李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.原告诉称

        原告潘某诉称，2013年9月25日，原、被告签订《购房协议》约定由原告出资，以被告名义购买房屋，首付购房款以及月供均由原告负担。事后原告按照《购房协议》支付了购房首付款811941元，并从2014年4月按时将款项存入被告账户，以归还银行贷款。2015年6月，被告在原告不知情的情况下私自办理了房屋交房手续，并拒绝接听原告电话，企图占有原告房屋，为维护原告合法权益，现提起诉讼：1、请求法院判决确认原告系成都市成华区御风二路9号号住宅商品房（建筑面积126.76平方米）的实际买受人，该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于原告；2、请求法院判决被告青某在商品房具备办证条件时协助配合原告将该房屋产权证及国有土地使用权登记到原告名下；3、请求法院判决该商品房的产权及国有土地使用权登记到原告名下前，原告拥有该商品房的使用、占有等权益；4、被告承担本案全部的诉讼费用。

 

2.被告辩称

      被告青某辩称，原、被告之间的购房协议是买房之后签订的，被告和原告当时是同居关系，2013年9月15日购房时，购房协议还没有签订，是在12月17日最后一笔尾款支付时签订的该协议。被告认为这个房子是同居期间共同工作赢利所得，被告有权对涉案房屋进行处置。购房协议签订是在9月15日到12月17日之间，原告软磨硬泡，并且承诺她自己提出分手，不会主张该套房屋的权益，然后才签订的。当时被告是属于对两个人关系的维护，不得已签订此协议。

 

        案涉房屋系双方共同所有，被告长期辛苦工作，于情于理，有权利享有该套房屋所有权。被告与第三人是基于公平的角度签订的合同，第三人属于善意取得房屋所有权。

 

       第三人谢某、徐某诉称，2014年12月15日，第三人通过四川伊诚房地产经纪有限公司购买了被告青某名下位于成都市成华区房屋，该房至今未取得房产证及土地使用证，房屋总价为1160000元，合同签订当日支付50000元，房屋交付时支付300000元，过户前支付420000元，按揭贷款由第三人一次性支付。2015年6月21日，第三人通过银行转账的方式向被告青某支付购房款300000元，被告将房屋交付给了第三人，第三人支付垃圾清运费、装修管理费等3419.3元，并支付装修费9万多元。第三人与被告青某签订的合同应为合法有效，请求判令确认第三人与被告青某之间的购房合同有效，案涉成都市成华区房屋的房产证登记到第三人名下之前，该房的使用权归第三人所有，并且在具备办证条件的情况下，被告协助第三人办理房屋产权证，本案诉讼费由原、被告承担。

 

      原告潘某针对第三人谢某、徐某起诉辩称，1.原告潘某与被告青某的诉讼标的是所有权确认的法律关系。第三人提出的参加之诉的诉讼标的是确认其与被告青某之间签订的商品房合同效力的法律关系，诉讼标的不同，且各自独立。在本案中，原告潘某不能成为第三人提出的参加之诉的被告，谢某、徐某没有资格成为本诉的独立请求权的第三人。2.第三人与青某之间签订的买卖合同，其效力如何以及是否应当履行，不影响原告是案涉房屋的实际买受人，原告享有案涉房屋及其商品房买卖合同项下的权利义务的归属。3.原告与被告系借名买房关系，原告支付首付款和银行按揭贷款在先，为实际购房人，是诉争房屋的所有权人。被告无处分权，其与第三人签订的合同属无权处分，未得到权利人的追认，合同应为无效。4.诉争房屋的实际购买价为1350000余元，被告与第三人的合同价为1160000元，被告与第三人签订的合同价格与房屋的实际价值严重不符，不排除双方恶意串通，损害原告利益的情况。5.第三人接收房屋后刚开始装修，其称已经装修完毕并已支付完装修款120000元与事实不符。6.房屋虽然已实际交付给第三人，但并未完成产权的变更登记，第三人无权取得房屋所有权和使用权。

 

      被告青某针对第三人谢某、徐某起诉辩称，支持第三人的诉讼请求。

 

3.法院查明

        经审理查明，原告潘某与被告青某于2012年11月在北京认识，后双方关系较好，并共同生活。期间，原告在北京经营两家餐厅，被告曾在餐厅帮原告处理相关餐厅事务。2013年，原、被告商量在成都投资房产，并实际购买了两套房屋，其中一套即为本案争议房屋。2014年6月，被告青某离开北京，双方未再共同生活。

