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        上诉人某亭黎族苗族自治县城乡投资有限责任公司（以下简称某亭城投公司）与被上诉人陈冰、海南某亭某唐风情街投资管理有限公司（以下简称某亭某唐公司）、江西某唐投资有限公司（以下简称江西某唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2017）琼民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某亭城投公司的法定代表人罗宗浪，某亭城投公司委托代理人肖宏斌、赵艳，被上诉人陈冰的委托代理人曾理，被上诉人某亭某唐公司、江西某唐公司的委托代理人公正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        某亭城投公司上诉请求：1.撤销海南省高级人民法院（2017）琼民初10号民事判决的第一项，依法改判某亭城投公司不应将海南省某亭黎族苗族自治县保城东河西岸滨河西路西侧民族风情一条街项目（以下简称案涉项目）项下第2幢、第3幢、第5幢、第6幢、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第××、20××04、20××05、20××06、20××07，以下简称案涉房屋）土地使用权证或不动产权证书过户登记至某亭某唐公司名下；2.二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：（一）陈冰与某亭某唐公司、江西某唐公司之间不是房屋买卖关系，而是借贷关系。江西某唐公司通过拍卖竞得案涉项目后，多次向某亭城投公司申请延期支付款项。某亭某唐公司是江西某唐公司为案涉项目成立的全资子公司，承继江西某唐公司的案涉项目权利义务后，因其无资金来源，某亭城投公司将案涉房屋过户至其名下，希望以此尽快融资支付剩余款项。江西某唐公司竞拍案涉项目的竞拍条件是20年内不得将项目分割出让，某亭某唐公司将案涉房屋分割出让给陈冰，明显违背了竞拍时的承诺，其与陈冰实为借贷关系，签订《房地产买卖协议书》是为保障借款的收回。（二）某亭城投公司不是适格当事人，一审判决适用法律错误。江西某唐公司竞买案涉项目后，还欠9400万元至今未支付，某亭城投公司为此起诉要求江西某唐公司、某亭某唐公司支付剩余款项，最高人民法院也支持了该诉请，某亭城投公司应在收到款项后才应将土地使用权证过户至其名下。某亭某唐公司在还未取得土地使用权证前便与陈冰签订房屋买卖合同，某亭城投公司对此并不知情，根据合同相对性原则，某亭城投公司只与江西某唐公司、某亭某唐公司有合同关系，与陈冰无合同关系，更无合同义务。陈冰起诉某亭城投公司要求将土地使用权证办理至某亭某唐公司名下，是滥用诉权。某亭城投公司不是一审房屋买卖合同纠纷适格的被告，一审判决侵犯了某亭城投公司的权益。且最高人民法院（2017）最高法民终50号民事判决（以下简称50号判决）已认定江西某唐公司、某亭某唐公司不向某亭城投公司支付剩余款项构成违约，如其未支付剩余款项，某亭某唐公司不应办理过户义务。某亭城投公司不办证是行使先履行抗辩权，本案一审判决内容与50号判决内容冲突。
        陈冰辩称：（一）某亭城投公司在一审中认可陈冰与某亭某唐公司之间的房产买卖关系，上诉时却称两者是借贷关系，该上诉理由与其一审答辩意见矛盾，且没有提供任何证据证明。一审法院查明陈冰与某亭某唐公司存在房产买卖关系的事实及认定房产买卖法律关系符合客观事实，证据确凿，应予以维持。江西某唐公司竞拍时所作的不分割出让案涉项目的承诺，仅对江西某唐公司与某亭城投公司产生拘束力，对陈冰购买案涉房产的合法性不产生任何影响。（二）一审判决判令某亭城投公司履行涉案土地过户义务合法合理，某亭城投公司上诉称一审判决适用法律错误于法无据。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等关于“地随房走”的法律规定，房产及土地必须作为一个整体进行转让。