崔某1上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认口头借名买房协议有效；2、一、二审诉讼费由崔某2承担。事实和理由：崔某1与崔某2之间确实存在口头借名买房协议，并不违反法律强制性规定，应合法有效。 

被上诉人辩称 

        崔某2未到庭，未发表答辩意见。 

        崔某3、曹某述称，1、涉及房屋买卖的处分必须以书面形式订立合同，不存在口头借名买房的形式；2、崔某2与崔某3间赠予合同已经履行完毕，崔某1与崔某2间争议应通过其他途径解决；3、崔某2与崔某3的赠予合同中明确记载房屋无权利纠纷，崔某1对涉诉房屋不享有任何权利，此次诉讼仅是为了拖延向曹某返还房屋。请求驳回崔某1 的上诉请求，维持原判。 

       崔某1向一审法院起诉请求：1、请求法院确认崔某1与崔某2之间，就天津经济技术开发区房屋口头借名买房协议有效；2、诉讼费用由崔某2负担。 

        一审法院认定事实：崔某1陈述：其与崔某2就借用崔某2名义购买天津经济技术开发区房屋达成口头协议，崔某2、证人崔某1、崔某2和崔某1于2003年9月共同筹集资金25万元用于买房，剩下部分购房款20万（一审对款项数额的表述以笔录、证据记载为准）办理银行贷款。房屋交付后，崔某2每月替崔某1偿还银行贷款，2004年9月起，崔某1将出卖房屋所得208000元交给崔某2继续偿还房贷，还贷是以崔某2的名义进行。同时，崔某1认为购买该房屋都是由其出资，只是借用崔某2的名义进行购买。崔某2认可崔某1上述陈述，根据其陈述，房子当初买时就定了给崔某1，之所以要用其名义买房是因为崔某1当时办不了贷款。购买当时交的现金，交25万，贷20万，其开始陈述25万现金是自己的，后来陈述，25万的组成是其出了16万，崔某1出了5万、崔某15万、崔某24万，后来开始崔某2还贷，后来还不了，崔某1帮还，崔某1给其现金，其去还。崔某1出了27万，崔某2陈述贷款是分两次还的，第一次给十万，第二次给七万，将17万还给银行，还崔某15万。崔某2未能陈述后来未把房过户给崔某1的理由。为证明上述内容，崔某1提交了崔某1、崔某2、崔某1三人于2017年2月所作询问笔录。 

        崔某2与崔某1及证人崔某1、崔某2出具了一份《证明书》，其上载明：崔某1与崔某2共同出资4518000元于2002年5月购得天津开发区第三大街住房一套，面积146.8平方米，由于该房首付款25180000元是由崔某2所付，因此，该房的房屋产权证、土地使用证的署名均是崔某2。为减轻还贷及银行利息的压力（贷款为200000万元，利息为81000万元，共计451800万元）余下的208100元万元（书证载明情况）都是由崔某1在2004年7月还清的，即该房屋是崔某1与崔某2共同出资的。该证明落款2002年4月10日。 

      证人崔某2、崔某1、崔某2出具《证明》，其上载明，2003年4月10日，崔某1与崔某2共同购买天津开发区第三大街住房一套，面积146.8平方米，购房款为451366元，其中崔某1出资250000元，崔某2从银行贷款200000元（贰拾万元整）。日后，由于崔某2不堪还款压力，故由崔某1一次性出资，还清了银行贷款200000元及利息8100元，如果崔某2单方面将该房产权变更或赠与他人，由崔某2承担一切后果。该证明永久有效。证明落款为2003年4月10日。 

        根据崔某1提供的崔某1于2017年3月26日所作调查笔录，2003年崔某1为照顾其母亲买房，其与姐姐崔某2、崔某2帮他凑了首付，其出了5万、崔某2出了13万，崔某1出了5万，崔某2出了4万，凑齐首付款后，贷款20万，后来崔某1偿还了上述全部款项。房子写在崔某2名下。同时，崔某1陈述，落款时间为2002年4月10日的证明书是2007年后补的，时间不是2002年。落款时间为2003年4月10日的证明也不是2003年写的，是2016年后补的。2017年3月26日，崔某2同时做了调查笔录，笔录陈述内容与崔某1笔录陈述内容基本一致。 

