李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼 领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        原告厦门市成某实业发展有限公司（以下简称成某公司）、原告厦门胜某房地产有限公司（以下简称胜某公司）、原告庄明某诉被告南某投资集团（厦门）有限公司（以下简称南某公司）、被告厦门凯某特投资有限公司（以下简称凯某特公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，追加北京明某房地产开发有限公司为本案被告。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。成某公司、胜某公司、庄明某的委托代理人张勇，南某公司、凯某特公司的委托代理人张燕民、沈蓓蓓到庭参加了诉讼。北京明某房地产开发有限公司（以下简称明某公司）经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
        2013年7月，原告成某公司、胜某公司、庄明某将被告凯某特公司、南某公司诉至福建省高级人民法院。被告凯某特公司、南某公司提出管辖异议，福建省高级人民法院于2013年10月裁定将案件移送北京市高级人民法院。成某公司、胜某公司、庄明某提出上诉，最高人民法院于2014年4月裁定维持原裁定。
        成某公司、胜某公司、庄明某向本院起诉称，2005年11月19日，原告成某公司、胜某公司、庄明某与被告凯某特公司、南某公司签订合作开发房地产协议书（以下简称《11.19协议书》）,这是本案争议诉讼的主合同，主要内容约定了：（1）信息披露部分明确了该项目前期开发权的取得及有关协议来源和签约时项目现状；（2）被告南某公司借款7000万元指定凯某特公司象征性以100万元取得明某公司的50%股权作为对价；原告因与被告合作开发本项目，故特为被告南某公司贷款此两笔各3500万元人民币，合计贷款7000万元人民币为交纳该项目的土地出让金作个人和企业担保，（3）项目转让所得以及利润分配约定，以及利用转让收入或销售收入，优先支付借款7000万元或股权转让款等；（4）被告南某公司及凯某特公司全面控制开发的目标项目明某公司的公章及财务手续。合同签订后，原告胜某公司和成某公司依据《11.19协议书》约定将持有项目公司明某公司的15%及35%股份分别转让给被告凯某特公司。至此，凯某特公司持股50%，成某公司持有25%，胜某公司持有5%，北京中融物产有限责任公司（以下简称中融公司）持有20%，被告凯某特公司成为明某公司最大股东，并全面控制了项目明某公司的财务及公章手续。
        被告南某公司、凯某特公司取得上述法律权益后，2005年11月29日，被告南某公司、凯某特公司要求原告为其农行及农信社7000万元贷款提供担保，原告向银行提供了《11.19协议书》及之前1999年1月16日原告胜某公司、成某公司与案外人中融公司签订《联合开发北京市宣武区棉花片区危改区A-5小区协议书》及其2005年5月27日的《补充协议书》，协议约定原告有权引进其他合作单位单独或共同开发该项目等，该文件也一并交给银行审查是否贷款及编为贷款合同的附件。担保及贷款审查通过后，被告南某公司、凯某特公司实际控制人蔡明达要求中融公司回铁勇、原告庄明某在银行作三方印鉴预留，银行根据蔡明达的授权确定资金走向。据此，银行予以放款7000万元给被告南某公司，然而南某公司违背约定，拒不借款给项目明某公司，而是通过被告凯某特公司直接用投资款7000万元的方式转给项目明某公司，以证实凯某特公司取得明某公司50%股权巨大利益支付了对价，从而掩盖南某公司不支付对价取得利益且为其今后无对价分配50%利润想好退路。2005年11月30日，项目明某公司向案外人中融公司支付了7000万元投资款，中融公司用此款向北京市国土局缴纳了土地出让款，项目合作进行到办理土地证及房屋拆迁的实质阶段。2006年4月，案外人中融公司和原告、被告控制的明某公司向农行说明了土地证办理延期具体情况并准备三个月内办理完毕。然而，2006年6月，分管该项目的北京市副市长刘志华被双规，中融公司法人回铁勇被中纪委约谈，在此关键时段，蔡明达不是积极履行合同，而是背信弃义落井下石地诬告合作伙伴，企图置庄明某于死地，其后事实虽然表明蔡明达已涉嫌诬告陷害罪和侵犯名誉权的诽谤罪，但其违约造成的损失却难以挽回，关于刑事部分原告保留对其另案控告权力。2007年，被告南某公司起诉农信社，请求福建高院判令贷款协议以及《11.19协议书》无效，福建高院（2004）闽民初字第39号判决驳回诉求，并在判决主文第38页认定“综上所述，南某公司在与农联社签订11.29协议及借款合同，补充协议之前，其控制的子公司凯某特公司仅以100万元的受让价取得了本该以12475.75万元才能取得的明某公司50%的股权，成为最大的股东，其向农联社借款及承诺为胜某公司等担保，是为了履行其与胜某公司等签订《11.19协议书》约定的义务，也就是为了合作开发郎香公寓的需要。”“这无法得出南某公司、凯某特公司受欺诈，重大误解或显失公平的结论，”被告南某公司上诉，最高法院（2009）民一终字第42号判决，对福建高级法院（2007）闽民初字第39号判决维持原判，其中第10页肯定了关于合作开发协议的法律性质认定。