2013年某亭城投公司将案涉房屋的《房屋所有权证》过户至某亭某唐公司名下时，就已丧失对案涉房屋所有权及对应土地的物权所有权，并应随即履行将案涉房屋对应的土地使用权过户至某亭某唐公司名下的法定附随义务。不论某亭某唐公司、江西某唐公司与某亭城投公司之间在项目转让过程中出现何种问题和纠纷，对陈冰而言，在签订和履行《房地产买卖协议书》时享有物权期待权，应当依法取得案涉房屋所有权及对应土地使用权。而且，登记在某亭某唐公司名下的案涉房屋的房产证中清楚的记载了对应土地使用权的地号、取得方式及使用年限，且案涉房屋过户至某亭某唐名下并交纳转让税费的行为均对外产生公示效力。本案与50号判决的当事人、事实和理由、诉讼请求和法律适用均不相同，内容不冲突。
         江西某唐公司、某亭某唐公司辩称：（一）一审判决认定某亭某唐公司与陈冰之间存在房产买卖的法律事实清楚正确，双方签订的《房地产买卖协议书》合法有效，且有付款凭证等其他直接证据和原始证据，足以证明双方之间是房产买卖法律关系。海南仲裁委作出的（2013）海仲（分）字第178号调解书中也确认了该事实，该调解书被裁定不予执行的原因是执行中无法解决土地过户的问题，但执行异议过程中对房产买卖关系及房产买卖合同均无争议，某亭城投公司称实为借贷关系，没有证据证明。江西某唐公司虽承诺不将案涉项目分割出让，但该承诺不影响案涉房产买卖合同的效力，也不影响陈冰依合同获得案涉土地权益。（二）一审判决适用法律正确。1.依据《中华人民共和国物权法》第一百七十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定，房地产转让的基本原则为“地随房走”，相关规定属于强制性法律规范。即使某亭某唐公司未向某亭城投公司支付任何款项，只要某亭城投公司将房产证过户到某亭某唐公司名下，就有义务将过户房产所对应的土地使用权过户至某亭某唐公司名下，该义务不允许当事人约定变更或免除。2.某亭城投公司与江西某唐公司、某亭某唐公司签订的《关于分期缴付某亭县风情一条街项目拍卖出让金协议书》（以下简称《协议书》）和《关于某亭县风情一条街项目拍卖出让三方协议书》（以下简称《三方协议》）已经变更了案涉项目整体拍卖、一次性付款的拍卖约定。即使未支付二期的9400万元，某亭城投公司也应将案涉房屋对应的土地使用权变更登记到某亭某唐公司名下。3.某亭城投公司与陈冰签订《房地产买卖协议书》时已经取得案涉房产的产权证，并缴清了案涉项目的全部过户税费。陈冰已经履行完毕《房地产买卖协议书》约定的全部义务，并占有使用了案涉房屋，一审判决保护了合法有效购房关系及合法购房权利人，适用法律正确。（三）本案与50号判决内容不冲突。两案当事人、事实和理由、诉讼请求和法律适用均不相同。某亭城投公司在50号判决一案中仅主张支付9600万元项目转让款及相应违约责任，从未提出过解除拍卖合同及返还房产、土地的诉请，直接证明了某亭城投公司认可案涉项目房产、土地已归属江西某唐公司、某亭某唐公司的事实。
        陈冰向一审法院起诉请求：1.判令某亭某唐公司在十日内将案涉房屋的房屋所有权证办理过户登记至陈冰名下；2.判令某亭城投公司在十日内将案涉房屋对应的土地使用权证[土地证号：保国用（2014）第**号]办理过户登记至某亭某唐公司名下；3.判令某亭某唐公司在某亭城投公司将案涉房屋所对应的土地使用权证[土地证号：保国用（2014）第**号]办理过户至某亭某唐公司名下后十日内，将该土地使用权证办理过户登记至陈冰名下；4.判令某亭某唐公司和江西某唐公司共同向陈冰支付违约金4000万元；5.本案诉讼费由某亭某唐公司、江西某唐公司和某亭城投公司共同承担。
