李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
       再审申请人联成国际有限公司（以下简称某成公司）、华益（厦门）保龄球娱乐有限公司（以下简称某益公司）因与被申请人厦门市某育中心（以下简称某育中心）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）于2009年12月29日作出的（2009）闽民再终字第18号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2010年11月9日作出（2010）民监字第429-1号民事裁定，本案由本院提审。本院提审本案后，依法组成了由审判员陈纪忠担任审判长、审判员高晓力、代理审判员沈红雨参加的合议庭，于2011年4月7日公开开庭审理了本案，某成公司的委托代理人姚军、某益公司的委托代理人吴端表、某成公司和某益公司的共同委托代理人张健以及某育中心的委托代理人陈月辉、陈旭俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
        福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）查明：1995年11月14日，某育中心为甲方、某成公司为乙方，双方签订了一份《关于香港联成国际有限公司租用某育中心场地的合同书》（以下简称《租用合同》），约定：某成公司向某育中心租用场地4,224平方米，建保龄球馆、网球馆，租赁期限45年，期满后保龄球馆及附属设施全部归某育中心所有；租金每月每平方米人民币20元（以下币种同），年租金1,013,760元，某成公司必须于公司注册完毕及海关设备批文批准后一个月内进场施工并开始支付租金，自1997年1月起，每年租金按当年租金总基数递增8%的比例支付，自2002年1月起，每五年按当年租金总基数递增10%的比例支付，租金每半年支付一次，分别为当年的第一个月和第七个月前；租用场地用途为兴建保龄球馆和网球馆，以及配套娱乐设施，某成公司不得随意转租、转借或改变用途；某成公司若有拖欠租金、水电费等或严重违反合同的规定进行经营，某育中心有权解除合同等。1996年7月22日，某育中心与某成公司签订《关于香港联成国际有限公司租用某育中心场地合同书的补充合同》(以下简称《补充合同》)，将建保龄球馆、网球馆改为建球类综合馆，重新确认租用场地面积为4,745.6平方米；建馆三层，一层、二层归某成公司使用，三层归某育中心；租金从1996年8月1日起计算。1997年7月9日，某育中心为甲方、某成公司为乙方、某益公司为丙方，三方签署一份《合同转让协议书》，约定：某益公司受让、承接某成公司在《租用合同》及《补充合同》中的全部权利义务。2002年8月29日，某益公司与某育中心进行对账，确认某益公司尚欠的租金为4,732,221.93元。因催讨租金未果，某育中心于2002年10月8日向厦门中院提起另案诉讼，请求判令某益公司履行1997年7月9日由某育中心、某成公司、某益公司签署的《合同转让协议书》，支付转让款。2003年11月7日，某益公司再次确认上述欠款，并增加确认2002年9月1日至10月31日的欠款306,776.66元，总计5,038,998.59元。某育中心对此没有异议。上述案件经调解，双方达成终止转让协议、返还场馆抵转让款等协议。之后，某成公司实际经营场馆，至2003年11月30日，某成公司支付给某育中心153,388.33元。2004年12月9日，某成公司、某益公司向厦门中院提起本案诉讼，请求：1、确认某成公司、某益公司与某育中心签订的《租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》无效；2、判令某育中心接收某成公司因无效合同而投资建设的场馆和某益公司因无效合同购置的保龄球设备；3、判令某育中心立即返还某成公司29,821,390元场馆基建、装修款，并赔偿经济损失（其中11,200,000元按实际借款合同约定的利息计算，暂截止2003年12月27日利息损失计19,409,560元；剩余15,156,590元已付出款项利息损失按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从1997年4月30日起计至实际清偿之日止）；4、判令某育中心赔偿某益公司15,000,000元保龄球设备款，并补偿经济损失（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从1996年5月21日起计至实际清偿之日止）。2004年12月28日，某育中心提出反诉，请求判令：1、某成公司在十天内将球类综合馆（华益保龄球馆）的全部产权登记文件（包括但不限于立项、规划、消防、环保、施工内业资料、竣工验收等文件资料）交付某育中心；2、某成公司在十天内向某育中心支付场地使用费延期付款违约金至实际还款日止（以每日万分之二点一计算，暂计至2004年12月31日，为1,602,209.99元）；3、某益公司对某成公司上述给付款项中的5,038,998.59元中相应的延期给付违约金承担连带清偿责任。
