1.原告诉称

      原告张某向法院提出诉讼请求：1、请求判决确认坐落于德清县乾元镇公园路7-11号房屋（产权证编号为：德房权证乾元镇3字第**号、国有土地使用证号：德清国用**第**号）的产权属于原告所有；2、请求判令被告涂某1、涂某2立即协助原告张某办理上述房屋的产权过户手续。

 

       事实和理由：被告涂某1与涂某2系兄弟关系。原告张某与被告涂某2系夫妻关系，于1998年7月24日登记结婚，在夫妻关系存续期间，即2006年3月购置位于德清县乾元镇公园路7-11号房屋一套（原门牌号：××组29户）。在该房屋购置过程中，因被告涂某2夫妻已享受过房改政策，故而被告涂某2在未告知原告，未征得原告同意的情况下，被告涂某2单方决定借用被告涂某1之名（即被告涂某2之兄）办理购置手续。因被告涂某2原本就从事房产中介工作的，故在该房屋购置后诉争房屋的相关房产权证一直由被告涂某2保管，被告涂某2也一直隐瞒借名购置的事实。2006年下半年，原告与被告涂某2夫妻感情进一步恶化，在谈论夫妻协议离婚、夫妻共同财产分割的问题时，原告才得知诉争房产借名在被告涂某1名下，原告故而要求被告涂某2负责处理上述房屋的过户手续，2006年9月14日，被告涂某2向原告交付了一份由被告“涂某1”与原告签订的《房地产买卖契约》，并办妥了契税缴费手续，但迟迟不办理房产过户手续。2006年12月19日，原告张某与被告涂某2因夫妻感情不合而协议离婚，并将乾元镇公园路7-11号房屋作为夫妻共同财产分割归属原告张某所有。事后，在原告多次催促无果的情况下，原告依据该《房地产买卖契约》于2016年11月向德清县人民法院起诉，原告事后得知该《房地产买卖契约》中卖方涂某1的实际署名是被告涂某2，而非被告涂某1本人。另，上述诉争房屋自购置以来一直由原告经营使用或出租。

 

       被告涂某1在法院工作人员送达文书时答辩陈述：1、公园路的公有住房买卖协议上的名字、公有住房申请表上的签字以及06年跟张某的买卖房屋协议上的签名都不是我签的（我不识字、不会写字），是老二（涂某2）签我的名字的；2、买公园路的房改房的钱我没有交的，实际是张某交的，涂某2是出了钱的，房子跟我无关的。

 

     在第二次庭审时陈述：1、公园路房屋是我的，房款也是我交的，具体金额不清楚了，是其兄弟（涂某2）去弄的，具体事宜不清楚；2、房屋被政府收购的事不清楚的，也没有拿到过钱，政府收购协议书中的签字也不清楚。

 

2.被告辩称

       被告涂某1亦未提交相关证据。

 

       被告涂某2答辩：1、借名买房，既需要有出资的事实也需要有借名的约定，本案中原告提供的证据不足于证明原告或涂某2出资借名买房，与被告涂某1之间也不能证明存在口头或书面的借名约定；2、本案诉争房改房的购买与被告涂某1的身份不可分，如果不是基于涂某1的职工身份和折抵工龄，诉争的房改房不可能以出售时的价格买到的；3、诉争房屋已被德清县乾元镇拆迁事务所收购，房屋大部分也已拆除，房屋已经灭失，不具有过户的基础和条件；4、被告涂某1目前的身体状况与生理状况已经不足以让他对客观事实作出正确的反应与表达，在实际生活中经常有词不达意的表示，在诉讼中也出现先后矛盾的陈述，故被告涂某1的陈述不应作为认定本案存在借名购买房改房的有效证据。

 

 

 

3.法院查明

 

      根据上述已经认定的证据，并结合当事人的陈述，法院认定事实如下：

 