        一审法院查明：2011年8月23日，某亭城投公司与某亭县国土环境资源局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，以9720余万元受让坐落于某亭县城东河西岸的48000平方米土地。2012年5月10日，某亭县政府同意某亭城投公司以拍卖方式转让包括该土地及其一期已建成的5幢房屋。同年5月17日，某亭城投公司委托拍卖公司对案涉项目进行拍卖。同年12月12日江西某唐公司以1.82亿元竞得该项目。2013年3月11日，江西某唐公司向某亭县政府及某亭城投公司申请分期支付尚欠的1.52亿元出让金。同日，某亭城投公司与江西某唐公司签订《协议书》，主要内容为：经县政府研究，某亭城投公司同意按县政府要求分期缴付案涉项目拍卖出让金；江西某唐公司须在3月20日交付5000万元出让金，余款须于2013年6月30日前足额缴清；某亭城投公司按县政府的要求，为江西某唐公司办理项目资产登记过户交接手续。同年6月26日，某亭城投公司与江西某唐公司、某亭某唐公司签订《三方协议》，主要内容为：为便于项目的操作，江西某唐公司在某亭县注册全资项目公司某亭某唐公司全权受理经营案涉项目，由某亭某唐公司代表江西某唐公司办理案涉项目交易未尽事宜，转让款余款和相关费用由某亭某唐公司支付，如某亭某唐公司未代表江西某唐公司履行《协议书》中责任和义务，江西某唐公司应无条件承担全部违约责任；某亭城投公司同意配合江西某唐公司将案涉项目的土地和房屋依法转入某亭某唐公司，相关税费各自承担。同年8月26日，江西某唐公司缴纳了整个项目1.82亿元的土地交易契税546万元。同年9月29日，某亭城投公司将原登记在其名下的案涉房屋过户至某亭某唐公司名下（房产证号分别为保房权证保房字第××、20××04、20××05、20××06、20××07号，建筑面积合计17608.62平方米）。2013年11月25日，陈冰与某亭某唐公司签订《房地产买卖协议书》，约定由陈冰以6000万元购买某亭某唐公司案涉房屋（建筑面积共计17608.62平方米）及对应的土地使用权，并约定在5日内将产权证办理过户至陈冰名下。同年11月29日，陈冰按某亭某唐公司的委托付款通知，将6000万元购房款付至某亭某唐公司的指定账户，某亭某唐公司向陈冰出具了收到全部购房款的《收据》。2014年2月28日，某亭城投公司取得案涉项目占用土地的《国有土地使用权证》[证号分别为：保国用（2014）第01、02、08、09号，面积合计46178.27平方米]。同年9月5日，基于某亭城投公司于同年4月21日已按《关于分期缴付某亭县风情一条街项目拍卖出让金协议的补充协议》（以下简称《补充协议（一）》）的约定完成了自身项目规划、土地用途调整的办证义务，而江西某唐公司未按约定10日付清余款，双方又签订《某亭县民族风情一条街项目补充协议》（以下简称《补充协议（二）》），约定：江西某唐公司应在2014年9月30日前缴付案涉项目出让金5000万元，在2014年10月30日前缴付4400万元及滞纳金；《补充协议一》约定的江西某唐公司的违约责任不免除，继续适用至款项付清时止；江西某唐公司若再违约，应另加处500万元违约金。之后，江西某唐公司、某亭某唐公司未按上述协议履行付款义务。
        因某亭某唐公司未依约履行办证义务，陈冰按合同约定向海南仲裁委员会提起仲裁，在仲裁庭主持下达成调解。2013年12月13日，海南仲裁委员会作出（2013）海仲（分）字第178号调解书，确认《房地产买卖协议书》合法有效，案涉房屋及相应的土地使用权归陈冰所有，某亭某唐公司应将案涉房屋的房产证及相应的土地使用权证办理过户至陈冰名下。因某亭某唐公司未履行仲裁调解书确定的义务，陈冰向海口海事法院提出强制执行申请。2016年3月30日，该院作出（2016）琼72执恢37号执行裁定书，裁定将案涉房屋产权及土地使用权过户登记至陈冰名下。同年4月12日，陈冰按规定向某亭县地税局缴纳了案涉房屋及对应土地使用权的过户税费。后因某亭城投公司提出执行异议，海口海事法院裁定中止执行。陈冰不服，向海口海事法院提起申请执行人执行异议之诉。该案一审判决作出后，陈冰不服提起上诉。