李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        上诉人首都机场地产集团有限公司（以下简称首都某场公司）为与被上诉人三能达置业有限公司（以下简称三某达公司）企业借贷纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2006）高民初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员付金联担任审判长、代理审判员王涛、李相波参加的合议庭进行了审理。书记员安杨担任记录。本案现已审理终结。
         北京市高级人民法院经审理查明：2002年，港商蔡汉德投资成立繁荣房地产开发有限公司，后更名为北京邦信投资有限公司（以下简称邦信公司），邦信公司与三某达公司于2002年4月10日签订《慈云寺危改小区项目投资协议书》，约定邦信公司负责投资人民币20000万元作为慈云寺危改小区项目的前期启动资金，固定利润为人民币3000万元。协议签订后，邦信公司向三某达公司支付了20000万元。经邦信公司的蔡汉德介绍和协调，首都某场公司同意与三某达公司就慈云寺危改小区项目进行合作。双方于2003年3月21日签订《慈云寺危改小区项目投资协议书》（以下简称《项目投资协议书》），约定首都某场公司负责投资人民币15000万元，资金使用期限为12个月，固定利润1800万元。协议签订后，首都某场公司于2003年3月27日支付三某达公司15000万元。2004年8月20日，首都某场公司与三某达公司签订《项目借款协议书》，约定首都某场公司以借款方式向三某达公司提供20000万元，用于慈云寺项目的部分前期借款、装修、设备及材料订购等的费用；借款期限为半年，从2004年8月27日起至2005年2月26日止；三某达公司向首都某场公司支付借款总额年10％的资金占用费（按资金实际使用时间计算）。其后，三某达公司于同年8月25日与邦信公司签订《借款协议书》，约定三某达公司向邦信公司提供18000万元的短期借款，借款期限为半年，从2004年8月27日起至2005年2月26日止，利息为借款总额的年10％（按资金实际使用时间计算）。首都某场公司于同年9月3日将20000万元借款转入三某达公司与邦信公司共管帐户，邦信公司于同日从共管帐户转走18000万元。2004年11月23日，首都某场公司（甲方）与三某达公司（乙方）为处理双方债务清偿事宜，签订《还款协议书》，约定：鉴于1.双方于2003年3月21日签订了《慈云寺危改小区项目投资协议书》，甲方向乙方实际投入资金人民币15000万元，投资期限至2004年3月30日止。截止本协议签署时乙方尚欠未如期归还甲方投入资金的本金及部分资金占用费。双方确认截至2004年3月30日，该笔投资的本金数额为15612万元。2.甲方与乙方于2004年8月20日签订了《项目投资协议书》，甲方向乙方实际投入资金人民币20000万元，投资期限至2005年2月26日止。为确保甲方尽快和按时收回上述投入慈云寺危改小区项目的资金并保障该等资金的安全，一、乙方同意用项目一期2、3、4号楼现有房产，以及项目二期即将建设的1、5号和综合楼的全部房产的全部销售收入，优先用于偿还甲方的上述资金。二、乙方承诺在2005年12月30日前偿还甲方上述全部资金本金及占用费，有关资金占用费将根据资金本金的实际占用期限和原合同约定的投资回报率支付。但三某达公司在《还款协议书》签订后未能遵照协议履行还款义务。2005年11月28日，首都某场公司（甲方）与三某达公司（乙方）再行签订《债务清偿暨慈云寺危改小区项目二期转让协议》（以下简称《项目二期转让协议》），约定：乙方承诺将包括5号、6号楼在内项目二期开发经营权及项目二期用地的国有土地使用权及相关权益一并以抵偿债务的方式转让与甲方（或甲方指定的第三方）。前述权益包括但不限于乙方对项目二期所享有的项目开发经营权、乙方业已取得或将要取得的项目二期国有土地使用权及基于对项目二期投资、经营所产生之一切权益。如根据主管机关现有要求，该等项目尚未具备转让或清偿债务条件，乙方承诺及时采取相应措施使该项目获得相关主管部门的批准以具备转让条件，并最迟于本协议签署后三个月内完成项目二期国有土地使用权的转让过户手续。