李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

吴x1上诉请求：

       撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决缺乏证据支持，吴x1与张x1之间应当是借名买房关系；一审法院适用法律错误。

张x1辩称：

       不同意原判，同意吴x1的上诉请求。

黄x1辩称：

         对原审判决部分认可，但没有提出上诉。

 

吴x1向一审法院起诉请求：

        判决张x1、黄x1协助吴x1将北京市大兴区旧宫镇南郊农场北场居住二期某家园4号楼1单元203号（以下简称203室）的房屋产权过户至吴x1名下，诉讼费用由张x1、黄x1承担。

一审法院认定事实：

       张某1生前与吴x1系夫妻关系，二人共生育案外人张某2、张某3及张x13名子女；吴x1于1993年退休，张某1于1999年退休；张某1于2010年10月9日死亡，于2011年9月17日注销户口；张x1、黄x1原系夫妻关系，二人于1995年9月27日登记结婚，于2015年3月23日诉讼离婚。

        2004年6月13日，张x1与红星公司签订商品房买卖合同，双方约定由张x1购买203室，203室建筑面积为99.02平方米，套内建筑面积为85.49平方米，按套内建筑面积计算房价，房屋单价为每平方米4380元，总价款为374446元，签订购房合同时买受人将首付款84446元全部交付给出卖人，对于余款290000元，买受人以银行贷款方式，到出卖人指定银行办理贷款手续，并将余款一次性支付到出卖人指定的账户上，出卖人应当在2004年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同签订当日，张x1与民生银行、红星公司签订个人住房抵押借款合同，双方约定以203室作抵押，张x1向民生银行借款290000元，用于购买203室，张x1在民生银行开设账号为×××的还款账户，贷款期限自2004年9月23日至2024年9月23日，采取按月等额本息还款法，经贷款人同意，借款人可以提前清偿全部或部分贷款，借款人应提前10日向贷款人提出书面申请；黄x1在上述个人住房抵押借款合同第40条的“共有人”处签字，并注明居民身份证号；张x1、黄x1均在上述个人住房抵押借款合同尾部落款处的“借款人（抵押人）”处签字。上述合同签订当日，买房人向红星公司给付首付款84446元；在取得银行按揭贷款后，2004年10月10日，买房人向红星公司给付剩余房款290000元；2005年1月6日，买房人向红星公司支付房屋面积差价房款1227元（实测房屋套内面积为85.77平方米）；至此，房屋总价款375673元均已付清。庭审时，上述商品房买卖合同、个人住房抵押借款合同、首付款房款发票、按揭贷款房款发票、房屋面积差价房款发票均由吴x1持有；吴x1主张系以张x1名义支付首付款及剩余房款，但全部款项均系由吴x1支付，故上述合同及发票均由吴x1持有。

        签订个人住房抵押借款合同后，分别于2004年10月16日、同年12月25日、2005年2月6日、同年4月9日、同年7月12日、同年8月31日、同年10月24日、同年12月14日向张x1名下的民生银行账户内存款6000元、2000元、6000元、6000元、4000元、4000元、2000元、1300元，共计31300元；除2005年7月12日的存款回单外，其余7张存款回单均由吴x1持有，吴x1主张上述8笔款项均系其存入，用于偿还银行按揭贷款；民生银行在2004年10月23日至2006年1月23日期间分16次扣发本息还款共计31315.65元；2006年1月24日，张x1向民生银行申请提前全部偿还贷款（本金及利息）；2006年1月26日，张x1的民生银行指定账户内存入了280000元；2006年1月27日，民生银行在张x1的银行账户内扣划278827.78元；至此银行按揭贷款全部偿还完毕，先后从张x1的银行账户内扣划本息还款共计310143.43元。申请提前还款回执、提前还款扣款回单均由吴x1持有，吴x1主张该提前还款亦由其支付，系用拆迁补偿款支付，并提交北京万维润地房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）与张某1（乙方、被拆迁人）根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和有关文件规定于2006年1月19日签订的“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”；该货币补偿协议载明被拆迁房屋为“真武庙一里一栋4门403号”（以下简称：真武庙403室），乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积为48.30平方米，乙方现有正式户籍6人，实际居住人口6人，分别是：“户主张某1、之妻吴x1、之子张x1、之儿媳黄x1、之女张某3、之外孙某一章”，被拆迁房屋的区位补偿款为329744元，重置成新价款为45796元，被拆迁房屋补偿款共计375540元，另外，甲方支付乙方拆迁补助费共计26901元，其中包括搬家补助费966元、提前搬家奖励费5000元、其他补助费935元（含电话移机费235元、有线电视费300元、空调移机费400元）、一次性奖励20000元，上述被拆除房屋补偿款、搬家补助费及拆迁补助费共计402441元；2006年2月17日，大兴区地方税务局在“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”上盖印，印文载明：“已办理免契税5635元，已用补偿款375673元”。为证明在2006年1月26日将拆迁补偿款从张某1的中国建设银行账户取出，后存入张x1的民生银行账户，吴x1提交加盖“中国建设银行北京三里河支行业务专用章”的“中国建设银行特殊业务申请书”，该申请书载明张某1的中国建设银行账号为×××，申请事项为“密码更改”，交易时间为2006年1月26日；经吴x1申请，法院向中国建设银行调查取证，经核实，“×××”账户不存在。2005年9月27日，买房人交纳203室的公共维修基金7513元（全部购房款为375673元，维修基金比例为2%），相应收据由吴x1持有，吴x1主张该公共维修基金系其交纳。经吴x1申请，证人吴某（系吴x1之弟）到庭作证，其陈述称203室系吴x1、张某1夫妇于2004年所购买，于2005年入住，张x1、黄x1未在203室居住，相应买房手续由张某2及其配偶办理，203室的首付款系用吴x1、张某1夫妇的积蓄支付，因吴x1、张某1夫妇系退休人员，不能办理银行按揭贷款，所以以张x1名义购房，相应贷款系由吴x1、张某1夫妇偿还，为装修203室，吴x1、张某1夫妇向证人吴某借款50000元，之后偿还完毕。对于上述吴x1所主张借名购买203室的事实，张x1予以认可，黄x1不予认可，并主张系黄x1及张x1凑钱支付的首付款，之后黄x1给张x1钱，由张x1偿还贷款，最后一次性还款的款项系黄x1向其母借来的现金，由张x1办理提前还贷。