        另查明：1996年2月14日，厦门市规划管理局依某育中心的申请，以厦规建（1996）047号文件作出《关于某育中心球类综合馆方案设计的批复》。1996年6月19日，厦门市规划管理局发出编号962042《建设工程规划许可证》，批准某育中心建设球类综合馆。1996年9月16日，厦门市建设工程质量监督站核发了编号为96126的《开工执照》。1999年2月22日，某益公司为甲方、厦门牡丹大酒楼有限公司（以下简称牡丹酒楼）为乙方，签订了一份《经营场所租赁合同》，约定：某益公司将球类综合馆二楼（面积3,678.43平方米）出租给牡丹酒楼作为餐饮酒楼和KTV娱乐的经营场所，租赁期自1999年7月1日起至2009年6月30日；租金按不同时间段以25元∕m2－29.16元∕m2计算。一审审理过程中，经法院释明，双方当事人均同意本案依合同无效原则予以处理。双方当事人一致同意由法院委托有关部门对争议的房产及保龄球设备价值进行鉴定、评估。经组织双方当事人对讼争财产的鉴定、评估目的、范围、材料及标准进行确认后，厦门中院依法委托有鉴定、评估资质的鉴定、评估机构对讼争财产进行鉴定、评估。2006年5月30日，中国建设银行厦门市分行造价咨询中心（以下简称建行厦门分行造价咨询中心）出具C050028号《厦门市某育中心球类综合馆造价鉴定报告》（以下简称《造价鉴定报告》），结论为球类综合馆工程造价为17,542,594元。双方当事人对此有异议。2006年10月16日，建行厦门分行造价咨询中心出具《厦门市某育中心球类综合馆造价鉴定报告补充说明》（以下简称《造价鉴定报告补充说明》），在原来鉴定造价基础上调增1,441,143元。对此，某成公司、某益公司认为仍少算490,968元;而某育中心认为鉴定报告未对折旧、磨损情况进行鉴定和披露，应对球类综合馆的现值进行评估。厦门中院采纳了某育中心的意见。在征求双方当事人意见后，厦门中院依法委托厦门大成资产评估事务所对球类综合馆造价折旧后的价值进行评估。2006年12月28日，厦门大成资产评估事务所出具大成评咨字2006第DF3620510号房地产估价报告，估价结果为：以造价鉴定报告中造价为基础，采用公开市场价值标准确定估价对象从1997年竣工至估价时点折旧后的价值为16,326,014元。双方当事人对该评估结论无异议，但某成公司、某益公司认为除土建投资外，某成公司还投入了二次建设项目，但未组织予以评估。厦门中院未支持某成公司要求补充评估的意见。为了对保龄球设备价值进行公正公平的评估，依某益公司申请，厦门中院向厦门海关依法调查讼争保龄球设备的进出口免税证明，证实进口单位为某益公司。经组织当事人对评估材料确认后，厦门中院委托厦门市大学资产评估有限公司进行评估。2006年11月20日，厦门市大学资产评估有限公司出具厦大评估评报字（2006）第F-32-1、（2006）第F-32-2号两份评估报告。（2006）第F-32-1号评估报告结论为：截止于评估基准日2006年8月11日，在公开市场和持续使用前提下，纳入本次评估范围的厦门中院委估的保龄球设备一批的价值共计2,033,000元。（2006）第F-32-2号评估报告结论为：截止于评估基准日2006年8月11日，在被迫出售或快速变价的假设前提下，纳入本次评估范围的厦门中院委估的保龄球设备一批的价值共计255,800元。某成公司、某益公司对此有异议。厦门中院认为，基于保龄球设备具有一定使用期限，本案讼争保龄球设备已使用十余年，存在明显的功能性、经济性贬值，因此，以厦大评估评报字（2006）第F-32-1号评估报告的2,033,000元的50%作为某育中心接受讼争保龄球设备的对价更为合理。
        厦门中院经审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第五十四条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用；城市基础设施用地和公益事业用地经县级以上人民政府批准，可以划拨方式取得。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地租赁是国有土地有偿使用方式之一。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权转让、出租、抵押的土地使用者必须是公司、企业、其他经济组织和个人，须签订土地使用权合同，补交土地出让金等。