       崔某1于一审庭审中出庭作证，根据其证言，其陈述其为投资人，系为照顾母亲四人投资买房，其出了五万元，崔某2出了4万元、崔某2出了16万，还有贷款20万，房款含贷款总计不到50万元。证人起先陈述，当初买房时为了母亲和崔某1买的，因为崔某1是个体户，而崔某2有公积金能贷款，其他出资人都没有正式工作，办理贷款条件不如崔某2，所以是用崔某2名字办的贷款。证人还陈述，所有出资都是以现金形式四人一起当场给崔某2。其后崔某1又以现金形式当场归还了各出资人的出资款项。但其后在一审庭审中，证人又陈述房子是为母亲买的。当时没有留任何文字的东西，给钱的往来也没有任何的证据，同时亦没有收条。崔某1同时陈述，房子贷款是其看到崔某1归还了崔某217万元。后经一审法庭释明，崔某1最终陈述认为房子是崔某1的，理由是崔某1跟其母亲一起居住。崔某2、崔某1亦陈述当初崔某1还清所有钱款后，是因为其与崔某2有矛盾，房屋才迟迟没有过户。 

       证人崔某2一审出庭作证，根据其证言，当初是和崔某2、崔某2、崔某1、崔某1一起凑钱买房，因为母亲没有房子居住。崔某2出资4万元、崔某1出资5万元、崔某1出资13万元。崔某2再次确认了是想给老母亲买房，崔某1跟着母亲居住，因为其年迈而崔某2能贷款就写了崔某2的名字，不然就写母亲的名字了。其亦陈述，崔某1后来把房子出资款和贷款都用现金的方式还清了，出的钱都给崔某2了。 

       崔某2及证人崔某2、崔某1当庭均认可其在庭前书写的《证明书》、《证明》及调查笔录与询问笔录的真实性。 

     另查明，天津经济技术开发区房屋系崔某2于2003年10月28日向天津开发区森泰实业有限公司购买，建筑面积为156.15平方米。双方签订了《天津市房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为451800元，合同约定采用分期付款形式，2003年9月30日交房款120000元，2003年10月15日前交房款131800元，其余房款贷款。上述合同于2003年10月27日经天津经济技术开发区公证处公证。公证书上载明合同内容为双方当事人真实意思表示。2005年3月，天津开发区森泰实业有限公司向崔某2出具收据，确认收到其缴纳预收款251800元。在购买房屋的含印花税票据等所有手续上显示的房屋购买人均为崔某2。同时，崔某2向招商银行天津经济技术开发区支行贷款200000元，双方于2003年11月18日签订借款合同。2005年12月21日，崔某2还清所有本金，同时支付银行利息14588.93元，罚息20.35元，合计214618.16元。银行同时于2011年7月20日向其出具《贷款还清证明书》。2005年5月27日，天津经济技术开发区房地产管理局向崔某2下发了《房屋所有权证》，将天津经济技术开发区房屋登记在崔某2名下。 

         2011年8月26日，崔某2为赠与人，崔某3为受赠人，双方于2011年8月26日签订了《赠与合同》，合同约定，崔某2已离婚，其将天津经济技术开发区房屋无偿赠与崔某3，且保证上述房屋无租赁、无抵押、不欠任何税费、不涉及任何债权债务，无权属纠纷。如因所有权问题发生争议，崔某2自愿承担相应的法律责任。同时，合同约定，该房产只赠与崔某3个人，不涉及其配偶，为崔某3个人财产。合同亦约定，赠与行为不附带任何义务。合同亦载明，崔某3自愿接受赠与，并自愿承担受赠房产后产权过户过程中产生的税费。上述合同亦经天津市泰达公证处公证。确定双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方订立合同时意思表示真实。 

         2016年11月17日，第三人崔某3与其妻曹某签署《离婚协议书》，约定双方因感情不和协议离婚，女儿崔亚楠已成年随母亲生活，天津经济技术开发区展望路房屋归女方曹某所有，无债权债务。双方经天津市滨海新区民政局确认离婚。 

