李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        中建某业公司上诉请求：（一）依法撤销山西省高级人民法院（2015）晋民初字第37号民事判决第一项。（二）依法驳回李宁、张磊对中建某业公司的全部诉讼请求或发回重审。（三）本案的全部诉讼费用由李宁、张磊承担。事实与理由：一、王建忠的继承人、孟涛、喻佩雯依法应当参加本案诉讼。王建忠（2016年10月7日因车祸去世）和孟涛直接取得益同公司的股权，后孟涛把股权转让给喻佩雯。王建忠和孟涛、喻佩雯作为股权实际受让人，依法应当通知其参加本案诉讼，以查明股权到底是转给了中建某业公司还是转给了王建忠等个人，各方是否对案涉《股权转让协议书》进行了实际变更。二、案涉《股权转让协议书》涉嫌合同诈骗，明显属无效合同。李宁在签订合同时称转让益同公司名下土地约100亩，含五爱村和同力橡胶厂9号家属楼土地约40亩，但在签订《股权转让协议书》后，却以合同未列明为由拒绝履行交付40亩土地的义务，涉嫌骗取王建忠及中建某业公司巨额转让金，但一审法院却未将本案依法移送公安机关，而是直接认定合同有效，明显错误。三、案涉《股权转让协议书》名为股权转让，实为土地使用权转让，在上述协议签订时，益同公司既未取得案涉土地使用权，又未投入达到开发投资总额的25%，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的土地使用权转让条件，属以合法形式掩盖非法转让、倒卖土地使用权的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述协议应认定为无效合同，一审判决以有效合同进行认定处理是完全错误的。四、李宁、张磊的诉讼请求已过诉讼时效。本案合同项下的1亿元股权转让款的支付时间为2012年1月30日前，而李宁、张磊于2014年8月26日变更诉讼请求时才主张股权转让款，已超过诉讼时效。根据李宁、张磊一审提供的《山西高院访客登记单》（2013年12月16日）等证据，根本无法证明李宁来访法院的目的是向司法机关主张权利，且法院并未成功立案，一审判决据此认定诉讼时效中断没有充分依据。五、以中建某业公司名义出具的《承诺书》，是各方恶意串通损害中建某业公司合法利益的结果，该《承诺书》依法应认定为无效，不应据此判令中建某业公司承担付款义务。六、在合同履行中，除一审判决认定的2.31亿元外，王建忠还向李宁、张磊支付了17941495元，故一审判决认定的尚未支付金额不准确。
        李宁、张磊辩称：一、李宁、张磊与中建某业公司、担保人安盛公司及益同公司签订的《股权转让协议书》，对款项支付有明确约定。中建某业公司不仅实际取得了股权，还出具了《承诺书》，承认已取得股权及欠款事实，并承诺2012年1月30日之前全部还清，但至今未付余款1亿元，对此中建某业公司依法应当承担违约责任。二、案涉《股权转让协议书》约定转让的是李宁、张磊持有的益同公司全部股权，而非房地产经营权，不存在合同无效的情形。并且《股权转让协议书》仅涉及2009-04地块，益同公司为案涉地块的实际权利人，李宁、张磊又实际取得了益同公司的全部股权，故《股权转让协议书》约定符合事实，李宁、张磊无违约行为。三、李宁、张磊的主张诉请未超过诉讼时效。李宁、张磊在诉讼时效期间内通过向法院提起诉讼、递交诉讼材料、向所有义务人发送《律师函》并公证等行为多次主张权利，均发生诉讼时效中断的法律后果。四、案涉股权转让款的支付与王建忠、孟涛、喻佩雯无关，不需要追加其作为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