 

        2013年9月25日，青某与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，青某购买该公司开发的位于成都市成华区住宅一套，建筑面积126.77平方米，房价1351941元。合同约定买受人支付首付款411941元，其余以按揭的方式支付购房款，2015年6月30日前交房。同日，原、被告双方签订《购房协议》约定：2013年9月15日由原告潘某出资，以被告青某名义购买成都房屋，后续各项款项以及贷款之月供均由原告潘某承担；日后如被告青某与原告潘某分手，不再共同生活，被告青某需将此套房产归还原告潘某；如双方共同生活期间原告潘某离世，则此套房产作为遗产赠予被告青某。

 

     被告青某签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘某以青某名义向开发商支付50000元购房定金，签订《商品房买卖合同》后以青某名义支付房屋首付款761941元，除2015年8月份银行按揭贷款由被告青某支付外，其余按揭贷款均由原告潘某支付。

 

       2014年7月，被告青某收房。2014年12月15日，第三人谢某、徐某通过四川伊诚房地产经纪有限公司与被告青某委托的代理人签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，被告青某向第三人谢某、徐某转让位于成都市成华区房屋一套，销售总价为1160000元，付款方式为合同签订当日支付定金50000元，被告青某在开发商处接到房屋后10日内将房屋交给第三人谢某、徐某，交房当日内再支付150000元，过户递件前3个工作日，第三人将420000元购房款存入资金托管账户，待被告青某取得产权后，由四川伊诚房地产经纪有限公司持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续；被告青某承诺2016年6月30日前取得房屋的所有权证书，并在取得房屋所有权证书后5个工作日内通知第三人和中介方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。被告青某委托龚锐代为签订合同，龚锐代表被告青某，第三人谢某、徐某，中介方三方均在合同上签名盖章。合同签订当日，第三人谢某、徐某通过转账方式支付50000元定金，2015年6月21日，被告青某将从开发商处验收的房屋交付给第三人谢某、徐某，当日，谢某、徐某委托他人通过银行转账支付300000元给被告青某。第三人收房后，装修入住。

 

      以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《购房协议》、银行卡POS凭证、《收款收据》、个人网上银行付款凭证、北京银行个人业务客户综合回单、《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《收条》、《银行卡客户交易查询》、当事人陈述等。

 

4.借名买房律师李松认为

 

     借名买房律师李松认为，本案争议焦点为：一是案涉房屋是否为原、被告共同出资购买；二是第三人诉讼主体资格是否适格；三是原告、第三人谁能取得诉争房屋的使用权益，及房屋过户登记在谁的名下。

 

     关于案涉房屋是否为原、被告共同出资购买问题。原、被告双方签订的《购房协议》，被告青某辩称该协议系原告潘某胁迫所签，但其并未提供充分的证据证明存在着胁迫的事实，故被告青某胁迫的辩称理由因事实证据不足，法院依法不予支持。案涉《购房协议》应系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。但该《购房协议》中，表述有“日后如被告青某与原告潘某分手，不再共同生活，被告青某需将此套房产归还原告潘某”，该协议为双方自愿签订，证明双方对共同生活的事实认可，且原、被告并不具有婚姻家庭身份关系，这种共同生活应区别于婚姻家庭关系中的共同生活，故能认定原、被告之间存在同居生活的事实。

 

       最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理……。该司法解释虽对同居关系解除时关于同居关系期间取得的财产作出了原则性规定，但并未排除同居关系期间对财产取得的约定。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有，约定应当采用书面形式。即使在夫妻关系之间，我国法律允许夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产进行约定。即现行法律并不禁止财产权的归属约定。结合本案，双方在购置财产时，明确约定从2015年9月15日起所购房屋均由原告潘某出资，所购房屋在双方不再共同生活时，归还原告，如双方共同生活期间原告潘某离世，则此套房产作为遗产赠予被告青某。即原、被告双方约定案涉房屋由潘某个人出资，以青某名义买房，房屋权属归潘某所有。该约定并不违反法律及相关司法解释的规定，对双方当事人具有法律约束力。原告主张的借名买房、其为实际买受人的事实成立，法院予以支持。被告抗辩涉案房屋为原、被告双方共同出资购买并归共同所有的意见，因与双方约定相悖，法院不予以支持。

