咨询热线:
借名买房纠纷案例

借名买房协议有效,出名人违反约定不返还房屋的,应当承担违约责任

发布时间:2021-07-16 浏览:

         李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        梁x、靳x1在原审法院起诉称:梁x、靳x1系夫妻关系;靳x1与靳x2系姐妹关系。梁x、靳x1诉求返还房屋系周转房拆迁安置的经济适用房。2008年8月,梁x、靳x1将该房屋借与靳x2暂住,后靳x2提出与梁x、靳x1协商将该房屋所有权转让其所有,梁x、靳x1未同意。之后,靳x2与梁x、靳x1产生矛盾,并拒绝与梁x、靳x1联系。现梁x、靳x1暂住的小产权房面临拆除,且无其他住房,故提出本诉,请依法判令:1、靳x2返还梁x、靳x1401号房屋;2、诉讼费由靳x2承担。
        靳x2在原审法院答辩称:不同意梁x、靳x1的诉讼请求,我们之间是房屋买卖关系,不是梁x、靳x1称的借用房屋的关系。
         靳x2在原审法院反诉称:2007年10月梁x、靳x1与我就401的房产(以下简称“诉争房产”)转让事宜进行协商。当时,双方考虑到诉争房产为经济适用房,且根据政策要求诉争房产需自取得契税完税凭证或房屋所有权证5年后方可上市交易。因此,双方最终口头达成了房屋转让协议,约定如下:(1)梁x、靳x1同意将诉争房屋转让给我,转让价格为在原商品房买卖合同约定价格的基础上增加十万元;(2)我应按照梁x、靳x1的指示将第一笔房屋转让价款(即原商品房买卖合同约定价款)直接支付给房地产开发商,我于诉争房屋满足上市交易条件且办理完毕过户手续当日向梁x、靳x1支付剩余十万元的转让费;(3)由我缴纳相关税费(包括但不限于契税、印花税、专项维修基金、前期物业费和代办房产证服务费等);(4)诉争房产有关全部手续原件(包括但不限于《房屋买卖合同》、《房产证》、《购房发票》、《契税发票》和《前期物业管理服务协议》等)由我保存和占有;(5)我接收和验收诉争房屋后,有权对诉争房产占有、使用和装修。我按照与梁x、靳x1的约定,履行了全部的支付义务;实际占有、使用和装修了诉争房产;保存了诉争房产的全部原始凭证(其中,我于2008年7月29日取得了《房屋所有权证》)。2013年8月诉争房产满足上市交易条件后,我多次要求梁x、靳x1按照双方约定办理房产过户登记手续,但梁x、靳x1始终以各种理由予以推托。2014年2月梁x、靳x1明知《房屋所有权证》在我处保存的情况下,谎称遗失向昌平区建委申领补办了房产证,并将房屋所有权人由靳x1变更为梁x。至此,梁x、靳x1向我明确表示不予办理房产过户。此后,我再也无法与梁x、靳x1取得联系。我认为,合同是平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。我与梁x、靳x1之间达成的房屋转让协议,意思表示真实、内容未违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同。依法成立的合同,对当事人双方均具有约束力,当事人应当遵循诚实信用的原则,按照约定全面履行约定的义务,不得擅自变更或解除。我与梁x、靳x1达成房屋转让协议后,我已经按照约定履行了支付义务,并且我在验收诉争房屋后,对诉争房屋进行了装修并居住至今,对诉争房屋的占有使用近六年之久。梁x、靳x1拒绝按照约定履行过户义务,其行为已严重违约,并严重损害了我的合法权益。目前,梁x、靳x1以房屋出借给我为由要求我返还原物,梁x、靳x1已经明确了其要求解除我与梁x、靳x1关于房屋转让协议的主张。据此,我根据我国《合同法》、《民法通则》、《民事诉讼法》的相关规定,特向法院提起反诉,要求梁x、靳x1赔偿就其违约行为给我所造成的全部经济损失,请求法院判令:1、梁x、靳x1向我返还房屋转让借款322851元及相关税费16541.24元(包括契税、印花税、专项维修基金和代办房产证服务费等);2、梁x、靳x1赔偿我因购买诉争房产前后房产价格差异损失1897168元;3、梁x、靳x1承担本案的全部诉讼费用。