        段方亚述称：一、一审判决第一项同时判令支付利息和违约金，有违法理。二、段方亚作为保证人应在益同公司抵押担保财产的范围内免除保证责任。中建某业公司与益同公司人格混同，故益同公司提供的抵押物应视为中建某业公司提供的抵押物。在债务人已提供物的担保的情况下，债权人应优先就物的担保实现债权，段方亚应在担保范围内免除责任。三、一审判决遗漏了保证人的追偿权，增加财产保证人诉累。四、段方亚仅是安盛公司的代理人，即使其是保证人，保证期间也已经过。2012年1月31日至2012年7月30日之间，段方亚及其他担保人没有收到债权人所发的律师函，一审判决认定事实与法律适用确有错误。对中建某业公司的其他上诉内容不发表意见。李宁、张磊向一审法院起诉请求：1、判令中建某业公司向李宁、张磊支付股权转让金人民币壹亿元及迟延付款利息损失（暂按中国人民银行一年至三年期贷款年利率计算，自2012年1月30日起至实际支付之日止，暂计算至2014年8月30日为16050410.96元）；2、判令中建某业公司向李宁、张磊支付违约金人民币9930万元；3、判令中建某业公司向李宁、张磊赔偿其为本案支出的律师费人民币100万元及差旅费等实际费用；4、判令中建某业公司承担本案全部诉讼费用；5、判令益同公司对李宁、张磊应承担的全部给付义务承担连带清偿责任；6、判令安盛公司对上述款项承担的全部给付义务承担连带清偿责任；7、判令段方亚对李宁、张磊应承担的全部给付义务承担连带清偿责任（总计人民币216350410.96元）。
        一审法院查明：李宁和张磊共同持有益同公司的全部股权。2011年10月18日，李宁、张磊作为股权出让人（甲方）与股权受让人（乙方）中建某业公司、担保人（丙方）安盛公司以及担保人益同公司就益同公司的全部股权的转让签订了《股权转让协议书》。主要内容为：第一条约定，经双方协商，甲方自愿将所持有的益同公司全部股权100%转让乙方。第三条约定，股权转让总价款税后为3.31亿元，中建某业公司应当于该合同签订前支付3100万元，签订时支付2亿元，余款1亿元于2012年1月30日前付清。第四条约定，安盛公司作为保证人为中建某业公司的债务向李宁、张磊提供不可撤销的连带责任担保，“承担保证责任的范围包括，但不限于股权转让金本金、利息、滞纳金、违约金及甲方为追讨乙方所欠债务而支出的诉讼费、律师费、差旅费等其他费用。第五条约定，益同公司以位大同市××东路路南侧原同力橡胶厂、宗地编号为2009—04的地块作为抵押物担保债权的实现。第七条第二款约定，如一方违约，向对方支付本协议股权转让金总价款30％的违约金”。2011年10月20日，中建某业公司向李宁、张磊出具《承诺书》，中建某业公司承诺将按照下述期限向李宁、张磊继续履行支付股权转让款的义务：2011年10月21日前支付人民币1亿元，2011年10月26日前支付人民币1亿元，并于2012年1月30日前支付余款人民币1亿元；段方亚作为担保方在该承诺书上签字。《承诺书》签署后，中建某业公司仍拒绝按照约定履行付款义务，截止目前，经李宁、张磊多次催要，中建某业公司仍未能支付股权转让余款1亿元，益同公司、安盛公司及段方亚也未代为履行。截止本案李宁、张磊起诉时，中建某业公司尚欠李宁、张磊转让款1亿元。
        另查明，2011年10月19日，张磊作为转让方，将其在益同公司的出资的300万元中的200万元股权以200万元转让给王建忠，100万元股权以100万元转让给孟涛。2011年10月19日，李宁作为转让方，将其在益同公司的出资的700万元股权以700万元转让给王建忠。中建某业公司股东（发起人）出资信息显示，公司成立时，王建忠、孟涛为中建某业公司的股东，出资额分别为450万元、50万元，持股比例分别为90%、10%。2015年1月2日，中建某业公司（新）股东会议决议反映，王建忠、喻佩雯为中建某业公司股东。大同市工商行政管理局出具的益同公司企业档案信息卡反映，2013年6月，益同公司的法定代表人变更为王建忠，股东变更为王建忠、孟涛二人。李宁、张磊认为，涉案《股权转让协议书》合法有效，中建某业公司拒不支付股权转让款的行为构成合同违约，中建某业公司应当继续履行支付义务并向李宁、张磊赔偿损失。对此，益同公司及段方亚应依约承担连带担保责任。同时，益同公司未依约办理上述橡胶厂地块的抵押登记，给李宁、张磊造成重大损失，亦应承担违约赔偿责任。故提起本案诉讼。
