李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.上诉人诉称

       彭某提起上诉请求，撤销一审判决，依法改判朱某返还购房款268523元并从2014年11月9日期至房款还清之日止按月利率1%计算利息。

 

      事实及理由：一、彭某主张自己出资购房，借朱某的名义办理手续，并非委托代理关系，一审认定双方不存在委托关系而驳回彭某的诉讼请求不当。二、一审适用法律错误。彭某是房屋的真实出资人，朱某主张其将款项交付给彭某进行保管，并未提交任何证据证明。彭某作为房屋款的出资人，应是真正的物权人，只要不存在赠与关系，彭某均有权要求朱某返还购房款。一审法院适用委托法律关系错误。三、朱某已经将房屋转到其亲属名下，是逃避返还房屋债务的行为。彭某正是基于朱某私自转移房屋的行为，才向公安报案、法院起诉的。

 

2.被上诉人辩称

        朱某答辩称，一、买房子的时候，彭某也在现场，购房款是朱某打工的款项放在彭某那里的，二人之前同居了十几年，结算下来彭某还应该返还朱某7万元。二、朱某不识字，彭某是有文化的，房子价值几十万，借款也没有借条，房子的资料彭某也没有占有的。

 

      彭某向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱某交付彭某所购4号房或退还购房款268523元，并从2014年11月9日至房款返还之日止按月利率1%计算利息；2．代英对朱某应支付的购房款承担连带清偿责任。

 

       一审法院认定，2014年11月9日，彭某会同朱某、代英到叙永富康房地产开发有限公司售楼处咨询买房，之后，朱某与叙永富康房地产开发有限公司签订商品房认购协议，并于当日用彭某中国工商银行的卡刷卡支付认购金50000元，由朱某签字确认。11月11日，朱某与叙永富康房地产开发有限公司签订正式商品房买卖合同，确定购买叙永县御景东城项目中的第17栋2单元6楼4号房屋，并用彭某中国建设银行的卡刷卡支付110000元、中国工商银行的卡刷卡48500元，朱某在刷卡凭条上签字确认。彭某回到浙江后，向代英中国邮政银行转账60000元，12月10日，朱某用该中国邮政银行的卡刷卡支付房款60000元，并由朱某在刷卡凭条上签字确认，叙永富康房地产开发有限公司向朱某出具收条，购房款全部缴清。朱某于2016年1月6日签订物业管理合同、御景东城防火责任书、临时管理规约等材料，正式接收该房屋，之后，朱某一直居住在该房屋至今。2019年10月30日，彭某向公安机关报案称其被朱某欺骗，朱某将自己出钱购买的房屋登记在朱某名下。

 

       一审法院认为，当事人对自己的主张应当提供证据，本案中，彭某主张其将款项打给朱某、代英，是委托其二人代为购买房屋，但从双方当事人提供的证据来看，并不符合代理的构成要件。本案中，虽然购买房屋的款项系从彭某的银行卡中刷卡支付或通过转账由朱某支付，但在彭某本人在场的情况下，购买房屋的所有流程均由朱某完成，包括与叙永富康房地产开发有限公司签订房屋认购协议和签订正式房屋买卖合同，且在之后的交房和办理产权证书的过程中，也是朱某一个人完成，产权证书也是办理在朱某名下，这不符合代理的基本特征。此外，从2014年购买房屋到2019年彭某向法院提起诉讼，在长达五年的时间里，没有证据证明彭某对该房屋进行管理和过问，朱某从2016年1月入住该房屋到2019年10月彭某报案，在长达三年的时间里，也没有证据证明彭某对此持有异议，这也不符合代理的特征。代英也仅仅是代为保管了部分购买房屋的资料，代为转交了部分款项，也不能据此就推断彭某与朱某及代英存在委托关系，综上，没有证据证明彭某与朱某及代英之间存在代理关系，彭某提供的证据不足以证明其主张，故对彭某的诉求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告彭某的诉讼请求。

 

案件受理费减半收取2664元、保全费1862元，由原告彭某负担。”

 

3.法院查明

       法院二审期间，双方当事人未向法庭提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，法院依法予以确认。

 

4.借名买房律师李松认为

        借名买房律师李松认为，彭某主张其借朱某的名义购买房屋，其是房屋的真正权利人，符合隐名代理的特征，一审认定本案系委托合同纠纷并无不当。根据诉辩主张，本案争议焦点为彭某与朱某之间的借名买房关系是否成立。结合法院查明事实，法院综合评析如下：

 

         当事人对自己的主张应当提供证据，本案中彭某与朱某之间并无借名买房的书面协议，彭某的行为亦不符合房屋产权人的特征。首先，彭某在叙永自购房屋不符合正常交易习惯。彭某户籍所在地为浙江，而本案房屋所在地为朱某的户籍所在地叙永，彭某隐瞒丈夫前往一个其基本未曾居住，且也无其他熟识人员的西部县城叙永投资购房不符合常理。其次，购房过程中，彭某、朱某、代英均共同前往，所有购房流程却由朱某自行签字完成，产权登记也在朱某的名下，相应的购房手续、房产证也交由朱某的亲戚代英保管，彭某实际对房屋并无仍何管控行为，不符合真正权利人的特征。再次，所购房屋由朱某以房主身份入住近五年时间。庭审中彭某自述在２０１９年彭某到叙永报警之后，仍将钥匙留在物管处，以便朱某继续在房屋居住，明显不符合借名买房的情形。综上，法院对彭某关于借朱某名义购买房屋的主张不予支持。

 

       关于彭某主张返还购房款及利息的问题，由于彭某在本案中主张返还房款的理由系借名买房，并未主张其他法律关系，经查借名买房的事实并不成立，故对彭某基于借名买房要求返还购房款及利息的主张法院依法不予支持。

 

综上所述，彭某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

        驳回上诉，维持原判。