李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

1.上诉人诉称

       上诉人刘某上诉请求：1、撤销(2016)粤0304民初6251号民事判决；2、郜某向刘某返还购房费用人民币9409248.17元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2015年4月24日起计算至实际返还之日止，暂计至起诉之日为352454.75元）；3、本案一、二审诉讼费均由郜某承担。

       事实和理由：一、刘某为境外人士，因身份问题不能办理房产登记，遂将涉案房屋登记在郜某名下，确系借名买房，不存在赠与的行为。原审法院以证据不足无法认定存在借名买房的事实属于认定事实错误。刘某与案外人就涉案房产签订《房地产买卖合同》，刘某在支付购房定金后，得知刘某作为台湾居民不能在深圳市购买房产。刘某迫于无奈，同时出于对郜某的信任便同意以郜某的名义购买涉案房产。从刘某2015年3月26日签订的《补充协议》明确约定“如因上述政策导致该房产无法过户至买房名下，买卖双方经协商同意由买方寻找符合过户政策要求的新买方”，充分说明了刘某完全是因为购房政策对境外人士的限制才采取以郜某的名义购买房产，且后续的购房费用均是由刘某支付。刘某在购房期间以及在办理房屋过户登记手续期间未有任何将涉案房产赠与郜某的意思表示，也没有与郜某签订相关赠与合同，在此期间可以清楚的确定刘某没有任何赠与行为。虽然房屋登记在郜某名下，但实际购买人是刘某。郜某于2015年6月16日与承租人广东JNBZ股权投资基金管理有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》，约定了租金为每月50896元，而上述月租金郜某于2015年6月-11月期间均是足额转入刘某账户，由此也说明了刘某是涉案房产的实际购买人。刘某提交的《房地产买卖合同》及补充协议、收款（转账、缴费）凭证均可以充分说明涉案房地产的实际购买人是刘某，原审法院以证据不足无法认定双方存在借名买房的事实显然是认定事实错误。二、本案系因郜某拒不返还购房款而提起的要求返还购房款的诉讼。刘某从未有将涉案房产及购房款赠与郜某的意思表示，涉案房产的购房款、佣金、契税、登记费、手续费等费用均是刘某支付，且相关原件均是由刘某持有。不能因为涉案房产登记在郜某名下而免除郜某返还购房款的义务。微信内容及邮件信息并不能证明相关赠予信息是刘某编辑、发送的，不能证明是刘某的真实意思表示，因此无法证明刘某赠与行为的成立。双方当时仍处于男女朋友关系且是同居关系，郜某利用刘某的手机编辑并发送此信息。刘某与其子DL的微信聊天记录便说明了郜某已经使用刘某的手机并登入刘某的微信发布信息。同样，刘某自2014年9月至今从未登入过QQ邮箱发邮件，与郜某从来就没有通过邮件进行交流。出于双方的同居关系，郜某也完全可以通过登入刘某的邮箱编辑并发送邮件，特别是郜某提交的2015年11月26日发送的主题为“请看看”邮件信息，其内容在习惯用语用、表达方式以及字体使用上与刘某以往发布的信息存在显著区别，该邮件内容显然不是通过刘某本人发出。此外，在双方未达成其他书面的赠与协议而仅凭微信及电子邮件的几句内容不足以认定刘某赠与的真实意思表示。三、郜某的微信及QQ邮箱信息中所涉及的赠与标的数额特别巨大，仅凭微信及邮箱信息认定赠与事实的存在明显不符合常理，没有依据。

 

