李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告诉称

原告向万某1、李某向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认位于高新区中和街道东寺社区中德·英伦世邦J区4栋1单元6楼602号的房屋归原告所有。2、判令二被告协助原告办理上述房屋的不动产权证。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告向某2系二原告之女。被告罗兴胜系二原告女婿。2013年，二原告拟购买中德·英伦世邦的房屋供自己居住以便照顾女儿及外孙。因原告资金不足以全额支付房款，又因二原告年龄过大无法办理房屋的按揭贷款，故二原告与二被告协商以二被告的名义购买房屋并约定房屋产权归原告。原告每月支付按揭款，产权证由二原告保管。原告有权将房屋过户至自己名下。2013年5月25日，原告用被告向某2的卡向中德红谷投资有限公司支付购房定金6万元。2013年5月30日，被告向某2代原告与中德红谷投资有限公司签订了《商品房买卖同》，购买了中德·英伦世邦J区4栋1单元6楼602号的房屋。同日，二原告与被告向某2签订了《房屋代持协议》。协议约定二原告向万某1、李某投资购买房屋借挂被告向某2及罗某名下。上述房产归二原告向万某1及李某。因签订《房屋买卖合同》期间，被告罗兴胜在外出差，其事后在该份合同上补签了字，但没有在上述房屋代持协议上签字。原告买房过程中向被告向某2借款167491元，原告于2013年6月4日偿还了被告向某249900元。2015年1月26日，原告在卖掉其位于金堂县的房屋后向被告向某2偿还了剩余借款。案涉房屋于2015年11月交付。房屋交付后，原告出资15万元对房屋进行了装修并居住至今。原告按月支付了至今的全部按揭贷款。原告按《房屋代持协议》的约定要求二被告办理产权证并将产权过户至原告名下，但二被告拒不配合。原告为维护其自身合法权益故诉至本院。

 

被告辩称

被告向某2辩称，被告向某2对原告的诉讼请求均无异议。案涉房屋是二原告借被告向某2与罗某的名义所购买，并用二被告名义办理了公积金贷款。二原告在支付房屋首付款时因资金紧缺向二被告借款160000元。二原告借款后分两期还清了上述借款。涉案房屋后期的装修费用及每月的按揭款均由二原告所支付。

 

被告罗某辩称，1、被告罗某认可二原告支付了案涉房屋首付款38万元并每月偿还了按揭贷款，亦认可二原告所支付的首付款38万元中167491元系其向二原告出借的借款用于原告支付房屋首付款；2、二原告并未提供证据证明案涉房屋装修花费了15万元，亦未提交证据证明原告支付装修款的事实。3、被告向某2系二原告之女，二原告与被告向某2具有利害关系。二原告提供的《房屋代持协议》不具有真实性。被告罗兴胜与向某2与成都中德红谷有限公司签订了《商品房屋买卖合同》合法有效。案涉房屋应属二被告的夫妻共同财产。4、由于被告罗某长期在野外作业，购房的相关事宜均由被告向某2一手经办。被告罗某无法提供购房的相关手续，被告罗某多次要求被告向某2提交购房的相关手续未果。

 

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、签订合同的事实：2013年5月30日，原告向万某1、李某与被告向某2签订了《房屋代持协议》一份。协议约定：“二原告向万某1、李某投资购买房屋借挂被告向某2、罗某名下。房屋位于成都市高新区中和街道东寺社区4栋1单元6层602号房屋。房屋首付款为387491元，二原告向万某1、李某借挂被告向某2、罗某名下的房产归二原告向万某1、李某。”同日，被告向某2、罗某与成都中德红谷投资有限公司（以下简称“中德公司”）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：“成都中德红谷投资有限公司将位于成都市高新区中和街道东寺社区4栋1单元6层602号房屋出售给被告向某2、罗某。被告向某2、罗某各占有的份额为50%。房屋面积为88.99平方米，房屋总价为757491元。被告向某2、罗某首期支付购房总价款的50%，其余价款采用贷款方式付款。贷款期限为20年。”2013年9月10日，上述《房屋买卖合同》在房管局办理了合同签约备案，备案号为1907919。2013年9月13日，被告向某2、罗某与中国工商银行股份有限公司成都金牛支行签订了《个人住房公积金借款合同》。合同约定被告向某2、罗某向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行申请贷款37万元。贷款期限为15年。被告向某2、罗某指定的委托扣款账户为62×××04。账户名称为向某2，开户行为工商银行。还款方法为等额本息还款法。

 

