李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

1.原告诉称

          原告伍某向法院提出诉讼请求：1、确认被告在2016年10月21日在四川峨胜房地产开发有限公司购得的峨眉东城国际住房实际物权人为原告；2、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认第三人童某2以二被告的名义向第三人四川峨胜房地产开发有限公司交纳的11.3万元购房款系原告的个人财产；2、判令二被告在判决生效后返还原告个人的11.3万元购房款；3、判令二被告因无权处分行为而给原告造成的损失共计8万元。事实和理由：原告于2016年10月将其所有的婚前财产位于峨眉山市对外出售后的价款，以二被告的名义向第三人四川峨胜房地产开发有限公司购买房产一套（备案号：201610210000063），后原告与第三人童某2因夫妻关系破裂而协商离婚，离婚时明确“男、女双方婚前财产归各自所有”，也就是明确原告以二被告的名义购买的房产权益属原告所有，二被告知悉原告与童某2离婚后但却以不正当理由拒绝将代购房产过户至原告名下，原告为维护自身合法权益，不得以向贵院提起物权确认诉讼，诉请要求确认被告童某、郑某向第三人四川峨胜房地产有限公司购买的位于峨眉东城国际住房一套实际权利人为原告个人，法院经过多次开庭审理后于2017年9月21日作出（2017）川1181民初1519号民事判决，判决支持原告的诉请，二被告在收到该判决后不服，向乐山市中级人民法院提起上诉，二审期间二被告在未经原告同意的情况下，将原本属于原告的物权退回第三人四川峨胜房地产开发有限公司，导致申请人的合法物权丧失，乐山市中级人民法院认为本案出现新的事实和证据，据此将该案发回重审。原告认为，原告的合法物权因二被告的无权处分行为导致毁灭，且目前市场房价上涨，申请人重新购买相同地段房产将付出更多代价，因此该损失应当由二被告承担。

 

2.被告辩称

         被告童某辩称，1、房款是我妹妹给我的，我也是代我妹妹购买房屋，我认为我妹妹才是房屋的实际权益人，与原告没有任何法律上的关系，后来我妹妹将该房屋卖给我了，我也付了房款给我的妹妹，我后来成为了房屋的实际权利人，所以我退房无需通知原告；2、至于房子为什么要退，是因为我违约了，所以是第三人峨胜公司喊我们去退的，并不是恶意行为。被告郑某未出庭答辩。

 

       第三人童某2陈述，是我委托童某去买房的，我哥当然是认我的，所以后来童某把钱打给我就算他买的房，至于我和原告之间的问题就不关被告童某和郑某的事了。

 

        第三人四川峨胜房地产开发有限公司陈述，在出卖该房屋的时候，我们不清楚是童某、郑某只是借名人，后来才晓得的，之所以和童某、郑某解除了《商品房买卖合同》是基于童某、郑某的申请，我们是合法解除的，后来出售也是合法出售的。

 

3.法院查明

        法院认定事实如下：二被告系夫妻关系，第三人童某2系被告童某之妹。原告伍某与第三人童某2曾系夫妻。2013年5月20日，原告与第三人童某2登记结婚，双方均系再婚，婚后生育一女名伍宇彤（现年2岁），原告与第三人童某2在婚姻关系存续期间夫妻关系一般。原告在与第三人童某2结婚前有一套位于峨眉山市安置房系其婚前个人财产，二人婚后也居住在该套房内。2016年9月，双方的婚姻出现危机，原告为维系夫妻关系改善居住条件决定出卖该套婚前房产用该房款重新按揭购买一套新房用于居住。2016年10月3日，原告将该套婚前个人房产出卖获房款26.9万元，该款由案外人辛淑兰通过银行转帐支付给了第三人童某2。同日，第三人童某2向第三人峨胜公司支付定金2万元欲购买其开发的峨眉东城国际的房屋。

 