某育中心未经厦门市人民政府批准，不具备将划拨土地使用权出租的条件，其擅自将划拨的国有土地使用权进行出租筹集资金建设球类综合馆，违反了上述法律、行政法规的规定，其与某成公司、某益公司签订《租用合同》、《补充合同》以及《合同转让协议书》均属无效合同。本案双方当事人亦已确认讼争合同无效，且在某育中心起诉某成公司、某益公司的另一案件中，某育中心已要求确认上述合同无效，故对于本案中某成公司、某益公司要求确认讼争合同无效的诉讼请求，不再重复处理。在某育中心起诉某成公司、某益公司的另一案件中，某育中心提出了某成公司将讼争场馆移交的诉讼请求，因此，对于某成公司、某益公司在本案中提出的某育中心接收场馆及保龄球设备的诉讼请求，亦不予处理。根据法律规定，无效的民事行为从行为开始起就没有法律效力。合同无效，自始就无效。上述合同所约定的权利义务条款对双方当事人均不具有约束力。造成合同无效，双方均应承担相应的责任。根据法律规定的无效合同的处理原则，当事人依据无效合同取得的财产应当各自返还。因与某育中心签订土地租赁合同的是某成公司，某成公司与某益公司签订转让协议后，又通过诉讼取得场馆的使用权，由于当时并不涉及某育中心与某成公司之间签订的土地租赁合同的效力问题，因此，法院确认了某成公司与某益公司之间达成的调解协议，使当事人在场馆的权利义务恢复到最初的状态，即恢复到某成公司与某育中心之间的约定状态。由于某育中心与某成公司之间的土地租赁合同无效，承担无效责任的当事人为某育中心和某成公司，故某成公司要求某育中心返还场馆基建、装修款的诉讼请求于法有据，予以支持。已有证据证明保龄球设备进口单位是某益公司，各方当事人对此并无异议。某成公司与某益公司共同提起诉讼分别对场馆基建、装修款及保龄球设备款的返还提出主张，可以认定某益公司系讼争保龄球设备的所有权人。在某育中心起诉某成公司、某益公司的另一案件中，某育中心已要求某成公司移交场馆包括保龄球设备，故某益公司主张的保龄球设备款的返还问题应当在本案中一并作出处理，以免造成当事人的诉累。对某益公司要求某育中心返还保龄球设备款的主张，予以支持。同理，某育中心要求某成公司在十天内将综合球类馆（华益保龄球馆）的全部产权登记文件（包括但不限于立项、规划、消防、环保、施工内业资料、竣工验收等文件资料）交付的反诉请求亦应当予以支持。讼争合同无效各方当事人均存在过错，故而造成的损失应各自承担，某成公司、某益公司要求某育中心赔偿经济损失的本诉请求及某育中心要求某成公司支付延期付款的违约金及某益公司承担相应的连带清偿责任的反诉请求缺乏法律依据，均不予支持。
        综上，该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第五十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，于2007年5月10日作出（2004）厦民初字第363号民事判决：一、某育中心于判决生效之日起十日内返还某成公司场馆基建、装修款16,326,014元；二、某育中心于判决生效之日起十日内支付给某益公司保龄球设备款1,016,500元；三、某成公司在十日内将综合球类馆（华益保龄球馆）的全部产权登记文件（包括但不限于立项、规划、消防、环保、施工内业资料、竣工验收等文件资料）交付某育中心；四、驳回某成公司、某益公司的其他诉讼请求；五、驳回某育中心的其他反诉请求。一审本诉案件受理费96,723元，由某成公司负担24,181元、某益公司负担24,181元、某育中心负担48,361元；反诉案件受理费18,021元，由某育中心负担；鉴定费及评估费共计128,411元，由某成公司负担32,103元、某益公司负担32,103元、某育中心负担64,205元。
        某成公司、某益公司不服一审判决，向福建高院提起上诉。二审期间，某成公司认为一审遗漏了双方口头约定就球类综合馆三层某育中心向某成公司支付150万元基础建设费的事实。二审庭审中，某育中心确认双方口头约定由某育中心向某成公司支付球类综合馆三层150万元的基础建设费，150万元已在租金款中予以抵扣。二审过程中，某成公司、某益公司主张一审采信的造价鉴定、评估报告存在漏算、少算、漏评问题，经举证质证，组织现场勘察、调解，三方当事人确认厦门市某育中心球类综合馆空调工程系统部分、12台配电设备未经造价鉴定、评估，其中空调工程系统部分为某成公司投资，12台配电设备为某益公司投资；确定将上述项目委托厦门市大学资产评估有限公司进行现值评估；确定在建行厦门分行造价咨询中心出具的《造价鉴定报告》及《造价鉴定报告补充说明》中室内装修、玻璃幕墙、石材幕墙、电动感应门、铝合金窗等项目鉴定不全面，需补充鉴定，并由某育中心和某成公司达成补充鉴定原则，委托建行厦门分行造价咨询中心补充鉴定。