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房地产合作开发纠纷案例

房地产合作开发中,未经批准的土地使用权转让合同无效

发布时间:2019-05-17 浏览:

       李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
 

山东某通公司诉
求:
       判令某1设备院支付我公司资金补偿4990万元。
事实与理由:九十年代初,某1设备院在条件差、缺乏资金的情况下,决定利用某1设备院试制厂厂区的土地条件,寻求合作伙伴,共同建设,改善办公条件和职工住房条件。
在得到上级主管部门的批准下,某1设备院用了几年时间寻找合作伙伴,1996年与我公司接触合作。我公司与某1设备院就海淀区高梁斜街x号某1设备院试制厂厂区危改工程,于1996年至1997年签署了《备忘录》,《工程承办协议书》,《关于选定设计单位的报告》,《委托工程设计协议》等一系列协议。1997年4月24日,我公司与某1设备院签订了《北京冶金设备研究院大柳树试制厂改造项目会谈协议》,确定了由某1设备院出地,我公司解决资金等合作基本条款和责、权、利。1997年6月11日,得到了冶金工业部的书面批准。1997年7月13日,在会谈协议的基础上,我公司与某1设备院签订了《北京冶金设备研究院试制厂厂区改造工程筹建合同》,确定了工程建设面积、2栋(1号、2号)住宅楼的分配方案、工程建设期限以及我公司解决资金的方式渠道,双方的权利义务等等。为图吉利,双方将此合同日期签署为1997年7月15日(以下简称《97715合同》)。《97715合同》签订后,我公司积极履行了该合同项下的义务。
       经某1设备院同意选定了施工单位,解决了建设资金,1997年10月该建设工程得以顺利开工。1998年4月24日,我公司与某1设备院签订了《补充合同》。1999年中旬1号住宅楼已竣工,我公司与某1设备院按合同约定进行了分配,某1设备院也协助我公司办理了房屋的变更手续。同年6月15日,我公司与某1设备院签署了《2#住宅分割协议》。2000年7月2号住宅楼建成。根据《2#住宅分割协议》,我公司从所得房屋中分担了分配给钢研院和社会关系用房共7套,置换房屋1套。后因我公司与某1设备院双方的主要工作人员在2000年至2007年期间先后涉嫌刑事案件,故我公司在2号住宅楼应得的15套房屋未实际交付,某1设备院对上述房屋进行了封存。我公司认为根据《2#住宅分割协议》,某1设备院应当向我公司交付住宅15套及260.6平方米的地下室。但是,考虑到本案所涉房屋的土地性质等客观因素,某1设备院向我公司交付上述房屋及地下室存在法律障碍。
       为此,我公司在综合考虑土地出让金及房地产登记等因素后,参考北京市有关部门颁发的《关于调整本市享受优惠税收政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》(京建发[2014]382号)中确定的相关房屋指导价格(39600元/平方米,地下室减半计算),酌定某1设备院应当支付我公司资金补偿4990万元。