一审法院作出（2017）琼民终6号民事裁定，以执行法院已裁定对作为执行依据的海南仲裁委员会（2013）海仲（分）字第178号调解书不予执行为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条关于“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，认为对该执行异议之诉人民法院应不予受理。故裁定撤销一审判决，驳回陈冰的起诉。2016年12月2日，某亭某唐公司和江西某唐公司向陈冰出具《承诺书》，承诺如不能在三个月内过户，愿向陈冰支付违约金4000万元。反映上述事实的书证《国有建设用地使用权出让合同》《某亭县人民政府县长办公会议纪要》《竞买协议书》《拍卖成交报告》《关于某亭民族风情一条街项目分期付款的申请》《协议书》《房屋所有权证》《补充协议（二）》《三方协议》《房地产买卖协议书》《税收通用缴款书》《收据》《承诺书》等，已附录在卷。另查明，2016年9月，某亭县全面实施不动产统一登记。实施不动产统一登记后，房屋的房屋所有权和土地使用权证不再分别由房产、土地等部门单独登记或过户，改为统一由不动产登记部门办理不动产权证书。某亭城投公司因江西某唐公司、某亭某唐公司未依约履行付款等义务，另案向一审法院起诉江西某唐公司、某亭某唐公司，要求其支付拖欠的项目转让款9400万元并依约承担违约责任。一审法院于2016年6月30日对该案作出（2016）琼民初12号民事判决，判令江西某唐公司、某亭某唐公司支付尚欠的土地转让款9400万元并支付逾期付款违约金。江西某唐公司不服该判决，提起上诉，最高人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。某亭城投公司已就该案申请执行。
        一审法院认为：本案的争议焦点，一是陈冰的起诉是否违背一事不再理原则；二是某亭城投公司是否为本案适格当事人，应否先履行向某亭某唐公司办理案涉房屋项下土地使用权过户登记义务，以便某亭某唐公司将案涉房屋产权过户至陈冰名下；三是某亭某唐公司、江西某唐公司是否应向陈冰支付违约金4000万元。关于陈冰的起诉是否违背一事不再理原则的问题。一审法院认为，因某亭某唐公司未依约履行办证义务，陈冰虽已按合同约定向海南仲裁委员会提起仲裁，该仲裁委员会已作出仲裁调解书，该调解书的执行法院曾裁定将案涉房屋产权和土地使用权过户登记至陈冰名下，陈冰也为此交纳了房屋所有权证和土地使用权证过户税费。但是，该执行裁定已被执行法院撤销，该仲裁调解书也被裁定不予执行。此外，该仲裁调解执行过程中，曾因执行法院裁定中止执行，陈冰不服，提起申请执行人执行异议之诉。该案二审生效裁定以执行法院已裁定对上述仲裁调解书不予执行为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，认为对该执行异议之诉人民法院应不予受理，故裁定驳回了陈冰的起诉。因此，陈冰本案提出的诉讼请求，并未经过审理并作出生效裁判。陈冰提起本案诉讼，不违背一事不再理原则，应当予以受理；某亭城投公司认为陈冰的本案诉讼请求已经另案审理和裁判，属于重复起诉，违背一事不再理原则的答辩意见，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。
        关于某亭城投公司是否为本案适格当事人，应否先履行向某亭某唐公司办理案涉房屋项下土地使用权过户义务，以便某亭某唐公司将案涉房屋产权过户至陈冰名下的问题。一审法院认为，陈冰与某亭某唐公司签订《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，该合同对双方当事人具有法律约束力，陈冰与某亭某唐公司均应按照合同约定履行各自义务。陈冰依约将全部购房款付给某亭某唐公司后，某亭某唐公司虽然依约交付了房屋，但还应依约将案涉房屋产权过户至陈冰名下。由于某亭城投公司在将案涉房屋交付某亭某唐公司并将房屋所有权证办至某亭某唐公司名下后，一直未将案涉房屋土地使用权证办至某亭某唐公司名下，导致某亭某唐公司无法依约将案涉房屋产权即房屋所有权和土地使用权证办至陈冰名下。