2.被上诉人辩称

      被上诉人郜某辩称：一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，该案一审判决应依法维持。一、刘某在案涉XY银行大厦714、715、716共三套房产购房过程中并不存在借名买房行为。1、郜某与刘某之间从未有过借名买房的合意或任何类似意思表示，双方也没有签署过任何含有借名买房内容的条款和合同。刘某没有任何证据可以证明涉案房产的购置过程中存在借名买房。2、《房地产买卖合同》补充协议与《房地产买卖合同》和交付定金均在同一天，不存在交付定金后才得知不能将涉案房产登记在刘某本人名下的情形。实际上深圳市执行外籍人限购房产的政策早在2007年就已出台，并非签订合同后才出台该政策，更何况刘某其实也完全可以用公司名义购买，可见，深圳市限外令非本案真实原因。3、刘某在购房当天就同步确定购房人为郜某，这充分说明刘某在购置涉案房产当天就明确无地将涉案房产赠与郜某郜某，且该赠与行为有刘某所发送的电子邮件和微信聊天记录予以充分证明。

 

      二、刘某支付购房款项且将房产登记在郜某名下属于无条件赠与行为。1、赠与行为有刘某赠与的明确意思表示。上述赠与款项均系刘某的真实意思表示，且得到刘某多次反复确认。郜某名下的XY银行大厦714、715、716三套房产系刘某明确赠与郜某所得。刘某购房前多次亲口对郜某说，要买房子赠与郜某。并且，刘某在2015年8月9日通过微信再次对郜某说：国际SH大厦和XY银行大厦的写字楼登记的是你的名字，就是你的，当初也是说买给你的，转到你账户里的钱和铭铭账户里的钱，也是给你的，你想怎么处置都行。后刘某在2015年11月发给郜某的电子邮件中进一步对此赠与行为进行确认。因此，2015年3月26日，在签订合同当天就签署了补充协议和主体变更确认书。主体变更确认书和补充协议的签订并非因为限购和借名买房，而是因为一开始，刘某就有明确无误的赠与意思表示且郜某予以接受。2、该赠与行为不是以结婚为目的赠与。刘某承诺，不管结婚与否，XY银行大厦的写字楼登记的是你的名字，就是你的，当初也是说买给你的。本案刘某所列证据也充分证明了这一点。

 

      三、刘某赠与郜某的财产早已转移到郜某名下，刘某无权撤销。赠与标的物已经交付完毕，涉案房产已经登记在郜某名下。合同法第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。2015年3月26日，刘某承诺赠送郜某数千万元财产并用其中部分款项购置了XY银行大厦714、715、716，且涉案房产已经于2015年4月17日过户到郜某名下。此外，刘某还于2015年4月17日将赠与郜某的款项汇至郜某名下。合同法第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。另根据法律规定，动产变动以交付为准，不动产变动以登记为准。本案中，刘某赠与郜某的房屋已经变更登记，涉案款项也已经交付郜某，因此，刘某无权撤销该赠与行为。

 

3.法院查明

         一审法院认定事实：2015年3月26日，刘某与案外人梁Z坚的代理人梁X玲签订了一份《房地产买卖合同》及补充协议，约定：刘某向案外人梁Z坚购买涉案三套房产，房产用途为办公，建筑面积216.58平方米，转让总价9096360元，如因政策导致房产无法过户至刘某名下，同意由新买方郜某继续履行合同。同日，刘某、郜某及梁Z坚的代理人梁X玲签订了一份《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写在郜某名下，由郜某继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下刘某未履行的义务，刘某对郜某承担连带保证责任。上述合同签订后，刘某支付了购房款9096360元、佣金11万元；郜某缴纳了契税200588.43元、登记费1650元、交易手续费649.74元，契税、登记费、交易手续费的票据原件由刘某持有。

 

      刘某主张郜某所缴纳的契税、登记费、交易手续费均是刘某先付给郜某款项后，再由郜某缴纳的，但未提交刘某支付给郜某上述款项的凭据，郜某否认契税、登记费、交易手续费的款项来源于刘某。