       诉争房屋座落于德清县乾元镇公园路7-11号，房屋建筑面积为60.39平方米。该房屋原地址为德清县城关镇公园路26.33号，后更名为德清县乾元镇公园路7-11号。原门牌号为××组29户，后更名为××组29户。该房屋在2006年3月登记所有权人为涂某1，房屋所有权证号为乾元证号3-00006212，土地使用权证书德国用（2006）字第00215299号。2010年12月15日以权属证书遗失为由申请补证，并于2011年1月18日补发德房权证乾元镇3字第**号房屋所有权证、于2011年2月24日颁发了德清国用（2011）第00219246号国有土地使用证。2016年8月31日又以不动产权证书遗失为由申请补证，于2016年10月14日补发了浙（2016）德清县不动产权第0003426号的房屋不动产权证书。

 

       被告涂某1系被告涂某2的哥哥，原系德清县银港装卸运输公司（2013年9月18日更名为德清县银港物业管理有限公司）职工。被告涂某2原系德清县第一建筑公司职工，2004年8月至2006年12月期间在德清县诚德房地产经纪事务所工作。原告张某原系德清县红旗丝厂职工，1998年7月24日与被告涂某2登记结婚，夫妻二人在1998年7月14日参加德清丝厂单位房改并享受了房改政策。2003年12月原告张某落户××组29户（公园路7-11号），2006年12月20日原告张某与被告涂某2协议离婚。

 

      诉争的公园路7-11号房屋原系德清县房产管理处公有住房，原系被告涂某2租住，原告张某与被告涂某2结婚前已在该房屋共同租住。1998年7月24日被告涂某2与原告张某结婚后，夫妻双方搬迁至德清丝厂宿舍单位房改房居住。事后，被告涂某2将诉争房屋用于开设自行车修理铺，直至2004年被告涂某2去德清县诚德房地产经纪事务所工作止。

 

       2003年德清县住房委员会办公室、德清县物价局实施了“德清县出售（换购）公有住房”政策，因涂某2、张某夫妻二人已享受过房改政策，而涂某1尚未享受过房改政策事宜，故被告涂某2出面到被告涂某1单位德清县银港装卸运输公司于2005年11月30日办理被告涂某1未参加过房改的证明，用于借涂某1名义购置房改房。事后，被告涂某2、原告张某夫妻借涂某1能享受房改政策的资格进行买房于2006年3月至7月期间出资12682元购买了乾元镇公园路7-11号的房屋，并以被借名人涂某1的名义进行办理房产权证手续。在该房屋购置过程中，因被告涂某2原本从事房地产中介工作，故办理该房屋购置的相关手续均由涂某2操作，被告涂某1未参与也未办理过委托涂某2代理买房的手续。事后，原告张某于2006年6月在公园路7-11号房屋内开设了“德清县乾元镇来缘婚介所”用于经营直至2010年5月止。

 

       2006年下半年，原告张某与被告涂某2夫妻关系恶化，双方在商议协议离婚过程中，对夫妻共同财产进行分割时，因诉争房屋登记在被告涂某1名下，原告张某要求被告涂某2负责处理诉争房屋的产权过户手续（转户至原告名下），被告涂某2未提出异议，并于2006年9月14日、12月4日原告张某与被告涂某2夫妻以原告张某与被告“涂某1”签订的《房地产买卖契约》一份，缴纳了房屋的契税、印花税、房产登记费办理过户，但事后迟迟未能完成房产的过户登记手续。

 

       2006年12月20日，原告张某与被告涂某2因夫妻感情不合而协议离婚，其中约定将乾元镇公园路7-11号房屋作为夫妻共同财产分割归属原告张某所有。离婚后，原告张某仍在园路7-11号房屋开设德清县乾元镇来缘婚介所直至2010年5月止。2010年5月后至2016年9月期间，原告张某将公园路7-11号房屋用于出租并收取租金。

 