2008年3月24日，建行厦门分行造价咨询中心作出《厦门市某育中心球类综合馆造价补充鉴定》，结论为：补充鉴定的工程造价为2,794,804元。此后，双方当事人一致同意继续委托厦门大成资产评估事务所做价值评估。2008年4月13日，厦门大成资产评估事务所作出《房地产估价报告》，确定补充鉴定的工程造价评估价值为1,158,785元。空调工程及配电设备经委托厦门市大学资产评估有限公司评估，结论为空调工程价值554,800元，配电设备价值104,765元。对上述评估结论，三方当事人未提出异议。根据一、二审评估结论，厦门市某育中心球类综合馆一、二层（包括土建、装修、空调工程）折旧后的价值为18,039,599元（16,326,014元＋1,158,785元＋554,800元=18,039,599元），为某成公司投资；配电设备价值104,765元，保龄球设备价值2,033,000元，合计2,137,765元，为某益公司投资。
         二审另查明：厦门市人民政府于1986年1月9日以厦府（1986）综030号《关于市某育中心建设用地的批复》，同意在湖东路与湖滨北路交叉口东北角核拨土地面积209,377.37平方米，作为全市性体育运动中心建设用地。某成公司与某育中心签订的《租用合同》及《补充合同》约定的租用场地4,745.6平方米，即位于厦门市人民政府核拨的该体育运动中心建设用地范围内。某益公司系由某成公司于1995年11月29日依法设立的外商独资经营企业。福建高院对厦门中院查明的其他事实予以确认。
        福建高院认为：某成公司租赁用于建设某育中心球类综合馆的土地是某育中心通过划拨方式取得的国有土地。某育中心作为事业法人，未经厦门市人民政府批准，不具备将划拨土地使用权出租的条件，擅自将划拨的国有土地使用权进行出租筹集资金建设球类综合馆。某成公司在投资建设球类综合馆前，应当知道某育中心通过划拨方式取得的国有土地非经必要程序不具备法定条件不得擅自租赁。某育中心与某成公司的租赁行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《租用合同》、《补充合同》为无效合同。造成合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。1997年7月，某成公司经某育中心认可，将其在租赁合同中的全部权利义务转让给某益公司，并签订《合同转让协议书》，由于租赁合同无效，故《合同转让协议书》亦属无效。根据法律规定，当事人依据无效合同取得的财产应当予以返还。厦门中院判令某育中心返还某成公司场馆基建、装修款并无不当，但某成公司、某益公司上诉提出一审对场馆基建、装修造价鉴定、评估报告存在漏算漏评问题，经查属实，经二审委托补充鉴定、评估后，场馆基建、装修款数额已发生变化，故对一审该项判决予以变更。某成公司上诉主张其投资建设球类综合馆资金中有11,200,000元是借款，已支付利息27,855,400元，并提供借款合同书、借款凭证和支付利息的收款凭证等书证，主张自有资金15,156,590元，应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息。某成公司提供的证据载明借款人为许燕燕、许北方，借款用途为投建体育项目，支付利息交款人为许燕燕、许北方，但没有提供证据证明许燕燕、许北方与某成公司的关系，也没有证据证明该借款已转入某成公司。该证据不能证明与本案讼争球类综合馆的基建、装修具有关联性，不予采信。此外，本案双方当事人是基于土地租赁而形成合同关系，某成公司建设球类综合馆、某益公司安装保龄球设备和配电设备的行为均是在某育中心划拨使用的国有土地上增设他物的行为，因租赁合同依法确认为无效，双方应各自返还财产，某成公司主张其投资利息损失缺乏法律依据，故不予支持该项上诉请求。对某益公司增设的保龄球设备、配电设备，某育中心应予返还。鉴于某育中心在另案中已诉请某成公司移交的场馆中包括保龄球设备、配电设备，故某益公司作为保龄球设备、配电设备的所有权人，其要求某育中心返还保龄球设备、配电设备的折价款应予支持。厦门中院按保龄球设备评估值2,033,000元的50％作为某育中心接受讼争保龄球设备的对价，判令某育中心支付给某益公司保龄球设备款1,016,500元不当，应予变更，应按照评估值2,033,000元支付，某益公司该项上诉有理，应予采纳。某益公司上诉主张因租赁合同至少投入15,000,000元，要求某育中心承担因合同无效所造成的经济损失和银行贷款利息的补偿，缺乏事实和法律依据，不予支持。