         梁x、靳x1针对靳x2的反诉在原审法院答辩称:坚持对我方本诉的意见。请求依法驳回靳x2反诉请求。本案诉讼费由靳x2承担。(一)靳x2主张其垫付的购房款及相关税费为我方房屋转让款,以及5年后房屋可以过户时再支付我方10万元,没有任何事实依据。梁x、靳x1系夫妻关系,靳x1与靳x2系姐妹关系。梁x、靳x1诉求返还房屋系职工周转房的拆迁安置经济适用房,也是梁x、靳x1一辈子唯一的一套合法住房。2008年7月29日,昌平区建委为该房屋颁发房屋所有权证,房屋所有权人登记为靳x1。2008年6、7月份,在该房屋落实到我方进行付款,办理房屋所有权证、交付房屋期间,靳x2因不愿继续与婆家同楼居住,在得知梁x、靳x1有拆迁安置经济适用房指标后,靳x2主动提出由她先垫资买下来并居住,待将来其购房后再腾退。基于亲情,靳x1反复说服梁x,并与靳x2协商一致,靳x2暂为我方垫付该房屋购房款322816元等相关款项,该房屋交付后借与靳x2及女儿暂住,梁x、靳x1再协助靳x2慢慢寻找房源进行选购,在靳x2购房时我方归还靳x2上述垫资。2008年8月该房屋交付,靳x2及女儿到该房屋居住以后,靳x2提出与我方协商将该房屋所有权转让其所有。当时我方的女儿去了美国,没有稳定工作,生活没有保障,我方需要钱去接济女儿,梁x提出:该房屋现市场价超过80万元,与靳x2垫资购房款等相关款项相差1/2以上,靳x2给现钱10万元,最迟于2008年底前给我方,我方给靳x2打收据,写书面房屋转让协议,待该房屋允许买卖过户时办理过户手续。靳x2坚持当时只给我方现钱2万元,拿出2万元现金塞给梁x,梁x拒绝没有接受。后靳x2与我方当面或电话几次交谈,当时我方坚持补偿款10万元,并要求2008年底前付清,靳x2很清楚我方的要求,但靳x2一直拖着不给,至今我方一分钱也没有得到。此后,靳x2拒绝与我方联系,并与其女儿自行寻找房源购买了住房。今年初,我方准备去美国看女儿,美国签证要求提供房产证原件,靳x2不配合。2014年2月16日,我方分别通过打电话、发信息要求与靳x2就该房屋事宜进行面谈,均被靳x2拒绝,靳x2称:只谈过户,别的不谈,不行你们起诉我。无奈,我方只能挂失申请补证,2014年2月26日,昌平区住建委同意我方的申请,将该房屋变更登记为我方夫妻按份共有,为该房屋换发了房屋所有权证。(二)靳x2提供证人母亲李敬珍和靳亚兰的书面证言内容,根本不存在。首先,我方上述事实是靳x2双方进行的协商,没有其他人参与,何来第三方证人证言?双方口头约定更系子虚乌有!如果当时有如此明确的约定,打印出来双方签字,也就不会有今天的对簿公堂。其次,靳x1和母亲李敬珍及靳亚兰多次聊过此事,明确表述有关10万元的事,即:“现付10万,我们写字据给靳x2!”当时我方需用钱,不可能要求几年后靳x2再支付,母亲李敬珍和靳亚兰不是不知道,希望母亲李敬珍和靳亚兰能够按事实说话。(三),应当向法庭说明的是,在以前母亲李敬珍是否按照其继子女的要求从中关村与后老伴(已故)居住的住房里搬走的问题上,靳x1坚持不应搬出;靳x2和靳亚兰未经靳x1同意,二人将母亲李敬珍从原住房接走租房居住至今,造成母亲李敬珍的工资大都用于租房支出,母亲李敬珍后悔未听靳x1的意见,有证人岑凤芹证言为证。在对此问题的处理上,靳x2、靳亚兰和靳x1一直存在矛盾。2014年春节,母亲李敬珍和靳亚兰分别跟靳x1说过:靳x2在安贞一带买了房子,也换了新车。既然靳x2当时拒绝支付我方10万元补偿款,至今未给我方任何费用已在该房屋居住6年,且其住房问题已经解决。现我方年事已高,已退休或马上退休,我方现暂住的小产权房面临拆除,不论从亲情上、还是从法律上,我方都有权把我方一辈子唯一的一套合法住房收回。
        原审法院审理查明:梁x与靳x1系夫妻关系。靳x1与靳x2系姐妹关系。2007年12月27日,靳x1与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》,购买了401号房屋,合同约定房屋总价为322851元。靳x2支付了该房屋实际购房款322816元,缴纳土地出让金4282元、契税4842.24元、产权代办费800元、印花税161元、专项维修资金6456元。房屋交付后,靳x2对房屋进行了装修并入住该房屋。2008年7月29日,涉案房屋办理了房屋所有权证,登记的所有权人为靳x1,登记的房屋坐落位置为6单元401号,房屋性质为经济适用住房。2014年2月26日,梁x、靳x1取得挂失补证的房屋所有权证,登记的房屋所有权人为梁x、靳x1按份共有,每人的共有份额为50%。
