李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

          2014年9月，马×1、高×诉至原审法院称：

马×2系我二人之子。2007年1月，马×2大学毕业后到北京市工作，并办理了北京户口。2007年7月，我二人购置北京市石景山区×××1105号房屋一套。2008年8月11日，马×2、高××登记结婚，由于马×2、高××在北京市无经济能力购房，所以该房屋暂借马×2、高××居住。2011年3月，我二人考虑到将来退休后在北京市二环附近居住更方便，鉴于北京市房屋限购政策，故委托马×2代购北京市西城区×××503号房屋（以下简称诉争房屋）一套，房屋总价款1580000元，其中首付1200000元，贷款38万元，契税、中介费及办房产证费用87643.32元。我二人于2011年3月6日、3月11日、4月7日汇给马×21130000元用于支付首付。之后我二人于2011年6月24日、6月27日、7月11日、11月12日汇给马×2款307900元。购房后的汇款除我二人支付马×2垫支的款项外，马×2于2011年8月9日、2013年4月24日用该汇款支付房贷150000元。截止2013年4月24日剩余房贷200991.61元至2020年5月24日到期。诉争房屋交付后，我二人委托马×2将房屋用于出租，每月房租4000元除用于支付房贷的利息外还有余款。2013年2月，我二人得知马×2将诉争房屋产权登记在马×2、高××名下。我二人认为马×2、高××的行为侵害了我们的合法权益，请求法院依法判决：1、确认诉争房屋归马×1、高×所有；2、马×2、高××协助马×1、高×办理诉争房屋的所有权登记手续；3、本案诉讼费由马×2、高××承担。

马×2辩称：

         马×1、高×所述事实属实。马×1、高×于2011年3月委托我代购诉争房屋，在房屋购买过程中，都是以我个人名义签订的相关手续。2011年5月在办证过程中，高××坚持让我以夫妻名义办成夫妻共有。我虽然不同意，可是高××与我闹矛盾，为了不让高××生气，我在没有征得马×1、高×同意的情况下，将房产证办成我与高××夫妻共有。另外，在办证之前，我还专门前往房屋管理部门就办证事宜进行了咨询，主要咨询婚后能不能办到个人名下，得到的答复是不能。正是由于两个原因，我将诉争房屋办成了夫妻共有产权。马×1、高×得知此事后，多次要求我把房产证过户到他们名下，但由于该房屋已经把高××写成共有人，我无法给马×1、高×过户。我同意马×1、高×的诉讼请求。

高××辩称：

         马×1、高×所述双方之间的身份关系状况属实，但马×1、高×所称购房事宜与实际情况不符。马×1、高×所陈述的石景山区的房产在北京市石景山区人民法院有诉讼尚未解决。我与马×2婚后于2010年5月7日生有一子，考虑到孩子出生以后上学才购买了诉争房屋。由于我与马×2没有经济能力一次性拿出很多购房款，故我们去找亲戚朋友筹钱，由于马×2比我的经济能力强，故筹钱事宜大多数都是马×2在做。马×1、高×所述委托马×2购买诉争房屋不属实，即便有委托我也不知情。马×1、高×是马×2的父母，关系融洽，马×2完全认同马×1、高×的说法，是因为2014年7月我与马×2有离婚诉讼，感情不和才有了房产纠纷。马×1、高×提起本案诉讼是为了让我少分或者不分财产。关于马×1、高×所述出资情况，我只清楚他们汇来113万首付，其他的情况我不清楚，我也给过马×24万元用于购房，马×1、高×的汇款凭证仅是资金来源的一个证明，是购房所需费用的一部分，而非全部。我与马×2系诉争房屋的共有人，这是基于双方是共同购买人及夫妻关系的身份，应享有法律规定的权利。综上，不同意马×1、高×的诉讼请求。

原审法院经审理认为：

         马×1、高×主张委托马×2购买房屋的行为是否构成借名买房是本案诉争的焦点。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。借名买房要求以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但是马×1、高×主张的委托购房、房屋购买以及产权证办理过程均发生在马×2、高××婚姻关系存续期间，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。庭审中，马×2、高××均承认高××对委托购房一事并不知情，而双方也未就产权归属问题进行书面约定，且不存在法定的财产归一方所有的情形。马×1、高×虽主张借马×2之名购房并与之达成委托购房的约定，但本案诉争房屋产权登记人（出名人）却并非马×2本人，网签购房合同的买受人以及房屋产权登记人均为马×2、高××夫妻二人。据此，法院认为马×1、高×并没有与高××、马×2共同达成借名买房的合意，不符合借名买房行为成立的构成条件。另外，关于诉争房屋的出资问题，马×1、高×对该房屋出资的行为确实存在，结合本案具体情况，应视为债权行为，不应成为认定所有权归属的依据。关于高××提出对《房屋代购协议书》进行笔墨形成时间鉴定的申请，法院认为该鉴定内容并不是本案必须查明的事实，不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回马×1、高×的全部诉讼请求。

