李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.一审原告诉称

         周某向法院提起上诉称：一审法院认定《家庭协议书》有效属于适用法律错误。首先，《家庭协议书》属于借名买房合同，属于无名合同，依法应当以书面形式由各方签订。但是《家庭协议书》只有上诉人签名，被上诉人并无签名确认，因此该协议并未成立。其次，《家庭协议书》违反国家强制性政策规定，属于无效合同。本案是借名买房的纠纷。涉案房屋是有别于普通商品房的公有住房。公房具有强烈的人身属性，本案的被上诉人并不符合公房条件，因此涉案公房不允许被借名购买。本案中借名买房的行为违反了相关规定，主观上存在恶意规避政策的故意，结果上扰乱了相关部门对公有住房的监管秩序，损害公共利益，因此应该认定《家庭协议书》无效。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的所有诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。

 

2.一审被告辩称

         谢某、刘某、谢某共同答辩称：不同意上诉人的上诉请求，我方认为一审判决对于《家庭协议书》的效力已经作出了认定，因此要求驳回上诉人的上诉请求。

 

      周某于2017年1月19日向原审法院起诉请求：1、判令谢某、刘某、谢某迁出周某位于广州市筑南大街XX号XXX房屋，并将房屋腾空交还给周某；2、谢某、刘某、谢某共同支付占用上述房屋期间的房屋使用费（按广州市房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计，从2015年1月19日起至实际交还房屋之日止）。

 

3.法院查明

       一审法院查明

        原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的不动产权证显示，涉案房屋广州市白云路筑南大街XX号XXX房权利人为周某，房屋所有权来源为购买。

 

       1999年9月28日，周某（为乙方）与中国人民解放军某工厂（为甲方）签订《集资建房协议书》，约定：甲方同意将筑南大街集资房西梯十二层XXX号房单元分配给乙方。该房单元建筑面积67.0709平方米，其中套内建筑面积58.5700平方米，楼梯间分摊面积3.5400平方米，公共走道分摊面积4.9609平方米。甲乙双方同意上述住房的乙方集资单元建筑面积单价为每平方米1188元。乙方合计应向甲方缴纳的集资款为79680.23元。乙方选择一次性付款方式，乙方应付款为77688.22元，乙方定于1999年10月8日前一次性付清给甲方。中国人民解放军某工厂于1999年10月6日出具《某工厂出售公房收款收据》，载明收到周某支付的筑南大街32号西1203房款项77688.22元。

 

        1999年12月25日，周某（为购买住房人、乙方）与中国人民解放军第某工厂（为出售住房单位、甲方）签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定：甲方将筑南大街XX号X楼XXX单元的住房一套出售给乙方。甲方出售给乙方的住房单元建筑面积共计67.1286平方米，乙方购买本套住房的实付房价款共计71498.44元。

 

       周某于2004年8月9日立下《遗嘱》，内容为：周某是涉案房屋的产权人，待周某百年归老后，涉案房屋全部由谢某一人继承，产权归其个人所有。本遗嘱是周某在神志清醒情况下自愿订立的，是周某真实的意愿，任何人不得干涉。2004年8月10日，广东省公证处出具（2004）粤公证内字第06658号《公证书》，证明周某于2004年8月9日到广东省公证处，在公证员的见证下，在其所立的《遗嘱》上签名。

 

        谢某、刘某、谢某为证明涉案房屋为其出资购买，提交了《家庭协议书》，载明：“涉案房屋是集资建房，全部款项77688.22元由谢某、刘某两夫妻共同支付。今后房产权属谢某所有，谢某、周某、刘某、谢某拥有居住权。特此证明。”该协议书的右下方有署名为谢灿业、谢惠英、周某的签名。周某质证称：对上述证据的真实性不予确认，该协议书在另案已经申请了鉴定。

 

        原审另查明，谢某于2017年1月11日向原审法院提起诉讼，要求：1、确认周某名下的广州市越秀区筑南大街XX号XXX房的所有权人为谢某；2、周某配合谢某办理上述房屋转名过户手续；3、确认双方于1999年9月29日签订的家庭协议合法有效。在该案中，周某没有申请对《家庭协议书》中其本人的签名进行鉴定。

 

        原审庭审中，周某与谢某、刘某、谢某均确认自回迁至涉案房屋后便由周某与谢某、刘某、谢某一起居住使用；双方未曾签订书面的租赁或借用协议，没有交收房屋使用费的情况。周某表示：在周某立下遗嘱后，谢某、刘某、谢某对周某的态度发生改变，对周某的生活不闻不问，周某对此非常伤心；周某曾在2015年年初口头提出要求谢某、刘某、谢某搬出涉案房屋及支付房屋使用费，且在2016年10月居委会对双方进行调解时，周某也曾向谢某、刘某、谢某提出要求搬出涉案房屋。谢某、刘某、谢某表示：十多年来一直是周某与谢某、刘某、谢某共同居住，由谢某、刘某、谢某照顾周某的日常生活，周某重病时谢某、刘某、谢某也出钱出力地照顾周某，为周某找医生进行治疗。自2015年年尾到2016年起，周某态度发生变化，对谢某、刘某、谢某煮的饭也不吃，并在附近对谢某、刘某、谢某进行抹黑；不确认周某曾提出要求谢某、刘某、谢某搬出涉案房屋及支付房屋使用费，谢某、刘某、谢某除涉案房屋外没有其他房屋可供居住。

 

一审法院认为

        原审法院认为：关于《家庭协议书》的真实性问题，周某虽称对对《家庭协议书》的真实性有异议，并在另案中申请了鉴定，但原审经查明，周某在关于涉案房屋的另案纠纷中并未申请对《家庭协议书》中其本人的签名进行鉴定，且周某在本案中亦未提供证据证明《家庭协议书》是虚假的，故原审法院对周某的上述主张不予采纳。因《家庭协议书》中约定谢某、刘某、谢某拥有涉案房屋的居住权，此内容对协议的签订主体均有约束力，谢某、刘某、谢某在涉案房屋内居住有合理依据，周某现要求谢某、刘某、谢某迁出涉案房屋及支付房屋使用费缺乏依据，原审法院不予支持。

 

         综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款的规定，于2017年7月18日作出如下判决：驳回原告周某的全部诉讼请求。本案受理费1300元，由原告周某负担。

 

法院查明

        二审审理期间，各方均没有向法院提交新证据。法院经审理，确认原审查明事实。

 

4.借名买房专业律师李松律师认为

          借名买房专业律师李松律师认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

 

         本案二审，上诉人上诉认为涉案协议属于借名买房合同，违反相关公有住房买卖的规定，应属无效协 议。原审中，上诉人对涉案协议真实性不予确认，但并未提出鉴定要求，亦未提出反证。二审经审核，对涉案协议真实性予以确认，在此基础上，该协议从内容审查，属于家庭成员间的权益确认，对于上诉人具有约束力，上诉人该上诉理由显然不成立，法院不予采纳。

 

         综上，上诉人上诉理据不足，法院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

 

5.二审裁判结果

       驳回上诉，维持原判。