        根据双方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：一是涉案《股权转让协议书》的效力问题。2011年10月18日，李宁和张磊作为股权出让人（甲方）与股权受让人（乙方）中建某业公司、担保人（丙方）安盛公司以及担保人益同公司就益同公司的全部股权签订的《股权转让协议书》，确定了各方的合同权利和义务，为各方真实意思表示，并不违反相关法律规定，为有效协议。双方对该协议已进行了部分履行。中建某业公司认为，该协议是以股权转让为名，实则为国有土地使用权的转让，涉嫌合同诈骗，为无效协议，但未能提交充分的证据证明，对其此项主张，一审法院不予支持。二是本案是否超过诉讼时效期间的问题。一审法院认为，本案证据材料反映，李宁、张磊于2013年12月16日向山西省高级人民法院递交了诉状及证据材料，向司法机关主张权利，故本案的诉讼时效期间依法应自2013年12月16日中断，后其向人民法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。三是是否应当追加王建忠的继承人、孟涛、喻佩雯作为第三人参加本案诉讼的问题。中建某业公司认为，根据益同公司工商档案记载，王建忠和孟涛已经取得了李宁、张磊的股权，在王建忠去世的情况下，应当追加王建忠的继承人、孟涛、喻佩雯作为第三人参加本案诉讼。一审法院认为，2011年10月18日，本案李宁、张磊与中建某业公司等签订的《股权转让协议书》，将其所有的益同公司的全部股权转让给中建某业公司；而2011年10月19日，张磊作为转让方，将其在益同公司的出资的300万元股权分别转让给王建忠、孟涛。2011年10月19日，李宁作为转让方，将其在益同公司的出资的700万元股权转让给王建忠，而此时中建某业公司股东为王建忠、孟涛二人。且大同市工商行政管理局出具的益同公司企业档案信息卡反映，2013年6月，益同公司的法定代表人已变更为王建忠，股东变更为王建忠、孟涛二人，上述协议及益同公司企业档案信息，证实双方已对涉案协议实际进行了实质性的履行。而李宁、张磊将其在益同公司的全部股份份额转让给中建某业公司与转让给王建忠、孟涛，实质上为同一转让事实，并非无不相干的两次转让行为，涉案协议的未履行部分，仅是中建某业公司尚欠李宁、张磊转让股份款应予清结而未予清结。故本案依法不需要追加王建忠的继承人、孟涛、喻佩雯作为第三人参加本案诉讼。四是中建某业公司对尚欠李宁、张磊股权转让款1亿元的责任认定和清偿问题。一审法院认为，截止李宁、张磊提起本案诉讼时，中建某业公司尚欠李宁、张磊股权转让款1亿元，双方并无争议，一审法院予以确认。中建某业公司按股权转让协议的约定接受了李宁、张磊的全部股权，当然应当偿付相应的转让对价，对尚欠的转让余款，当然应当予以清偿，并支付逾期利息，未按协议约定予以清偿构成违约，依法依约应当承担违约责任。根据查明的案件事实，考虑过错责任和利益平衡，逾期利息和违约金的计算，以欠款1亿为基数，自2012年1月30日起至清偿之日止，各按中国人民银行同期同类贷款利息计算为宜。五是安盛公司、段方亚是否应当作为保证人承担本案连带清偿责任的问题。在涉案《股权转让协议书》第四条约定，安盛公司作为保证人为中建某业公司的债务向李宁、张磊提供不可撤销的连带责任担保，承担保证责任的范围包括，但不限于股权转让金本金、利息、滞纳金、违约金及甲方为追讨乙方所欠债务而支出的诉讼费、律师费、差旅费等其他费用。2011年10月20日，中建某业公司向李宁、张磊出具《承诺书》，中建某业公司承诺将按照下述期限向李宁、张磊继续履行支付股权转让款的义务：2011年10月21日前支付人民币1亿元，2011年10月26日前支付人民币1亿元，并于2012年1月30日前支付余款人民币1亿元；段方亚作为担保方在该承诺书上签字。安盛公司、段方亚为本案李宁、张磊的债务提供了保证，依法依约应当对中建某业公司对尚欠李宁、张磊股权转让款承担连带清偿责任。六是益同公司是否应当承担本案连带清偿责任的问题。在涉案《股权转让协议书》第五条约定，益同公司以位大同市××东路路南侧原同力橡胶厂、宗地编号为2009—04的地块作为抵押物担保债权的实现。该条款属于抵押合同条款内容，为有效约定，对双方当事人有约束力。但因该抵押约定未依法进行抵押登记，抵押权未依法设立，未取得优先受偿的权利，不能对抗善意的第三人。同时，涉案证据证明，在本案股权转让履行过程中，李宁、张磊将其在益同公司的全部股权转让给中建某业公司。转让之后，中建某业公司、益同公司法定代表人、股东、住所地均相同，属于法人人格混同的情形。故益同公司应当对中建某业公司尚欠李宁、张磊股权转让款承担连带清偿责任。