乙方于本协议签署后当日或次日，应将项目二期开发文件材料的原件或复印件全部移交给甲方。本协议签署后三个工作日内，甲方同意向乙方支付人民币3000万元定金作为履行本协议的担保。双方在协议中还就乙方以标的物清偿甲方债务之金额的确定方式和甲方最终债权总金额的计算方法进行了约定。《项目二期转让协议》签订后，首都某场公司依约向三某达公司支付定金3000万元。但三某达公司在《项目二期转让协议》签订后未能遵照协议履行约定义务，首都某场公司遂诉至北京市高级人民法院，请求：1.判令三某达公司继续履行《项目二期转让协议》约定义务，立即向首都某场公司移交慈云寺危改小区项目（又称东区国际公寓项目，以下称项目）二期开发文件材料，并办理项目二期开发经营权、国有土地使用权及相关权益的转让过户手续，用以抵偿三某达公司所欠债务本金27770万元人民币及资金占用费。2.判令三能达向首都某场公司双倍返还履约定金人民币6000万元。3.由三某达公司承担全部诉讼费用。2008年3月6日，首都某场公司又向北京市高级人民法院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求第一项为：请求判令三某达公司继续履行《项目二期转让协议》约定义务，立即向首都某场公司移交慈云寺危改小区项目二期开发文件材料，并办理项目二期开发经营权、国有土地使用权及相关权益的转让过户手续。原审法院另查明，三某达公司系慈云寺危改小区二期项目的权利人。2004年8月30日，三某达公司与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，约定，项目名称：朝阳区慈云寺危改小区二期；宗地位置：朝阳区慈云寺危改小区二期用地；宗地出让面积：26840.07平方米，出让宗地规划总建筑面积：135953平方米；总地价67988520元。三某达公司于2007年12月6日取得了该土地的国有土地使用权证。慈云寺危改小区二期项目分为5号楼和6号公建用地，现5号楼已建成，三某达公司办理了5号楼商品房预售许可证，房屋正在预售过程中。原审法院再查明，2005年1月，何文辉与海南融创投资有限公司（以下简称海南融创公司）签订《股权转让协议》，约定何文辉将其持有的三某达公司60％的股权转让给海南融创公司。同时，何文辉、三某达公司、海南融创公司与首都某场公司签订《备忘录》，约定因三某达公司尚欠首都某场公司35000万元及相应利息，为确保首都某场公司上述债权的安全，何文辉同意由首都某场公司指定的其关联企业海南融创公司附条件的持有何文辉转让的三某达公司60％的股权的形式，实现三某达公司对首都某场公司债务的质押担保。合同签订后。双方在工商部门办理了股权的变更登记，海南融创公司持有三某达公司60％的股权。2007年9、10月，何文辉将海南融创公司持有的股权转回到自己名下，之后又将该部分股权转让给了中海信达担保有限公司。
        2006年10月17日，原审法院依首都某场公司的申请作出（2006）高民初字第950号裁定：查封三某达公司名下的位于北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地范围内的国有土地使用权、地上物及其他附着资产。2007年12月18日，原审法院依三某达公司的部分解封申请作出民事裁定：解除对三某达公司名下的位于北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地中5号住宅楼项目范围内的国有土地使用权、地上物及其他附着资产的查封。对于北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地范围内其余部分的国有土地使用权、地上物及其他附着资产继续查封。2005年12月17日，三某达公司法人代表何文辉向北京市公安局经侦处举报邦信公司以借款方式诈骗1.8亿元。北京市公安局于2006年1月23日作出京公经侦字〔2006〕422号立案决定书，决定对蔡汉德、周乐东涉嫌公司诈骗案立案侦查。原审法院查明的上述事实，有《项目投资协议书》、《项目借款协议书》、《借款协议书》、《还款协议书》、《项目二期转让协议》、相关票据及双方当事人陈述等证据在案证明。
