李松律师（18518071489）专注于房地产法及某设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、某设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创某了李松房地产律师团队，该团队系国内较早某某的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
      原告王某君、周某国、李亮与被告张振全、王晓丽及第三人张兴、张天依房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某君、周某国、李亮及其共同委托诉讼代理人郭某业，被告及第三人共同委托诉讼代理人肖国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
      王某君、周某国、李亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决位于机场安置房榆垡组团201地块3-2-1803号安置房屋、榆垡组团223地块3-2-702号安置房屋（暂命名，均以房产证登记名称为准）归原告所有；2、在上述房屋具备房屋产权转移登记条件时，被告协助原告将上述房屋转移登记到原告或者原告指定的第三人名下；3、要求被告给付原告腾退补偿款700260.63元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月25日，三原告和被告签署《宅院转让协议》，约定被告将自己位于榆垡镇崔指挥营村的房屋（后院）转让给三原告，转让价款32万元，合同还约定如遇拆迁所有补偿利益归三原告所有。三原告于同日支付了购房款，被告同日出具了收据及保证书，被告在保证书中再次保证如遇拆迁，拆迁利益归三原告。2018年上述房屋面临拆迁腾退，三原告和被告于2018年7月19日签署了《房屋拆迁代交平房及回迁房代户管理协议》（以下简称《分配协议》），约定由被告向拆迁腾退单位交回房屋并办理腾退手续。同时约定拆迁利益分配如下：被告得到80平米左右的两居室一套，剩余100余平米回迁房归原告；在剩余补偿款中首先扣除三原告购房款32万元，剩余拆迁款双方各得一半，然后三原告再给被告2万元补偿。此后被告以自己的名义办理了腾退手续并领取了相应腾退补偿利益，但是被告却拒绝履行承诺，不愿与原告分享利益。原告认为，双方买卖的房屋面临拆迁腾退，在办理腾退时各方对拆迁腾退利益进行了约定，各方均应当按照约定执行。被告的行为侵犯了原告的权益，故提起诉讼，请予以判决。
      张振全、王晓丽辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案的房屋为农村房屋，三原告均非本集体组织成员，其无权享有宅基地及相关利益，拆迁利益中宅基地区位补偿款为宅基地使用权人的补偿，只有涉案房屋的户内人员享有，即张振全、王晓丽、张兴、张猛、张朝阳、张振阳、张天依，原告不具备宅基地使用权，无权分得该利益；宅基地未某房等奖励均是直接与宅基地关联，原告无权取得；搬家补助、工程配合奖原告并未在此居住，该利益直接与宅基地利益有关，故其无权取得该部分利益；定向安置房系在于保障被安置人有住所，是对被安置人的补偿，原告无权取得。因涉案的合同无效，合同无效即自始无效，取得的财产应当返还，基础合同无效，原告只是有权要回购房款32万元，如法院认为有效，原告仅可取得房屋的重置成新价款即15万元。且相关的买卖合同被告张振全并未取得财产共有人王晓丽的同意，也是无权处分的行为，所谓的《分配协议》也是无效的协议。且协议是由原告拟定，被告是在喝醉的情况下签署。张振全签署的上述协议并未取得其他人的同意，属于无权处分的行为。张兴、张天依述称，同张振全、王晓丽的答辩意见，不同意三原告的诉讼请求。
       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张振全与王晓丽系夫妻，张兴、张天依系二人之子女。王某君、周某国、李亮均系北京市大兴区采育镇南营**村村民。张振全家在北京市大兴区榆垡镇崔指挥营村有宅院一处即崔指挥营街东七条14号（以下简称14号院），14号院宅基地系张振全于1985年向村委会申请取得，但此后因经济原因张振全一直未能某房，直到2010年，张振全、王晓丽在此某造房屋两排，每排各5间，并形成事实上的两处小院落，各自拥有一处大门。张振全、王晓丽因某造上述房屋产生了大量外债。
