李松律师(18518071489)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

        董某上诉请求：撤销一审判决，改判唐某、胡某与史某共同配合我办理北京市大兴区黄村滨河西里北区17号楼6-701号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记手续。

       事实和理由：我已经按照一审法官指定的举证期间提交了三份关键证据，但法院没有组织当事人进行质证，直接否定了证据的证明力，在判决书中也没有予以记载。涉案房屋是我个人出资购买，我为了筹集钱款购买此房还出售了它处的房产。唐某是在与史某分居并与我同居期间，接受我的委托去办理的购房手续，房屋应归我所有。后因唐某突然离世，没有来得及把房屋过户到我名下。唐某本人书写的《说明》；史某认可其与唐某没有夫妻共同财产的陈述，以及唐某的签字被鉴定为真实的结论；证人证言的内容；唐某收入微薄，没有购房实力；房产证等原件均由我持有，且房屋自购买至今一直由我占有使用，唐某等三人从未对此提出异议和主张，均可以证明房屋归我所有的事实。基于上述事实，法院应认定涉案房屋归我所有，并判决唐某等配合我办理房屋所有权转移登记手续。

        唐某、胡某共同辩称，同意一审判决，不同意董某的上诉请求。涉案房屋系唐某与董某婚姻关系存续期间购买，是其二人的共同财产。唐某在与董某同居期间书写的《说明》不足以证明房屋的真实购买情况，存在他们二人恶意串通损害史某权益的情形。董某的主张不符合认定其与唐某之间存在借名买房事实的条件，且董某也没有举证证明其为购房款的实际支付人。

         史某述称，我的意见同唐某、胡某一致。

         董某向一审法院起诉请求：请求判令唐某、胡某协助我办理涉案房屋的过户手续。

         一审法院认定事实：胡某与唐某系母子关系。史某与唐某于1982年登记结婚，婚后育有一子唐某，2004年双方协议离婚。离婚协议中并未出现对涉案房屋的处分情况。董某与唐某于1993年在一起生活，2010年6月26日登记结婚，婚后无子女。2012年12月31日，唐某死亡。

         涉案房屋登记所有权人为唐某，登记时间为1998年12月28日。该房屋由董某居住使用。

         董某主张其与唐某就涉案房屋存在借名买房关系，房屋应依约办理过户登记。董某提交了字据、鉴定意见书及证人证言各一份。董某提交的字据内容为：“受董某委托唐某于1998年6月代董某购买了北京市黄村滨河西里北区17楼6单元701号二居室一套。产权归董某所有，唐某仅是行使具体的购买手续。董某对此套住房有处置权。特此证明并立此据。立据人：唐某1998.6.30；委托人：董某6.30”。审理过程中，董某提出对上述字据进行鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定意见书载明，“立据人”处的“唐某”签名与样本中的“唐某”签名是同一人书写，董某为此支付鉴定费用7200元。证人杜某证言显示，其与董某系同事关系，董某在大兴区购买了一套房屋，1998年，其也在大兴区购买了一套房屋，唐某说过他没有钱买房子；其去董某家玩的时候，董某曾给其看过唐某写的一张纸，上面写的意思是涉案房屋由董某出钱购买，房屋归董某所有。唐某、胡某及史某对说明及证言的真实性及证明目的均不认可，对于鉴定意见的真实性认可，对于证明目的不予认可，主张该份字据系倒签，而且性质为委托合同而非借名买房；主张证人与董某系朋友、邻居关系，其证言不具有客观性，缺少买房的细节。

          为证明唐某不具有购买涉案房屋的能力，董某提供了署名为唐某的2007年12月的工资单，该工资单载明，2007年12月实发工资1065.55元。唐某、胡某及史某对于该份证据的真实性及证明目的均不予认可。

          为证明购买涉案房屋的部分资金系其出售分得房屋后所得，董某提供了证人证言一份，李某（北京第二机床厂退休职工，出庭接受了询问）的证言载明，董某大约在1987年曾经分得了北京市西城区广安门外某南街6号院1号楼3门102号房屋一套。唐某、胡某及史某对此不予认可，认为并不能证明董某出售过上述房屋，以及不能证明其出资购买了涉案房屋。

        董某称涉案房屋的购房款系以现金方式支付。

        一审法院审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。董某主张其与涉案房屋登记的所有权人唐某存在借名买房的关系，涉案房屋实际由董某出资购买，应依约办理过户登记。但就其主张，董某提供的“字据”虽然可以确认为唐某本人签字，但该证据并未明确系由董某出资购买涉案房屋。董某现提供的证人证言等证据均不能明确证明其出资购买涉案房屋的事实，且董某亦未提供其他充分证据或提出可供查证的证据线索用以证明其上述事实。而现涉案房屋系以唐某的名义购买，发票上登记的亦是唐某的名字，在董某不能证明系其出资购买涉案房屋的情况下，应推定系唐某出资。综合考虑唐某当时与史某的婚姻关系，不能据此认定董某与唐某之间明确成立借名买房的合同关系，对于董某诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回董某的诉讼请求。

          法院二审期间，董某提供如下证据：1、从中国机械设备进出口总公司人力资源部取得的唐某工资审批表及社保清单，证明唐某收入微薄，没有能力支付购房款；2、北京起重机器厂二机床工作站出具的证明，载明“董某于1987年在广外某南街6号院1号楼3门102号居住，1998年过户给现住房人戴某”，欲证明董某出售原有住房有能力支付涉案房屋的购房款；3、“戴某”证言，载明其以17万元的价格向董某购买了上述102号房屋，证明目的同证据2。唐某、胡某及史某共同质证意见为：认可证据1的真实性，但不认可董某的证明目的，认为不能据此即认定唐某的购房能力，涉案房屋就是唐某出资购买的；认可证据2的真实性，不认可其证明目的，认为与本案无关；关于证据3，认为证人没有出庭作证，不符合证据规则的规定，且即使证言真实，也不能证明董某的证明目的。

法院对一审查明相关事实予以确认。

李松律师（18518071489）认为

          本案的争议焦点为董某与唐某之间是否存在借名买房的关系。就此法院认定如下：关于借名买房的认定，首要需查明的即为借名买房的必要性，即借名买房是否会为借名人带来直接的利益，且该利益是其本人作为购房人难以取得，或存在必须且仅能以出名人名义购买房屋的情形，亦或在时间上存在必须实施借名买房的紧迫性。而，董某没有证据证明存在上述之任一情形。其次需要查明的即为借名买房的约定，即出名人与借名人有借名买房的真实意思表示。现董某提供了唐某于1998年6月30日出具的字据，从字据的内容上看，是唐某认可接受董某委托办理房屋买卖手续，并确认董某对房屋有处置权，但该内容与房屋实际购买人为唐某并登记所有权人为唐某的事实不相符，从字据出具的时间看，是唐某在购买房屋后并在其与史某婚姻关系存续期间所写，作为唐某与董某对于唐某在此期间购买房屋必然涉及史某之财产权益的事实应是明知的，故在具体购房行为与字据并不相符的情况下，该字据出具的真实目的法院难以判断，对其证明效力亦难以认定。据此，董某所述其与唐某之间存在借名买房或委托购房之意思表示的主张，均证据不足。上述事实难以认定的情况下，董某提出的购房款的支付来源、房屋居住占有等事实，与房屋所有权归其享有的主张之间缺乏关联性，法院对此即不再予以审查。

          综上所述，董某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。