        综上，该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，于2008年6月19日作出（2007）闽民终字第371号民事判决：一、维持厦门中院（2004）厦民初字第363号民事判决主文第三、四、五项；二、变更厦门中院（2004）厦民初字第363号民事判决主文第一项为：某育中心于判决生效之日起十日内返还某成公司场馆基建、装修款18,039,599元；三、变更厦门中院（2004）厦民初字第363号民事判决主文第二项为：某育中心于判决生效之日起十日内支付给某益公司保龄球设备、配电设备款2,137,765元。一审本诉案件受理费96,723元，由某成公司负担24,181元、某益公司负担24,181元、某育中心负担48,361元；反诉案件受理费18,021元，由某育中心负担；鉴定费52,500元、评估费67,012元，由某成公司负担41,678元、某益公司负担18,078元、某育中心负担59,756元。二审案件受理费96,723元，由某成公司负担55,000元、某益公司负担26,723元、某育中心负担15,000元；鉴定费12,576元、评估费13,864元，由某成公司负担12,447元、某益公司负担773元、某育中心负担13,220元。
        某成公司、某益公司不服二审判决，向本院申请再审。本院于2009年5月18日作出（2008）民申字第965号民事裁定，指令福建高院再审本案。福建高院再审查明的事实与二审认定的事实一致。
        福建高院再审经该院审判委员会讨论认为：本案的争议焦点是：一、本案双方当事人签订的《租用合同》和《补充合同》无效过错的责任如何分配；二、某成公司和某益公司因合同无效造成的损失如何认定。
        1、某育中心与某成公司、某益公司签订《租用合同》、《补充合同》以及《合同转让协议书》等因违反法律、行政法规的规定均属无效，本案双方当事人在原审中也一致确认讼争合同无效。某育中心未经政府批准，违反土地管理法及相关行政法规的规定，擅自出租国有划拨土地，对合同无效应承担主要过错责任。某成公司与某育中心在签订合同前期均对合作的有关项目进行了必要的论证和考察，应了解或应当知道本案所涉土地系国有划拨土地，未经批准不得出租的相关规定，其与某育中心签订《土地租赁合同》亦有过错，对于合同无效也应负相应的过错责任。某成公司、某益公司称对法律不熟悉理由不能成立。
        2、关于某成公司和某益公司实际投入资金数额问题，二审及再审中，某成公司和某益公司均未提供有效证据证明其当时为履行土地租赁合同建设场馆实际投入的数额，因此，一、二审法院委托有资质的鉴定部门对球类综合馆和投资保龄球设备的资金进行鉴定，鉴定结论经一、二审、再审双方当事人质证，均未提出异议，应当作为认定某成公司和某益公司实际投入资金的依据。至2004年12月，涉诉的球类综合馆已经由某成公司和某益公司投入使用并实际经营收益多年，有经营使用就必然产生房屋的损耗折旧问题，因此，二审按照损耗程度进行折旧计价是公平合理的。至于某成公司提出的房价上涨房产升值不应折旧问题，本案中所涉的划拨地块使用权属于某育中心，某成公司并不拥有合法土地使用权，因此该地块土地的升值与球类综合馆房屋建筑物本身并无关联。而房屋随着使用年限的增加必然有折旧损耗造成价值逐步减低，某成公司认为不应对球类综合馆进行折旧的理由不能成立。某成公司、某益公司主张投入资金的利息损失赔偿问题，涉及到某成公司投入资金的利息损失是否属于因合同无效造成的损失，是否应按照各方当事人的过错程度承担相应的赔偿责任问题。依据合同法，合同无效所应赔偿的损失包括当事人为订立和履行无效合同而实际支出的费用等损失，不包括合同履行以后可以实现和取得的财产利益。土地租赁合同被认定无效，对于租赁方来说，所造成的损失一般包括为履行合同的前期投入，即因订立合同支出的必要费用。履行合同前期的资金投入，如设计、勘察、报批、“三通一平”等所应付出的费用，这些费用实际支出后，因合同被认定无效，使得建筑物未能实际建成并投入使用，造成了已经投入的这些资金不可能收回而成为损失，这些损失应认定为因合同无效而造成的损失。本案中，合同虽然无效，但已实际履行，某成公司和某益公司在与某育中心签订土地租赁合同后，投入资金进行了场馆建设和相关的设备购买，已经实际建成了场馆并依照合同的约定实际使用了该场馆和设备，进行了正常的经营活动，即某成公司和某益公司所投入的资金已经物化为建筑物和相关设备，且已实际占有、使用了土地并获得了经营收益，某成公司和某益公司也因此而得到了投入的回报和相应的利益。因此，在某成公司经营期间，不管是资金还是建筑物和经营设施、设备，某成公司是其投入资金的占有使用人，并通过经营获取收益和租金，其投入的资金利息支出系实际经营所必须支出的成本，并非因合同无效而产生的损失。某成公司、某益公司主张资金利息损失赔偿没有事实和法律依据，不予支持。另外，某成公司主张其投资建设球类综合馆资金中有11,200,000元是借款，但据某成公司提供的证据载明，借款人为许燕燕、许北方，借款用途为投建体育项目，支付利息交款人为许燕燕、许北方，没有证据证明许燕燕、许北方与某成公司的关系。也没有证据证明该借款已转入某成公司。该证据不能证明与本案讼争球类综合馆的基建、装修具有关联性，不能采信。所以，某成公司主张的借款利息损失的依据不足。