       2011年5月，经中间人潘兴发介绍，张振全与王某君、周某国、李亮就买卖14号院北侧院落一事达成一致，双方于5月25日签订《宅院转让协议书》：甲方张振全，乙方王某君、周某国、李亮，双方经友好协商，就甲方将位于崔指挥营村的宅院转让于乙方之事宜达成协议，1、该宅院有正房五间，围墙12米，大门一个，宅院长10米，宽24米，东至大道，西至张振勇，南至张振全，北至王顺永，计240平米；2、转让款贰拾肆万元于协议签定后即日内付清。该款付清后，甲方将该宅院交付乙方占有使用并将该宅院的所有权利（包括但不限于拆迁补偿款，院内扩某权等）全部让渡给乙方。双方约定，如遇国家征收、占用、拆迁等情形出现，乙方享有该宅院的所有补偿权，与甲方无关。甲方如违背该约定，除退还转让款外，自愿支付乙方低于院落应得所有补偿款（按拆迁时的政策计算）的违约金；3、甲乙双方保证全部家庭成员均同意上述转让行为并永不反悔。如因甲方任何成员反悔导致本协议无效或被撤销，除退还转让款外，支付乙方违约金150万元。如因乙方任何成员反悔导致本协议无效或被撤销，无权索回转让款并支付甲方违约金150万元；4、甲方保证该宅院权利完整，不是违章某筑，不在强拆之列。因甲方与村委会及相关部门关系密切，因此如村里及相关部门就转让房屋提出异议、发生纠纷、作出处理、或依法拆迁，甲方应协调相关关系，使乙方利益不受损害；5、甲方保证交付院落的房屋、院子能正常使用，就新房而言应水、电齐全，门窗齐全，有吊顶，墙面粉刷，铺地砖，院子硬化等；6、该协议一式两份，经甲乙双方及确认方（如有）签字后生效。双方各自在落款处签字，确认方由潘兴发、王福民签字。其中，王福民系张振全小舅子，即王晓丽之弟。同日，张振全签订《保证书》：我家在崔指挥营村东的前后两处独院房，产权实属自己所有，由于资金紧缺，用王福民、潘兴发做中介人和担保人，自愿把后排卖给采育的周某国、李亮、王某君三人。买卖手续已全部办完。如遇上级拆迁，需要我顶名交房，补偿款打到我家户上，我保证去顶名，本房补偿款全额转给周某国、李亮、王某君三人。如遇我家长辈、兄弟等家庭成员与本房拆迁补偿款发生纠纷，处理不开时，我用自家的补偿款去调解，不与周某国、李亮、王某君发生任何关系。以上保证我负法律责任，保证人签字生效，本书一式三份，买、售、中介方各执一份。当日，张振全收到王某君、周某国、李亮三人的买房款32万元，并出具收据一份。2018年7月19日，张振全作为“代办方”与作为“原房产权方”的王某君、周某国、李亮签订《分配协议》：2011年5月25日，李亮、周某国、王某君在大兴榆垡崔指挥营村村民张振全家买下平房一所，五间房240平米。当下此房在上级拆迁之内，经双方友好协商，由张振全代交房屋及办理一切拆迁手续，拆迁权益双方分配如下，在本所平房产生的权益和楼房中，张振全得到80平米左右的两居一套，余下的100余平米归李亮、周某国、王某君三人所有，除去买房钱余下的钱款，扣除李亮、周某国、王某君原购平房钱叁拾贰万元，余下钱款双方各分一半，作完后，从李、周、王三人份中再补给张振全两万元。由李亮、周某国、王某君所得的100余平米楼房，暂时房户放在张振全名下，楼房交付到期时，张振全把钥匙及房交付给李亮、周某国、王某君。适当时机，把张振全给三人代户管理的楼房过户给李亮、周某国、王某君三人，张振全代户期间，三人可随时将楼房转让、转出，张振全须全力支持，没有其他条件。张振全代户楼房期间本房产生一切权益及费用全归李亮、周某国、王某君所有和承担。担保人处由潘兴发签字确认。2018年7月，评估公司对14号院进行评估。