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借名买房纠纷案例

借名人不协助办理过户登记的,第三人可以同时起诉借名人和出名人

发布时间:2019-08-20 浏览:

 
          李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
 
刘x、彭x上诉请求:
          1、撤销一审判决,改判驳回鲍x的一审诉讼请求,或将本案发回重审;2、上诉费由鲍x、王x负担。事实和理由:1、一审法院认定我们将购房指标转让给王x系转让购房指标,后又认定双方行为系借名买房,认定事实混乱;2、一审法院对我方和王x行为的认定混乱,在此情况下适用代位求偿的法律规定,适用法律错误;3、一审法院回避了我方与王x之间法律关系是否有效的问题,双方无论是买卖指标或是借名买房的法律关系都是无效的;4、如果鲍x主张代位求偿,根据合同法司法解释的规定,应当以本案的第三人作为被告,本案应由次债务人住所地人民法院管辖。
        鲍x辩称,我同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚,适用法律正确。1、北京市昌平区401号房屋(以下简称涉案房屋)的购房款、税费均由王x支付,票据原件由王x保管,涉案房屋一直由王x居住使用及装修,刘x、彭x亦认可将购房指标以3万元卖给王x,故王x和刘x、彭x之间形成借名买房关系。2、合同系2008年3月10日签订,依据北京高院的规定,借名买房行为是有效的。3、根据北京高院相关规定,房屋经多次买卖,均未办理过户手续,最后的买受人要求办理房屋转移登记的,按照实际情况,追加当事人,所以本案程序没有任何问题,本案无需适用代位求偿的法律规定。
      王x辩称,我同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚,适用法律正确。刘x、彭x将指标卖给我,我出钱购买涉案房屋,刘x、彭x所说的出资分利益的事情不属实。我同意鲍x的答辩意见。
鲍x向一审法院起诉请求:判决刘x、彭x向王x办理涉案房屋房屋所有权转移登记,王x向我办理涉案房屋房屋所有权转移登记。
一审法院认定事实:对有争议的证据和事实,法院认定如下:
         1、《证明》的真实性。庭审中,鲍x提交日期为2008年1月24日的《证明》一份,其上载明:“本人刘x、彭x(彭x是刘x的丈夫)向王x同志转让回龙观经济适用房指标一事,经双方商议此房指标价格为30000元。现购买人王x同志将现金30000元交给刘x同志。”其上“交款人”处为王x的签名,“收款人”处为彭x签名,“证明人”处为案外人冯某等人的签名。彭x对该份《证明》中“彭x”为其签名的真实性不予认可。经彭x申请,北京市高级人民法院随机确定,法院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心进行了相关鉴定。鉴定费用2700元已经由申请人预付。该中心出具京安拓普(2016)鉴(文)字第87号司法鉴定意见书,鉴定意见为:“检材《证明》上的签名字迹‘彭x’与样本上彭x的签名字迹为同一人所写。”因此,法院对于该份《证明》的真实性予以认定。
       2、冯某的证人证言。冯某出庭作证称,是其介绍王x与彭x买经济适用住房,双方之间属于借贷关系;当时,彭x没有钱购房,王x把钱借给了彭x,其从中收取了好处费;其从王x处收取了好处费30000元,又从彭x处收取了好处费15000元;购房款是王x支付,王x因没有地方住,就住在所购的经济适用住房里;双方口头协商,把购房手续存放在王x处,在该经济适用住房可以上市时,将该房出售,彭x再将借款还给王x,还可以分给王x一部分;其介绍双方认识后,具体细节是由双方自行协商的,冯某并不清楚。法院认为,冯某述称王x与彭x就购房款是借贷关系,但其称双方的协商细节其并不知情,且对于之后的还款约定也是语焉不详,由其所陈述的还款方式也不符合借款合同一般还款约定。故对于其证明双方之间就购房款是借贷法律关系的证言,法院不予采信。
基于相应证据及当事人的陈述,法院认定事实如下:
         2006年5月28日,刘x与北京市崇文区房屋土地经营管理中心签订《危险房屋使用权回购协议》,并获得相应拆迁补偿。次月,刘x、彭x填写《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》申请购买经济适用住房并获得批准。
          2008年1月24日,王x与彭x签订《证明》,约定彭x将其与其妻刘x取得的前述购买经济适用住房指标以30000元的价格转让给王x,并收取了该款项。
        2008年3月10日,刘x与北京城市开发集团有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》,约定:刘x以单价每平方米3855元、总价332779元的价格购买涉案1房屋,该房屋为经济适用住房。最终,该房屋成交价为332608元。购买该房屋所支付的购房款及相应税费均为王x支付。当年12月19日,该房屋交付入住,亦由王x接收该房屋并进行了装修。之后,该房屋取得所有权登记。
        2011年7月,鲍x与王x就涉案房屋达成房屋买卖合同,约定王x以1720000元的价格将涉案房屋出售给鲍x。之后,鲍x依约向王x支付了购房款1720000元。当年8月,鲍x以虚构债务的方式,取得河北省磁县人民法院(2011)磁民初字第832号民事调解书,约定刘x以涉案房屋折抵鲍x的520000元借款。之后,鲍x依据该调解书将涉案房屋由刘x转移登记至鲍x名下。