       2016年8月，案外人德清县乾元镇拆迁事务所与被告涂某1签订了《房屋收购协议》以人民币259677元收购了诉争的公园路7-11号房屋，《房屋收购协议》的落款甲方为德清县乾元镇拆迁事务盖章，委托代理人王伟忠签字，落款乙方为陈雯签字。事后，德清县乾元镇拆迁事务所对诉争房屋进行原地维修、改造，但房屋的登记权属未发生变动。期间，原告张某因诉争房屋的收购、维修、改造事宜与被告涂某1、被告涂某2、德清县乾元镇拆迁事务所发生争议。

 

      2016年11月原告张某对诉争房屋的产权进行维权，原告张某持前述2006年9月14日的《房地产买卖契约》向德清县人民法院起诉，请求判令：1、原告张某与被告涂某1签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、并由被告涂某1、涂某2协助原告张某办理德清县乾元镇公园路7-11号房屋的产权过户登记手续。诉讼中，被告涂某2答辩陈述该《房地产买卖契约》中的“涂某1”名字系被告涂某2自认系冒签“涂某1”名字而非涂某1本人签字，故原告张某于2016年12月30日向法院提出申请撤回对被告涂某1、涂某2的起诉，法院依法予以准许。

 

       2017年3月20日，原告张某再次以“借名购房”的合同之诉提出诉讼，请求判令德清县乾元镇公园路7-11号房屋归原告张某所有，被告涂某1、涂某2协助原告张某办理上述房屋的产权过户手续，纠纷再次成诉。

 

     在二次诉讼期间，被告涂某2向原告张某出具收条一份、证明一份、与原告张某签订协议书一份，内容表明了乾元镇公园路7-11号房屋所有权人涂某1，实际所有人张某，由涂某2负责办理有关转户手续，由张某支付涂某210000元（先已支付2000元），且证明和协议书中还表述了“乾元镇收购房屋款支付给张某”。2017年5月11日、5月12日德清县乾元镇拆迁事务所分别在证明、协议书上予以盖章确认。事后，因诉争房屋的转户事宜未进行办理，原告张某于2017年5月11日在诉讼中申请法院对诉争房屋诉讼保全，法院于2017年6月2日依法查封了德清县乾元镇公园路7-11号不动产证书：浙（2016）德清县不动产权第0003426号的房产权属。

 

       查明，诉争的公园路7-11号房屋在原告张某与被告涂某2于2006年12月20日协议离婚约定归原告张某所有后至2016年8月发生收购事宜止，该房屋一直由原告张某控制使用、出租经营并收取租金，被告涂某1、涂某2一直未均提出过异议，同时，原告张某在控制、使用、出租诉争房屋的过程中以房东身份多次与邻居、承租户发生纠纷，并出现报警、社区调解等事宜，被告涂某2、被告涂某1也均未提出过异议。且原告张某一直持有诉争房屋的出资购置凭证、门牌证、有线电视用户证、曾因办理过户事宜缴纳的税款凭证和2011年颁发的登记户名为涂某1的房屋所有权证和国有土地使用证及诉争房屋的水表缴费清单。还查明，诉争房屋公园路7-11号在2006年房改购房时产权登记办理中存档的2005年11月30日的《德清县出售（换购）公有住房审批表》、2006年3月20日的《公有住房买卖协议书》、2006年6月30日的《浙江省私有房屋所有权登记申请书》以及2006年9月14日原告张某与被告“涂某1”签订的《房地产买卖契约》中的“涂某1”签名均非被告涂某1本人签字，被告涂某1陈述本人不识字、不会写字，且均不知情。

 

4.借名买房专业律师李松认为

        借名买房专业律师李松认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但其只具有“推定的证据效力”，不具有“绝对”的证据效力，即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情况下，应推定不动产权属证书记载的事项真实，但产权权属证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，即因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人，不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应当根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。故本案原告张某以“借名买房”的合同之诉提出请求，法院依法予以审查。

 

       “借名买房”是指实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名人为名义购房人或出名人。经审查，本案原告提供的证据足以证实原告张某及其配偶涂某2与被告涂某1之间存在借名买房关系，且因原告张某与被告涂某2离婚约定诉争房屋归原告张某所有，该约定对双方具有法律约束力，故原告张某有权对诉争房屋请求确认权利。认定理由如下：