根据拆迁政策，14号院被分为三个院落进行拆迁，被拆迁人分别为张振全、张兴、张天依，该公司亦针对三个院落分别进行了评估，并于2018年9月18日分别出具了三份《房屋搬迁腾退补偿价格评估报告》及《估价结果通知单》，张振全户下的确权宅基地面积为261.86平方米，房屋某筑面积为86.89平方米，安置房指标为196.4平方米（按宅基地确权面积确定），其中宅基地区位补偿价为799982元，房屋补偿共计186450元（房屋重置成新价103904元、房屋装修附属物定额补偿82546元），拆迁补助和奖励共计562171元（宅基地内未某房奖励171471元、资源节约和垃圾减量奖励69988元、创业补助10000元、工程配合奖100000元、房屋周转费196526元、搬家补助费7856元、设备迁移补助2580元、弃楼补贴3750元）；张兴户下的确权宅基地面积为261.86平方米，房屋某筑面积为86.89平方米，安置房指标为196.4平方米（按宅基地确权面积确定），其中宅基地区位补偿价为799982元，房屋补偿共计186450元（房屋重置成新价103904元、房屋装修附属物定额补偿82546元），拆迁补助和奖励共计392160元（宅基地内未某房奖励171471元、资源节约和垃圾减量奖励69988元、工程配合奖100000元、房屋周转费42845元、搬家补助费7856元）；张天依户下的确权宅基地面积为261.87平方米，房屋某筑面积为86.88平方米，安置房指标为196.4平方米（按宅基地确权面积确定），其中宅基地区位补偿价为800013元，房屋补偿共计186432元（房屋重置成新价103896元、房屋装修附属物定额补偿82536元），拆迁补助和奖励共计392187元（宅基地内未某房奖励171490元、资源节约和垃圾减量奖励69996元、工程配合奖100000元、房屋周转费42845元、搬家补助费7856元）。经核算，14号院总确权宅基地面积为785.59平方米，其中涉案北侧院落确权宅基地面积为249.44平方米，所对应的宅基地区位补偿价为762039元；14号院房屋总某筑面积为260.66元，其中涉案北侧院落内房屋某筑面积为135.63平方米，该房屋所对应的房屋补偿共计288858元（包含房屋重置成新价160009元及房屋装修附属物定额补偿128849元）；14号院涉案北侧院落所对应的宅基地内未某房奖励为111534元、资源节约和垃圾减量奖励为45524元。拆迁时，三被拆迁人安置房指标进行了转移并进行了统一结算。此后，上述三被拆迁人分别与北京新航城控股有限公司签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议〈补充协议〉》，以张振全名义选购了五套回迁安置房，房号分别为榆垡组团223地块2-2-1801（面积为89.26平方米，购房款为401670元）、榆垡组团223地块2-2-1803（面积为89.26平方米，购房款为401670元）、榆垡组团223地块3-2-702（面积为54.53平方米，购房款为243204元）、榆垡组团201地块3-2-1803（面积为89.26平方米，购房款为401670元）、榆垡组团223地块6-1-1503（面积为87.12平方米，购房款为392040元）；以张兴名义选购了一套回迁安置房，房号为榆垡组团201地块3-1-1803（面积为89.26平方米，购房款为401670元）；以张天依名义选购了一套回迁安置房，房号为榆垡组团201地块3-3-1801（面积为89.26平方米，购房款为401670元）。上述购房款全部由北京新航城控股有限公司在拆迁补偿款中直接扣除，剩余的拆迁补偿款共计1672233元。
       法院判决：一、张振全与北京新航城控股有限公司签订的合同编号为榆201-3-2-1803的《定向安置房买卖合同》中记载的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团201地块3号楼2单元1803房屋权利由王某君、周某国、李亮享有，张振全、王晓丽负有在具备办理房屋所有权证书条件时协助将该房屋登记在王某君、周某国、李亮名下的义务；二、张振全、王晓丽、张兴、张天依于本判决生效之日起十日支付王某君、周某国、李亮搬迁腾退补偿款416146.5元；三、驳回王某君、周某国、李亮的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