        北京市高级人民法院经审理认为：债务应当清偿。依据查明的事实，涉及首都某场公司与三某达公司之间的债权债务关系主要有三：一是双方于2003年3月21日签订的《项目投资协议书》，约定首都某场公司投资15000万元，固定利润1800万元；二是双方于2004年8月20日签订的《项目借款协议书》，约定首都某场公司向三某达公司借款20000万元，资金占用费为借款总额年10％；三是双方于2005年11月28日签订的《项目二期转让协议》，三某达公司依约应将慈云寺危改小区项目二期的相关权利全部转让给首都某场公司，项目转让的对价是三某达公司依上述两份协议欠付首都某场公司的借款本金、固定利润及资金占用费，这也是首都某场公司起诉的主要合同依据。综合上述证据来看，双方之间并非一般意义上的项目转让法律关系，其实质上是一个以项目抵偿债务的代物清偿法律关系。所谓代物清偿是指债权人受领他种给付以代替原定给付，从而使债的关系消灭的清偿方式。代物清偿的成立须有合法有效的债权债务关系存在，如基础债权债务不成立或无效，该债务当然不能履行，自然也不能进行代物清偿。因此，该案在确认《项目二期转让协议》的效力时也不能脱离作为代物清偿发生基础的双方之间的企业借贷法律关系。关于双方签订的《项目投资协议书》和《项目借款协议书》的效力问题，就前者而言，双方名为合作开发房地产项目，实际上首都某场公司投入资金，收取固定利润，并不承担合作开发的经营风险，因此该投资协议在性质上实为企业间的借贷合同。该协议与双方其后签订的《项目借款协议书》一样，均违反了法律的强制性规定，应属无效。首都某场公司无权依据无效协议约定要求三某达公司继续履行合同，支付借款本金之外的固定利润及资金占用费，获得合同履行的全部利益。换言之，合同无效，在当事人之间不产生合同履行的约定之债，只产生合同无效恢复原状的返还之债，两者在数额上有重合之处，但在性质上不具有债的同一性，不应混淆。本案中，双方在《项目二期转让协议》中约定三某达公司以慈云寺危改小区项目二期抵偿的债务是首都某场公司依两份企业间借贷协议约定享有的合同履行之债，如前述，依两份无效协议约定产生的合同履行之债是无效的，故双方签订的以项目抵债的《项目二期转让协议》也应当是无效的。反之，如认定双方之间的两份企业间借贷协议无效，而《项目二期转让协议》仍然有效，判令三某达公司依约将项目转让给首都某场公司以抵偿欠付首都机场的借款本金、固定利润及资金占用费，则无异于将一个自始确定无效的债权通过清偿方式的改变而变得合法有效，并被实际履行，此为现代法律制度所禁止，当事人间债权债务关系的效力绝不应因清偿方式的变化而有所不同。综上，由于双方之间基础的企业间借贷法律关系无效，首都某场公司不享有合同履行之债，双方之间以项目抵债的《项目二期转让协议》亦因此而无效，首都某场公司基于无效协议要求三某达公司继续履行协议约定办理项目过户手续并双倍返还定金的诉讼请求，缺乏法律依据，该院不予支持。并且，在代物清偿协议中，虽然原定给付与他种给付的价值是否相当并非协议是否有效的必要条件，但在该案中，三某达公司至今尚欠首都某场公司本金6570万元，另有1.8亿元尚处于刑事侦查过程之中，该欠款数额与作为抵债标的的慈云寺危改小区二期项目的价值相比，相差极为悬殊，现首都某场公司要求三某达公司履行代物清偿协议不符合民法最基本的等价、公平原则，对其请求亦难以支持。应当指出，合同无效，只是不发生当事人所期望的合同履行的效力，并非不发生合同无效的法律后果。首都某场公司依据无效的投资协议、项目借款协议及项目二期转让协议，仍有权要求三某达公司承担返还借款、定金、根据过错程度赔偿损失等法律责任。在原审诉讼中，法院依法向首都某场公司行使释明权，但首都某场公司仍坚持原诉讼请求，故首都某场公司就其该部分债权可另行起诉。三某达公司自愿撤回其反诉请求，符合法律规定，该院予以准许。
一审判决：驳回首都某场公司的诉讼请求。
