李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

杨某在一审中起诉称：

          2002年，白某准备在北京买房，经看过多处房屋后最终选择了位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），由于该房屋属于经济适用房，白某的身份无法直接购买，后白某与杨某协商，使用杨某的身份购买该房屋，并以杨某的名义从银行贷款，一切费用由白某承担。在白某的提议下，杨某与白某当时签订了委托协议以及补充协议。由于杨某当时考虑欠佳，没有意识到后果的严重性就与白某签订了协议。2007年，白某提前还贷解押，并要求与杨某过户，但因补偿款问题双方发生纠纷，导致未能过户。2012年5月4日，杨某突然收到了河北省衡水市桃城区法院邮寄的传票，该案件系本案第三人马某起诉白某民间借贷纠纷的案件。通过该案件审理，杨某得知白某在杨某不知情的情况下，于2004年9月15日与马某签订了借款协议，并将涉案房屋作为抵押，借款120万元，借款期限4年，2008年9月15日前还清。由于白某无力偿还该借款，马某要求以涉案房屋抵债，并要求杨某协助办理过户。杨某认为白某与马某签订借款协议，并用涉案房屋作为抵押，在2007年提前还贷，这一系列不合逻辑的行为，具有合伙欺诈的嫌疑。2012年8月28日，杨某在北京市朝阳区房管部门重新补办了涉案房屋的产权证。杨某认为，杨某和白某在2002年12月签订了委托协议以及补充协议，属于借名买房，违背了国家法律、法规的相关规定，属于无效合同。杨某现在在北京没有住房，和女儿共同住在涉案房屋，由于白某占用了杨某购买经济适用房的指标，导致杨某无法享受国家优惠购房政策，也无力购买商品房。现杨某诉至法院，请求判决：1.确认杨某和白某于2002年12月20日签订的代理购房协议以及补充协议无效；2.确认涉案房屋归杨某所有。

        白某经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向法院提交书面答辩状。

        马某经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭发表参加诉讼意见，亦未在答辩期内向法院提交书面参加诉讼意见。

        一审法院审理查明：2002年12月20日，杨某与白某签订了一份《委托协议》，该协议约定：“甲（白某）乙（杨某）双方就用甲方委托乙方代为购买住房一事，自愿达成如下协议：一、甲方委托乙方以乙方的名义在北京市代甲方购买住房一套，具体要求为：（1）住房应坐落于北京市朝阳区东四环到东五环之间，朝阳路附近；（2）住房为三居室的新建楼房，面积在120平方米至130平方米之间，十层左右，设施齐全，精装修；（3）总房款不超过60万元；（4）手续齐全，交易合法。二、甲乙双方同意乙方代购的住房暂办至乙方名下，乙方负责办理一切购房手续及住房按揭贷款手续，费用由甲方承担。三、甲方按乙方与卖方或银行的约定，以乙方的名义直接向卖方或银行交付房款或偿还借款。四、乙方在卖方交付住房之日起伍日内将住房交付甲方，甲方在收到住房之日起伍日内向乙方支付伍仟元的报酬。五、因购买住房而与卖方或银行之间产生的一切债权债务关系均由甲方负责，与乙方无关；甲方对该住房的使用及处分行为，乙方亦不得干涉。六、甲乙以后如需办理该房产的过户手续，乙方应提供一切帮助，费用由甲方承担。七、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。”该协议有白某签字。上述协议签订后，杨某以其名义购买了涉案房屋。后双方又签订了一份补充协议，该补充协议约定：“甲（白某）乙（杨某）双方曾就甲方委托乙方在北京以乙方名义代甲方购买住房一套，有关事宜于2002年12月20日达成委托协议一份。现经双方协商自愿达成协议如下：一、乙方已为甲方代购了位于北京市朝阳区××号的住房一套。甲方已向有关部门缴纳了相应费用，并已搬入该房屋居住，享有该住房的产权。二、甲、乙双方同意该住房暂办至乙方名下，日后甲方如需办理房产过户手续，乙方应提供一切帮助予以配合，费用由甲方承担。三、甲方愿在原委托协议支付伍仟元报酬的基础上，再向乙方支付贰万伍仟元的报酬。四、本补充协议与原2002年12月20日的委托协议具有同等法律效力。五、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。六、本协议自双方签字之日起生效。”该协议有杨某、白某的签字。