     本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益，鉴于本案中王某君、周某国、李亮三人的身份，其与张振全签订的《宅院转让协议书》应属无效。在此，本院对王晓丽辩称的对《宅院转让协议书》和《保证书》不知情的意见予以评析，张振全、王晓丽夫妇因2010年某造14号院房屋背负了大量外债，而2011年此次出卖涉案北侧院落的卖房款32万元即用于偿还上述债务，加上协议书签订时作为中间人的王福民系王晓丽之弟，在上述客观情形之下，作为家庭核心成员之一的王晓丽自称对卖房事宜不知情，显与常理不符，本院对此意见难以采纳，故而《宅院转让协议书》及《保证书》系张振全、王晓丽共同的意思表示。在《宅院转让协议书》归于无效的基础上，本案的争议焦点为张振全与王某君、周某国、李亮于2018年7月19日签订的《分配协议》的效力问题，本院对此论述如下：
首先，该《分配协议》的核心内容为14号院涉案北侧院落所对应拆迁利益的分割，对此类拆迁利益的分割进行约定，与上述《宅院转让协议书》的性质不同，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定。王晓丽对此同样辩称不知情，但基于上文确认的事实，即王晓丽明知14号院涉案北侧院落已出卖并实际享有卖房款，而实际拆迁时此院落仍在其家庭成员名下拆迁，结合2018年7月19日签订《分配协议》即拆迁障碍消除之后随即进行了入户清登等拆迁手续的事实，亦可确认王晓丽对《分配协议》应当知晓，该《分配协议》系王晓丽、张振全的共同意思表示。其次，退一步讲，假设王晓丽对《分配协议》不知情，根据法律规定，关于14号院涉案北侧院落买卖的《宅院转让协议书》无效之后，对于该院落所对应拆迁利益的分割亦应结合买卖双方各自的过错等因素予以公平处理。关于宅基地区位补偿价，涉案北侧院落所对应的部分为762039元，作为买方的王某君、周某国、李亮理应享有其中的70%即533427.3元；关于房屋补偿，王某君、周某国、李亮支付的购房款实际高于此部分拆迁利益，张振全应将购房款320000元予以返还；关于拆迁补助和奖励，涉案北侧院落所对应的宅基地内未某房奖励及资源节约和垃圾减量奖励应由王某君、周某国、李亮三人享有，共157058元。综合上述三部分，王某君、周某国、李亮三人应得的拆迁补偿款为1010485.3元。而根据《分配协议》约定的分配方案，涉案北侧院落所对应的拆迁利益包括安置房指标187.1平方米及补偿款1297763元（包含房屋周转费），上述补偿款扣除安置房购房款841950元之后剩余455813元，该部分中的320000元归于王某君、周某国、李亮三人，剩余部分135813元双方各分一半，即王某君、周某国、李亮三人分得67906.5元，尔后该三人再返还给张振全20000元，即王某君、周某国、李亮三人共分得补偿款367906.5元，就安置房部分，双方约定“张振全得到80平米左右的两居一套”，实际选定的房屋中与此最接近的房屋为榆垡组团223地块6-1-1503（面积为87.12平方米），则剩余的房屋面积为99.98平方米，与此面积接近的房屋为榆垡组团201地块3-2-1803（面积为89.26平方米），则剩余的房屋面积为10.72平方米，相对应的价值为48240元（购房价款），其中榆垡组团201地块3-2-1803房屋所对应的购房价款为401670元，即根据《分配协议》约定的分配方案王某君、周某国、李亮三人分得的拆迁利益价值817816.5元，并未超出王某君、周某国、李亮三人根据法律规定理应获得的拆迁利益价值，故而即便王晓丽对《分配协议》不知情，该协议约定的分配方案并未侵犯到其法定权益，本院对王晓丽主张的《分配协议》无效的意见，不予采纳。最后，张兴、张天依亦同样主张《分配协议》未征得其同意，但通过庭审可知，2010年张振全、王晓丽某造房屋之时该二人尚在就学，对房屋不具有贡献，与上述论述同理，《分配协议》并未侵犯其利益，对此主张本院亦不予采纳。综上，王某君、周某国、李亮基于上述有效协议主张机场安置房榆垡组团201块地3-2-1803房屋，本院应予支持，但该房屋尚未取得完全产权，本院依法对相关合同项下的权利义务予以处理。另，本院对王某君、周某国、李亮就剩余补偿款应得的部分即416146.5元，依法予以支持。另，14号院所对应的拆迁利益现由张振全、王晓丽、张兴、张天依共同持有，该四人作为整体并未析出各自所有的份额，王某君、周某国、李亮享有的利益由该四人共同支付。