李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

谢x1、曹×2起诉至原审法院称：

         1993年谢x1与曹×结婚，婚后生育一子一女，分别是长女曹x1、次子曹×2。2001年，谢x1与曹×准备买房，因二人均没有固定工作，无法提供个人住房贷款所要求的收入证明，便与胡某（曹×之姐）协商一致，借用胡某的名义购买位于长丰园102室（以下简称：长丰园102室）的房屋，同时约定待房款全部还清后，胡某协助办理房屋过户手续。买卖合同签订后，谢x1与曹×按约支付了房屋首付款及相关费用（契税、公共维修基金等），同时又以胡某名义与北京市大兴区黄村农村信用合作社签订了个人住房抵押担保借款合同，谢x1与曹×每月如期向银行还贷。2008年9月5日曹×去世。2009年4月14日，谢x1将全部贷款本息还清。后谢x1多次要求胡某办理房屋过户手续，胡某以各种理由推诿。自长丰园102室购买交付后，谢x1与子女一直在该房屋内居住并承担居住期间的全部费用，曹×去世后该房屋未进行遗产分割，谢x1、曹×2及曹x1、胡x2应为该房屋的共有人。现诉至法院，请求判令：1、位于长丰园102室的房屋为谢x1、曹×2及曹x1、胡x2共同共有；2、胡某协助谢x1、曹×2及曹x1、胡x2办理上述房屋的过户手续；3、诉讼费用由胡某承担。

胡某辩称：

        不同意谢x1、曹×2的诉讼请求。谢x1所述的借我名义买房与事实不符；本案诉争房屋长丰园102室系我自行购买，并未与他人产生任何共同共有关系；诉争房屋的首付款由我交付，房屋贷款由我申请，并且房屋产权登记在我名下；房屋应该以登记为准，我与谢x1等人未有任何借名买房的书面协议，故本案诉争房屋应当为我本人所有。

曹x1述称：

诉争房屋是由我父母谢x1与曹×购买的，我同意谢x1、曹×2所述的事实、理由及诉讼请求。

胡x2述称：

       当时购买长丰园102室的房屋时，是曹×与胡某姐弟二人商量的，具体情况我不清楚；在交首付款时，我和老伴出了2万元，所以诉争房屋无论是他们姐弟二人谁买的，都应当有我一间房间。诉争房屋的贷款是以胡某的名义办理的；对于诉争房屋的贷款，实际由谁偿还我不清楚；在曹×去世之后，我曾劝说谢x1尽快用曹×的抚恤金还完银行贷款，找到胡某把诉争房屋的房产证拿回来。对于诉争房屋的归属，我要求依照法院调查的事实依法判决。

原审法院经审理查明：

         谢x1与曹×于1993年5月28日结婚，婚后育有一子一女，长女曹x1、次子曹×2。曹×于2008年9月5日去世。胡某与曹×系姐弟关系。曹×1、胡x2系胡某与曹×之父母。曹×1于2003年3月21日去世。

本案诉争房屋长丰园102室于2001年购买，房屋首付款为40990元；2001年7月31日，胡某（甲方）与北京市大兴区黄村农村信用合作社（乙方）签订《个人住房贷款借款合同》（编号：2001-105），并由北京亿发工贸发展总公司（丙方，即开发商或售房单位）作为保证人，约定北京市大兴区黄村农村信用合作社（现为北京农村商业银行黄村支行）向胡某提供贷款150000元，用于购买长丰园102室，并以该房屋为抵押物，评估房屋总价值为190990元。截至2009年4月14日，长丰园102室的按揭贷款本息全部结清。现长丰园102室登记在胡某名下。

         谢x1现持有长丰园102室的房屋首付款发票、契税收据、公共维修基金收据、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单、物业费缴费票据、供暖费缴费票据的原件，主张房屋的实际出资人是谢x1与曹×，房屋使用期间的费用由谢x1与曹×交纳，谢x1及曹×一家一直居住在长丰园102室。