        关于张x1、黄x1登记结婚后（1995年9月27日后）至2006年1月27日还清全部银行按揭贷款前的职业及收入情况，经询问，张x1陈述称：“结婚的时候在北京市西城区百货公司盛锡福帽店工作，因为单位改造拆了，之后又找了工作在电信打工，月收入3000多元，一直到2008年3月，月工资都是3000多元，2008年4月到的公交公司。黄x1最开始在酒店工作，月收入不清楚，没有问过，大概干了2、3年又从事安利，到离婚之前都在干安利，做安利时月工资不固定，少的时候几百，多的时候上千元”，黄x1则陈述称：“张x1开始在盛锡福，之后在电信，开始工资是3000元，但有额外收入。我们两个不攒钱，他不知道我收入，我的收入也不次于他。从1995年开始我在酒店工作了7年，月收入有2000元到3000元，交纳房款没有问题，我让我父母给我存钱，做安利时比我在酒店挣得多”、“我们把钱都放在抽屉里，没有存过银行”。张某1生前及吴x1长期在203室居住；黄x1主张其与张x1在工作日在吴x1的位于六里桥的公租房内居住，周末及节假日在203室居住。

         2004年年底，203室交付；2006年3月1日，203室办理房屋产权登记，203室登记在张x1名下，房屋建筑面积为99.27平方米；2011年9月28日，张x1与吴x1签订存量房屋买卖合同，双方约定张x1将203室卖与吴x1，房屋成交价格为357372元；当日，张x1与吴x1办理了203室的房屋产权过户登记手续；2012年，黄x1以确认合同无效纠纷的案由将张x1、吴x1诉至法院；在该案审理过程中，张x1、吴x1均认可双方不是买卖合同关系，吴x1没有实际支付房款，只是为了办理过户手续，由吴x1支付的过户费用，在取得真武庙403室的拆迁补偿款后，除交纳203室的购房款外，还剩余150000元，给了张某2、张x1、张某3每人50000元；2012年6月20日，法院作出（2012）大民初字第3761号民事判决书，认定：“某家园4号楼1单元203号房屋是在张x1、黄x1婚姻关系存续期间购买的，且该房屋所有权登记在张x1名下；黄x1有理由确认张x1以与吴x1签订存量房屋买卖合同的形式将该房屋过户到吴x1名下的行为侵犯其合法权益……张x1与吴x1的上述行为属于恶意串通，损害了黄x1的合法权益。现黄x1要求确认张x1与吴x1签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定，法院应予支持。根据我国不动产物权登记制度，吴x1虽持有购房合同、购房款发票、还贷手续等相关材料，但不能认定该房屋与张x1、黄x1无关，法院对张x1、吴x1的答辩意见，不予采纳”，判决：“被告张x1与被告吴x1于二○一一年九月二十八日签订的关于北京市大兴区旧宫镇庑殿路某家园4号楼1单元203号房屋的存量房屋买卖合同无效”；该民事判决已生效；2012年10月31日，吴x1对上述民事判决向北京市第一中级人民法院提起再审申请；2012年12月29日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民申字第13744号民事裁定书，认定：“本案原审判决相关认定与处理并不影响申请再审人后续权利的主张；申请再审人的其他申请理由法院不予支持”，裁定驳回吴x1的再审申请。