        另查明，2016年8月15日，天津经济技术开发区展望路7号17门502房屋所有权登记至第三人曹某名下。 

再查明，崔某1、崔某2双方至今就借名买房问题不存在书面协议。 

        法院认为 一审法院认为，本案争议焦点有二，其一系崔某1、崔某2间是否存在口头借名买房协议，其二系即使存在上述协议，该协议是否有效。 

       针对双方争议焦点之一，依据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，合同的内容由当事人约定，一般应包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；……（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；……。本案中，崔某1主张其与崔某2之间存在口头借名买房合同。该合同究其实质，应属当事人之间订立的涉及房地产买卖之协议，该合同依法需具备下述基本要件，其一、当事人名称，同时需明确其法律地位分别为借名人抑或被借名人；其二、购买房屋名称；其三、借名人与被借名人的权利义务，即房款如何交付、过户手续履行方式及期限。本案中，崔某1一方面主张其与崔某2为合同当事人，另一方面，其提供的证人证言却显示证人崔某2、崔某1亦参与了合同履行过程，即上述二人亦为房屋买卖的投资人。同时，在双方法律地位上来看，虽崔某1陈述房屋系为其所买，其为借名人即房屋实际出资人，崔某2为被借名人，但根据崔某1提供的崔某2、崔某1的证言，其均曾陈述房屋系为其母亲所买。故崔某1主张的合同当事人及其法律地位不明确。其二、关于各方出资的数额，根据崔某1提交的《证明》、《证明书》、证人证言，崔某2出资的数额先后出现了25180000元（疑为2518000元之笔误）、13万、16万几种陈述，同时，上述证据对于房屋总价款及崔某1还贷款钱数的陈述亦存在矛盾之处。同时，崔某1、崔某2及其提供的证人均陈述，上述钱款往来均系以现金方式、且无任何证据进行佐证。而崔某1陈述的上述出资人及出资数额并未体现在崔某1提交的《天津市房屋买卖合同》、收据、贷款明细等书证中。其三、就过户时间问题，各方均未提及合同约定何时将房屋过户至“借名人”崔某1名下，亦未能就为何在其陈述的“崔某1已归还了全部房屋款项”后仍未办理过户手续作出合理解释。应视为合同在此部分无约定。综上所述，由于崔某1提供的证明口头借名买房协议存在的证据均为证人证言，且其证据多存在前后矛盾之处，一审法院无法确定崔某1与崔某2陈述的“口头借名买房合同”之当事人，亦无法确定各方权利义务。同时，合同未对其主张的借名买房人即崔某1的最大权利即过户权利进行约定明显与常理不符。同时，崔某1根据证人证言及当事人陈述主张的“口头借名买房协议”与其提交的《天津市房屋买卖合同》、收据、贷款明细等书证上载明的内容亦互相矛盾。上述证据显示完全是由崔某2一人付首付、一人贷款、一人还款，一人接收房屋拥有物权。而根据证据规则，书证的证明力显然大于证人证言之证明力。综上，一审法院无法认定崔某1与崔某2之间存在其主张的“口头借名买房协议”。 

       关于本案争议焦点之二，即退一步讲，即使崔某1与崔某2双方之间就房屋买卖问题存在所谓口头借名协议，该协议是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。上述法条第四十条亦规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。上述法条确立了涉及房产买卖等房地产转让内容的合同，必须采取书面形式。本案中，崔某1诉请的“口头借名买房协议”涉及对于房地产权属的转让，其性质属于房地产买卖合同，因该类合同涉及国家与个人之重大利益，上述法律法规对于该类合同的形式具有明确而严格的规定，即规定其必须采用书面形式。崔某1主张原崔某2之间存在的“口头借名买房协议”显然违反了上述法律法规对于合同形式的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条亦规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故即便崔某1主张的其与崔某2间的口头借名买房协议存在，崔某1主张的所谓口头借名买房协议也违反了上述法律法规对于合同形式的强制性规定，其有效性一审法院亦无法予以认定。 

        一审法院判决：“驳回原告全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费260元，由原告负担。” 

        二审裁判结果 

        二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，法院组织双方进行了证据交换和质证。崔某1提交的换房协议不属于二审新证据，且与本案缺乏关联性，法院不予采信。 

       二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。 

李松律师（18610907432）认为：

         崔某1诉请确认口头借名买房协议有效，首先需证明口头借名买房协议存在。本案纠纷发生在亲属之间，且时间已久。现有书面证据显示案涉房屋系崔某2签订买卖合同、支付首付、办理与归还贷款，产权证亦下发给崔某2。崔某1主张其与崔某2间存在口头借名买房协议，并无充分书面证据予以证实，崔某1提交的两份书面证明载明首付情况不一致，显示房屋为崔某1与崔某2共同出资、共同购买，与其主张的借名买房并不相符，且两份证明落款时间均早于房屋买卖合同签订时间，证人又证实书面证明存在后补情况。现有证人证言证实的个人出资情况不一致，且证人均表示自己也有参与出资，对案涉房屋是买给崔某1还是买给崔某1的母亲陈述亦不一致，未直接证明崔某1与崔某2之间存在口头借名买房协议。特别是在房屋贷款归还完毕后，崔某1与崔某2长期未对房屋产权作出变更，亦未见崔某1对此提出异议，现崔某1主张存在口头借名买房协议证据不足，一审驳回崔某1诉请并无不当。 

       综上所述，崔某1的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 

驳回上诉，维持原判。