2016年某亭县实行不动产统一登记后，案涉房屋只有在房屋所有权证和土地使用权证两证齐备的情况下才能统一由专门不动产登记部门办理不动产权证书。因此，只有某亭城投公司将案涉房屋所有权证和土地使用权证均办至某亭某唐公司名下，或者将不动产权证书办至某亭某唐公司名下，某亭某唐公司才能将该房屋的不动产权证书过户至陈冰名下。此外，某亭城投公司向某亭某唐公司履行办理土地使用权证或不动产权证书的义务，不仅是某亭某唐公司给陈冰办理房屋所有权证和土地使用权或者不动产权证书的前提，也是其法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，某亭某唐公司在某亭城投公司向其转让、交付案涉房屋并办理了房屋所有权证后，已依法享有案涉房屋包括房屋项下土地使用权在内的全部产权，而非该房屋所有权归某亭某唐公司所有，房屋项下土地使用权归某亭城投公司所有。某亭城投公司在向某亭某唐公司交付案涉房屋及办理房屋所有权证后，已于次年2月28日取得了案涉项目占用土地的国有土地使用权证（其中包括案涉房屋项下土地的国有土地使用权证），具备了将案涉房屋的土地使用权证办至某亭某唐公司名下的条件，应当依法将案涉房屋项下土地使用权证办至某亭某唐公司名下。而且，为某亭某唐公司办理土地使用权证过户登记，也是某亭城投公司的合同义务。2013年3月11日，某亭城投公司与江西某唐公司签订《协议书》，同意江西某唐公司分期支付尚欠的项目转让款，并同意按县政府要求为江西某唐公司办理项目资产登记过户交接手续。同年4月23日，某亭城投公司将案涉房屋交付某亭某唐公司使用，并办理了水电移交手续。同年6月26日，某亭城投公司又与江西某唐公司、某亭某唐公司签订《三方协议》，同意配合江西某唐公司将案涉项目的土地和房屋转入某亭某唐公司名下。根据上述约定，某亭城投公司也应当履行为某亭某唐公司办理案涉房屋所有权证和土地使用权证的义务。至于江西某唐公司、某亭某唐公司拖欠项目转让款的违约责任等合同债务问题，某亭城投公司已另案提起诉讼，请求支付欠款和违约金。该诉讼请求已获生效判决支持。该案生效判决已在执行之中。因此，某亭城投公司应将案涉房屋的土地使用权证或者不动产权证书过户登记至某亭某唐公司名下，否则，某亭某唐公司无法将案涉房屋的不动产权证书办理过户登记至陈冰名下。某亭城投公司认为江西某唐公司、某亭某唐公司尚未向其付清案涉项目转让款，其尚未办理土地使用权过户手续，仍然享有案涉房屋项下土地使用权，而某亭某唐公司只享有该房屋所有权、不享有土地使用权的答辩意见，于法无据，理由不能成立。陈冰的诉讼请求，文字表述虽然与新的不动产产权登记制度的要求不尽相同，但该请求的实质内容依法应获支持。关于某亭某唐公司、江西某唐公司是否应共同向陈冰支付违约金4000万元的问题。一审法院认为，陈冰请求某亭某唐公司、江西某唐公司向其支付违约金4000万元，依据的是2016年12月2日某亭某唐公司、江西某唐公司与陈冰签订的《承诺书》。某亭某唐公司、江西某唐公司在该《承诺书》中承诺在三个月内将案涉房屋产权过户至陈冰名下，否则愿向陈冰支付违约金4000万元。某亭某唐公司、江西某唐公司辩称该违约金约定过高，依法应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案陈冰没有提供证据证明某亭某唐公司违约给其造成的损失及其数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，应将本案约定的违约金4000万元调整为按照已付购房款6000万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，违约金起算时间从《承诺书》签订之日2016年12月2日三个月后即2017年3月3日起计算。
        综上所述，陈冰请求在某亭城投公司向某亭某唐公司办理案涉房屋项下土地使用权证后，某亭某唐公司向其办理案涉房屋产权过户登记的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。