         综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、中建某业公司在判决生效之日起十五日内支付李宁、张磊股权转让欠款1亿元及利息和违约金（自2012年1月30日起至判决确定的给付日止按中国人民银行同期同类贷款利息二倍计算）；二、安盛公司、益同公司、段方亚对判决判项一承担连带清偿责任；三、益同公司以位大同市××东路路南侧原同力橡胶厂、宗地编号为2009—04的地块（抵押物）承担判决判项一的清偿责任；四、驳回李宁、张磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1123552元，由中建某业公司、安盛公司、益同公司、段方亚共同承担。
        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中建某业公司提交证据如下：证据一、李宁于2012年6月22日出具的收条一份，证明在合同履行过程中，除一审判决认定的2.31亿元外，王建忠还向李宁支付了17941495元，李宁、张磊在起诉时故意向法院隐瞒上述事实。证据二、王建忠的遗孀孟娜于2018年11月21日出具的情况说明，证明李宁与王建忠双方约定的交易标的是100亩土地而非60亩，王建忠不支付后续款项的原因是李宁未能交付第二期40亩地块。证据三、王培中2018年11月19日出具的情况说明，证明王建忠从李宁处接手案涉土地时的土地开发状况；王建忠在收到李宁方面不正当催债的情况下被迫用房产抵了一部分债务，一审判决认定尚未支付款项的金额不准确；王建忠不支付后续款项的原因在于李宁的承诺没有兑现。
        李宁、张磊质证意见如下：对证据一的真实性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，根据《股权转让协议书》第4条、第7条的约定，这笔款项是用以支付违约金，不涉及一审判决认定的未支付款项金额。关于证据二、证据三，超过举证期限，且不属于二审新证据，证人还未出庭，不予认可。段方亚质证意见如下：对于证据一、证据二，关联性、真实性、合法性均无异议；对于证据三，因不清楚情况，故不发表意见。本院对中建某业公司提交的证据认证如下：对于证据一，因各方对其真实性均无异议，本院予以采信；对于证据二、证据三，因其性质为言辞证据，且证人与一方当事人存在利害关系，又无客观证据相佐证，本院不予采信。根据本院二审采信的新证据，查明：除一审判决认定的2.31亿元外，王建忠还于2012年6月22日向李宁支付了17941495元，李宁收到该款项后于当日出具收条一份。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
二审判决：
        一、维持山西省高级人民法院（2015）晋民初字第37号民事判决第二项、第三项；二、变更山西省高级人民法院（2015）晋民初字第37号民事判决第一项为：大同中建某业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付李宁、张磊股权转让欠款82058505元及违约金（即自2012年1月30日起至2012年6月12日期间以100000000元为基数，自2012年6月12日起至本判决确定的给付日止以82058505元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计算）；三、撤销山西省高级人民法院（2015）晋民初字第37号民事判决第四项；四、驳回李宁、张磊的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为，根据各方当事人的上诉与答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、本案是否应当追加王建忠的继承人及孟涛、喻佩雯为当事人参加诉讼；二、案涉《股权转让协议书》的效力问题；三、中建某业公司应支付剩余股权转让款的数额问题；四、本案是否超过诉讼时效期间。