         胡某现持有长丰园102室的房屋所有权书、个人住房贷款借款合同、房屋保险单及保险发票、贷款结清证明、开锁   维修服务工作单的原件，持有购房税票（包括见证费发票、完税证、首付款发票）、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单、物业费缴费票据、供暖费缴费票据的复印件，公安局收案回执、医药费票据的复印件。胡某称，因长丰园102室于2013年10月15日被盗，该房屋贷款本金收回回单及计息回单、存款回单、还款存折、物业费缴费票据、供暖费缴费票据丢失，无法提供上述单据的原件；经核实，胡某提供之上述单据复印件与谢x1提供之原件相一致。另对于购房税票（包括见证费发票、完税证、首付款发票）的原件，胡某未向法庭提交。

          谢x1、曹×未与胡某签订书面借名买房协议。关于借名原因，谢x1称，因其与曹×在购房时均无固定工作，收入不稳定，不具备按揭贷款的资格，故借胡某之名买房。胡某对此不予认可，其表示在购买诉争房屋长丰园102室时，其本人具有持续稳定的收入来源，诉争房屋系其本人出资购买，不存在借名给谢x1及曹×买房的事实。

关于诉争房屋的居住使用情况，谢x1、曹×2称，长丰园102室购买后，一直由谢x1、曹×、曹x1、曹×2与胡x2、曹×1五人居住；胡某称，长丰园102室由其父母曹×1、胡x2居住，曹×、谢x1是在其父母入住后才搬至长丰园102室居住，因其本人上班较远故在他处居住，每星期回来一次，曹×1、曹×去世后，谢x1将胡x2赶走；第三人曹x1认可谢x1、曹×2所述的房屋居住使用情况；第三人胡x2称，自长丰园102室购买后，一直由其与曹×1、曹×、谢x1、曹×2、曹x1共同居住，并表示虽在城区有其他住房，在曹×1去世后为方便照顾孙女曹x1上班，在他处居住，不经常回长丰园102室居住，但个人物品仍放在长丰园102室。

          庭审中，谢x1、曹×2申请证人胡×1、胡×2、胡×3出庭作证。证人胡×1出庭作证称：我是曹×和胡某的小姨，胡x2是我大姐；曹×买房时因不能贷款，所以借的胡某名；我们家逢年过节聚会时亲戚朋友会谈起曹×买房的这件事，大家都知道房子是曹×买的，是曹×还贷款；在家庭聚会时我听曹×亲口说过这件事；在我与胡某平常见面时，胡某也曾经说过，曹×不能贷款，所以用她的名字贷款买房。证人胡×2出庭作证称：我是胡某、曹×的舅舅，胡x2与我是姐弟关系；曹×在世时，曹×与谢x1买房需从银行贷款，因二人没有担保单位，谢x1又是外地户口，所以贷款时借用胡某的名义，房产证登记在胡某名下，实际上按揭贷款是由曹×和谢x1二人偿还，银行还款单据都在曹×和谢x1手中；自曹×和谢x1买房以来，十多年间每年家庭聚会以及其他平时见面时，胡某和她丈夫、曹×和谢x1以及我姐姐胡x2都曾和我说起过曹×借胡某名义买房的这件事，并且胡某亲口承认长丰园102室是她弟弟曹×买的，我们大家还一起去过长丰园102室；直到前年因为房产纠纷，我才听说胡某说此房是她自己买的，对此我很吃惊。证人胡×3出庭作证称：据我所知，争议的房产是属于谢x1和曹×及他们子女所有；在这十年中，我们家经常聚会，在多次交往中，我听我大姐胡x2、也听胡某说过，曹×买这房不容易，因为曹×当时没有贷款资格，要用胡某的名义买房；而实际买房人和还款人是曹×和谢x1，以还款凭证为据；据我所知，2001年至2009年每个月都是曹×和谢x1还贷款；我因常与大姐胡x2见面，她经常说起这事，她说曹×为了养家糊口和还房贷，除了卖服装，又去开出租车，十分辛苦；胡某也曾亲口和我说过，房子是曹×买的。