        综合本案及该院作出的(2007)闽民终字第370号民事判决，二审判决结果符合处理无效合同的基本原则，体现在：一方面，合同被判定无效，某育中心收回了土地使用权并接收了场馆，同时按照评估鉴定的标准返还给某成公司和某益公司所投入的场馆建设及设备资金。另一方面，某成公司和某益公司实际占有、使用了场地多年，并从中经营获利。该院(2007)闽民终字第370号民事判决判令由某成公司和某益公司向某育中心参照合同约定的标准支付土地实际占用期间的土地使用费，符合公平合理和对价的原则。综上，某育中心与某成公司、某益公司签订的《租用合同》、《补充合同》以及《合同转让协议书》等因违反法律、行政法规的规定均属无效，某育中心对合同无效应承担主要过错责任，某成公司、某益公司也应对合同无效负相应的过错责任。某成公司、某益公司主张其对法律不熟悉，对合同无效没有过错的理由不能成立。本案因合同无效后的场馆返还、建设设备资金补偿、场地使用费支付等问题属于因合同无效后的财产相互返还处理问题，并不涉及因合同无效需按照双方当事人过错大小承担损失责任问题。因此，二审判决依照鉴定结论的数额作为某成公司和某益公司实际投入资金的依据，并按照损耗程度进行折旧计价是公平合理的。某成公司、某益公司投入的资金利息损失并非因合同无效而产生的损失，主张资金利息损失赔偿没有事实和法律依据，不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。
该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款一项、第一百八十六条之规定，作出（2009）闽民再终字第18号民事判决：维持该院（2007）闽民终字第371号民事判决。
某成公司、某益公司仍不服上述再审判决，向本院申请再审称：1、一、二审法院委托鉴定的范围仅为讼争项目的建筑安装成本，而根据《房地产估价规范》的规定，一个房地产项目的成本应当包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润，其中开发成本包括勘察涉设计费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套及基础设施费、工程监理、规费及保险费。本案中，某成公司、某益公司主张返还的投资款应当按讼争项目的成本确定。一、二审判决确定讼争的球类综合馆价格仅为建筑安装工程费，没有计入其他费用，对某成公司、某益公司是不公平的。参照厦门大成资产评估事务所出具评估报告的取费标准，一、二审遗漏的勘察设计费为653,356.35元、前期工程费为435,570.90元、工程监理规费和保险费为653,356.35元、管理费为705,624.84元、建设期间的投资利息为1,809,716.03元，一、二审遗漏项目共计4,492,832.75元。对此，某成公司、某益公司曾另行提起诉讼主张，但处理该案的法院作出裁定，指出该主张实际是对原生效判决采信的评估报告内容不服，应当通过申诉途径解决，不应另行提起诉讼。2、讼争的球类综合馆投资建设为三层，而某成公司、某益公司仅使用了其中的一、二层，第三层则由某育中心使用。一、二审判决在认定本案所涉合同无效后，就无效合同的处理，使某育中心无偿使用了第三层，没有承担任何费用，而某成公司投资了整个项目，支付了全部土地使用费，这对某成公司是不公平的。因此，某育中心应当分担该第三层的土地占用费，以弥补某成公司、某益公司的损失。3、因本案所涉合同被认定无效，给某成公司、某益公司造成利息损失、土地租金损失、房屋增值损失，一、二审判决未予支持，缺乏依据。某成公司为建设本案讼争项目，通过许燕燕、许北方向石狮市五星村经联社合作基金会借款11,200,000元，某成公司为此支付利息35,090,772元，此外，某成公司投入的自有资金按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算，截止2009年10月20日的利息为12,473,414.94元，以上共计利息损失47,564,186.94元。某成公司投入大量费用，是因为依合同约定租赁期限45年内收回，现讼争合同终止，理应将该费用计算在内，作为返还和补偿某成公司投入的依据；本案所涉合同被认定无效后，土地增值导致土地租金提高，某成公司、某益公司重新租赁同等地段的土地，较原合同需多支付土地租赁金48,879,323.60元；因通货膨胀造成的物价上涨，某成公司如再行建设与本案所涉球类综合馆相同的建筑物，需多支付工程费用，即房屋增值损失1,509,055元。上述损失均应当由某育中心赔偿。