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借名买房纠纷案例

借名买房还是租房,法院认定为借名买房

发布时间:2021-02-19 浏览:

        李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
 
原告胡先生(在诉讼中,因胡先生死亡,原告变更为其继承人胡x2)诉称:
       2005年6月,原告与母亲孙某、女儿胡x2租住于与本案诉争房屋同一小区的长丰园二区23号楼3单元102室两居室内,月租金1000元/月,后经长丰园售楼处工作人员介绍,看中本案诉争房屋,遂决定购买。该房当时售价为350961元,首付款110961元,需要贷款240000元。因买房时原告正处于失业状态,又需要照顾老母亲,女儿亦无正式工作,当时没有固定收入,无法开具银行贷款所需的《收入证明》。当时被告文某的母亲胡×1(原告胡先生的二姐)提出,可以通过关系找到单位开出《收入证明》,但因是帮忙,不便开给亲戚,只能开给她儿子文某,所以只能以被告文某名义买房,进而进行贷款,待贷款还清再过户到原告胡先生名下。于是,2005年8月,原告以被告文某名义签订《房屋买卖合同》、《借款合同》等文件。此后,原告按时支付了首付款110961元;同年8月底银行贷款240000元到位后,从2005年9月第一笔月供还贷起至今,每期月供还贷(近1700元)均是原告在按时偿还。更重要的是,诉争房屋的购买、贷款手续、装修、用电证、固定电话安装、有线电视安装、天然气、业主入住手续、物业等事宜的办理均是原告及女儿亲力亲为。诉争房屋购买后也一直是由原告与母亲孙某(2010年5月去世)、妻子、女儿胡x2及女婿居住至今,此间的物业费、供暖费等费用也始终是由原告支付至今。原告与二姐(被告母亲胡×1)同住一个小区,买房后两家经常来往,关系和睦,被告一家也从未对原告提出过任何异议。2014年3月14日,祸从天降,原告收到大兴区法院寄送的传票、起诉书等文件时,才知道被告文某以“占有物返还纠纷”为由将原告起诉到了法院,要求原告将诉争房屋腾退并返还给被告。因诉争房屋虽然是以被告文某名义购买,但实际是由原告出资,这么多年一直也由原告一家居住使用至今,且该房屋的购买,贷款手续、装修、用电证、固定电话安装、有线电视安装、天然气、业主入住手续、物业等事宜均是由原告方办理,物业、供暖等各项费用也一直是由原告支付至今,诉争房屋为原告一家居所,故诉至法院,要求判令:1、确认位于北京市大兴区长丰园三区15号楼2单元x室,房屋为原告胡先生(变更为胡x2)所有;2、被告文某协助原告办理诉争房屋的购房贷款银行解押手续;3、被告文某协助原告将北京市大兴区长丰园三区15号楼2单元x室,房屋过户给原告;3、被告承担本案诉讼费用。

