的控制使用情况来看，涉案房屋交付后一直由赵某一方控制使用并支付物业费、供暖费等使用费用至今已长达十年之久，且涉案房屋的购房款收据、购房合同原件等与购房相关的凭证均由赵某一方保管和持有。尽管张某所主张的房屋借用关系中，房屋亦由借用人实际使用，但在借用关系中由借用人一方长期持有购房合同及房款收据原件等购房原始凭证的情形与一般借用关系的常情不符；兼之，张某提出当时赵某系以家中住房困难、儿子离婚等为由要求借用涉案房屋，同时张某又表示赵某在入住后不久即将涉案房屋对外出租，尽管张某称其赵某之夫关系亲厚，但在其明知赵某以自身居住困难所借房屋对外出租的情形下，长期未主张索回房屋及购房凭证亦未主张房屋使用费用，此情形亦与一般人对类似事件的通常处理方式有悖。其二，从涉案房屋的房款交纳情况来看，对赵某一方而言，现房款收据原件由赵某持有；在赵某所提录音中，赵某明确提出全部房款均由其交纳，张某予以认可，而在张某所提录音中亦未对上述交款事实予以否认；此外，赵某提供了房屋所有权转移登记档案及黄某证据，初步证明涉案房屋的购房款来源于其出售******号房屋取得的房款。对张某一方而言，其虽提出涉案房屋的定金10万元系其2005年即已交纳，2007年6月11日仅是补齐余款，其中自己支付了159093元，赵某支付了10万元，系属借款，但其对于该10万元属借款关系未提供证据佐证，双方多次录音中亦从未提及10万元借款事宜，且张某的回迁房中包含三套期房，从一审法院自华瀚公司调取档案材料来看，该三套期房的定金、购房款等系一并核算的，不排除涉案房屋定金计入其他房屋房款的情形。综合双方的证据及赵某持有收据等本案具体情形，法院有理由认为涉案房屋房款系赵某所交纳这一事实具有高度可能性，进而对该事实加以认定。其三，从涉案房屋性质及购买背景来看，张某家中拆迁可购买5套回迁房，总计面积超出了优惠购房面积，除涉案房屋之外的4套均在优惠面积之内，而张某与赵某之夫刘某关系较好，故双方协商由赵某以张某名义购买其中一套超出优惠面积的回迁房，待刘某西直河房屋拆迁安置时，由张某使用其相应购房指标和优惠购房面积，符合常理以及当地借名买房关系的实际。综合上述论述，法院认定双方之间存在借名买房合同关系，赵某系实际购房人，现赵某要求张某协助其将涉案房屋所有权转移至其名下，符合法律规定，法院予以支持。张某主张西直河房屋至今未拆迁安置等，现有证据不能证实双方约定以上述房屋的拆迁安置作为涉案借名买房合同的成立及生效条件，如其上述权益确无法实现可另行主张相应损失。

综上，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。