某1设备院辩称:
      不同意山东某通公司的诉讼请求。一、山东某通公司的诉讼请求没有合同;二、山东某通公司诉讼请求违反法律规定,应予驳回;三、《2#住宅分割协议》违反法律规定,应当无效,山东某通公司诉讼请求应予驳回;四、《97715合同》违反法律、法规的强制性规定,应当无效;五、1998年4月24日双方签订的《补充合同》违反法律,应当无效,合同内容也不具备可以实际履行的条件,事实上也没有履行,因此,不能以此为证据证明山东某通公司履行了《97715合同》;六、导致《97715合同》和《补充合同》无效的全部法律和经济责任由山东某通公司承担;七、我公司已于2002年5月20日书面通知解除与山东某通公司的全部合同和协议包括《97715合同》、《补充合同》、《分割协议》等,山东某通公司的诉讼请求应予驳回;八、山东某通公司诉请早已过了诉讼时效期间,应予驳回;九、山东某通公司并未实际履行《97715合同》规定的任何出资义务,其分配合同利益的诉请应予驳回;十、山东省济南市中级人民法院刑事判决书(2002)济刑二初字第5号和山东省高级人民法院刑事判决书(2002)鲁刑二终字第110号不能作为《97715合同》有效成立和山东某通公司已履行《97715合同》出资义务的证据采信;十一、我公司与河北一建之间于1997年7月15日签订的《合作协议书》中我公司的主要义务是提供建设用地,河北一建的主要义务是提供工程建设所需要的资金,而建设用地土地使用权自始至终直到今日仍归我公司所有,因此,只有我公司才拥有与河北一建以提供土地使用权为条件签订和履行合作开发房地产合同的资格和法律能力;十二、山东某通公司主张我公司与河北一建的《合作协议》中我公司的义务应由其承担,如果这种逻辑也可以得到法院的认可,山东某通公司将负有偿还我公司1500万元垫付款的义务,山东某通公司也有偿还挪用我公司工程款488万元的义务;十三、如果山东某通公司认为河北一建对《合作协议》的履行,就是其对《97715合同》的履行,那么,实际上我公司与山东某通公司之间的《合作协议》也因违法而被双方协议终止了,我公司补偿了河北一建的全部投资和垫资,河北一建放弃了任何对项目产权或利润分配的要求,因此,山东某通公司也没有理由说自己履行了《97715合同》,没有理由要求分割项目房产。
山东某通公司的诉讼请求没有依据,因为合同本身就是无效的,合同无效的法律后果是返还财产,恢复原状。
山东某通公司诉讼请求计算方式没有依据,计算方法也不正确。山东某通公司原名山东某通投资咨询有限公司。某1设备院原名冶金工业部北京冶金设备研究所,1992年更名为冶金工业部北京冶金设备研究院,2002年1月,更名为某1集团北京冶金设备研究设计总院,2008年12月,更改为现名称。
      1995年3月11日,冶金工业部冶发函[1995]013号文件作出批复:同意部机关服务局牵头(代表部属单位)出资与冶金设备研究院合作对设备研究院所属试制厂进行危旧房总体改造。
      1996年9月30日,某1设备院与山东某通公司就联合建设海淀区大柳树村19号住宅和科研楼工程签订《备忘录》。1996年10月23日,某1设备院与山东某通公司签订了《冶金工业部北京冶金设备研究院试制厂院区改造工程委托工程承办协议书》。1996年10月25日,山东某通公司向某1设备院提交了《关于选定设计单位的选定报告》,某1设备院于当日书面表示同意该公司选定的设计公司。1997年3月13日,某1设备院与山东某通公司签订了确认前期工作的《协议》。1997年3月18日,某1设备院与山东某通公司签订了《委托代理工程设计协议》。1997年3月20日,某1设备院与北京华茂建筑设计顾问工程公司签订了《工程设计合同》。1997年6月11日,冶金工业部冶发[1997]272号文件作出批复,同意该项目由某1设备院与机关服务局联建改为自行筹建。1997年7月15日,某1设备院(甲方)与山东某通公司(乙方)签订《97715合同》。
      该合同约定:工程名称:试制厂厂区改造,工程地点:海淀区高粱桥斜街x号,工程内容:《97规审字0021》文批准总建筑面积58400平方米,其中住宅楼两栋建筑面积44768平方米,科研楼一栋建筑面积13640平方米;本项目中试制厂的转产、搬迁、建筑物拆除、《96规地字0091》文所批征地范围内居民拆迁及超出《95规要字0682》(附件3)文所批征地范围的105中学东部“三角地”中试制厂所属房屋的拆除所发生的费用全部由甲方解决;本项目建设投资全部由乙方解决;依据《97规审字0021》文所批建筑面积进行分配;甲方应得20000平方米住宅建筑面积,乙方应得24678平方米住宅建筑面积;甲方应得6800平方米科研楼建筑面积,乙方应得6840平方米科研楼建筑面积;乙方所得的住宅享有70年使用权和使用转让权,科研楼享有50年使用权和使用转让权;乙方负责解决超出《95规要字0682》文所批征地范围的105中学东部“三角地”内的居民拆迁,甲方予以配合等等。
      1997年7月15日,某1设备院与河北省第一建筑工程公司(以下简称河北一建公司)签订《合作协议书》。
      1997年7月16日,某1设备院与河北一建公司签订《补充协议书》。1997年7月16日,某1设备院与山东某通公司签订《冶金工业部北京冶金设备研究院试制厂厂区改造工程筹建合同补充协议》。1997年9月8日,北京市规划委(原市规划局)以(97)规建字第1233号文批准某1设备院在海淀区大柳树的1、2号住宅楼工程。
      1997年10月16日,某1设备院与河北一建公司签订《北京市建设工程施工合同协议条款》。1998年4月24日,某1设备院与山东某通公司签订了《补充合同》。1998年8月2日,某1设备院与山东某通公司签订了《会议纪要》。
1998年9月8日,某1设备院与北京源深节能技术有限公司、河北一建公司、北京阳光房地产综合开发公司签订《合作协议书》。1998年11月28日,某1设备院工程办公室与河北一建公司签订《协议书》。1998年12月4日,北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会出具(1998)京计基函第273号《关于海淀大柳树部分住宅转为开发项目的复函》。
      1999年6月15日,某1设备院(甲方)与山东某通公司(乙方)签订《2#住宅楼分割协议》,该协议约定:2#住宅楼建筑而积为22674平方米(以规划许可证为准),按《97715合同》规定甲方分得20000平方米,乙方分得2674平方米。以上比例计算甲方分得住宅193套和1949.4平方米地下室,乙方分得住宅23套和260.6平方米地下室;甲方所分摊的社会公共用房3套,其余社会公共用房全由乙方负担等等。
      2002年3月22日,济南市人民检察院以鲁济检刑诉字(2002)第27号起诉书指控受山东某通公司委托担任某1设备院试制厂厂区改造工程办公室主任的戴静刚犯贪污罪、挪用资金罪。
       2002年6月14日,山东省济南市中级人民法院作出(2002)济刑二初字第5号刑事判决书,戴静刚对该判决不服,向山东省高级人民法院提出上诉,该院于2003年5月16日作出(2002)鲁刑二终字第110号刑事判决书,对戴静刚判处刑罚。2002年7月29日,某1设备院以孙某滥用职权向北京市海淀区公安分局报案。2004年10月8日,北京市海淀区人民检察院向某1设备院发出京海检建【2004】58号检察建议书。
       北京市海淀区人民检察院以京海检经诉字(2004)第287号起诉指控孙某犯国有事业单位人员滥用职权罪向法院提起公诉,在诉讼过程中,北京市海淀区人民检察院决定撤回起诉。
       2005年11月18日,法院作出(2005)海法刑初字第1169号刑事裁定书,裁定准许北京市海淀区人民检察院撤回起诉。2007年4月19日,北京市海淀区人民检察院作出京海检刑不诉字[2007]第77号不起诉决定书。2003年3月27日,某1设备院与河北建设集团有限公司(原河北一建公司)签订《补充协议》。
       另查,某1设备院于1997年6月26日取得经北京市人民政府批准经北京市房屋土地管理局核发的《北京市城镇建设用地批准书》,政府批准用地文号为京政房地字【1997】x号,批准用地用途为住宅和办公。2003年,某1设备院取得《中华人民共和国国有土地使用权证》,该土地位于海淀区高粱桥斜街x号,用途为住宅,使用权性质为国有划拨土地。
 