被告文某辩称:
         一、原告所述其购买诉争房屋与事实不符,该房屋系被告所有,2005年8月3日被告购买诉争房屋,并与北京万成房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同。合同约定的总价款为350961元,其中首付款为110961元,该笔款项是从被告母亲的存折中支付的,贷款240000元也是由被告一直履行还贷义务,购房后被告还缴纳了公共维修金、保险费、契税、律师费,2005年至2013年的供暖费及物业费等费用,整个过程中原告从未参与,也×支付过任何费用。二、原告居住房屋事出有因,原被告之间属于有偿使用关系。原告于2005年6月24日离婚,离婚后,被告母亲帮助原告在北京市大兴区长丰园小区找到一套两居室,面积为77平方米、简装修、无家具的房屋租住,当时租金是1100元。租赁期满,房主欲将房屋出售,原告需另租房屋。当时被告的房屋已经精装修完毕,家具齐全,如出租价格不会低于1700元。原告提出要求居住此房,并同意给付使用费,价格参照被告每月房贷的还款额,因与出租房屋的价格差异不太大,考虑原告离了婚,大钟寺母亲的房子又出租出去,出于亲情,被告母亲就同意了原告要求,只是双方当时没有签订任何协议,仅口头约定。实际上,原告支付给被告的房屋使用费仅是大钟寺房屋出租款的部分费用,另外还有盈余。原告入住房屋后,为了简化手续,被告将房费直接打入原告的贷款存折内。几年来,房贷价格几次下调,原告给付被告的房屋使用费却未增加,被告一忍再忍,已经做到了仁至义尽。三、被告起诉原告返还占有物纠纷一案中,原告曾声称向被告母亲借款150000元支付首付款,此次又称自行支付,两次陈述自相矛盾。四、原告使用被告房屋,其自行安装电话、有线电视是其居住需要,其缴纳部分物业费、天然气和电费也是自行使用所产生的费用,应由其承担。至于购房、贷款手续、装修和业主入住等都是被告自行办理,原告及其女儿从未参与。综上,本案被告是涉诉房屋的合法所有人,不存在借名购房问题,请求法院依法查明事实,驳回原告的诉讼请求。经审理查明:
         (一)审理查明的事实
胡先生与陈某系夫妻关系,生有一女胡x2。本案审理过程中,胡先生于2014年6月10日因病去世,其于2014年6月9日立下遗嘱,由其女儿胡x2继承其本案诉争房屋所有财产权益。陈某当庭提交书面意见:其自愿放弃对本案诉争房屋属于胡先生遗产部分的继承权,且本案诉争房屋权益中属于夫妻共同财产陈某名下的部分,其自愿放弃并赠与胡x2,同意将本案诉争房屋所有财产权益全部归胡x2一人。胡先生的法定继承人胡x2申请将本案原告由胡先生变更为           胡x2,另一继承人陈某不参与本案诉讼。
          胡×1与胡先生系姐弟关系,文某系胡×1之子、胡先生的外甥。
          本案争议房屋位于北京市大兴区长丰园三区15号楼2单元x室,登记所有权人为文某,登记日期为2005年11月18日,因存在按揭贷款,设定抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京经济技术开发区支行。
本案争议房屋的房屋买卖合同签订于2005年8月3日,建筑面积为98.64平方米,价格为350960元,首付款为110961元,其余款项办理银行按揭贷款,贷款人为中国建设银行股份有限公司北京经济技术开发区支行,贷款金额为240000元。本案争议房屋一直由胡先生一家居住至今。在庭审中,胡x2陈述:本案争议房屋涉及的银行按揭贷款剩余款项,由我自行全部偿还,因该房屋过户产生的各种税费亦由我自行全部承担。
(二)证人证言情况
        原告方的证人胡×2(胡先生、胡×1的姐姐)出庭作证,证言如下:因为胡先生跟我母亲在一起租房住,正好旁边长丰园有卖房的,胡先生和胡×1商量说买房比租房好,因原告没有钱,就管胡×1借的钱,钱由胡×1出,但具体借了多少钱我不清楚,后来就买了房,原告和我母亲从租的房子就住进买的房子里了,胡先生的单位是临时的无法贷款,胡x2工作也不是长期的也无法贷款,就通过胡×1的爱人找朋友给开的收入证明去办的贷款,名字写的是文某,这么多年就一直这样住。贷款一直是胡先生在还,当时原告借胡×1钱买房,说好房子是以文某名义买的,房子是胡先生的,我家亲戚都知道,买房是大事。买房后装修是胡x2和胡×1天天在一起,但具体谁出的钱我不清楚。我们兄弟姐妹一共5人,除了这个事情闹起来,平时没有矛盾,关系都很好。
        被告方的证人郭×(胡先生、胡×1的弟弟)出庭作证,证言如下:我母亲和胡先生原来在大钟寺居住,胡×1为了照顾方便,就让我母亲和胡先生搬到长丰园租住,然后胡×1以文某的名义购买了胡先生现在住的房子,由胡先生和我母亲一直居住,直到我母亲去世。这么多年家庭聚会都没提过房子的事情,今年过年才开始提房子所有权问题,我母亲去世后,胡先生用大钟寺房子的租金还争议房子的贷款。房子是胡×1出的钱。胡先生向胡×1借钱与否我没听说过。房子装修最初是胡×1装修的,之后的情况不清楚。当初买房双方是否有承诺我不清楚,既然房本是文某名字,按我的理解就应该是文某的房子。因房子需要还贷款,当初约定是拿大钟寺房子的租金来还贷款,后期胡×1因为价格一直在涨也沟通过。
