李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
1.上诉人诉称
上诉人陈某上诉称：一、一审判决适用法律错误。一审认定购房全额资金来源于上诉人名下银行卡的情况，被上诉人以该笔资金系合伙分红为由进行抗辩，但未提供任何证据，在此情形下，一审法院应对被上诉人主张的资金系合伙分红不予确认。二、一审法院认定事实不清。1、一审认定上诉人提供的证据仅能证明涉案房屋车位资金来源于上诉人名下银行卡帐户，这样的认定显然不符合常理，在被上诉人未提供相反证据的前提下，上诉人名下银行卡的资金难道不应推定为上诉人的合法财产吗。2、一审法院以相关购房合同、车位购买协议等原件在被上诉人手中为由认定上诉人与被上诉人之间不存在借名买房的约定。3、一审法院以被上诉人对房屋进行装修并行使收益为由，认为无法认定双方之间存在借名买房的约定。涉案房屋的三证办理完毕距离上诉人起诉时间很短，且被上诉人行使收益的行为正是上诉人提起诉讼的重要原因之一。另，原判认定上诉人拉被上诉人一起做生意与事实不符，事实上是上诉人原为东方集团工作人员，退休后自己出来单干，雇佣了被上诉人。被上诉人称：上诉人的银行卡是公司财务的专用卡，被上诉人进入上诉人公司后，一切开销都在上诉人的银行卡上消费，被上诉人的工资等都是通过上诉人银行卡支付的，被上诉人拿上诉人银行卡刷的钱就是被上诉人的钱。对此，上诉人认为，如果都是从上诉人银行卡消费，为什么上诉人还要定期支付工资到被上诉人银行卡。上诉人向被雇佣人员支付工资、报销等费用一直都是从本人账户定期打款至被上诉人及其他雇员名下银行卡上，而涉案款项恰恰是直接支付给了房产公司，这充分证明了上诉人借名买房的初衷。所谓“被上诉人拿上诉人银行卡刷的钱就是被上诉人的钱”的抗辩更是不能成立，明显的代理行为，怎可在无证据的情况下就认定其拥有涉案款项的所有权。综上，双方虽未就借名买房签订书面协议，但资金是从上诉人账户中支付的，而被上诉人无法就该笔资金的来源作出合理解释就应认定出资人为上诉人。在被上诉人未举证证明双方存在合伙关系，或基于其他债权债务关系取得该既得利益的情况下，除了代持，被上诉人还有其他可能性能够占有涉案标的物吗。
上诉人认为即使没有书面协议，实际出资人也应当认定为涉案房产、车位的实际权利人。基于上述理由，请求撤销原判，改判支持上诉人陈某一审诉讼请求。
2.被上诉人辩称
被上诉人危某辩称：一、房产合同等作为被上诉人合法拥有讼争房屋的依据，被上诉人何时办理房产证、房屋是否出租都与上诉人无关。二、银行卡只是款项的载体，银行卡内款项的归属才是重点。三、上诉人不需要借用被上诉人的名义去购房。请求查明事实，依法判决。
上诉人陈某向法院提供银行卡流水记录，欲证明2014年—2016年期间公司所有员工的工资和奖金定期发放的情况，并不存在分红等。
被上诉人危某未提供新的证据。对上诉人陈某二审提供的证据未持异议。法院对该组证据的形式真实性予以确认。
3.法院查明：
一审法院查明
原审法院认定，2013年12月22日，危某与开发商杭州润丰鸿业房地产开发有限公司签订德信东望府车位使用权有偿转让协议，购买了德信东望府地下室D-8号地下车位使用权，价款为人民币145000元。危某持陈某名下的兴业银行卡以刷卡方式支付了购买车位款145000元。2014年1月21日，危某与开发商杭州润丰鸿业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了座落于杭州江干区住宅，建筑面积为89.67平方米，价款人民币1898634元。危某持陈某名下的兴业银行卡以刷卡方式于2013年12月9日支付了购房款490000元、于2014年1月19日支付了购房款1398634元。2016年3月17日，开房商杭州润丰鸿业房地产有限公司向危某办理了房屋移交手续；危某支付了面积补差款1482元。后危某将东望府3幢2单元501室的产权证书至自己名下。危某接收房屋后，对房屋进行了装修并对外进行了出租。庭审中，危某陈述其与陈某自2012年至2016年期间合伙经营服装代理，购房款系陈某给予的分红；陈某确认危某自2012年至2016年给其打工事，否认合伙经营。再查明：涉案房屋的购房合同、车位使用权转让合同、刷卡交易凭证、发票等资料均由危某持有。2014年1月21日涉案商品房买卖合同签订前，陈某名下有杭州市西湖区莫干山路361号、富阳区银湖街道九龙大道227号绿城七里香溪日栖苑住宅房各一套。
陈某一审诉讼请求：一**落于杭州市江干区住宅的所有权归陈某所有；二、杭州市江干区德信东望府D08车位使用权归陈某所有。
一审法院认为
原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，除有证据证明不动产登记簿记载与真实权利不符的除外，故陈某有责任对其主张的与危某约定借名买房的事实提供证据证明。现危某否认存在陈某借其名义购买涉案房屋、车位的事实，陈某未能提供书证予以证实；根据陈某诉讼过程中提供的证据，仅能证明涉案房屋、车位的资金来源于陈某名下银行卡账户，但涉案的购房合同、车位使用权车让协议、付款凭证等原件均由危某持有，且危某办理了涉案房屋车位交接手续、装修涉案房屋车位并行使了收益，危某办理了涉案房屋产权登记，结合双方之间对用于支付涉案房屋、车位使用款项的性质存在是否为分红的争议，陈某在2014年1月21日涉案房屋购买协议签订时并不存在购房资格受限制等事实，陈某提供的现有证据尚不足以推定其曾与危某存在借名购买涉案房屋、车位的约定，故该院对陈某主张的涉案房屋所有权、车位使用权之诉请不予支持；双方之间就款项是否为合伙分红争议事项而发生债权债务关系可依法另行处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：驳回陈某诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费40元，由陈某负担（陈某应于判决生效后十日内向原审法院办理退费）。
4.借名买房专业律师李松认为
借名买房专业律师李松认为：陈某称其为规避限购政策，以危某名义购买了讼争房屋，主张该房屋所有权。对此，陈某在2014年1月21日案涉房屋买卖合同签订当时并不存在资格受限的事实。在此情形下，陈某与危某之间如存在借名买房，则应就房屋及车位的归属达成归出资人所有的协议。现陈某提供的证据仅能反映购买讼争房屋、车位的款项系从陈某名下的银行卡支出的事实，且购房合同、车位使用权转让协议、付款凭证等原件均由危某持有。且危某在办理房屋、车位交接手续后，对房屋进行了装修并对外出租，陈某并不持有相关权利凭证，也未对涉案房屋实际管理、使用。故仅以购房款系从陈某帐户支付的事实不足以否定不动产权属证书的登记效力，本案也不存在任何错误登记的情形。陈某要求确认涉案房屋及车位属其所有，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持其诉请并无不当。上诉人陈某提出的上诉理由，法院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
5.二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
借名买房纠纷案例 