        一审判决：一、某亭黎族苗族自治县城乡投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海南省某亭黎族苗族自治县保城东河西岸滨河西路西侧民族风情一条街项目项下第2幢、第3幢、第5幢、第6幢、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第××、20××04、20××05、20××06、20××07号）的土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至海南某亭某唐风情街投资管理有限公司名下；二、海南某亭某唐风情街投资管理有限公司于海南省某亭黎族苗族自治县保城东河西岸滨河西路西侧民族风情一条街项目项下第2幢、第3幢、第5幢、第6幢、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第××、20××04、20××05、20××06、20××07号）土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至其名下之日起三十日内，将上述房屋的不动产权证书办理过户登记至陈冰名下；三、海南某亭某唐风情街投资管理有限公司、江西某唐投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金（违约金的计算方法：自2017年3月3日起至海南某亭某唐风情街投资管理有限公司将上述房屋的不动产权证书办理过户登记至陈冰名下之日止以已付购房款6000万元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给陈冰；四、驳回陈冰的其他诉讼请求。案件受理费541800元，由陈冰承担162540元，由海南某亭某唐风情街投资管理有限公司、江西某唐投资有限公司承担379260元。
        本院二审期间，某亭城投公司提交了四组证据。证据一是某亭某唐公司、江西某唐公司的工商档案，用以证明2013年4月27日，江西某唐公司股东陈瑜安（股权比例79.76%）将其持有的全部股权转让给冯建永，陈国安（股权比例12%）和方立新（股权比例20%）将其持有的全部股权转让给张健，以及经理及监事的变更情况。2013年4月28日，某亭某唐公司股东陈国安（股权比例20%）将其持有全部股权转让给江西某唐公司，以及某亭某唐公司法定代表人、执行董事、监事的变更情况。说明朱树林向某亭某唐公司借款3000万元，通过冯建永、张健完成对某亭某唐公司和江西某唐公司的股权控制。证据二是《房屋抵押登记档案》，用以证明2013年10月某亭某唐公司与朱树林签订了《房地产抵押借款合同》，2013年9月某亭某唐公司再次向朱树林借款，并以先行过户的5幢房屋作抵押。证据三是江西某唐公司与银达集团借款的情况说明、陈国安在某亭公安局经侦大队做笔录的说明情况、某亭县公安局保公经（刑）立字[2017]0095号“陈国安涉嫌诈骗案”的部分刑事卷宗。用以证明某亭某唐公司向朱树林支付的5600万元借款是由陈嘉新同意操纵的，是变相将某亭某唐公司资产冲抵其自身债务。证据四是海南中联房地产评估咨询有限公司预评估函（琼中联房评预字[2013]第0727号），用以证明某亭某唐公司转让给陈冰的5幢房屋在2013年7月26日时的评估价值为200121966元。某亭某唐公司、江西某唐公司质证称：上述证据不属于新证据，均是某亭城投公司早应知晓并能获得的。对证据一的真实性无异议，但对证据的关联性及证明内容有异议。证据二真实性无法确认，且与本案无关，对关联性、证明内容及证据的合法性均有异议，证明内容不予认可。对证据三真实性不予认可，对关联性及证明内容均有异议，认为无证明力。证据四在一审及其他案卷中已有，对证明力有异议。陈冰质证称：以上证据均能在一审时取得，且均为反诉的观点，在程序上不恰当，同意某亭某唐公司及江西某唐公司的质证意见。