        被告方的证人胡×3(胡先生、胡×1的哥哥)出庭作证,证言如下:2005年胡先生和我母亲在大钟寺住,因为胡先生离婚不太愉快,胡×1提出让他们搬到长丰园住,胡先生和我母亲先在长丰园租住,一年到期后胡×1出资买了一套房,是胡×1进行的装修,看房、买房我不在场,只是房子装修要完工时我去看了一眼,买房的情况我是听胡×1说的,当时我借了胡×1五万元,因为装修我还了。家里每周六都聚会,没有任何人提到房产的归属问题,后来双方出现争议,我当时想给他们调解,我给胡先生打电话,胡先生说房子当初买时你不在场,让我别掺和,胡先生说房子是胡×1送他的。
      (三)双方存在的争议
       1、首付款问题。原告胡x2主张:首付款是胡先生向开发商支付的现金,当时开了一张发票,就是原告提交的证据1,日期是2005年8月5日,购房的首付款是胡先生向胡×1借了120000元,自己又出了一部分,用于支付首付款、装修,办理购房手续的支出等,但当时没有出具任何借款手续,胡先生于2013年曾经表示要偿还这笔钱,胡×1说将来再说,并没有明确说不用还,所以这笔借款尚未偿还给胡×1。
被告文某主张:双方不存在借名购房问题,胡先生没向胡×1借过购房款,在我诉原告要求腾退房屋的案件中原告自称向胡×1借款150000元,与这次说法不一致。
        2、按揭贷款偿还问题。原告胡x2主张:从房屋购买后至今的房屋按揭贷款每期月供还贷均是由胡先生承担,已合计偿还174750.91元。
         被告文某主张:2005年9月至2014年5月,胡先生打入文某按揭贷款还款账户的金额一共是168302.88元,但其中2005年9月头两笔合计8600元是胡×1支付的。胡先生打入文某按揭贷款还款账户的钱是房屋使用费。
          3、借名买房还是租房问题
  被告文某主张:
          胡先生一家使用本案争议房屋,属于有偿使用,每月使用费就是参照按揭还款贷款的数额确定。胡先生打入文某按揭贷款还款账户的钱是房屋使用费。关于有偿使用,没有直接证据,是胡×1和胡先生口头说定的,当时胡×1母亲(已去世)在场。
         原告胡x2主张:不存在有偿使用的问题,就是借名买房,所以房屋的所有原始票据基本都在胡先生手里。
针对为什么购房的大部分相关原始票据在胡先生处,而不是在被告自己手里,被告文某称:胡×1当时前后脚买了两套房,为了区分两套房的手续,且胡先生要办有线电视、水卡、电卡需要购房票据等手续,所以胡×1将所有手续装在档案袋里都放在争议房屋里了,因为是亲属关系,比较信任,如果是外人肯定不会把手续放在房子里,且这些合同和票据上的签名都是文某,所以放在哪都是文某的,不会想到有这种事情发生。
4、装修问题
         被告文某主张:本案房屋的装修是被告装修的,除了有建材公司的证明外,装修的收据、发票、合同等装修的材料票据都放在档案袋里,目前无法提交相关证据。
原告胡x2主张:房屋是胡先生自己装修的,但装修的票据没有保存。
上述事实,有双方当事人提交的上述证据、证人证言及双方当事人当庭陈述在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师(18518071489)认为:
        本案中,双方当事人对是否存在借名买房的事实争议较大,说法不一,但从原、被告双方当庭提交的证据分析,涉案房屋购买的合同原件、原始票据及购房后至今每年的物业费、供暖费等票据原件绝大部分均在胡先生处,且涉案房屋的按揭贷款绝大部分为胡先生按月偿还,对双方约定借名买房的事实情况有证人胡×3(胡先生、胡×1的姐姐)的证言予以佐证,胡先生也在涉案房屋一直长期居住至今,相关证据基本能够形成证据链,证明胡先生与被告文某存在借名买房的事实。被告文某虽辩称胡先生居住涉案房屋属于有偿使用,其每月偿还涉案房屋的按揭贷款属于房屋使用费,但因没有提交充分证据证明双方属于租用关系,法院无法予以采信。根据双方当事人提交的证据及双方出庭作证证人的证言综合判断分析,原告方的证据较被告方的证据更加充分,按照我国民事诉讼法证据规则的相关规定,法院依法采纳原告方的主张,认定胡先生借用被告文某的名义购买涉案房屋的事实存在。
本案审理过程中,胡先生因病去世,其立下遗嘱由其女儿胡x2继承其本案诉争房屋所有权益,另一继承人陈某放弃继承并将本案诉争房屋权益中属于夫妻共同财产部分赠与胡x2,不违反相关法律规定,法院予以认可。胡x2自愿承担涉案房屋涉及的剩余银行按揭贷款及该房屋过户产生的各种税费,法院不持异议。
综上,原告要求被告协助办理抵押贷款解押手续并将涉案房屋过户给原告的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。原告要求将涉案房屋判令确认归其所有的诉讼请求,因不符合法律规定,法院不予支持。
对原告所称涉诉房屋的首付款系胡先生向胡×1借款所支付,该款属于相对人之间的债权债务关系,可以另行解决相关争议。
       据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十六条之规定,判决如下:一、于本判决生效后十日内,被告文某协助原告胡x2到中国建设银行股份有限公司北京经济技术开发区支行替被告文某偿还完被告文某名下位于北京市大兴区长丰园三区十五号楼二单元二零一室的房屋按揭贷款本息(以银行核定金额为准)并解除抵押权;
     二、在本判决第一项履行完毕后十日内,被告文某协助原告胡x2到房地产行政主管部门办理被告文某名下位于北京市大兴区长丰园三区十五号楼二单元二零一室房屋的产权过户登记手续,将上述房屋过户至原告胡x2名下;
三、驳回原告胡x2的其他诉讼请求。

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