          2015年2月6日,经刘x申请再审,河北省磁县人民法院作出(2014)磁民再字第3号民事判决书,判决撤销该院(2011)磁民初字第832号民事调解书。该判决于2015年9月生效。之后,法院作出(2015)昌行初字第280号行政判决书,判决撤销了北京市国土资源局2011年9月26日为鲍x核发的房屋所有权证。
         涉案房屋的原始购房合同、相应票据和文件、刘x签订的《危险房屋使用权回购协议》等原件均由王x在售房时交付鲍x,并保存于鲍x处至今。
       一审法院认为,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。本案主要的争议焦点是王x与彭x之间就涉案房屋是否构成借名买房的合同关系。对于涉案房屋的购房款均由王x出资一节,双方均无异议。刘x、彭x主张该款项是其向王x的借款,又称双方对于具体的还款时间和利息计算方法都未约定,只是将涉案房屋出售后二人再行协商分割。对此,王x不认可,法院亦认为刘x、彭x的相关陈述与一般生活常理相悖,故不予采信。相应的,涉案房屋的购房款及相应税费均为王x出资,涉案房屋的相应票据及购房手续均由彭x交付王x保存,且涉案房屋自交付之初即由王x占有、使用。如此种种,均符合经济适用住房借名买房合同关系的外部表象特征。故对于王x关于其与刘x、彭x之间系借名买房合同关系的主张,法院予以采信。
        王x与鲍x均认可二人之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系,结合涉案房屋原始购房材料的保存情况和涉案房屋的占有、使用情况,法院对此亦不持异议。虽然,鲍x之前为了完成涉案房屋所有权转移登记所采取的方式违法,但并不能影响王x与鲍x之间就涉案房屋形成买卖合同关系的事实及效力。因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。因此,鲍x作为债权人有权要求王x积极履行其就涉案房屋对第三人的债权,以保障自身权益的实现。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。故对于鲍x的诉讼请求,有事实基础与法律依据,法院应予支持。刘x作为彭x的配偶及涉案房屋的所有权人,有义务提供相应配合义务。
         依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十三条、第一百三十五条之规定,判决:一、彭x、刘x于本判决生效后七日内配合鲍x将坐落于北京市昌平区401房屋所有权转移登记至王x名下;二、王x于本判决第一项完成后三日内配合鲍x将坐落于北京市昌平区401房屋所有权转移登记至鲍x名下。
二审中,双方当事人未提交新证据。法院查明的事实与一审法院查明的事实一致,法院予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:
        当事人约定一方以他人名义购买经济适用住房,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记,经审查该经济适用住房原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可予支持。依据本案查明的事实,自北京城市开发集团有限责任公司购买涉案房屋的购房款均由王x出资,王x对涉案房屋进行了装修并居住使用,涉案房屋的原始购房合同、相应票据和文件、刘x签订的《危险房屋使用权回购协议》原件等材料均由王x保管,彭x亦出具《证明》,证明收到王x购买经济适用房指标的款项30000元,上述事实足以证明王x与刘x、彭x形成了借名购买经济适用房的合同关系。而涉案房屋的原购房合同签订时间为2008年3月10日,故王x与刘x、彭x之间借名购买涉案房屋的合同关系合法有效。刘x、彭x上诉主张其与王x的借名买房合同关系无效,缺乏法律依据,不能成立,法院不予支持。
        房屋经多次转手买卖,均未办理转移登记,终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼,要求办理房屋所有权转移登记的,法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第一手出卖人)作为第三人参加诉讼,经审查诉讼请求应予支持的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记,但当事人另有约定的除外。本案中,王x与刘x、彭x存在借名购买涉案房屋的合同关系,王x又将涉案房屋转手出售给鲍x,均未办理转移登记,故鲍x以王x为被告,要求办理房屋所有权转移登记,一审法院追加涉案房屋登记权利人刘x、彭x为第三人,并判决刘x、彭x将涉案房屋转移登记至王x名下,王x将涉案房屋转移登记至鲍x名下是正确的,符合上述法律规定。刘x、彭x依据代位求偿的法律规定上诉主张一审法院确定的当事人地位错误、管辖错误,缺乏法律依据,不能成立,法院亦不予支持。
综上所述,刘x、彭x的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
 
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