综上，请求：1、撤销福建高院（2009）闽民再终字18号民事判决；2、改判支持某成公司、某益公司的诉讼请求；3、判令某育中心承担本案一、二审诉讼费用。某育中心答辩称：1、本案所涉《租用合同》及《补充合同》依法应认定无效，且为某育中心和某成公司、某益公司各方当事人共同确认。合同无效是某成公司、某育中心的混合过错造成，某成公司以不知晓中国法律作为推卸其过错责任的理由不能成立。2、本案所涉合同被认定无效后，某育中心收回出租的土地使用权并接受在该土地上建成的建筑物，同时按照鉴定评估标准返还某成公司、某益公司的建筑物的建设资金和设备资金，某成公司、某益公司占有、使用承租的土地使用权十多年，获取华益保龄球馆巨额经营收入，并通过出租二楼和一楼部分房屋获房租收益，理应参照合同约定标准支付土地使用费，这样处理符合法律规定的公平合理和等价有偿原则。3、某成公司和某益公司所谓某育中心造成其损失一亿多元的说法没有事实依据，其主张的利息损失、土地租金损失、房屋增值损失、遗漏房屋建设投资不仅无理，且在其起诉时的诉讼请求中未有这些主张。根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。因此，对于上述超诉求范围的内容，依法不应予以审理。4、某成公司、某益公司主张的漏算投资款问题，已经福建高院委托鉴定机构补充鉴定，球类综合馆经多次司法鉴定造价达21,778,541元，已大大超出了某成公司的实际投资额，且某成公司、某益公司以及某育中心对鉴定意见均无异议。5、某成公司、某益公司的资金投入已经物化为建筑物和经营设施、设备，某成公司、某益公司通过经营获取了巨额收益，事实上其已不存在所谓的利息损失，即使存在资金利息，也属于财务成本。经营过程中的资金占用或使用产生的利息并非经济损失，更不是合同无效所产生的损失。某成公司、某益公司据以证明其借款及利息支出的证据不能成立，因为其中借款人是许燕燕、许北方，并非某成公司；款项出借人是石狮市五星村经联社合作基金会，其并非具有资质的金融机构；也没有证据证明某成公司已经将该笔款项投入球类综合馆的建设。综上，请求依法驳回某成公司、某益公司的再审请求，维持福建高院的再审判决。本院再审查明的事实与福建高院二审及再审查明的事实一致。
再审判决：
        一、撤销福建省高级人民法院（2009）闽民再终字第18号民事判决、（2007）闽民终字第371号民事判决以及福建省厦门市中级人民法院（2004）厦民初字第363号民事判决主文第一、二、四项；二、维持福建省厦门市中级人民法院（2004）厦民初字第363号民事判决主文第三、五项；三、厦门市某育中心应于本判决生效之日起十日内向联成国际有限公司返还22,333,352元人民币；四、厦门市某育中心应于本判决生效之日起十日内返还华益（厦门）保龄球娱乐有限公司2,137,765元人民币；五、驳回联成国际有限公司、华益（厦门）保龄球娱乐有限公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为：本案系涉港合同纠纷案件。当事人对适用内地法律审理本案争议并无异议，本院予以确认。
关于本案争议合同的性质及效力。从本案某成公司与某育中心签订的《租用合同》及《补充合同》约定的内容看，系某成公司在一定期限内租用某育中心享有使用权的土地，某成公司根据租用的土地面积逐年计算租金，再由某成公司在该土地上建设场馆并进行经营，租赁期间届满后地上建筑物归某育中心所有，因此，本案所涉争议应当定性为土地租赁合同纠纷案件，并非合作建房纠纷，一、二审及原再审判决对此认定正确。本案中，某育中心享有的土地使用权是通过划拨方式取得的，并非通过出让方式取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”根据该规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉某成公司与某育中心之间的《租用合同》与《补充合同》以及某成公司、某益公司与某育中心之间的《合同转让协议书》并未报经政府相关部门审批。上述合同分别签订于1995年、1996年和1997年，应当适用《中华人民共和国涉外经济合同法》的相关规定审查合同的效力。根据《中华人民共和国涉外经济合同法》第九条第一款的规定，“违反中华人民共和国法律或者社会公共利益的合同无效。”本案所涉《租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》均因违反内地法律的规定而应当认定无效。一、二审及原再审判决对此认定正确。当事人在本案一、二审及原再审期间亦均未对此提出异议。本案所涉合同系因未报经政府部门审批违反法律规定而被认定无效，合同双方对内地法律的规定均有义务知晓。因此，应当认为某育中心、某成公司、某益公司对该合同无效的法律后果均负有过错，而且过错相当。