二、履行合同的事实：1、关于涉案房屋首付款的支付情况：合同签订后，2013年5月30日，原告李某通过其尾号为090的账户向成都中德红谷投资有限公司转账支付了房屋首付款22万元。2013年5月25日，被告向某2向中德公司转账支付了房屋首付款6万元。2013年5月30日，被告向某2向中德公司转账支付了房屋首付款17491元。以上被告向某2共计支付房屋首付款167491元。庭审中被告向某2及罗某均认可被告向某2向中德公司支付的167491元为被告向某2、罗某向原告李某、向万某1出借的借款。此外，庭审中二原告提交了建设银行存款凭条及中国银行个人业务交易单以证明二原告向被告向某2及罗某偿还了借款共计164960.04元。经查，该份建设银行存款凭条载明“2013年6月4日，被告向某2尾号为441的账户存入49900元。”中国银行个人业务交易单载明：“2015年2月24日，原告向万某1向被告向某2所有的尾号为908的账户内存入115060.04元。”2、关于涉案房屋按揭贷款的支付情况：庭审中原告提交了其尾号为526的工商银行账户的取款凭证及被告向某2尾号为304号的工商银行账户的存款凭证以证明被告向某2每月向其所有的尾号为304的涉案房屋按揭贷款扣款账户内所存入的款项系来源于原告向万某1的出资。经查，被告向某2尾号为304号的工商银行账户的存款凭证显示“被告向某2所有的尾号为304的涉案房屋按揭贷款扣款账户在2014年2月至2015年9月期间及2015年11月至2016年2月期间每月存入3000元。”原告在上述存款凭证的“客户签名”处代被告向某2签字。而原告提交的其尾号为526的工商银行账户的取款凭证显示原告向万某1所有的尾号为526的账号在上述期间每月取现3000元，且每月取现时间与被告向某2每月存入尾号304的扣款账户的时间均一致。此外，上述证据还显示“被告向某2所有的尾号为304的涉案房屋按揭贷款扣款账户在2016年4月2日存入2000元。原告向万某1所有的尾号为526的账号在2016年4月2日取现2000元。被告向某2所有的尾号为304的涉案房屋按揭贷款扣款账户在2016年5月至2017年8月期间每月存入2700元。原告向万某1所有的尾号为526的账号在上述期间每月取现2700元，每月取现时间与被告向某2每月存入尾号304的扣款账户的时间均一致。”庭审中被告向某2陈述“其每月向尾号为304的扣款账户中存入的款项系二原告的出资。”3、关于涉案房屋装修及装修款的支付情况：2016年6月24日，被告向某2（发包方）与案外人成都淘相因房产服务有限公司（承包方）签订了《成都市家庭装饰装修工程施工合同》及《补充条款》。合同约定成都淘相因房产服务有限公司承包被告向某2家庭的装饰装修工程。承包方式为包工、部分包料。工程造价为86800元。案外人成都淘相因房产服务有限公司分别于2016年3月15日、2016年7月11日及2016年8月23日出具《收据》载明：“成都淘相因房产服务有限公司收到英伦城邦J区4-602合同定金2万元、首期款32000元、二期款30380元。”此外，庭审中被告向某2陈述“案涉房屋装修及购买家具家电共计花费150517元，上述款项均系二原告的出资。”二原告提交了中国工商银行的交易凭证以证明二原告向被告向某2共计支付了15万元用于支付房屋装修费用。经查，上述交易凭证载明：“2016年3月16日，原告向万某1尾号为526的账户取款2万元。同日，被告向某2尾号为069的账户存入2万元。2016年6月12日，原告向万某1作为借方向作为贷方的被告向某2支付10万元。2016年9月25日，原告向万某1尾号为526的账户取款2万元。同日，被告向某2尾号为069的账户存入2万元。2016年11月6日，原告向万某1尾号为526的账户取款1万元。同日，被告向某2尾号为069的账户存入1万元。以上金额共计15万元。”4、关于案涉房屋物管费等费用的交付情况：原告李某向涉案房屋的物业服务公司即成都衡信英伦物业管理有限公司支付了2016年11月1日至2017年4月30日期间的住宅物管费1388.58元及生活垃圾处置费26.82元。5、涉案房屋入住情况：成都衡信英伦物业管理有限公司出具了《入住证明》载明：“业主向万某1自2016年7月1日起在成都市高新区雅和南一路290号中德·英伦世邦J区4栋1单元602号入住。”

 

