李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

王女士向法院提出诉讼请求：

      确认王女士、王先生签订的《借名购房协议》有效；2.判令在符合北京市及北京市通州区房屋购买政策的前提下，王先生协助王女士办理北京市通州区玉带河东街房屋的产权过户手续；3.诉讼费用由王先生承担。

事实和理由：
      2009年12月1日，王女士与王先生签订《借名购房协议》，约定王女士以其弟王先生名义购买了位于北京市通州区玉带河东街的商品房一套。王女士是实际出资人，并且王女士有权在任何时间将产权变更至王女士名下，王先生应当予以协助办理相关手续，不得拒绝。银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房费用全部由王女士支付。王女士自该协议签订以来一直缴付房屋贷款，期间王女士多次欲办理房屋过户手续，王先生一直未予协助，故王女士起诉至法院。

王先生辩称：

       同意王女士的诉讼请求，但认为合同是无效的，因为时间很长，国家政策已经发生变化，当时很多依据和口头说法已经不一样了，合同只保护了王女士的利益，没有保护王先生的利益。现在王先生一套房都没有，住不上房，也买不上房。

法院经审理认定事实如下：

       2009年12月1日，王先生（甲方）与王女士（乙方）签订《借名购房协议》，就王女士以王先生名义购房事宜达成一致，订立如下条款：一、基本事实。1、王女士因故不便以自己的名义购买新的住房，现委托王先生以王先生名义购买位于北京市通州区玉带河东街房屋一套（建筑面积108.61平方米，套内建筑面积85.65平方米）；2、由王女士以王先生名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由王女士支付，王女士是实际出资人。二、购房手续。1、王先生愿意配合王女士办理上述和相关购房手续，包括签订购房协议等相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续，申请办理房产证过户等手续。上述手续，视情况由王先生亲自出面办理，或由王先生出具授权委托书给王女士，由王女士具体办理。2、王女士以王先生名义与卖方签订房屋买卖协议后，包括但不限于购房款、契税、个人所得税等一切与购房相关的所有费用支出均由王女士承担，与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由王女士持有和保管。王先生应全力协助王女士办理有关交款手续，双方确认对于购房款项，王女士将款项存入王先生的下列账号：开户名为王先生，开户行中国建设银行北京通州潞河支行，账号xxx，该卡专号专用。三、房屋的所有权和使用情况。1、王先生代王女士购买的北京市通州区玉带河东街房屋所有权归王女士所有，王女士享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，王先生无权行使前述权利，亦不得对房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。2、房屋产权证暂办至王先生名下，产权证由王女士保管，王女士有权在任何时间将产权变更至本人名下或转让、出租、抵押该房屋，王先生应当协助王女士办理相关手续，不得拒绝。3、因该房屋产生的所有费用，包括物业费、水电费、装修费、维护费等，包括将来极可能发生的因持有该套房屋所产生的所有税费，均由王女士实际承担。协议还就双方其他权利义务进行约定。王女士、王先生在协议每页右下角及落款处签字确认。

       根据王女士提供的中国农业银行银行卡交易明细清单，2009年12月2日，王女士通过POS机支出341929元。同日，北京豪光房地产开发有限公司（以下简称豪光公司）出具发票，确认收到首付款341929元。关于首付款如何支付，王女士称，是其本人到豪光公司处通过刷POS机的方式直接支付给豪光公司，王先生第一次开庭时称是自己刷的卡，卡里的钱可能是王女士的钱，记不清了，太早了。第二次开庭时，王先生称去过售楼处，但不记得是否去交钱。王先生购买了豪光公司位于北京市通州区玉带河东街的房屋，房屋建筑面积108.61平方米，套内面积85.65平方米，价款1121929元。2009年12月16日，王先生与中国建设银行股份有限公司北京通州支行（以下简称建行通州支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定王先生向建行通州支行贷款78万元，期限自2009年12月16日至2039年12月16日，首付款金额为341929元。合同签订后，建行通州支行将款项78万元一次划入豪光公司账户。

      根据王女士提交的房屋产权证，坐落于北京市通州区玉带河东街的房屋所有权人为王先生。双方均认可该房屋现由王女士使用。

      根据王女士向法院提交的银行卡交易明细显示，王女士及孙广贺（王女士前夫）定期向王先生名下账户xxx存入款项偿还银行贷款，目前尚有21年贷款未偿还。另查一，王女士户籍所在地为山东省威海市。另查二，根据北京市朝阳区社会保险基金管理中心出具的社保记录，王女士自2011年1月至2016年7月在北京市连续缴纳社保。庭审中，王女士承认其未在北京市通州区缴纳社保或个人所得税。另查三，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府于2015年8月14日发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（京建法[2015]12号），规定对无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其出售通州区商品住房。

      上述事实，有王女士向法院提交的借名购房协议、房屋产权证、银行交易流水、发票、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同、社保记录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：

        第一，关于王女士要求确认王女士、王先生签订的《借名购房协议》有效的诉讼请求，法院认为，首先，王女士、王先生均在《借名购房协议》上签字，对借名购房的基本事实、双方权利义务、房屋权属及使用、购房款项支付等情况进行明确约定，可见，双方已对借名买房事宜作形式上的确认。其次，涉案房屋的首付款系由王女士支付，并由王女士负责偿还银行贷款。根据王女士提交的银行交易明细，2009年12月2日，王女士名下农业银行账户支出了341929元，同日，豪光公司出具发票确认收到首付款341929元，尽管王女士和王先生对支付首付款的过程描述不同，但王先生并未否认首付款由王女士实际支付，王女士提交的证据也能形成证据链，足以认定购房款系由王女士支付。同时，根据王女士提供王先生名下的银行账户交易明细，王女士（或孙广贺）定期向该账户汇入款项，用以偿还银行贷款。再次，从该房屋的实际使用情况看，该房屋自2009年购买至今，一直由王女士居住使用。综上，法院认为，王女士、王先生借名买房的事实存在，双方签订的《借名购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。故对于王女士要求确认《借名购房协议》有效的诉讼请求，法院予以支持。

        第二，关于王女士主张在符合北京市及北京市通州区房屋购买政策的前提下，王先生协助王女士办理北京市通州区玉带河东街房屋的产权过户手续的诉讼请求，法院认为，王女士户籍所在地位于山东省威海市，根据北京市通州区的现有购房政策，对无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停出售通州区商品房。现根据王女士提交的社保记录及本人陈述，其未在北京市通州区缴纳社会保险或个人所得税，因此，王女士不具备北京市通州区的购房资格。故对于王女士的该项诉讼请求，法院不予支持。

法院判决如下：

       一、确认原告王女士与被告王先生于2009年12月1日签订的《借名购房协议》有效；

       二、驳回原告王女士的其他诉讼请求。