         判决后，马×1、高×、马×2不服，以原审判决证据明显不足、认定事实错误、适用法律错误为由上诉至法院，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持马×1、高×的原审诉讼请求。高××同意原判。

 
经审理查明：
          马×1与高×系夫妻关系，马×2系马×1、高×之子。马×2、高××系夫妻关系，二人于2008年8月11日登记结婚，于2010年5月7日育有一子。2014年7月，高××因离婚纠纷将马×2诉至北京市石景山区人民法院，该院于2015年2月26日作出（2014）石民初字第10177号民事判决，判决：高××与马×2离婚；婚生子马×3由马×2自行抚养；驳回二人的其他诉讼请求。高××不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该案目前正在审理中。

         2011年3月8日，马×2与案外人张×、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金协议书》，约定以158万元购买诉争房屋，购房定金4万元，于签订协议2个工作日内签订房屋买卖合同。2011年3月11日，马×2与张×签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，约定：张×净得总价款为158万元；马×2商业贷款购买，预计贷款51万元，最迟在面签当天支付首付房款103万元。2011年4月10日，马×2、高××作为买受人网签了购房合同（《存量房屋买卖合同》，编号：C462497）。2011年4月20日，张×出具《二手房首付款交付确认函》，确认收到首付款120万元。2011年5月10日，诉争房屋取得房屋所有权证，产权为马×2、高××共同共有。2011年5月11日，诉争房屋抵押给中国农业银行北京市分行宣武区支行，抵押借款38万元。高××作为抵押人在马×2与中国农业银行北京市分行宣武区支行签订的《个人购房担保借款合同》上签字。

        原审庭审中，马×1、高×提交其于2011年3月6日与马×2签订的《房屋代购协议书》一份，用于证明诉争房屋系二人借马×2名义购买，虽然登记在马×2、高××名下，但真正的房屋权利人是马×1、高×。该协议记载：“甲方（马×1）委托乙方（马×2）以乙方的名义在北京市购买第二套房屋。现就购房的有关事宜订立如下条款，以便双方共同执行：一、甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买北京市西城区×××503号房屋一套，面积54.7㎡。乙方同意接受甲方的委托，照此办理。二、乙方所代理购买的北京市西城区×××503号房屋所有权归甲方所有。甲方享有该房屋占有、使用、收益、处分的权利。乙方对甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利。三、以乙方名义购买的该房屋总价款为158万元，不包括过户费、税费、服务费。购房首付款为120万元，购房贷款38万元，在乙方与对方签订购买合同前甲方先付给乙方113万元，剩余首付的7万元及过户费、税费、服务费暂由乙方垫付，甲方在10个月内将乙方垫支的款全部付清，38万元的房贷以乙方的名义办理，所需费用由甲方支付，甲方保证在五年内将房贷还清。四、甲方同意在取得该房屋产权后，以乙方名义将该房屋对外租赁，收益的租赁费由乙方支付该房贷款。五、购买该套房屋的所有手续，由乙方办理后交由甲方保管。六、甲方有权在任何时间将房屋产权变更至本人或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续。七、本协议双方签字或捺指印生效。八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，各份具有同等法律效力。”对此，马×2不持异议，高××称对马×1、高×与马×2签订《房屋代购协议书》一事并不知情，对《房屋代购协议书》的真实性不予认可，并申请对该协议进行笔墨形成时间鉴定。因该鉴定结果与本案审理无关，原审法院未启动鉴定程序。原审期间，马×2称高××对上述《房屋代购协议书》不知情。日期为2014年11月18日的有马×1手写签名的庭审补充发言材料中记载：“马×2与高××是夫妻，原告购房之事虽然高××知道，但她不知道详细情况。当时原告考虑如果高××知道原告以马×2名义买房，那么会影响他们的夫妻关系。马×2与高××结婚后，就经常生气，高××生性霸道，蛮不讲理，心眼多，会算计，如果马×2告诉高××原告委托自己买房，高××会同意吗？她会跟马×2闹翻天，甚至今后连原告就不会理睬。所以就连之后原告与马×2签订的代购协议也没有告诉高××也在清理之中。”法院审理中，马×2称其未告诉过高××《房屋代购协议书》，告诉过高××其要替马×1、高×在北京买养老房，但就此其未提供证据。另，马×2二审当庭陈述，其在与案外人张×签订《房屋买卖定金协议书》时，双方商定了定金数额、房屋的总价款和支付房款需要贷款，但是首付款的数额和贷款比例没有确定。法院要求马×2对“先于上述定金协议签订的《房屋代购协议书》中已明确了首付款、贷款的具体数额，这与马×2上述陈述不一致”的问题作出解释，马×2称当时没有确定贷款的具体数额，仅确定了大体贷款数额的范围，并称这个过程需要一两周来确定，最终确定贷款是38万元。马×1称在签订定金协议前，房屋的价款已经确定了，确定了之后才开始筹钱，故《房屋代购协议书》的内容与定金协议的内容并不矛盾。