       在购房过程中，第三人童某2告知原告，因其入了银行的黑名单，第三人与原告是夫妻，所以也会影响到原告的诚信，导致原告办不了贷款，所以建议以二被告的名义购买，原告同意后，第三人童某2遂要求二被告帮忙以二被告的名义购买房屋，因暂时原告无法全额付款，所以不仅仅需要以二被告的名义购房还需要以二被告的名义按揭，按揭还款由原告支付。二被告同意后，10月21日，二被告以自己的名义与四川峨胜房地产开发有限公司签订了一份《四川省商品房买卖合同》（预售），备案号为201610210000063，房屋价款为26.3万元，其中首付款为11.3万元，剩余的15万元由买房者贷款支付。当日，第三人童某2向第三人峨胜公司支付了剩余的首付款9.3万元。2017年11月28日，第三人童某2起诉要求与原告离婚，庭审后，第三人童某2撤回起诉。

 

       2017年1月23日，原告与第三人童某2到峨眉山市民政局婚姻登记处协议离婚，其中离婚协议载明：二、财产分割：双方无共同财产。男女双方婚前各自的财产归各自所有，各自的私人物品归各自所有。三、债权债务：婚姻关系存续期间，双方无共同债权债务。任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。次日，被告童某向第三人童某2转款人民币合计17.5万元。被告童某在庭审中陈述，第三人童某2与原告协议离婚后，与其协商由其购买登记在自己和郑某名下的商品房，故其将购房的首付款11.3万元及曾向第三人童某2借款6万元一并转给童某2。后，因原告与二被告就案涉房屋无法达成一致意见，原告遂于2017年6月7日诉至法院，要求法院确认被告在2016年10月21日在四川峨胜房地产开发有限公司购得的峨眉东城国际住房实际物权人为原告。

 

        2017年9月21日，法院判决确认以被告童某、郑某名义于2016年10月21日在四川峨胜房地产开发有限公司购得的位于峨眉东城国际住房一套（备案号201610210000063）实际权利人为原告伍某；二、被告童某、郑某在本判决生效后十日内协助原告伍某办理上述房产备案登记权利人的更名手续。

 

          后，被告童某、郑某及第三人童某2不服该判决上诉于乐山市中级人民法院。在二审法院审理过程中，被告童某、郑某于2017年10月23日向第三人峨胜公司提出退房申请，第三人峨胜公司同意被告童某、郑某的申请，并同意退还首付款11.3万元。当日，第三人峨胜公司向峨眉山市不动产登记中心提出注销合同备案号的申请，该中心于10月27日注销该商品房备案合同。据此，乐山市中级人民法院于2017年11月8日以本案发生新事实撤销原判，发回重审。另查明，2017年11月9日，第三人峨胜公司将二被告退回的房屋再行出卖给他人，合同价款为35.5万元。

 

       以上事实，有商品房买卖合同、银行转款记录、离婚协议、退房申请、住房产权查询证明、合同注销申请书予以证实。

 

 

4.借名买房律师李松认为

 

      借名买房律师李松认为，本案系一起因借名买房引发的纠纷。现实生活中，往往有一类人群或基于房屋限购政策、或基于银行信贷政策、或基于转移财产逃避债务等多种原因，在购买房屋时不用自己的名义而借用他人的名义购买房屋。此时，在借名人（实际购房者）与出名人（名义购房者）之间形成了法律上的权利义务关系，该种法律关系适用合同法调整，属于无名合同，但其权利义务具备委托合同的基本特征，可参照委托合同的规定进行处理。因原告变更诉讼请求，法院根据原告的诉讼请求以及本案的法律关系将本案的案由由物权确认变更为合同纠纷。结合二被告的抗辩意见以及第三人童某2的陈述意见，归纳本案争议焦点及分析如下：