        在本案审理过程中,经靳x2申请,法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对上述房屋的房地产价值进行了评估,评估结论为:估价对象在估值时点2014年8月1日的毛坯房价值为215.14万元(已扣减应补交综合地价款)。靳x2为此支出评估费6303元。经梁x、靳x1申请,法院委托北京京评价格评估有限公司对上述房屋内的装修价值进行了评估,评估结论为:评估对象的市场价值为68584元。梁x、靳x2为此支付评估费6000元。
庭审中,靳x2主张双方系借名买房的合同关系,梁x、靳x1对此不认可。涉案房屋的商品房买卖合同、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票原件均由靳x2持有。梁x、靳x1称诉争房屋系二人取得拆迁安置经济适用房指标后购买。
        原审法院认定上述事实,有《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、发票、存折交易明细、契税完税证、收条、评估报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
        原审法院判决认定:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中,房屋的购房款及相关税费由靳x2出资,房屋由靳x2占有使用,购房票据及产权证书均由靳x2持有,依据上述事实,法院认定梁x、靳x1与靳x2之间存在借名买房的口头约定。关于双方之间的合同效力问题,因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标,且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效。合同虽系有效,但双方当事人均同意由梁x、靳x1支付靳x2相应款项,靳x2将房屋返还梁x、靳x1,法院对此不持异议。梁x、靳x1应返还靳x2房屋购房款及相关税费费用。对于因房屋升值所产生的收益,梁x、靳x1应给付靳x2相应的房屋增值补偿款,补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条之规定,判决:一、梁x、靳x1于本判决生效后九十日内支付靳x2购房款三十二万二千八百一十六元、税费相关款项一万六千五百四十一元二角四分、经济损失一百零九万七千一百五十元,以上共计一百四十三万六千五百零七元二角四分;二、在梁x、靳x1履行完毕本判决第一项确定的付款义务后十五日内,靳x2腾空401号房屋并将上述房屋交还梁x、靳x1;三、驳回靳x2的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
          梁x、靳x1不服原审法院判决,向法院提起上诉。上诉请求是:撤销原审法院判决,改判支持我方在原审时的诉讼请求,驳回靳x2在原审时的反诉请求。上诉理由:原审判决没有事实和法律依据;靳x2对购买诉争房屋存在出资关系,但没有证据证明靳x2与我方存在借名登记的约定,靳x2反诉请求应予驳回;原审判决酌定我方给付靳x2房屋增值补偿款额约占总增值款额的81.22%,明显过高,显失公正。
靳x2答辩称:服从原审判决,不同意梁x、靳x1的上诉请求及理由。
法院经审理查明,原审法院查明的事实属实,法院予以确认。
上述事实,有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

李松律师(18518071489)认为
          依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是双方是否存在借名买房的合同约定。本案中,双方虽无借名买房的书面约定,但依据本案查明的事实,诉争房屋的购房款及相关税费等均由靳x2实际出资,诉争房屋交付后靳x2进行装修并占有使用,诉争房屋的购房票据及房屋所有权证书均由靳x2持有,梁x、靳x1对此并无合理解释。依据上述事实,原审法院认定梁x、靳x1与靳x2之间存在借名买房的口头约定,且该约定合法有效,有充分的事实根据和法律依据。现梁x、靳x1要求靳x2返还房屋,构成违约,应承担相应的违约责任。原审判决支持靳x2要求梁x、靳x1返还购房相关款项及赔偿房屋增值收益损失的部分反诉请求,根据房地产估价报告等酌定的赔偿损失数额并无不当。梁x、靳x1的上诉理由不能成立,法院对其上诉请求不予支持。
       综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
关闭