        2011年10月31日，张x1以离婚纠纷的案由将黄x1起诉至北京市丰台区人民法院，要求判决其与黄x1离婚；北京市丰台区人民法院于2012年1月11日作出（2012）丰民初字第02714号民事判决书，判决驳回张x1要求离婚的诉讼请求。2012年，张x1再次以离婚纠纷的案由将黄x1起诉至北京市丰台区人民法院，要求解除其与黄x1的婚姻关系；北京市丰台区人民法院于2012年9月19日作出（2012）丰民初字第21483号民事判决书，判决驳回张x1的诉讼请求。2014年，张x1以离婚纠纷的案由将黄x1起诉至北京市丰台区人民法院，要求判决其与黄x1离婚，黄x1答辩称同意离婚，但要求分割203室，支付黄x1200000元；北京市丰台区人民法院于2014年12月15日作出（2014）丰民初字第1200号民事判决书，认定：“现该房屋（法院注：指203室）产权证已经被撤销，未登记在任何人名下，且双方就购买房屋的资金来源存在较大争议，有可能涉及案外人利益，故就该争议房屋，应另案处理”，判决张x1与黄x1离婚；黄x1不服判决，上诉于北京市第二中级人民法院，后又于2015年3月23日申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于当日裁定准许黄x1撤回上诉，双方均按原审判决执行。

       张某2、张某3、张x1均主张203室系吴x1、张某1夫妇共同出资购买，属于吴x1、张某1夫妇的夫妻共同财产，也一直由吴x1、张某1夫妇共同居住使用，张某1占有203室50%的份额，在张某1于2010年10月9日死亡后，子女3人均自愿将自己应继承的份额转让给吴x1。

         现203室的房屋产权证已经被撤销，未登记在任何人名下。

一审法院认为：

        借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案争议焦点即在于吴x1、张某1与张x1之间是否形成借名买房的合同关系。吴x1主张借名买房关系成立的理由主要有2点，一是吴x1、张某1实际支付了203室首付款、银行按揭贷款、补交房款、公共维修基金等全部费用；二是吴x1、张某1长期在203室居住并对203室装修。

首先分析吴x1所主张理由一，虽然吴x1持有商品房买卖合同、个人住房抵押借款合同、房款发票、对账单、回执、个人贷款扣款回单、存款回单、公共维修基金专用收据等合同及单据，但上述合同及单据均以张x1名义签订或出具，考虑到吴x1、张x1系母子关系，二人曾签订已被确认无效的房屋买卖合同，即使上述证据材料先前由张x1持有，在签订房屋买卖合同后一般亦会交与吴x1持有，故吴x1所提交证据材料不足以证明其与张某1支付了全部购房款及其他有关款项。然后分析吴x1所主张理由二，在六里桥公租房住房、203室存在的情况下，即存在多套住房时，根据一般生活经验，基于工作、生活便利，大家庭成员不在自己名下住房内居住，并非鲜见，父母帮助子女装修房屋，亦属正常。综上所述，本案双方当事人并未订立书面的借名购房合同，吴x1主张双方存在口头借名购房合同，但所提交证据材料未形成相互印证的完整证据链条；因举证不充分，对吴x1所主张借名购房合同关系，法院不予认定，对其要求张x1、黄x1配合办理203室产权过户的诉讼请求，法院不予支持。同时需指出，203室购房款数额较大，张x1、黄x1的收入水平亦不具备支付全部购房款的能力，黄x1主张部分购房款系所筹集借款，亦未提供证据证明，203室应系吴x1、张某1、张x1、黄x1大家庭共同出资购买，对于黄x1所主张203室系夫妻共同财产的抗辩意见，法院不予采纳；对于203室的分家析产等事宜，争议方可另行解决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条之规定，于2016年11月判决：驳回吴x1的诉讼请求。

        二审中，双方对一审查明的事实均无异议，法院对一审法院查明的事实予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：

         当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴x1主张涉案房屋存在借名买房的合同关系，曾有过口头约定，虽吴x1与张x1对此予以认可，但黄x1否认该借名买房口头约定的存在。在此情况下，吴x1应就其主张的事实，尽到必要的举证责任，以证明借名买房关系的存在。根据在案证据，吴x1与张x1系母子关系，且二人曾经签订过被法院生效判决确认为无效的买卖203室的合同，故尽管二人均认可借名买房口头协议的存在，尚不能达到相应的证明标准。此外，吴x1主张203室购房款及费用全部是其与张某1出资，但根据现有证据，尚无法对此事实予以证明，因其与张x1签订过房屋买卖合同，故其持有203室的相关合同及单据原件，亦不能达到相应的证明标准。综上所述，吴x1未就其诉讼请求所依据的事实尽到必要的举证责任，应承担举证不能的不利后果，对其主张的借名买房关系，法院无法认定。

        综上所述，吴x1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对其诉讼请求予以驳回，处理结果正确，法院对此处理结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

          驳回上诉，维持原判。