       另查，2004年9月15日，白某与马某达成了借款协议，约定马某借款120万元给白某，借款期限四年，利息为28.8万元，如到期不能还款，白某以涉案房屋归马某所有。马某于2012年在河北省衡水市桃城区人民法院起诉本案白某，杨某作为第三人参加了该诉讼，马某起诉白某要求白某偿还借款143.8万元，并要求将涉案房屋用于偿还。该法院于2012年3月11日作出了（2012）衡桃西民二初字第54号民事判决书，判决：“白某于本判决生效后十日内归还原告马某借款本金及利息1438000元。如白某逾期不能偿还上述债务，马某有权对北京市朝阳区××号房产行使抵押权受偿。”该判决作出后，各方当事人均未提起上诉，判决已经生效。

       一审法院判决认定：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，杨某与白某在2002年12月20日签订了一份委托协议，约定白某出资，由杨某以其名义为白某在北京购买一套住房，在双方履行上述协议后，双方又签订了一份补充协议，对上述委托协议进行补充约定。杨某以其名义为白某在北京购买了一套经济适用住房，白某虽不具有北京市户籍，但该借名买房行为均系发生在2008年4月前，即国家通过相关政策限制在北京购买经济适用住房之前，在当时的情况下，该借名买房法律关系并不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同。现杨某诉至法院，要求确认上述委托协议以及补充协议无效，以及涉案房屋归杨某所有的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。白某、马某经法院依法传唤，无正当理由未到庭，法院依法缺席审判。

       综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回杨某的全部诉讼请求。

        杨某不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉。其主要上诉理由为：2002年12月30日杨某与白某签订的委托协议与补充协议，本应履行。但是，杨某于2010年11月17日家庭发生变故，无法继续履行协议协助白某办理房屋过户，实属无奈。杨某不能把赖以生存的房屋而且是经济适用房过户给白某。杨某愿意支付白某所有已支付的房款、利息、税费等，并给予相应的补偿。综上，杨某上诉请求：1判决白某与杨某于2002年12月30日签订的代理购房协议与补充协议，因事变故部分不能履行；2.本案的诉讼费用由白某、马某承担。杨某上述上诉请求，超出了其一审的诉讼请求，经二审法院释明，白某不同意二审人民法院一并审理，后杨某于二审庭审中变更其上诉理由为：白某非北京户籍，不具有在北京购买经济适用房的资格，其借用杨某的名义购买经济适用房的行为违反法律规定，应当是无效的。同时变更其上诉请求为：1.改判确认杨某和白某于2002年12月20日签订的代理购房协议以及补充协议无效；2.改判确认涉案房屋归杨某所有；3.案件受理费由白某、马某承担。

        白某服从一审法院判决，其针对杨某的上诉理由答辩称：一、杨某上诉状中的上诉请求已经超出了一审的审理范围，对其该项上诉请求法院应不予审理。二、一审没有提出的诉讼请求二审又提出的，视为二审中新增加的诉讼请求。依据民事诉讼法相关司法解释的规定，在白某未同意调解亦未同意二审法院审理的前提下，杨某应对该新增的诉讼请求另行起诉。三、白某与杨某之间存在借名买房的事实，白某支付了全部房款及相关费用，自涉案房屋交付起白某便居住占有涉案房屋。庭审过程中，杨某认可上述事实，双方就借名买房事实本身不存在争议。四、杨某代白某购买涉案房屋的商品房买卖合同签订于2003年6月30日；涉案房屋于2005年12月8日取得完税凭证，于2006年1月16日取得房屋所有权证，至今均已满五年，已经具备上市交易条件。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条的规定，白某与杨某签订的委托协议及补充协议是有效的。五、白某与杨某之间签订委托协议及补充协议属于借名买房协议，并没有相关法律禁止借名买房行为，并不违反有关法律、行政法规的规定，不存在《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效的情形，故双方签订委托协议及补充协议是有效的。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

马某经法院依法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。

法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

         上述事实，有委托协议、补充协议、（2012）衡桃西民二初字第54号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述等证据在案佐证。

李松律师（18518071489）认为

       本案诉争的房屋系经济适用房，属于政策性保障住房，借名买卖政策性保障性房屋合同的效力与国家的相关政策是密不可分的。北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异。借名购买经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，应适用之前的政策；即原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该房屋在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。本案中，涉案房屋的购房合同以及双方签订的委托协议、补充协议均签订于2008年4月11日之前，同时涉案房屋截至一审法庭辩论终结前也已具备上市交易条件。据此，一审法院结合本案实际情况，对本案作出的相应处理，并无不当。

        综上，杨某提出的上诉请求，法院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。