        首都某场公司不服北京市高级人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、《项目二期转让协议》具有独立性，应为合法有效。1.转让协议中虽然包含有债务清偿的内容，但是协议的内容是关于项目二期转让的标的、转让价格、支付方式及双方的其他权利义务的约定，协议的条款具备房地产项目转让合同的构成要件及法律特征，属于房地产项目转让合同。而且，《项目二期转让协议》主要规范的是首都某场公司与三某达公司之间的房地产项目转让关系，其核心内容是项目转让。无论当事人之间债权债务关系是否有效，均不影响《项目二期转让协议》的效力。2.原审法院将《项目投资协议书》和《项目借款协议书》项下的债权债务关系认定为《项目二期转让协议》的“基础法律关系&”，本身并无法律和学理依据。《项目二期转让协议》中债务金额确定的依据是《还款协议书》，而《还款协议书》是双方当事人之间为处理《项目投资协议书》和《项目借款协议书》而达成的新的协议，无论《项目投资协议书》和《项目借款协议书》是否有效，针对债务本金而达成的还款协议当然有效。即使还款协议中偿还资金占用费部分的效力被否定，也不影响本金部分的效力。况且，以《还款协议》确定的“被上诉人对上诉人的欠款抵消上诉人应付的项目二期转让的部分转让价款&”仅是项目二期转让价款的支付方式，是“债的抵消&”而不是“代物清偿&”。3.《项目二期转让协议》的签订和履行，并未违反我国民法“公平、等价&”原则，原审判决以违反“公平、等价&”原则否定《项目二期转让协议》效力的做法缺乏事实依据。二、原审法院认定1.8亿元款项涉嫌犯罪属于认定事实错误。1.2004年8月16日，首都某场公司与邦信公司及何文辉、张健签订了《项目合作协议书》，约定将首都某场公司、邦信公司分别向慈云寺危改小区项目投资15000万元、20000万元的投资部分转为参股的股本金。转股后，首都某场公司和邦信公司分别持有三某达公司51％、20％的股权。之后，首都某场公司与三某达公司签订《项目借款协议书》，由首都某场公司以股东借款的方式向三某达公司提供资金20000万元用于慈云寺危改小区项目，故该借款系股东向其下属子公司投入资金的合法行为。2.邦信公司与三某达公司之间存在债权债务关系。邦信公司及其前身繁荣公司与三某达公司之间的资金往来关系十分复杂且互负债务，双方在2004年8月25签订的《借款协议》是三某达公司以借款的形式返还邦信公司10000万元本金及固定利润，故双方之间就18000万元资金形成的纠纷，属经济纠纷，根本不涉嫌诈骗犯罪。三某达公司向公安机关报案的根本目的，就在于借刑事侦查逃避民事责任，并以此为借口影响本案的正常审理。3.首都某场公司与邦信公司之间不存在恶意串通。首都某场公司根据《项目借款协议书》的约定，将20000万元资金打入三某达公司指定账户后，该资金不但事实上即归三某达公司支配，而且从法律上已归三某达公司所有，其后所发生的任何流转，均非首都某场公司所能控制，首都某场公司对该资金流向不负有任何法律责任。即使邦信公司涉嫌诈骗，首都某场公司与三某达公司之间就履行《项目借款协议书》产生的争议也是独立的法律纠纷，与诈骗案毫不相关。而且，三某达公司仅就邦信公司涉嫌诈骗报案，而不包括首都某场公司。4.直到目前，没有任何司法机关认定首都某场公司涉嫌参与蔡汉德、周乐东18000万元诈骗案或与之有牵连，原审法院将本案有关材料移送公安机关显属不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，改判支持首都某场公司的原审诉讼请求。本案的一、二审诉讼费用由三某达公司承担。
        三某达公司答辩称：一、原审判决以“企业借贷纠纷&”为案由依法审理并无不当。《项目二期转让协议》是以《项目投资协议》以及《项目借款协议书》为事实基础而形成的，其目的是为了解决首都某场公司与三某达公司之间的债权债务问题，但双方之间的法律关系非为《项目二期转让协议》所反映的“房地产转让项目&”关系，实质是“企业借贷纠纷&”问题的处理。首都某场公司片面强调《项目二期转让协议》的条款特征，故意弱化订约的目的，割裂了《项目二期转让协议》与该协议形成的事实基础。而且，《项目二期转让协议》是为了解决首都某场公司与三某达公司之间的债权债务问题，其不同于一般意义上的房地产项目转让，该转让项目的对价是基于企业拆借行为而应承担债务的免除。二、原审判决认定《项目二期转让协议》无效并无不当。《项目投资协议》与《项目借款协议书》均约定了固定的资金占用回报费用，约定首都某场公司不参与实际开发也不承担投资风险，上述约定符合企业之间的非法拆借的法律构成。而且，从《项目借款协议书》实际履行来看，首都某场公司与邦信公司之间恶意串通，以三某达公司作为过桥资金，实施的诈骗行为，对于以《项目借款协议书》为基础的《二期转让协议》就丧失了有效的事实基础，故原审判决认定《项目二期转让协议》无效。三、被上诉人三某达公司欠付首都某场公司的拆借款项与首都某场公司诉求的建设项目的市场价值相差悬殊，原审判决驳回首都某场公司的诉求，符合公平、等价的法律原则。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。此外，本院二审另查明：