       一、借名人是原告伍某还是原告伍某与第三人童某2，即房屋的实际权利人是谁。本案中，出名人（名义购房人）为被告童某和郑某，但对借名人（实际购房人）是伍某还是童某2或是伍某与童某2，双方是有争议的。原告伍某认为，购买涉案房屋的款项来源于其婚前个人财产，该财产不因形态的转换而改变性质，故而借名人仅为原告一人。被告童某认为系童某2来找他借名，故借名人为童某2，实际购房人也为童某2。第三人童某2则认为，虽然购买涉案房屋的款项来源于其变卖的婚前个人财产，但涉案房屋是在我们婚姻关系存续期间取得的，应该属于夫妻共同财产，所以该房屋的实际购房人是我和伍某。法院认为，本案从历次审理查明的事实可知，本案诉争房屋的首付款11.3万元确实来源于原告伍某变卖婚前所有的房屋获得的26.9万元房款，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十九条的规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”故而，除非第三人童某2有证据证明原告与其曾协议过要共同共有该套房屋，否则，按照该款来源于原告伍某的婚前个人财产，争议房屋的实际购房人应当认定为原告伍某个人。同时，原告要求确认第三人童某2以二被告名义向第三人峨胜公司缴纳的11.3万元购房款系其个人财产的诉讼请求符合事实和法律的规定，法院对此予以支持。

 

      二、被告童某、郑某是否能与第三人童某2协议成为房屋的实际购房人。被告童某认为虽然自己是名义购房人，但后来第三人童某2与他协商要他出资购买该房屋，成为真正的购房人，被告童某予以认可，并向第三人童某2支付了11.3万元的房屋首付款，所以童某、郑某通过向第三人童某2转款的行为取得了房屋的实际权利，成为了实际购房人。法院认为，被告童某在前期另一诉讼中回答法官提出的为什么愿意借名购房以及愿意借名贷款的问题上是这样回答的：“因为我买了车和一个房子要还贷款。当时原、被告（指伍某和童某2）双方感情还比较好，但我老婆不同意，我看在我亲妹妹的面上就同意帮他们贷款。”以上说明，被告童某对该房屋的实际权利人是谁是知情的，或者说至少不会认为是童某2单独购买的。同时，再基于被告童某和第三人童某2系亲兄妹的关系，法院对被告童某提出的以为是童某2个人出资购房并由个人转卖给自己的抗辩意见不予采信，被告童某、郑某并不能与第三人童某2善意取得成为房屋的实际购房人。

 

      三、被告童某、郑某应否向原告伍某退还购房款11.3万元。根据合同相对性的原则，峨胜公司系与二被告签订的房屋买卖合同，二被告与峨胜公司已协商解除房屋买卖合同，合同解除后，应当各自返还各自的财产，此时应由峨胜公司向二被告返还首付款11.3万元，同时，原告作为涉案房屋的实际出资者，现请求名义购房人返还出资，符合法律的规定，法院予以支持。

 

      四、二被告是否应当赔偿原告的损失及损失如何计算的问题。法院认为，二被告受原告的委托借名购买房屋，应当按照委托人即原告的指示处理委托事务，但二被告在未取得原告的授权下，擅自向第三人峨胜公司申请解除商品房买卖合同，其行为给原告造成了房屋购买市值差价的损失，同时参考《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”的规定。法院认为，二被告在诉讼过程中，在原告向其主张涉案房屋的实际权利时，在本案还在二审诉讼阶段中，仍违背原告的意愿，擅自向第三人峨胜公司申请解除商品房买卖合同，其行为具有明显的故意，原告要求二被告赔偿其损失的诉讼请求法院予以支持。原告主张赔偿因目前房屋市场价升值，二被告擅自解除合同后再行购买同类房屋会高于前期购买房屋部分价款的损失，其原购房价为26.3万元，在二被告与第三人峨胜公司解除合同后不到两周的时间，该套房屋再次出卖，房价为35.5万元，中间价差为9.2万元，现原告要求8万元的损失赔偿，符合实际情况，法院对此予以支持。

 

       综上，原告的诉讼请求符合事实和法律的规定，法院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

 

5.裁判结果

       一、确认第三人童某2以被告童某、郑某名义向第三人四川峨胜房地产开发有限公司缴纳的113000元购房款系原告伍某的个人财产；

 

       二、被告童某、郑某从本判决生效之日起七天内退还原告伍某房款113000元；

 

       三、被告童某、郑某从本判决生效之日起七天内赔偿原告伍某损失80000元。