 

      关于第三人诉讼主体资格是否适格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。原、被告的诉讼标的系诉争房屋的商品房买卖合同、借款合同权利、义务确认、使用权及产权归属。第三人谢某、徐某的诉讼请求为确认第三人与被告青某的购房合同有效，诉争房屋使用权及产权归属。第三人提起的确认该房的使用权及产权归属的独立请求，该请求程序上的引入并通过原、被告在实体上的对抗能够确定被告青某应向谁履行交房义务，并能最终确定案涉房屋使用权及所有权归属。属于第三人之诉的提起范围，谢某、徐某符合提起第三人之诉的主体资格。

 

       关于原告、第三人谁能取得诉争房屋的使用权益，及房屋过户登记在谁的名下问题。

 

      《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告虽与开发商签订了商品房买卖合同，也实际接收了房屋，但未进行产权登记，根据上述法律规定，被告并未取得涉案房屋物权。被告与原告及第三人分别签订合同约定交付房屋，在物权并没转移至相对人名下时与相对方仅产生合同关系。因此，被告未实现转移物权之目的，与第三人及原告之间发生的纠纷，其法律关系均为合同债权关系。

 

       原告辩称第三人所购房屋低于其所购房屋价值，其购价不合理，不应为善意的辩解意见。法院认为，原告对于借名买房存在的潜在风险应当预知，且在分手后，原告有权利要求被告及时退还占有的房屋，并可为防止被告转移财产，可进行预告登记或通过诉讼途径进行查封，以备实现将来之物权。但原告明知其权利可能遭受侵害的情况下，未积极维护自己的合法权益。第三人通过中介合法途径，且在房屋登记部门并未发现存在其他权利人及其他司法行为时决定购买备案在青某名下的房屋，其购房行为应为善意。其次，房屋价格波动是正常的市场行为，原告借名买房时房价为1万元左右，第三人购房价格在9000元左右，价值波动在1000元左右应属正常。购房人在购房中选择购买价格偏低的房屋是普通人均具有的正常心态，且其所购价格并不低于原告所购价格的30%，第三人购买价格应为合理价格。第三人与被告签订的合同，不违反合同法第五十二条的规定，该合同应为合法有效。

 

      两份具有冲突性合同的存在，且标的物唯一，被告只能向其中一个相对方履行合同。原告虽为案涉房屋实际出资人，但并不能意味着其必然取得该房屋。理由为：一、成都市早在2011年2月就实施了限购政策，规定在成都市主城区外地户籍只能限购一套住房，原告以自己名义购买一套，并借名购得一套，存在规避限购政策的行为；二、购房协议仅为原、被告之间的债权合同，原告取得房屋要以履行该合同为前提，而事实上被告已将该房屋交付给了第三人装修入住，即被告已先行向第三人履行了合同，被告再向原告交付房屋已存在事实上不可能。

 

       综上分析，被告与第三人履行合同在先，并实际占有房屋，第三人要求被告继续履行合同并确认其使用权益，符合法律规定和合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形除外：（一）法律或事实上不能履行…..。根据上述法律规定并结合本案事实，被告已在事实上不能向原告履行合同，故原告主张被告履行购房协议，并要求占有房屋及符合条件时进行房屋过户登记的诉讼请求，法院不予以支持。原告可依购房协议另行向被告主张债权。被告应在符合过户条件时，将房屋过户登记在第三人名下。

 

       关于原告主张该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于原告的请求，因上述两份合同的相对方为被告青某与开发商及银行，且原告无法实际取得房屋，故对该请求法院不予以支持。

 

      综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，判决如下，

 

5.裁判结果

      一、确认原告潘某系成都市成华区御风二路号住宅商品房的实际买受人。

 

      二、确认第三人谢某、徐某与被告青某签订的购房合同合法有效。

 

      三、被告青某在成都市成华区御风二路号住宅商品房具备办证条件时协助第三人将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢某、徐某名下。

 

      四、该商品房的产权及国有土地使用权登记到第三人名下前，第三人谢某、徐某对案涉房屋享有使用权。

 

      五、驳回原告其他诉讼请求。