关于长丰园102室的房屋还贷情况，谢x1称，其与曹×每月以现金形式到银行柜台还款，在还款凭证上签字栏中书写的“胡某”二字均为曹×或谢x1本人所签；胡某则称其本人去银行柜台还款，只有在2005年至2006年期间有时其将钱给曹×，由曹×代办还款。

           依据谢x1的申请，法院至北京农村商业银行大兴支行狼垡分理处、北京农村商业银行花乡支行调取2001年8月25日至2009年4月12日期间谢x1、曹×按月还贷底单。北京农村商业银行大兴支行狼垡分理处向法院提交了交易日期分别为2006年7月25日交易金额为1250元、2006年10月25日交易金额为1300元、2007年1月23日交易金额为1200元、2007年4月25日交易金额为1250元、2007年7月24日交易金额为1300元、2007年8月25日交易金额为1300元、2007年11月25日交易金额为1300元、2007年12月25日交易金额为1300元、2008年4月25日交易金额为1300元、2008年5月25日交易金额为1350元、2008年6月24日交易金额为1500元、2008年7月25日交易金额为1300元、2008年10月21日交易金额为1300元、2009年1月20日交易金额为1400元、2009年2月24日交易金额为1300元的存款凭条底单共15张，北京农村商业银行花乡支行向法院提交了交易日期为2009年4月12日交易金额为75000元的存款凭条底单1张。以上16张存款凭条底单签名处均显示为“胡某”二字。谢x1主张其与曹×按月还贷，上述存款签字均为曹×或其本人所签，其中2009年4月12日存入的75000元来源于曹×的死亡抚恤金。胡某则称，在上述存款凭条底单中，交易日期为2006年10月25日、2007年7月24日、2007年11月25日、2007年12月25日、2009年2月24日、2009年4月12日的6张存款凭条底单为胡某本人所签，并认可其余10张为曹×所签；胡某同时抗辩称，曹×签字的10张存款凭条底单显示的还款金额仅是总房款中的一小部分，谢x1、曹×一直居住使用房屋，亦应承担相应费用，不能因此改变长丰园102室的房屋所有权性质。

            案件审理过程中，谢x1、曹×2申请对交易日期为2006年10月25日、2007年7月24日、2007年11月25日、2007年12月25日、2009年2月24日、2009年4月12日的6张存款凭条底单上的签名是否为胡某本人的笔迹进行鉴定；胡某不同意鉴定，并明确表示拒绝提供其本人签字作为鉴定比对样本。庭审中，经法院进一步询问，谢x1、曹×2表示为证明曹×与谢x1还贷的连续性，申请法院继续调取2001年8月25日至2009年4月12日期间按月偿还房贷的所有银行存款凭条底单，并要求对所有银行存款凭条底单上的签名是否为胡某本人的笔迹进行鉴定；胡某当庭表示不同意调取银行底单，并明确表示不同意鉴定。

上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、首付款发票、贷款本金收回回单及计息回单、还款存折、物业费及供暖费票据、房屋所有权书、个人住房贷款借款合同、贷款结清证明、银行存款凭条底单复印件等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：