         2004年8月16日，首都某场公司（甲方）、何文辉（乙方）、邦信公司（丙方）和张健（丁方）四方就合作开发慈云寺危改小区的事宜签订了《项目合作协议书》，该协议约定：甲方与三某达公司在2003年3月21日签订的《项目投资协议书》，甲方向三某达公司投资了15000万元，投资期限至2004年3月21日止，三某达公司未能如期归还甲方投入的资金及部分合作固定利润。甲、乙、丙、丁四方同意甲方将其在三某达公司的部分投资转为参股三某达公司的股本金，其余资金转为三某达公司的借款。各方公司的股本金，按各方参股比例及三某达公司原股本金的数额确定，甲方为10200万元……。2005年2月28日，何文辉（甲方）、三某达公司（乙方）、海南融创公司（丙方）和首都某场公司（丁方）签订了《备忘录》。甲乙丙丁四方经协商一致，就乙方、丁方签署的《还款协议书》及甲方与丙方签署的《股权转让协议》等相关事宜达成如下一致意见。甲乙丙丁四方共同确认以下事实：1.乙方、丁方于2004年11月23日签订了《还款协议书》，就乙方偿还丁方借款人民币35000万元及相应利息的方式和时间作出约定。2.为确保丁方上述债权的安全，甲方同意将其持有的乙方60％的股权质押给丁方，作为乙方对丁方债务的担保，双方一致同意通过股权转让形式实现上述质押担保。3.鉴于上述原因，甲方同意将其持有的乙方60％的股权附条件的转让给丁方，以丁方附条件的持有甲方所转让的乙方60％的股权的形式，实现上述质押担保。但由于丁方系国有企业，办理股权转让手续程序复杂，应丁方要求，甲方同意将其持有的乙方60％的股权转让给丁方指定丁方的关联企业丙方，以丙方附条件的持有甲方转让的乙方60％股权的形式，实现乙方对丁方债务的质押担保……甲方同意，如果一方不能按照《还款协议书》的约定向丁方偿还任何一期投资本金及资金占用费，且逾期超60个工作日没有补齐……丙方有权通过拍卖的方式处分其受让的乙方股权，以所得的价款抵偿丁方未受偿还的投资本金及约定的资金占用费。
        2005年8月12日，首都某场公司（甲方）与三某达公司（乙方）为确保甲方的资金安全，签订了《债务清偿协议》，该协议的签订是鉴于双方签订的《还款协议书》生效后，乙方未能按照《还款协议书》有关逐月分期偿还加方资金款项之约定履行偿还义务而签订。该协议主要内容为：一、乙方承诺将项目二期6号楼之项目开发权、全部地上和地下面积所依附的国有土地使用权及其他相关权益，以清偿债务的方式转让与甲方，以抵偿与甲方之间的部分债务。二、该协议签署后，乙方仍须依《还款协议书》或其他补充协议之约定向甲方履行偿还义务；本协议履行后就剩余债务，乙方仍须依《还款协议书》或其他补充协议之约定履行偿还义务。但三某达公司在《债务清偿协议》签订后未能遵照协议履行义务。本院二审再查明：自2003年4月至2005年9月，三某达公司陆续向首都某场公司偿还了部分款项，具体情况如下：2003年4月1日，还款800万元；2003年12月31日，还款400万元；2004年12月27日，还款1800万元；2004年12月31日，还款700万元；2005年1月24日，还款200万元；2005年2月10日，还款212万元；2005年2月22日，还款800万元；2005年3月1日，还款900万元；2005年3月2日，还款388万元；2005年3月23日，还款500万元；2005年4月06日，还款500万元；2005年5月16日，还款360万元；2005年6月14日，还款700万元；2005年6月16日，还款1000万元；2005年6月24日，还款500万元；2005年6月28日，还款240万元；2005年6月28日，还款60万元；2005年7月6日，还款300万元；2005年7月6日，还款100万元；2005年7月12日，还款350万元；2005年7月12日，还款50万元；2005年7月15日，还款80万元；2005年7月15日，还款20万元；2005年7月20日，还款230万元；2005年7月22日，还款20万元；2005年7月22日，还款180万元；2005年7月26日，还款200万元；2005年7月29日，还款250万元；2005年8月11日，还款470万元；2005年8月17日，还款110万元；2005年8月30日，还款550万元；2005年9月6日，还款460万元。