 

     1、从借名买房的原因和动机看，其原因是涂某2、张某夫妻二人已享受房改政策，而涂某1尚未享受房改政策事宜能购买公园路7-11号房屋；其动机是涂某2夫妻借其哥哥涂某1的资格享受房改政策优惠，规避房改购房的政策，贪图利益，符合情理。

 

    2、从借名买房的合意看，被告涂某2、原告张某夫妻与被告涂某1之间虽无书面借名合同，但从原告提供的书证德清县银港物业管理有限公司的证明、证人田某1、蔡某的证言和涂某1在诉讼中对诉争房屋的出资购买事实作了前后矛盾的二次陈述、且对诉争房屋长期由张某、涂某2一方占有、使用、出租并持有房屋产权证书的情况看，表明双方之间确实存在“借名买房“”的意思表示，否则，被告涂某1对公园路7-11号房屋在长达十年的时间里从未提出异议、放任管理且也从未持有房屋产权证书及其他相关证件、凭证，不符常理。同时，从张某与涂某2离婚时张某要求涂某2负责办理诉争房屋的过户而进行的缴纳税款凭证、双方协议离婚分割夫妻共同财产时约定将诉争房屋归属张某所有的内容看，均表明涂某2认可诉争房屋实际权利人系张某的意思表示，张某与涂某2之间的意思表示是一致的。且在2017年发生诉争房屋被德清县乾元镇拆迁事务所收购事宜，在德清县乾元镇拆迁事务所及涂某2、张某所在社区工作人员均参与了协调和处理时，张某要求涂某2办理诉争房屋转户手续时涂某2出具的收条、证明、签字的协议书中的内容也表明诉争房屋的实际所有人系张某，涂某2仍予以认可。而涂某2与涂某1作为亲兄弟关系且兄弟关系并无交恶的情况下，如果诉争房屋不是“借名买房”的关系，涂某2首先应提出诉争房屋产权系涂某1，不是夫妻共同财产，即使在其离婚时违背涂某2的内心意愿，涂某2也理应对登记在涂某1名下的诉争房屋在离婚中归张某所有的事宜告知涂某1，但事实上并未发生涂某1对诉争房屋产权提出异议的争议，有悖常理。故涂某2、张某夫妻作为“借名买房”的借名人与被借名人涂某1之间的“借名买房”口头合意存在。

 

       3、从购房款支付情况来看，原告张某持有交款人“涂某1”的购房款发票和资金来源凭证主张购房款系其与涂某2婚姻存续期间由张某出资12680元购买。被告涂某1在工作人员送达文书时陈述：公园路7-11号房款实际是张某交的，跟我没有关系的；而被告涂某1在第二次庭审中主张房款由其支付，但具体不清楚房款金额，是涂某2去办的陈述。显示被告涂某1在本次诉讼中对借名购房出资事实内心矛盾的心理状态，从而作出了肯定和否定的表述。但原告张某提供的证据效力明显强于被告涂某1的陈述。

 

      4、从诉争房屋的居住、使用、控制情况看，诉争房屋无论在房改购房前还是房改购房后，被告涂某1从未入住过。涂某2与张某离婚前，该房屋系涂某2开设自行车修理铺使用，自张某与涂某2离婚约定该房屋归张某所有以后，一直由张某经营支配、出租收取租金；水费缴纳、有线电视费用也一直由张某支付。同时，原告张某在控制、使用、出租诉争房屋的过程中以房东身份多次与邻居、承租户发生纠纷，并出现报警、社区调解等事宜，被告涂某2、被告涂某1也均未提出过异议。

 

       5、从诉争房屋的相关证件、凭证的持有、保管情况看，诉争房屋的出资购置凭证、门牌证、有线电视用户证、曾因办理过户而缴纳的税款凭证，一直由原告持有，被告涂某1从未持有并提出过异议。张某与涂某2离婚后，诉争房屋在2010年12月15日以权属证书遗失为由申请补证，2011年1月补发的登记人为涂某1的房屋所有权证、国有土地使用证仍由原告张某持有，被告涂某1、涂某2均未提出异议。