对有争议的证据和事实,法院认定如下:
       庭审中,山东某通公司表示其主张的诉讼请求数额系参考了北京市政府有关部门发布的区域住房平均交易单价、该公司为履行联建合同的巨大付出、协议约定该公司应当分得的房屋及地下室的面积、房屋过户客观上有困难、房屋销售价等因素酌定的。
      山东某通公司表示在本案所涉工程中曾出资1500万及设计费5455200元。对此,某1设备院均持异议。经法院释明,山东某通公司坚持认为双方签订的所有合同合法有效,并在此基础上提出本案诉讼请求,要求某1设备院补偿4990万元。
      某1设备院主张双方签订的所有合同违反法律、行政法规强制性规定,应属无效,如果法院认定合同有效,则提出诉讼时效的抗辩意见。

法院判决:
       驳回山东某通投资有限公司的全部诉讼请求。
 
北京市东元律师事务所李松律师认为:
       根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条  规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此,合作开发房地产合同法律关系的构成要件包括以下几个核心要素:一、当事人之间存在共同投资、共享利润、共担风险的合作关系并以此为基础签订协议;二、当事人合作关系的指向是基础设施及房屋建设行为;三、当事人的出资方式可以包括土地使用权、资金等方式。
       本案中,虽然山东某通公司直接以《2#住宅楼分割协议》为依据提出诉讼请求,但该协议实际上是在双方签订的《97715合同》及《补充合同》等一系列在先协议的基础上就合作成果及利益进行分配与分担的具体协议,实质上只是双方履行框架协议及相关系列协议过程中的一个后续组成部分,所以判断本案双方之间的法律关系性质应当从双方整体的权利关系性质上判断。
       双方在《97715合同》、《补充合同》及《2#住宅楼分割协议》等一系列协议中反映出双方存在约定由某1设备院负责提供土地使用权及部分拆迁资金、山东某通公司负责工程施工投资等共同出资关系、由双方共同分享2#住宅楼及地下室面积的共享利益关系、由双方分担钢研院及社会公共用房的共担风险关系,双方存在明显的合作关系,该合作关系指向的是对某1设备院的科研楼及住宅楼房屋的建设行为,故本案双方争议的性质系合作开发房地产合同纠纷。
       本案系合同纠纷中的合作开发房地产合同纠纷,应当适用《合同法》及有关合作开发房地产纠纷的司法解释。我国《合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定,该合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条  规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。
      ”本案中,某1设备院用于合作建房的土地系国有划拨土地,但是某1设备院并未取得北京市土地管理部门的批准将划拨土地转换成出让土地,即以划拨土地使用权作为投资与山东某通公司订立合同合作开发科研楼及住宅楼房地产,双方以划拨土地合作开发房地产而签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定,且起诉前亦未办理批准手续,故双方合作开发房地产的合同行为应属无效。
        因《2#住宅楼分割协议》作为双方合作开发房地产对共享利益部分的协议,依存和归属于双方合作开发房地产的合同行为,故《2#住宅楼分割协议》亦应认定为无效。庭审中,经法院释明,山东某通公司坚持认为双方签订合同合法有效,并以此基础提出其诉讼请求。

       李松认为,山东某通公司依据无效协议提出的本案全部诉讼请求均缺乏相应的法律依据,故法院对山东某通公司的全部诉讼请求均不予支持。双方当事人可就合同无效所产生的法律后果,另行主张权利。

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