另查明，原告向万某1、李某系夫妻关系，被告向某2系原告向万某1、李某之女。被告向某2与被告罗某系夫妻关系。案涉房屋尚未办理不动产权证。以上事实有原被告当庭陈述及原告提交的原被告身份信息、《房屋代持协议》、《商品房买卖合同》、《个人住房公积金借款合同》、银行存取款及转账凭证、明细清单、收据、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《补充条款》、物管费收据、入住证明及被告提交的短信截屏等证据在案佐证。

 

 

 

李松认为

李松认为，本案的争议焦点为二原告主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的办理以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

 

关于借名买房的原因，庭审中二原告陈述：“二原告为自己居住所需而欲购买案涉房屋，但因其资金不足且因其年龄过大无法以二原告自己的名义办理按揭贷款，故与二被告协商以二被告的名义签订购房合同并办理按揭贷款。”为此，二原告提交了一份《房屋代持协议》为证。经查，该份协议为二原告与被告向某2所签订。协议约定“原告向万某1与李某投资购买涉案房屋借挂在被告向某2及罗某名下，涉案房产归原告向万某1及李某所有。”本院认为，被告向某2虽认可该份协议的真实性，但鉴于被告向某2系二原告之女，协议当事人之间具有利害关系，且该份协议未经被告罗兴胜确认，庭审中被告罗兴胜对该份协议的真实性提出异议，故本院认定该份协议不能单独作为认定案件事实的依据。此外，庭审中二原告提交了银行存取款及转账凭证、物管费收据等证据以证明二原告支付了房屋首付款、按揭贷款及物管费等费用。本院对上述证据认证如下：首先，就案涉房屋首付款的支付情况，庭审中二原告提交的证据能够证明原告李某通过其账户支付了房屋首付款22万元及被告向某2向涉案房屋出卖人中德公司转账支付了房屋首付款167491元的事实。因庭审中被告向某2及被告罗某均认可被告向某2所支付的上述款项为被告向某2、罗某向原告李某、向万某1出借的借款。此外，庭审中二原告提交的银行还款流水亦能够证明二原告已向被告向某2偿还了借款共计164960.04元。故本院认定涉案房屋的首付款共计387491元系由二原告所支付。其次，就涉案房屋按揭贷款的支付情况，被告向某2认可其所有的尾号为304的涉案房屋按揭贷款扣款账户内每月所存入的款项系原告向万某1的出资，而二原告提交的原告向万某1所有的尾号为526的账户的取款记录载明该账户每月取款的金额、时间能与被告向某2尾号为304的扣款账户每月所存入的金额及时间能一一对应，在被告罗兴胜未提交相反的证据推翻上述事实的情况下，本院认定涉案房屋的按揭贷款系由二原告所支付。再次，就涉案房屋装修款的支付情况，原告所提交的交易凭证载明原告向万某1向被告向某2转账支付共计15万元。因原告向万某1支付上述款项的时间与被告向某2支付装修等费用的时间能够大致吻合，在被告罗兴胜未提交相反的证据推翻上述事实的情况下，本院认定涉案房屋的装修费用系由二原告所支付。最后，二原告提交的收据能够证明其支付了案涉房屋物管费用的事实。此外，二原告提交的《入住证明》能够证明原告向万某1自2016年7月1日起在涉案房屋居住至今。从被告罗兴胜在庭审中陈述其长期在野外作业的事实可知，被告罗兴胜并未在涉案房屋内长期居住。因此，根据以上查明的事实可知，涉案房屋购房首付款系由二原告出资，且按揭贷款由二原告归还，原告向万某1办理入住手续后出资对该房进行了装修，并且至今居住使用涉案房屋。此外，涉案房屋的购房合同、贷款合同、购房款票据及装修合同及收据等相关原始资料亦由二原告持有。综上，根据上述购房、付款、装修及居住使用的事实，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使本院确信原被告双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故应认定原被告双方存在借名买房关系。二原告要求确认位于高新区中和街道东寺社区中德英伦世邦J区4栋1单元6楼602号的房屋归二原告所有并要求二被告协助二原告办理上述房屋的不动产权证的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告罗兴胜提出涉案房屋系其与被告向某2的夫妻共同财产的抗辩，证据不足，本院不予采信。

 

据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

 

裁判结果

一、位于成都市高新区中和街道东寺社区中德·英伦世邦J区4栋1单元6楼602号房屋（合同签约备案号为×××）归原告向万某1、李某所有；

 

二、被告向某2、罗某于本判决书生效之日起三十日内协助原告向万某1、李某办理上述房屋的不动产权证书，并将上述房屋登记在原告向万某1、李某名下。