      另查，刘某、郜某于2014年9、10月份认识，双方认识不久后开始处男女朋友并同居，2015年11月双方发生矛盾后分手，刘某搬离双方共同居住的房屋。涉案三套房产于2015年4月23日登记在郜某名下，2015年4月24日交付给郜某。涉案三套房产交付给郜某后一直对外出租，租金由郜某收取。刘某称郜某收取租金后悉数转给刘某；郜某则称在双方同居交往期间，其收取租金后将部分租金作为生活费转入刘某的账户。又查，郜某提交的广东安证计算机司法鉴定所出具的司法鉴定检验报告书显示：刘某手机号码135××××2966，绑定的微信号在2015年8月9日下午发送给郜某微信号的微信聊天记录部分内容为：“无论我们结婚与否，国际SH大厦和XY银行大厦的写字楼登记的是你的名字，就是你的，当初也说买给你的……”；刘某的QQ邮箱“ｘｕｎ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”在2015年11月26日向郜某的QQ邮箱“437×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”发送了一份电子邮件，主题为“请看看”，内容为“……如果有一天我们 没结婚分手了，我们XY银行大厦和国际SH大厦的来那个写字楼是买给你的就是你的……”。刘某称上述微信和电子邮件不能证明是刘某本人编辑并发送的，认为郜某在与刘某谈恋爱期间有机会掌握刘某的手机、邮箱、微信密码，有可能是郜某用刘某的微信号和QQ邮箱发送上述微信及电子邮件，同时主张微信和电子邮件的内容不足以证明双方存在赠与的事实。郜某否认上述微信和电子邮件是自己发送的。以上事实有《房地产买卖合同》及补充协议，卖方主体变更确认书，佣金承诺书（买方），交楼确认书，购房款、佣金、契税、登记费、交易手续费的支付凭证，房地产权证，司法鉴定检验报告书及当事人的陈述予以证实。

 

        一审法院认为，依照《民事诉讼法》的规定，当事人应就其主张的事实承担举证责任。刘某主张涉案房产由其借郜某之名购买，因刘某不具有购房资格，郜某不配合将涉案房产过户至刘某指定的公司名下，故请求郜某向刘某返还购房费用及利息。根据刘某的主张，刘某应就双方争议的事实即双方存在借名买房的约定及事实承担证明责任。

 

       就上述争议事实，双方未签订书面的借名购房协议，刘某亦未能证明双方有借名购房的口头约定。郜某对借名购房的事实予以否认，同时还提交了经鉴定机构固化的微信及电子邮件内容主张刘某曾向郜某表示不以结婚为目的将涉案三套房产赠与郜某。刘某否认郜某所提交的微信及电子邮件内容是刘某发送的，但未能提供反证。根据刘某、郜某所举证据，一审法院无法认定双方存在借名购房的事实，刘某以借名购房为由要求郜某返还购房费用及利息，缺乏证据支持，一审法院予以驳回。

 

      一审法院判决：1.驳回刘某的诉讼请求。2本案案件受理费80132元、保全费5000元（均已由刘某预交），均由刘某负担。

 

 