        被告南某公司通过法院判决《11.19协议书》无效的企图没有得逞，就采用控制的明某公司于2008年2月21日向被告自己即南某公司及中融公司提出解约并非法转让明某公司根本就不存在的对被告南某公司的债权，被告采用欺骗手段骗取北京市第一中级人民法院（2008）民初字第4926号判决书，为逃避北京市高级人民法院审查，采用调解方式骗取北京高院（2009）高民终字第1818号民事调解书，被告南某公司违约抽逃8000多万元，严重损害了原告利益。更为恶劣的是被告向北京市公安局举报庄明某诈骗，并趁回铁勇被审查期间，威胁案外人回铁勇的部下必须退钱，否则，就去中纪委去告回铁勇，使原告顾此失彼难以回国应诉。等到2009年6月24日，北京市公安局查清事实撤销庄明某的诈骗刑事案件时（案号京公经侦字[2009]69号），被告南某公司、凯某特公司卑鄙目的已经完全达到。由于被告南某公司、凯某特公司的违约行为，致使三原告直接损失惨重，原告胜某公司为成立项目明某公司投入资金750万元持有20%股份，为了引进被告南某公司、凯某特公司投资，低价转让了15%的股份，成某公司为成立项目明某公司投入资金2250万元持有60%股份，为了引进被告南某公司、凯某特公司投资，低价转让了35%的股份。目前，被告南某公司、凯某特公司控制的明某公司完全亏损，投入的1000多万元费用也损失殆尽。原告庄明某由于参与项目合作给被告担保，因多个诉讼被法院判决担保额度到2400万元，其中部分案件最高法院已经纠正，目前尚有400万元的担保案件没有纠正。因此，被告南某公司、凯某特公司应当赔偿这部分损失。被告南某公司、凯某特公司违约应当承担直接损失的法律条文为《合同法》第112条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。由于三原告是基于项目合作为被告南某公司、凯某特公司提供的担保，因此被告南某公司、凯某特公司违约导致合作协议解除合作破裂，原告为被告南某公司、凯某特公司提供担保条件和基础就不成立，原告担保义务也应当随之依法解除，特别是原告庄明某至今因为担保诉讼执行还被法院采取“限高令”措施，鉴于各方的合作事实已经终止，其执行措施也应当依法解除。依据2007年1月17日北京中瑞诚联合会计师事务所对北京市宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块以2006年12月31日为评估基准日按照每平米12500元（目前此地房价至少每平米5万元）评估开发余值为人民币70664.10万元。这是当时被告南某公司、凯某特公司控制明某公司时评估的，其目的是向其他公司转让时作为参考，所以完全具有可信性。被告南某公司、凯某特公司应当依法赔偿原告合同履行后可获得的利益，扣除2006年的2.2亿拆迁费用，可期待利润为48664.10万元，依据《11.19协议书》原告成某公司和胜某公司持有股份为25%和5%，其期待利益分别为和12166.025万元和2433.205万元，鉴于合作关系原告分别诉求为1个亿和1千万。被告南某公司、凯某特公司违约应承担间接损失的法律条文为《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于，被告凯某特公司是被告南某公司和厦门毅达公司所绝对控制的子公司，而蔡明达和其老婆苏珊芬分别又持有南某公司和厦门毅达公司90%以上股份。所以实际控制人就是蔡明达夫妇，因此，被告凯某特公司应为被告南某公司的赔偿承担连带责任。综上所述，原、被告签订房地产合作开发协议，被告严重违反合同约定，构成根本违约，造成原告经济损失，特诉请人民法院：1、请依法判令被告南某公司、凯某特公司履行合同义务不符合《11.19协议书》之约定并承担违约责任。2、请依法判决解除《11.19协议书》并明确原告为被告南某公司、凯某特公司承担担保义务予以解除。3、判令被告南某公司赔偿原告成某公司直接损失3032.8205万元，可期待利益10000万元，合计13032.8205万元，被告凯某特公司承担连带责任。4、判令被告南某公司赔偿原告胜某公司直接损失690.6266万元，可期待利益损失1000万元，合计1690.6266万元，被告凯某特公司承担连带责任。5、判令被告南某公司赔偿原告庄明某直接损失400万元，被告凯某特公司承担连带责任。