某成公司不能以其不熟悉内地法律为由主张自己对合同无效不存在过错或者过错较小，也不能认为某育中心作为土地出租方较承租方而言对合同无效的后果存在更大的过错、应承担更重的法律责任。关于合同无效后各方当事人法律责任的承担。合同被认定无效后，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，当事人因无效行为而取得的财产，应当返还给受损失的一方；有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在另案中，福建高院（2009）闽民再终字第19号民事判决已经判令某成公司将讼争场馆一、二层移交某育中心、某成公司支付给某育中心从2002年12月起至场馆移交之日止的场地使用费（2002年12月至2006年12月按每月场地使用费153,388.33元、2007年1月起按每月场地使用费168,727.16元的标准支付）、某益公司偿还某育中心场地使用费5,038,998.59元，即在某成公司向某育中心返还土地使用权、交付地上建筑物后，参照双方原合同约定的土地使用费计算标准确定某成公司、某益公司因合同无效而应当返还给某育中心的土地使用费。本案中，某育中心则应当向某成公司、某益公司返还其建设场馆的原始投入。本案一、二审期间，法院组织各方当事人对本案所涉球类综合馆及设备进行了多次鉴定、评估，得出了某成公司建设球类综合馆的工程造价以及空调设备、配电设备、保龄球设备的价值，其中球类综合馆工程造价为21,778,541元(17,542,594元+1,441,143元+2,794,808元=21,778,541元)、空调设备价值为554,800元、配电设备价值为104,765元、保龄球设备价值为2,033,000元。其中球类综合馆工程及空调设备由某成公司投入，配电及保龄球设备由某益公司投入。由于空调、配电和保龄球设备本身都是易耗设备，某成公司和某益公司利用该设备从事经营活动，设备折旧损失应视为经营成本，由其自行承担。因此，应当判令某育中心分别向某成公司返还球类综合馆工程造价及空调设备价值，合计22,333,352元；向某益公司返还配电设备价值及保龄球设备价值，合计2,137,765元。二审及原再审判决以全部工程的折旧现值计算应返还款项，忽略了某成公司和某益公司对其经营场馆已支付使用费的事实，该处理结果造成某育中心收回场馆获取增值，而某成公司和某益公司在支付使用费之外还要承担折旧损失，有失公平，应予纠正。
        关于某成公司、某益公司主张的球类综合馆工程的勘察设计费、前期工程费、工程监理规费和保险费、管理费等建设投资款的支付问题。本案中，一、二审法院根据当事人的申请，多次组织当事人并委托鉴定机构对系争的球类综合馆、保龄球设备进行鉴定、评估，二审判决最终根据鉴定机构在造价鉴定报告基础上采用公开市场价值标准确定的从工程竣工至估价时点折旧后的价值确定各方当事人交付鉴定的包括土建、装修、空调、配电设备在内的工程价值，根据鉴定机构采用以公开市场和持续使用前提下得出的评估结论确定保龄球设备价值，并据此判令某育中心返还某成公司和某益公司场馆基建、装修、保龄球设备、配电设备款等，各方当事人对此并未提出异议。这可以从某成公司、某益公司第一次申请再审的请求和理由得到印证。某成公司、某益公司要求对球类综合馆工程的勘察设计费、前期工程费、工程监理规费和保险费、管理费等补充鉴定的申请，根据法释〔2011〕33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，不应予以准许。对某成公司、某益公司关于某育中心还应向其支付球类综合馆工程的勘察设计费、前期工程费、工程监理规费和保险费、管理费等建设投资款的请求，不应予以支持。关于某成公司、某益公司主张某育中心应当分担占用的球类综合馆第三层的土地占用费问题。因本案所涉合同被认定无效，本案系根据无效合同的法律后果确定各方当事人的责任，即返还财产并根据过错赔偿对方因此造成的损失。福建高院（2009）闽民再终字第19号民事判决系参照双方原合同约定的土地使用费标准确定某成公司、某益公司因合同无效而应当支付给某育中心的土地使用费的，而《租用合同》及《补充合同》在确定所谓“租金”的同时，亦已确定场馆一层、二层归某成公司使用，三层归某育中心使用。因此，不应再以某育中心占用第三层认为将由此产生土地占用费，并进一步认为构成某成公司因本案所涉合同无效而遭受的损失。因此，对于某成公司、某益公司关于某育中心应分担占用的球类综合馆第三层的土地占用费的主张，不予支持。关于某成公司、某益公司主张的投入建设及设备资金的利息损失、土地租金损失、房屋增值损失的问题。本案系对所涉无效合同的处理，某成公司、某益公司投资建筑及设备占用的资金产生的利息损失、土地租金损失、房屋增值损失等，并非因合同无效给其造成的损失。因此，其要求某育中心赔偿该部分损失的主张，没有法律依据，不予支持。