陈冰提交了三组证据，分别是某亭民族风情街水电缴费凭证，某亭民族风情街商品租赁合同，以及某亭民族风情街商铺现状照片。用以证明陈冰与某亭某唐公司之间为房屋买卖法律关系，且陈冰占有、使用、收益案涉房屋至今。某亭城投公司质证称：对三组证据的三性都有异议。某亭民族风情街一直是陈国安在实际控制及管理，证明不符合平常的房屋交易习惯，案涉房屋是在2017年以后才交付的。某亭某唐公司、江西某唐公司质证称：对三组证据的三性无异议，对其证明力无异议，该证据证明了案涉房屋买卖合同真实。某亭某唐公司提交了两份证据：某亭某唐公司的《营业执照》及《企业机读档案登记资料复印件》。用以证明2013年5月7日，海南某亭某唐公司股东由江西某唐公司、陈国安变更为江西某唐公司，法定代表人由陈国安变更为冯建永；2015年10月21日，法定代表人由冯建永变更为朱建华。
        某亭城投公司质证称：不认可其证明内容，某亭城投公司提交了2013年4月以后的某亭某唐公司的机读档案，并且据陈国安在公安机关的笔录可证明，某亭某唐公司的实际控制人是陈国安。陈冰质证称：对该证据的三性都无异议。江西某唐公司提交了两份证据：江西某唐公司的《营业执照》复印件及江西某唐公司的《企业变更信息》复印件。用以证明2013年4月27日，江西某唐公司股东由方立新、陈国安、陈瑜安变更为张健、冯建永；监事由陈国安变更为张健；法定代表人由陈瑜安变更为冯建永。某亭城投公司质证称：对该证据的三性均无异议，但对证明力有异议，认为其变更是在2013年及2015年，与陈国安陈述的其向朱树林借款及收取公章的相应陈述一致。陈冰质证称：对该证据的三性都无异议。本院经审查认为，关于某亭城投公司提交的四组证据，对证据一的某亭某唐公司、江西某唐公司的工商档案真实性予以认可，但该证据只证明了某亭某唐公司、江西某唐公司的股东及法定代表人、执行董事、监事等人员的变更情况，这些变更不影响上述两公司作为独立民事主体的法人身份，不足以证实谁是实际控制人。且即使朱树林是实际控制人，也不足以推翻一审判决认定的案涉房产买卖合同等事实，故对其证明力不予认可。证据二用以证明的事实与本案并无直接关联，本院对此不予认可。证据三中刑事询问笔录没有与案涉房产买卖事实直接相关，且陈国安提供的情况说明系手写的单方叙述，本院对其证明力不予认可。证据四不是一审后形成的，不属于法律规定的新证据范畴，且为某亭某唐公司于2013年7月26日单方委托制作的，对其证明力不予认可。关于某亭某唐公司、江西某唐公司提供的证据，对其真实性予以认可，对其证明的公司变更情况予以认可。关于陈冰提供的三组证据，经核对证据一的水电缴费凭证原件，对其真实性予以认可。证据二租赁合同系陈冰单方提供，在无合同相对人提供的其他证据佐证情况下，对其证明力不予认定。证据三只是风情街商铺的铺面照片，不能直接证明其主张的房屋买卖法律关系，对其证明力不予认可。各方提供的证据不足以推翻原审查明的事实，本院对原审查明的事实予以确认。
二审判决：
        一、维持海南省高级人民法院2017琼民初10号判决第三项；二、撤销海南省高级人民法院2017琼民初10号判决第一项、第二项、第四项；三、海南某亭某唐风情街投资管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将海南省某亭黎族苗族自治县保城东河西岸滨河西路西侧民族风情一条街项目项下第2幢、第3幢、第5幢、第6幢、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第××、20××04、20××05、20××06、20××07号）不动产权证办理过户登记至陈冰名下；四、驳回陈冰的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，本案的主要问题是：1.一审判决认定案涉法律关系为房屋买卖关系是否正确；2.一审判决判令某亭城投公司应将案涉房屋土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至某亭某唐公司名下，是否正确。