         为了说明涉诉房屋的实际出资状况以及委托马×2购房并将房产出租用于偿还房贷的事实，原审期间，马×1、高×提交汇款单据、支付房款凭证、房屋买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议、评估报告、按揭贷款合同、购房借款合同、居间合同、个人住房贷款减按协议、还款凭证、房屋租赁合同等购房及租房手续材料，以证明马×1、高×在购房过程中汇给马×21437900元用于购房并委托对外出租，且从2014年8月起每月交纳房贷3100元。对此，马×2不持异议，高××除对上述证据中加盖中国建设银行股份有限公司邓州新华路分理处办讫章的银行转账凭条、2011年4月20日付款方为马×2的中国建设银行转账凭条原件、2011年11月12日汇款人为高×的中国工商银行个人业务凭证原件以及与诉争房屋购买相关的协议、合同的真实性予以认可外，对其他证据的真实性以及证明目的均不予认可。法院审理期间，马×1、高×提供汇款凭证、房产证、土地证、中介证明、房屋买卖合同以及过户手续、证人证言、离婚协议书及诉状、谈话录音光盘、交房贷账单和暖气费票据等证据，以证明其上述主张。马×2对上述证据的真实性、关联性以及证明目的均认可。高××对除离婚协议及诉状外的证据的真实性均不认可，亦不认可上述证据的证明目的。庭审中，高××认可马×1、高×确实在购买诉争房屋的过程中提供资金，马×1、高×曾提供首付款113万元并汇款16万元，但16万元的用途其不清楚，并认可房屋贷款系由诉争房屋的租金支付。

         上述事实，有《房屋代购协议书》、汇款单据、支付房款凭证、房屋买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议、评估报告、按揭贷款合同、购房借款合同、居间合同、个人住房贷款减按协议、还款凭证、房屋租赁合同、（2014）石民初字第10177号民事判决书以及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

        诉争房屋于马×2、高××婚姻关系存续期间购买，登记为马×2、高××共同共有，依据我国婚姻法以及物权法的相关规定，可以确认诉争房屋系马×2、高××夫妻共同财产。马×1、高×对此不予认可，称诉争房屋系其委托马×2并借马×2之名出资购买，其为诉争房屋的实际权利人，二人应提供充分证据反驳上述认定并对其主张予以佐证。考虑到双方当事人原系家庭成员的关系，且本案之诉系马×1、高×在高××起诉马×2要求离婚并将诉争房屋作为夫妻共同财产分割后提起，法院认为，马×1、高×不仅应提供充分的证据证明实际房款系二人出资，还应证明其出资系基于取得诉争房屋所有权的意思表示，且该意思表示及于马×2、高××二人，即与马×2、高××二人共同存在借名买房的约定。本案中，虽然通过马×1、高×提供的证据以及高××的自认，可以确认诉争房屋的房款至少有绝大部分系二人提供，但是根据马×2陈述的购房过程，马×2在2011年3月8日与案外人签订定金协议时，双方仅确定贷款数额的大体范围，未确定首付款的具体数额和贷款的具体比例和数额，但在日期为2011年3月6日的其与马×1、高×签订的《房屋代购协议书》中却明确了首付款为120万元，贷款数额为38万元，而其在同年3月11日与案外人张×签订的房屋买卖合同中也仅约定预计贷款51万元，首付款至少应103万元，对此，马×2、马×1、高×给出的解释亦难以让人信服，故对于其上述主张直接证据的《房屋代购协议书》，法院实难采信。另，马×1原审提交的庭审补充发言材料显示，马×1、高×未将其二人委托马×2借名买房之事告知高××，马×2亦认可高××对房屋代购协议不知情；法院庭审中，马×2虽称其曾将借名买房之事告知高××，但其并未提供证据予以证明，高××对此亦不予认可，法院难以认定高××对马×1、高×借名买房一事知情，且与马×1、高×之间就此达成过合意。综合上述分析，根据马×1、高×、马×2提交的现有证据，法院难以认定马×1、高×对诉争房屋的出资系基于二人取得所有权的意思表示，亦难以认定二人与马×2、高××之间存在借名买房关系。原审法院判决驳回马×1、高×的诉讼请求，并无不当，法院予以维持。马×1、高×、马×2的上诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。