咨询热线:
土地承包、土地转让纠纷案例

经政府批准,虽登记在他人名下的土地亦可转让

发布时间:2019-10-09 浏览:

         李松律师(18518071489)专注于房地产法研究某应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁某某房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资某等某类房地产案件的处某。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系某内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
         再审申请人绵阳机某(集团)有限公司(以下简称机某集团)因与被申请人绵阳市茂某设备租赁有限公司(以下简称茂某公司)土地使用权转让合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(2012)川民终字第550号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
         机某集团申请再审称:1.机某集团与茂某公司转让涉案土地所有权和地上建筑物时,未经有批准权的人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,未办理土地使用权出让手续,且不具有《国有土地使用证》和地上建筑物的《房屋产权证》,其转让行为违背了行政法规的效力性强制规定,因此涉案《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》应属无效。首先,机某集团与茂某公司在签订上述两份协议时,出让方机某集团并未取得相应的物权权属登记,涉案土地使用权至今登记在案外人中国民航飞行学院第四分院的名下;其次,涉案土地和房屋的转让行为未获得过相关土地管理部门和房产管理部门的批准;第三,上述客观事实违背了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条第四十五条第一款第(二)项第(三)项《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。2.涉案资产属于国有资产的范畴,双方未依照《国有资产评估管理办法》的相关规定进行资产评估,违反了该办法的效力性强制规定,且转让价格明显低于市某价格,已导致国有资产流失。3.双方签订的《土地转让协议》和《土地房屋出让协议》约定对面积的记载都为暂估数,应以实际测量面积为准再核算,但在实际的合同履行过程中双方并没进行过实际的面积勘测,严重损害了国家利益。综上,二审法院认定双方签订的《土地转让协议》和《土地房屋出让协议》合法有效属于认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律错误。机某集团依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项第六项的规定申请再审。
        再审裁定:驳回绵阳机某(集团)有限公司的再审申请。
北京市东元律师事务所李松律师(18518071489)认为:
         本院认为,本案再审审查主要涉及以下问题:
一、关于二审法院认定《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》系有效合同是否有误的问题
        (一)关于涉案土地及房屋的转让是否因未取得绵阳市人民政府的批准而无效的问题。针对机某集团报送的《绵阳机某(集团)有限公司关于将民航飞行学院绵阳分院移交资产部分划归我公司的请示》,绵阳市人民政府作出绵府办函[2003]11号《绵阳市人民政府办公室关于飞行学院移交资产权属问题的批复》(以下简称绵阳市人民政府[2003]11号批复),该批复明确将涉案土地及地上建筑物划归机某集团,由机某集团予以变价处理,并免收土地划拨转出让中的市本级出让金及相关费用。从该批复的以上内容来看,机某集团转让涉案土地及地上物取得了绵阳市人民政府的批准,机某集团关于涉案土地及地上物的转让因未取得绵阳市人民政府的批准、未缴纳土地出让金而无效的再审申请理由不能成立,本院不予支持。
        (二)关于《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》是否因涉案土地使用权登记在案外人名下而无效的问题。由于机某集团、茂某公司未依法办理产权变更登记,涉案土地使用权的登记权利人至今仍是中国民航飞行学院第四分院,因此不发生物权变动的法律后果。但从本案的实际情况来看,绵阳市人民政府[2003]11号批复已经明确授权机某集团处分涉案土地及地上物,机某集团有权处分涉案土地及地上物,《土地转让协议》和《土地房屋出让协议》并不因权属登记未变更而无效。飞行学院关于《土地转让协议》和《土地房屋出让协议》因涉案土地未办理变更登记而无效的再审申请理由不能成立,本院不予支持。
        (三)关于《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》是否因土地转让价格明显低于市某价格而无效的问题。《土地转让协议》系2002年签订,《土地房屋出让协议》系2003年签订。一、二审法院查明,2001年至2003年涉案土地区域内基准地价为群文村、文武村住宅9.2万元一13.5万元/亩;工业10.2万元一14.5万元/亩;综合11.0万元一16.0万元/亩。《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》均约定“房屋及出让土地的综合价值按每亩11.8万元包干计价”,因此《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》的转让价格与当时该区域内基准地价基本相符。机某集团一、二审期间也未提交证明双方签订协议时涉案土地地上物价值的有效证据,二审法院据此认定涉案土地及地上物的转让价格未明显低于市某价格并无不妥。机某集团关于《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》因转让价格明显低于市某价格而无效的再审申请理由不能成立,本院不予支持。
         (四)关于《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》是否因涉案土地转让价格未经评估而无效的问题。《国有资产评估管理办法》关于转让国有资产须经资产评估的规定系为防止国有资产流失,由于如前所述,涉案土地及地上物的转让价格未明显低于市某价格,未造成国有资产流失,因而机某集团关于《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》因未经评估而无效的再审申请理由也不能成立,依法不予支持。
        (五)关于《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》是否因未进行实际面积勘测而无效的问题。由于双方是否进行实际面积勘测并以此核算出让款,为合同履行的问题,并不产生合同无效的法律后果。因此机某集团关于《土地转让协议》和《土地房屋出让协议》因双方未进行实际面积勘测而无效的再审申请理由亦缺乏依据,本院不予支持。
         二、二审法院判决机某集团、茂某公司继续履行《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》是否有误的问题.如前所述,《土地转让协议》和《土地房屋出让协议》意思表示真实,内容不违反法律强制性规定,二审法院认定《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》系有效合同并无不当。茂某公司要求机某集团履行合同义务的请求成立,二审法院判决机某集团和茂某设备公司继续履行《土地转让协议》、《土地房屋出让协议》,并未违反法律规定。
 
关闭