3.法院查明

    法院经审理查明，（一）刘某提交的中国工商银行电子银行回单显示，其于2015年4月24日向案外人李H芳转账202903元。刘某称该笔款项即为涉案房产的契税、登记费、交易费等费用，其是委托中介公司人员李H芳代为支付，并非郜某支付。郜某对于上述费用为李H芳代刘某支付予以确认。（二）刘某另提交了其于2015年6月-10月期间向郜某账户其他多笔大额转账电子回单，每笔转账的备注中均注明款项用途为刘某购买某处房产，目的是证明刘某受限购政策所限，需要借用他人名义购房。（三）刘某提交的湖南省株洲市国信公证处出具的（2016）湘株国证内字第08795号《公证书》，其中显示刘某在与其子DL的微信记录中称，其与郜某的照片是郜某用其手机发的。 刘某提交了《台湾公证及认证》，目的是证明其存在巨额借款，将涉案房产等大额财产赠与他人不符合常理，上述公证书中显示刘某2014、2015年曾向银行等机构借款上亿资金。（四）郜某提交了广东安证计算机司法鉴定所司法鉴定检验报告书[粤安计司鉴（2015）第339号]、广州市广州公证处（2017）广广州第001213、001214、001215、001216号公证书，上述公证书主要对郜某与刘某之间的微信、短信记录内容进行了公证。其中包括以下内容：1、2015年7月14日，刘某与郜某的微信记录显示，刘某询问：这两天怎么没见你从工行卡取钱？好不容易回家一趟该花就花。郜某回复：你觉得给我买两个写字楼，给个工行卡就是最好的了吗？这就是我选择你的目的吗？刘某回复：动则得咎，又生气啦！2、2015年8月9日，刘某下午向郜某的微信信息中称，无论我们结婚与否，国际SH大厦和XY银行大厦的写字楼登记的是你的名字，就是你的，当初也说买给你的。该日晚间，双方间有刘某询问郜某有没有到家的信息。3、郜某手机中收到中国工商银行尾号为8898的银行卡的消费信息通知。4、2015年4月-10月期间，刘某中国工商银行尾号为8898的银行卡不定期向郜某的账号转账及代郜某支付房租等费用。（五）郜某提交了刘某签署的《长江证券股份有限公司刻骨交易结算资金银行存管协议书签署页》、刘某的微信记录，目的是证明刘某有用简体字书写的习惯。刘某对上述证据的真实性、关联性不予认可。（六）郜某为证明涉案房产由其单独管理、使用，提交了涉案房产的财产险保单。（七）一审判决查明的其他事实清楚，法院予以确认。

 

4.借名买房专业律师李松认为

          借名买房专业律师李松认为，涉案《房地产买卖合同》中原买方为刘某，后买卖双方签订的补充协议中约定，如因政策导致房产无法过户至刘某名下，同意由新买方郜某继续履行合同。此后上述合同由郜某作为新买方继续履行，但是涉案房产的购房款、佣金、契税、登记费、交易手续费等所有费用均由刘某支付，即除使用郜某的名义外，买方的主要义务全部由刘某实际履行；并且，涉案房产交付后出租的租金也是由郜某转付至刘某的账号。因此，刘某、郜某之间虽然没有借名买房的协议，但是结合上述刘某提交的有关合同订立、履行以及存在借名因素的证据，法院认为刘某主张涉案房产为借郜某名义购买的上诉意见成立，法院予以确认。郜某主张即使存在借名买房的情形，涉案房产也已由刘某赠与给郜某。对此，法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同；第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。本案中，涉案房产已登记在郜某名下，因此，本案的关键在于刘某在借郜某名义购房涉案房产后，有无将涉案房产赠与给郜某的意思表示。郜某提交的经公证的多次微信记录及邮件中，均体现出刘某表达过涉案房产登记在郜某名下即归属郜某的内容。刘某认为上述内容均为郜某私自使用其手机及邮箱发送，但是刘某为证明该主张提交的与其子之间的微信记录及邮箱的使用情况，并不能证明郜某可以使用其手机及邮箱，更无法精确证明涉及涉案房产的信息和邮件即为郜某所发送，因此，对于刘某的该主张，法院予采纳。刘某另认为郜某公证的微信记录及邮件不能证明其具有赠与的意思表示，对此，法院认为，首先，相关法律规定中，对于赠与合同的形式并没有明确规定，即赠与合同为非要式合同，只要存在赠与及接受赠与的意思表示即可；其次，微信往来时，刘某与郜某正处于男女朋友及同居期间，双方关系较为亲密，因此亦不可能苛求在一方表达赠与时采取严格的书面形式；再次，微信记录和邮件中虽未明确使用“赠与”的用语，但从其内容和文义上来看，刘某多次认为其出资购买的涉案房产归属郜某，由此可以推出刘某存在将涉案房产赠与郜某的意思表示。综上，法院认为，刘某认为不存在赠与的主张不成立，其以此为由要求郜某返还购房款及利息的主张，法院不予支持。

 

     综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

         驳回上诉，维持原判。