以上款项共计13430万元。双方对上述偿还款项不存异议，但对偿还的是本金还是本金和利息存在争议。本院二审还查明：《项目二期转让协议》所涉的慈云寺危改小区项目二期5号楼建筑面积57619.75平方米，批准销售面积51968.16平方米，批准销售套数319套。截止到2008年12月5日，已销售129套，销售面积1943.89平方米，成交均价18853元/平方米。
二审判决：
        一、撤销北京市高级人民法院（2006）高民初字第950号民事判决。二、三能达置业有限公司偿还首都机场地产集团有限公司本金23802.22万元，利息9468.61万元，本息合计33270.83万元。（上述利息计算至2008年12月31日，在合同约定借款期内的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，超出约定借款期的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。）三、三能达置业有限公司向首都机场地产集团有限公司双倍返还履约定金人民币6000万元。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        本院认为：本案二审诉争的焦点是：1.首都某场公司与三某达公司签订的《项目二期转让协议》是否合法有效以及是否违反了民法的“公平、等价&”的原则；2.三某达公司刑事报案所称邦信公司涉嫌诈骗1.8亿元的犯罪是否与首都某场公司有关。
        一、关于首都某场公司与三某达公司签订的《项目二期转让协议》是否合法有效以及是否违反了民法的“公平、等价&”的原则。2004年11月23日，首都某场公司与三某达公司签订了《还款协议书》，在该协议书中，双方对首都某场公司依据《项目投资协议书》和《项目借款协议书》的约定，向三某达公司投入资金15000万元和20000万元予以了确认，但是，在《还款协议书》签订后，三某达公司并未履行清偿义务，2005年11月28日，首都某场公司与三某达公司在《还款协议书》的基础上签订了《项目二期转让协议》。《项目二期转让协议》的签订和履行是为了解决双方基于《还款协议书》的债务清偿问题，但债务清偿仅仅是《项目二期转让协议》的动机之一，目的仍为项目转让。《项目二期转让协议》是双方在自愿协商基础上就项目转让的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，应为合法有效。《项目二期转让协议》中债务金额确定的依据是《还款协议书》，而非《项目投资协议书》和《项目借款协议书》，无论《项目投资协议书》和《项目借款协议书》是否有效，首都某场公司共向三某达公司投入资金35000万元是客观事实，首都某场公司有权要求三某达公司清偿上述借款本金及相应利息，三某达公司也有义务偿还上述借款本金及利息。《项目二期转让协议》明确约定首都某场公司受让项目应向三某达公司支付的对价，且项目总价款应当根据项目最终的规划建筑面积和双方当事人经协商确定的具体楼面单位价格确定。双方对该项目的转让价格只是根据三某达公司提供的《慈云寺危改小区项目成本效益》预估的，而非双方之间债务金额。首都某场公司以债务抵消的方式向三某达公司支付的价款，仅为《项目二期转让协议》中约定的项目转让价款的一部分，剩余部分仍需首都某场公司以现金方式支付。而且，《项目二期转让协议》的第八条还就“以标的物清偿债务之金额高于首都某场公司最终债权总金额部分的处理&”作了具体的约定，上述事实证明《项目二期转让协议》的签订和履行并未违反“公平、等价&”原则，而且，即使违反了公平、等价的原则导致显失公平，应属可撤销的合同，而不是无效合同。因此，原审判决以违反“公平、等价&”原则认定《项目二期转让协议》无效显属不当。