         一、关于本案是否应当追加王建忠的继承人及孟涛、喻佩雯为当事人参加诉讼。本案中，李宁、张磊并没有起诉王建忠及孟涛、喻佩雯，故王建忠的继承人及孟涛、喻佩雯只可能作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”案涉《股权转让协议书》的签订方为李宁、张磊与中建某业公司、安盛公司，无论是王建忠还是孟涛、喻佩雯均非上述协议的当事人；李宁、张磊在本案中的诉讼请求为向中建某业公司主张《股权转让协议书》约定的剩余股权转让金及利息、违约金等费用及要求担保人益同公司、安盛公司、段方亚承担连带清偿责任，均不涉及王建忠及孟涛、喻佩雯，故本案的审理结果与王建忠的继承人及孟涛、喻佩雯不存在法律上的利害关系，王建忠的继承人及孟涛、喻佩雯不参加本案诉讼亦不会对查清本案事实和分清是非责任产生实质影响，故一审法院对中建某业公司追加王建忠的继承人、孟涛、喻佩雯为本案第三人的申请不予准许，不违反法律规定。二、关于案涉《股权转让协议书》的效力问题。中建某业公司上诉称李宁、张磊未办理在签订《股权转让协议书》时承诺的五爱村和同力橡胶厂的40余亩土地的使用权证书，涉嫌合同诈骗因而应移送公安机关，即使不构成刑事犯罪其也可以以此拒付剩余股权转让款。但在本案审理过程中中建某业公司也未提交关于李宁、张磊承诺办理五爱村和同力橡胶厂的40余亩土地权属证书的有效证据，公安机关亦未进行刑事立案，故中建某业公司主张李宁、张磊就五爱村和同力橡胶厂的40余亩土地曾作承诺并涉嫌刑事犯罪的证据不足。中建某业公司还上诉称案涉《股权转让协议书》名为股权转让，实为转让土地使用权，因此属于无效合同，对此本院认为双方在《股权转让协议书》中明确约定的转让对象即为益同公司股权；案涉土地使用权始终都在益同公司名下没有变动，至于期间益同公司股东的变更，属该公司内部事务，并未为法律所禁止，益同公司作为一个独立的法人是持续存在的，其内部股权发生的变化，对其名下土地使用权的归属不会造成影响，并无违反《中华人民共和国城市房地产管理法》之处，故中建某业公司主张案涉《股权转让协议书》为无效合同的上诉主张不能成立。中建某业公司也无有效证据推翻加盖其公章的2011年10月20日《承诺书》的真实性，故其应根据《股权转让协议书》及《承诺书》的约定履行支付下欠股权转让款的义务。三、关于中建某业公司应支付剩余股权转让款的数额问题。根据《股权转让协议书》及《承诺书》，中建某业公司应支付股权转让款的总额为3.31亿元，原审判决根据李宁于2011年10月27日出具的收条认定中建某业公司已付2.31亿元，还欠1亿元。二审过程中，中建某业公司又举证证明王建忠于2012年6月12日向李宁支付17941495元，李宁方认可其收到了上述款项，但主张该款项的性质是违约金而非股权转让款，对此本院认为鉴于双方当事人对已付款项的冲抵顺序没有约定，根据本案欠款的性质（股权转让款），在中建某业公司所付款项不足以清偿全部欠款及违约金的情况下，应认定先冲抵其所欠本金，再冲抵违约金，故截止2012年6月12日，中建某业公司还应支付的股权转让欠款金额为82058505元，并应向李宁、张磊支付合同约定的违约金。原审判决鉴于双方约定的股权转让款30%的违约金数额过高，根据本案实际情况予以调低，将违约金调整为以欠款金额为基数，按银行同期同类贷款利息二倍计算，已足以弥补李宁、张磊损失，无需再判令中建某业公司支付逾期付款的利息。
       四、关于本案是否超过诉讼时效。中建某业公司上诉称本案已超过诉讼时效，根据李宁和张磊原审中提交的《山西高院访客登记单》（2013年12月16日），结合其律师致原审法院请求加快办理立案手续的函（2014年1月24日），原审判决认定李宁和张磊于2013年12月16日到原审法院的目的是向司法机关提起本案诉讼，诉讼时效应自该日起依法中断，并无不当。且根据二审中新查明的事实，中建某业公司于2012年6月12日向李宁支付17941495元，本案诉讼时效因债务人履行部分义务而自2012年6月12日中断，至陕西省西安市中级人民法院2014年3月受理本案时，并未超过诉讼时效。此外,对于段方亚在二审中提出的应在抵押财产价值范围内免除其担保责任及遗漏其追偿权等问题，由于段方亚没有提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，本案二审审理限于中建某业公司上诉请求的范围，对段方亚的上述主张本院依法不予审理。