 

      上述事实和证据已构成了一个完整的锁链，表明诉争房屋的全部出资由原告张某及其配偶涂某2实际出资，且借名购房后诉争房屋由原告张某实际支配、使用长达十年之久，房屋产权证书及其他相关证件均由原告张某持有，被告涂某1从未提出异议。故本案中原告张某及其配偶涂某2与被告涂某1之间的借名买房关系成立。

 

       本案中，借名买房的房屋系借被告涂某1名义参加房改政策购置的房改房。对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房，是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。但该房屋在适用房改政策时体现了被告涂某1按政策职工可享受的工龄住房补贴、优惠标准等国家对职工的福利、补偿政策，原告张某及其配偶涂某2出资12682元并非该房屋真实的实际出售价格。故对被告涂某2、涂某1均提出该房屋中被告涂某1存在工龄住房补贴贡献和价格政策优惠的观点，予以采信。原告张某、被告涂某2在作为诉争房屋的实际购房人，且原告张某根据离婚协议财产分割而取得房屋所有权的同时，应就诉争房屋购置时被告涂某1付出的工龄住房补贴、价格政策优惠的贡献作出一定的补偿。法院参考第三方德清县乾元镇拆迁事务所在2016年8月对诉争房屋作出259677元的收购价格，在综合考量诉争房屋的价值积累及增值和被告涂某1享受房改政策资格的工龄价格贡献和政策优惠价格贡献，酌情认定由原告张某补偿被告涂某1人民币86559元（参照收购价格259677的三分之一计算）。

 

      关于诉争房屋在诉讼过程中的收购事实一节的释明。对被告涂某2向法院提交了的《房屋收购协议》复印件，法院依法核实后进行了审查，2016年8月，案外人甲方德清县乾元镇拆迁事务所与乙方涂某1签订了《房屋收购协议》一份，甲方德清县乾元镇拆迁事务所对诉争的公园路7-11号房屋以人民币259677元的价格收购，协议落款：甲方盖章为德清县乾元镇拆迁事务所，委托代理人签名王伟忠，乙方签字为陈雯。庭审中法院进行查证，被告涂某2、涂某1均否认已收到收购款。对该节事实，原告张某、被告涂某2、被告涂某1均未提出诉争房屋诉讼主体的追加申请，案外人德清县乾元镇拆迁事务所也未提出参加诉讼的申请，因本节相关事实与本案不属同一法律关系，且不是必要的共同诉讼，不宜在本案中一并解决，法院在本案中不予处理，相关当事人可另行主张权利。

 

      关于被告涂某2提出被告涂某1的身体状况和生理状况已经不足以让他对客观事实作出正确的反应与表达的意见，法院亦充分予以关注，法院综合考量、观察了被告涂某1在法院工作人员送达文书时涂某1的陈述行为、在第一次庭审未出庭后主动要求参加第二次庭审的行为和在庭审中的陈述行为，以及被告涂某1在乾元镇拆迁事务所收购事宜中所作的民事处分行为，且在被告涂某1本人及其相关亲属也未提出涂某1民事行为能力的审查申请的情况下，法院确认被告涂某1在本次诉讼中具有相应的民事诉讼主体资格。

 

       本案中，对原、被告双方与法院认定不一致的其他各观点，均不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

 

5.裁判结果

      一、座落于浙江省德清县乾元镇公园路**-**号房屋（不动产权证书：浙（2016）德清县不动产权第0003426号）归原告张某所有。

 

      二、被告涂某1、涂某2于本判决生效之日起三十日内协助原告张某办理上述房屋的产权变更登记手续，办理产权过户的全部费用由原告张某承担。

 

     三、原告张某补偿被告涂某1人民币86559元，限于本判决生效后十日内支付。

 

     四、驳回原告张某的其他诉讼请求。

     李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松