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借名买房纠纷案例

限制民事行为能力人签订的借名买房协议无效

发布时间:2019-07-08 浏览:

       李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松

周x向法院提出如下诉讼请求:
      1.判令被告立即协助原告办理位于北京市昌平区天通中苑×号楼×单元×房屋的过户手续,将涉案房屋的所有权转移登记到原告名下;2.判令本案全部诉讼费由被告承担。

事实与理由:
       原被告系远房亲戚关系,2006年被告获得了北京市昌平区天通中苑房屋的购买机会,但因被告当时刚已购买他处房屋已无经济能力再购买,于是有意转让该购房机会。后经原被告沟通协商,双方约定由原告借用被告的名义出资购买该位于昌平区天通中苑的房屋,买房涉及的所有费用均由原告承担,房屋正式交房时双方签订书面协议。因上述房屋性质属于经济适用住房,故双方约定待房屋满足上市交易条件后被告再配合原告办理过户手续。2006年12月26日,原告借用被告的名义与北京天启房地产开发有限公司(以下简称天启公司)签订了《北京市商品房预售合同》,选择并购买了位于昌平区天通中苑的涉案房屋,同时原告于当天向天启公司一次性缴纳了全部房款345030元。2007年10月18日,原被告签订了书面协议书,约定涉案房屋涉及的所有费用由原告支付,同时涉案房屋的所有权及相关权利全部归原告所有,被告无权进行任何处分。在涉案房屋满足上市交易条件后由被告配合原告办理过户手续,同时原告还需向被告支付3万元的好处费。同一天,被告根据天启公司的通知正式办理了入住手续,并缴纳了公共维修基金、契税、物业费、供暖费、水电费、有线电视费等相关费用。取得涉案房屋后,原告对其进行了装修并入住。自交房至今,涉案房屋一直由原告占有和居住。2008年11月24日,涉案房屋取得了房产证,根据相关法律规定,目前该涉案房屋早已具备上市交易条件。原告曾多次向被告提出协助配合原告办理涉案房屋的过户登记手续,但被告一直拒绝配合。原告认为,原被告之间签订的协议书是双方的真实意思表示,具有法律效力,对双方均产生法律约束力,双方应依约履行各自的义务。因此,被告有义务配合原告完成涉案房屋的过户手续。但被告经原告多次催促后仍拒不配合原告办理涉案房屋的过户手续,其行为严重损害了原告的相关利益。因此,为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请贵院判如所请。

王x军辩称:
       不同意原告诉请,因为被告是智力残疾,不具有民事行为能力,由于原被告是亲戚关系,其对被告的病情是了解的,按照法律规定,作为限制民事行为能力人的被告,是不能和原告签署协议书的。协议书实际是房屋买卖性质,标的物是经适房,内容是违背相关法律规定的。我方认为双方签订的协议属于无效。根据该房屋购买时的具体情况判断,原告是将购房款打入被告名下的银行账户中,购房时候是以被告名义缴纳的相应房款,该房屋所有权理应属于被告所有,原告和被告间应该属于借贷关系,被告借了原告30余万元。所以请法院驳回原告诉请,确认双方协议无效。

法院确认基本事实如下:
       1.被告王x军为智力残疾×级,1999年取得残联核发的残疾人证。2000年王x军与前妻刘x珍在原北京市崇文区人民法院诉讼离婚时,法院判决书记载王x军法定代理人为其母侯x琴。王x军和刘x珍育有一子王x2,生于1995年。2017年,王x2在北京市丰台区人民法院申请确认王x军为限制民事行为能力人,后该院根据鉴定机构出具的鉴定意见,于2018年2月28日作出(2017)京0106民特x号《民事判决书》,确认王x军为限制行为能力人,并指定王x2为其监护人。
      2.王x军之嫂袁x是周x妻子的外甥女,王x军和周x之间是亲戚关系。
      3.诉争的北京市昌平区天通中苑×号楼×单元×室,系经济适用房,于2006年12月以王x军的名义购买,房屋购买价款全部由周x出资,相关购房手续由周x持有,房屋由周x占有使用。2007年10月18日,王x军(甲方)与周x(乙方)签订协议书,内容为:“经甲乙双方多次协商约定,甲方自愿将位于北京市昌平区天通中苑×号楼×单元×室的经济适用房一套转让给乙方,双方达成以下协议:1.上述房屋所有权及相关产权全部归乙方所有。购房合同、房产证、购房发票、房屋钥匙等相关文件资料和物品由乙方保存。2.上述房屋总价款共三十肆万伍仟柒佰壹拾玖圆整345719由乙方付清,另外乙方将叁万圆30000作为好处费付给甲方。后续费用如产权代办费500圆、综合地价款6572圆、办理产权的税费3338.79圆、公共维修基金6914圆、装修押金2000圆,其它如物业费13659.3圆、供暖费2478.74圆由乙方付清。3.购房后,甲方不得出售、转让、出租,其出售、出租、转让权归乙方所有。4.该房屋在购房后由乙方占有使用,并负责日常保管和维护,日常产生的如物业费、取暖费等一切相关费用由乙方承担。5.上述房屋在取得上市交易资格,乙方向甲方提出过户要求后,甲方有义务协助乙方办理过户的全部手续。过户费用由乙方承担。6.任何一方违约,将支付给对方自2006年12月26日起至提出违约的日期止,该房屋市值的总差价作为违约金。如甲方违约应在赔偿乙方违约金之外,同时退还乙方实际己支付的购房款345719圆、好处费30000圆、产权代办费500圆、综合地价款6572圆、办理产权的税费3338.79圆、公共维修基金6914圆、装修押金2000圆等相关费用。上述款项以乙方实际付款发票或收据为准。其中违约金计算方式如下:违约金=(提出违约时的天通苑地区的相同类型二手房每平方米市场交易价格-2650)×房屋面积(130.46平方米,以房产证为准)。7.本协议在办理房屋过户手续全部结束后自动终止。8.双方遵守诚实守信原则,不得悔改。出现争议协商解决。9.本协议一式两份,双方各执一份,具有同等法律效力,甲、乙双方签字或盖章后生效。”该协议书系由周x女婿草拟,周x和王x军分别签字。同日,王x军还在收到好处费3万元的收条上签字。
      4.关于借名买房的过程,袁x出庭作证称,2006年王x军取得了经济适用房的购房指标,但无钱购买,就问家里的亲戚谁需要指标。后来袁x的姨夫即周x表示要这个指标,所以就由周x购买了这套房屋,当时家里人都知道这个事,好处费3万元后来也是周x到王x军家里给的王x军的母亲侯x琴。现周x提起诉讼,要求王x军配合办理过户。王x军的法定代理人其子王x2表示自己不认可借名买房协议,王x军为限制行为能力人,其签署的协议应属无效。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:
      当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,合同方有效。本案中,可以确认王x军有智力残疾,在1999年已取得残疾人证,2000年王x军的离婚诉讼案件中,人民法院列明的王x军法定代理人是其母侯x琴,基于此,可以认定王x军在签订本案诉争借名买房协议时属于限制行为能力人。王x军签订的合同应得到其法定代理人的追认方为有效,现周x无法证明该协议得到了王x军当时法定代理人侯x琴的追认,且王x军现在的法定代理人王x2也明确表示不予认可该协议,故法院无法认定诉争的借名买房协议有效,对于原告要求被告协助办理诉争房屋过户的诉讼请求亦无法支持。

法院判决如下:
      驳回周x的全部诉讼请求。
 
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