        一、关于一审判决认定案涉法律关系为房屋买卖关系是否正确的问题。根据已查明的事实，陈冰与某亭某唐公司签订的《房地产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，没有法定的合同无效或可撤销等情形。签订该协议时，案涉房屋登记在某亭某唐公司名下，陈冰依约支付了全部房款，已经履行了合同义务。某亭某唐公司也交付了房屋，从协议内容及双方的履行情况来看，均符合房屋买卖的一般交易行为。某亭城投公司主张陈冰与某亭某唐公司、江西某唐公司之间不是房屋买卖关系，而是借贷关系，但没有提供充分证据证实。江西某唐公司申请延期支付案涉项目款项，只能说明其购买力不足，其将案涉房产转给某亭某唐公司，是与某亭城投公司协商一致的结果，不能仅以此证明某亭某唐公司因融资而向陈冰借款。虽然江西某唐公司竞拍案涉项目的竞拍条件是20年内不得将项目分割出让，但案涉房屋已先予过户到某亭某唐公司名下，案涉项目并不存在客观上无法分割的情况，江西某唐公司的该项承诺并不影响陈冰与某亭某唐公司签订的合同效力。一审判决认定陈冰与某亭某唐公司、江西某唐公司之间系房屋买卖关系，符合案件事实，证据充分，并无不当。某亭城投公司关于陈冰与某亭某唐公司、江西某唐公司之间系借贷关系的上诉理由不能成立。
        二、关于一审判决判令某亭城投公司应将案涉房屋土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至某亭某唐公司名下是否正确的问题。据已生效的50号判决认定：“江西某唐公司主张存在先办证后付款的合同履行顺序缺乏合同依据……故在江西某唐公司欠付转让金事实成立的情况下，其主张土地登记过户手续应由某亭城投公司先行办至某亭某唐公司名下且以享有先履行抗辩权为由拒付剩余转让金，与竞买须知约定内容明显不符，不能成立。”该判决判令江西某唐公司、某亭某唐公司向某亭城投公司支付尚欠的转让金9400万元及相应的逾期付款违约金，驳回了某亭城投公司的其他诉讼请求。可见，某亭城投公司在未收到全部案涉项目土地转让款的情况下，有权不将相关土地使用权过户至某亭城投公司名下。在江西某唐公司、某亭某唐公司履行完毕50号判决判项后，某亭城投公司才应履行办理相关土地使用权证过户登记手续的义务。一审判决在某亭城投公司已申请执行50号判决，但未执行完毕，未得到尚欠转让金的情况下，判令某亭城投公司应将案涉房屋土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至某亭某唐公司名下，与50号判决的结果产生冲突。而且，本案纠纷源自陈冰与某亭某唐公司签订的《房地产买卖协议书》，该合同只能约束合同双方。某亭城投公司是否应当、何时应当履行办理案涉项目的相关土地使用权证过户登记手续，决定于某亭城投公司与江西某唐公司、某亭某唐公司的合同关系。一审判决在审理陈冰与江西某唐公司、某亭某唐公司的房屋买卖合同关系时，直接判令不涉及该法律关系的某亭城投公司履行其与江西某唐公司、某亭某唐公司的其他合同义务，违反了合同相对性原则，系适用法律错误。本院依法予以纠正。但陈冰已经履行完《房地产买卖协议书》约定的义务，应当享有案涉房屋的物权，某亭某唐公司负有将案涉房屋的房屋产权证办理至陈冰名下的义务。虽然50号判决的履行结果，决定了案涉房屋的土地使用权证能否办至某亭某唐公司名下，从而决定了某亭某唐公司能否最终办至陈冰名下，但某亭城投公司与江西某唐公司、某亭某唐公司关于案涉项目土地使用权证过户的问题已经生效50号判决审理判定，本案不能对此重复审理，更不能做出有冲突的判决结果。因此，本院对陈冰关于某亭城投公司应将案涉房屋对应的土地使用权证办理过户登记至某亭某唐公司名下的诉讼请求不予支持。某亭某唐公司应及时履行50号判决确定的义务，若因执行50号判决的问题，导致不能履行将案涉房屋的房屋产权证办理至陈冰名下，应承担《房地产买卖协议书》约定的履行不能的责任。