《项目二期转让协议》中约定，将慈云寺危改小区项目中的包括5号楼、6号楼在内的项目开发经营权及项目二期用地的国有土地使用权及相关权益转让给首都某场公司，用以偿还对首都某场公司的借款。但是，该协议签订后。三某达公司并未履行约定义务。根据本案查明的事实，《项目二期转让协议》中约定的5号楼已经被三某达公司开发且已销售。三某达公司的上述行为已构成对《项目二期转让协议》的根本违约，使得该项目变得不完整，《项目二期转让协议》已失去履行的基础，三某达公司对此应当承担相应的法律责任。依据《项目二期转让协议》的约定，首都某场公司为担保该协议的履行，向三某达公司支付了3000万元的履约定金，三某达公司因违约应双倍返还于首都某场公司。
        综上，本院认为，上诉人首都某场公司与被上诉人三某达公司于2003年3月21日签订的《项目投资协议书》，约定首都某场公司投资15000万元，收取固定利润，其实质为企业间的借贷合同，违反了法律的强制性规定，应属无效。2004年8月20日双方签订的《项目借款协议书》亦为企业间借贷合同，也应认定无效。2004年11月23日，双方为落实《项目投资协议书》和《项目借款协议书》项下的还款事宜签订了《还款协议书》，该协议书是对上述二协议欠款金额的确认。《项目投资协议书》和《项目借款协议书》无效，并不当然导致《还款协议书》无效，因为前者虽然无效，债务人仍应承担返还债务本金等民事责任，因此，还款协议针对债务本金的部分应当认定有效，约定利息部分无效。2005年11月28日，双方签订了《项目二期转让协议》，该协议是基于被上诉人三某达公司清偿《还款协议书》项下的债务而签订的，签约主体和约定内容符合房地产项目转让的法定要求，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应当依约履行。但是，由于三某达公司未能履行《项目二期转让协议》中约定的义务，又擅自对该项目进行开发，其中该项目5号楼已建成且部分房屋已出售，致使项目已不完整，三某达公司的违约行为使得该协议已实际无法履行。在本院二审诉讼中，首都某场公司同意依据《项目二期转让协议》第八条的相关约定，恢复《还款协议书》的效力，要求三某达公司继续归还借款。因此，三某达公司所欠首都某场公司借款本金部分应当归还。因被上诉人三某达公司实际使用了首都某场公司的资金并用于经营，且首都某场公司也为此受到利息等财务费用的损失，三某达公司如无偿使用资金亦有失公平。故被上诉人三某达公司应比照银行同类贷款利率向上诉人首都某场公司支付占用资金的补偿费，逾期未还部分应依银行逾期贷款利率支付补偿。
        二、关于三某达公司刑事报案所称邦信公司涉嫌诈骗1.8亿元犯罪是否与首都某场公司有关问题。2004年8月20日，首都某场公司与三某达公司签订《项目借款协议》，约定三某达公司向首都某场公司借款20000万元。协议签订后，首都某场公司依约将20000万元支付给了三某达公司。而邦信公司依照其与三某达公司之间签订的《借款协议书》的约定，在首都某场公司将20000万元转入三某达公司与其共管账户的当天即将18000万元转走。对此事实，三某达公司认为首都某场公司与邦信公司恶意串通，利用三某达公司作为资金过桥，实施诈骗。本院认为，首都某场公司与三某达公司和邦信公司与三某达公司的借款是两个独立的法律关系，首都某场公司与三某达公司之间的法律关系是双方基于20000万的《项目借款协议书》，而三某达公司与邦信公司的法律关系是基于双方之间的18000万元的《借款协议书》。邦信公司对三某达公司的18000万元借款不还，是三某达公司与邦信公司之间的事情。首都某场公司根据《项目借款协议书》的约定，将20000万元资金转入三某达公司指定账户，在上述资金进入三某达公司与邦信公司的共管账户后，首都某场公司已充分、全面地履行了自己的义务。其后所发生的任何流转，均非上诉人首都某场公司所能控制，因此，首都某场公司对该资金进入三某达公司帐户后的走向不应负法律责任。即使18000万元涉及诈骗犯罪，那也仅是邦信公司所为。况且，在2005年12月17日，三某达公司向公安机关报案也仅是举报了邦信公司，而不是首都某场公司。所以，三某达公司关于其与邦信公司之间的18000万元借款涉嫌邦信公司诈骗，是邦信公司与首都某场公司“恶意串通&”，实施诈骗的主张无证据支撑，本院不予采信。