          公民的合法民事权益受法律保护。本案的争议焦点在于诉争房屋长丰园102室的出资关系以及谢x1、曹×与胡某之间是否存在借名买房约定。关于购房出资情况，根据双方在本案中提交的证据，长丰园102室的首付款发票、契税收据、公共维修基金收据、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单的票据原件均在谢x1手中；胡某虽抗辩称，谢x1以非法途径获得上述票据原件，其因诉争房屋被盗而丢失上述票据原件，但就其所述未提交充足证据予以证明，故法院对此不予采信。谢x1、曹×2申请法院调取2001年8月25日至2009年4月12日期间按月还贷的银行存款凭条底单，并要求对底单上的签名是否为胡某本人的笔迹进行鉴定，但胡某明确表示不同意调取银行存款凭条底单，亦明确表示不同意笔迹鉴定，并拒绝提供其本人签字作为鉴定比对样本，致使无法通过鉴定结论认定本案诉争房屋贷款的实际还款人，故胡某应当对此承担举证不能的法律后果。以上相关证据基本能够形成完整的证据链，以证明谢x1、曹×为诉争房屋的实际出资人。关于借名买房约定一节，虽谢x1、曹×与胡某未有书面约定，但考虑到曹×与胡某之间系姐弟关系，二人之间没有签订书面协议并未有悖常理；诉争房屋的实际出资情况亦可印证谢x1、曹×与胡某之间存在借名买房的事实，故根据证人胡×1、证人胡×2、证人胡×3三位证人的证言，应认定谢x1、曹×与胡某之间存在借名买房的口头约定。根据双方当事人的陈述及谢x1持有诉争房屋的部分物业费、供暖费票据的事实，应认定谢x1、曹×及其家人一直居住使用诉争房屋，实际享有房屋权益。综上所述，谢x1、曹×与胡某之间虽无书面借名买房协议，但结合本案现有证据，可以认定谢x1、曹×与胡某之间就本案诉争房屋长丰园102室存在事实上的借名买房关系，谢x1、曹×及其家人亦长期居住于诉争房屋内，实际买房人应为谢x1和曹×，故法院认定谢x1、曹×借用胡某的名义购买本案诉争房屋长丰园102室的事实存在。因公民的权利能力始于出生、终于死亡，公民去世前已有之财产权利，死后可由继承人继承。故本案中，曹×对本案诉争房屋的所有权益应由其继承人谢x1、原曹×2与曹x1、胡x2继承。现谢x1、曹×2要求确认该诉争房屋为谢x1、曹×2及曹x1、胡x2共同共有，并要求胡某协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

           综上，原审法院于2014年11月判决：一、位于长丰园102室的房屋归谢x1、曹×2、曹x1及胡x2共同共有；二、胡某于判决生效后十日内协助谢x1、曹×2、曹x1及胡x2将位于长丰园102室的房屋所有权转移登记至谢x1、曹×2、曹x1及胡x2名下。

          判决后，胡某不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：我作为所有权证的合法持有人，没有配合笔迹鉴定，不应当承担举证不能的法律后果；我已提交大兴区公安局出具的《受案回执》单，能够证明我所有的房屋发生过盗窃，谢x1持有的相关原件为非法途径所得；证人证言在第一次审理中法院认为“仅是谢x1与曹×对证人所×的单方陈述，胡某并不在场，其提供的证人证言效力显然不足”，现在重审中法院却采取了相反的态度，令人不能信服。谢x1、曹×2、曹x1及胡x2同意原审判决。

         法院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异，法院予以确认。

        法院审理中，法院前往诉争房屋所在地物业管理部门调查房屋使用情况，物业公司职员向法院说明其自1998年左右到小区物业工作，其工作至今期间，诉争房屋一直由谢x1与曹×一家居住使用。

        上述事实有谈话笔录、双方当事人陈述在案佐证。

 

李松律师（18518071489）认为：

           公民合法的民事权益受法律保护。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，谢x1、曹×2申请对交易日期为2006年10月25日、2007年7月24日、2007年11月25日、2007年12月25日、2009年2月24日、2009年4月12日的6张存款凭条底单上的签名是否为胡某本人的笔迹进行鉴定，胡某主张上述签名为其本人所签，却拒绝提供本人签字作为比对样本，拒绝鉴定。原审法院依此认定胡某应当对此承担举证不能的法律后果，并无不当，法院不持异议。胡某主张其作为诉争房屋所有权证的合法持有人，因而不配合鉴定不应承担不利后果的上诉意见无法律依据，法院不予支持。根据现已查明的事实，诉争房屋一直由谢x1一家居住使用，胡某针对他人居住使用的房屋报案失窃的《受案回执》，无法证明胡某本人存在丢失诉争房屋首付款发票等原件及上述票据系谢x1通过非法途径获得。针对证人证言一节，证人胡×2、证人胡×3在原审法院审理中明确说明听胡某本人说过诉争房屋系曹×借胡某之名购买，故胡某提出的“胡某本人不在场”证人证言不应采信的上诉意见，法院难以支持。原审法院依据全案情况，确认谢x1、曹×与胡某之间就本案诉争房屋存在事实上的借名买房关系，处理正确，法院不持异议。

综上所述，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。