        被告南某公司、凯某特公司答辩:2005年11月19日，南某公司及凯某特公司与成某公司、胜某公司、庄明某及明某公司共同签订《11.19协议书》。该协议第一条载明：庄明某担任法定代表人的明某公司股东分别为胜某公司（持股20%）、成某公司（持股60%）、中融公司（持股20%）。明某公司合法拥有中融公司转让给明某公司的北京郎香公寓项目用地及开发权，该项目目前在中融公司名下，胜某公司、成某公司声明并保证：“中融公司虽持有明某公司20%的股权，但并不能参与经营管理，也不能参与该项目收益及利润的分成，待明某公司支付6000万元给中融公司后，中融公司即将该项目过户给明某公司或明某公司指定的单位并将其持有的20%的股权无条件转让给明某公司的股东。明某公司对外负债包括为胜某公司在厦门工商银行的3000万元借款提供连带责任担保；为成某公司在及其他公司在农业银行厦门市分行的3800万元借款提供连带责任担保；为成某公司及其他公司在厦门市鹭岛农村信用合作社的6000万元借款提供连带责任保证。明某公司合法拥有朗香公寓项目用地（项目用地为北京市棉花片危改区A－5片地块）及项目开发权，在该协议签订前已投入征地拆迁费用4000万元。该协议第二条约定：明某公司注册资本金为3750万元，而对外担保达12800万元，且利息未计，担保的主债务人已无清偿能力，目前明某公司资金周转困难无力开发，凯某特公司负责促使南某公司给予7000万元借款支持，以便明某公司交纳第一期地价款、配套款以及办理土地使用权证启动该项目；并负责促使南某公司为成某公司、胜某公司、庄明某及相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款、对厦门市鹭岛农村信用合作社（后变更为厦门市农村信用合作联社，以下简称农联社）所负本息合计2000万元的欠款提供连带责任担保。胜某公司以30万元的价格将明某公司15%股权转让给凯某特公司；成某公司以70万元的价格将明某公司35%的股权转让给凯某特公司。此外该协议第二条中，合作各方针对“郎香公寓”转让或自行开发的项目转让所得比例以及根据项目开发建设的资金筹集来源不同合作各方所取得的项目利润分配比例进行了详细且明确的约定，其中特别约定如各方将项目转让或取得了项目销售收入应优先偿还南某公司的借款。该协议签订同日，南某公司与明某公司签订一份借款协议，约定由南某公司向明某公司借款7000万元，用于明某公司支付朗香公寓项目第一期地价款、配套费及其他费用，明某公司应以项目转让收入、销售收入或其他资金来源偿还借款，但最长不应超过两年。此后，南某公司向农联社贷款3500万元，并为成某公司、胜某公司、庄明某及其关联公司的历史不良贷款2000万元提供担保，成某公司、胜某公司、庄明某为此向南某公司提供反担保；南某公司向中国农业银行厦门市分行贷款3500万元，并为成某公司、胜某公司、庄明某及其关联公司的历史不良贷款2000万元提供担保，成某公司、胜某公司、庄明某为此向南某公司提供反担保。在相关银行发放贷款后，南某公司通过凯某特公司将7000万元支付至明某公司账户，履行了协议书约定的借款义务。但此后，明某公司向中融公司支付了地价款及相关契税等款项后，却并未取得朗香公寓项目的土地使用权及开发权，该项目始终不见进展。而南某公司为此向银行贷款的7000万元已近到期，且银行开始要求南某公司承担对成某公司、胜某公司、庄明某4000万元历史不良贷款的还款责任。为此南某公司致函明某公司、中融公司要求还款并说明朗香公寓项目真实情况。2007年7月18日，中融公司向南某公司复函称“我司没有与明某公司签订关于将A-5地块项目转让给明某公司开发建设的协议”。2007年10月23日，中融公司再次致函南某公司，称“一、我司没有与明某公司签订过将北京市宣武区棉花片危改区A-5地块项目转让给明某公司开发建设的协议或合同；二、明某公司没有向我司棉花片危改区A-5项目地块投入过任何征地拆迁费用，成某公司、胜某公司、庄明某也没有向该项目投入过任何征地拆迁费用。”由此，南某公司才知道胜某公司、成某公司、庄明某欺骗了南某公司及凯某特公司，严重违反了《11.19协议书》的明确约定和承诺。此后，为挽回损失，南某公司以不当得利为由向中融公司提起诉讼，要求返还7000万元的贷款本息。最终通过法院的调解，中融公司将相应借款本息8637万元返还给南某公司。但南某公司实际偿还给农联社及农业银行厦门分行的贷款本息为91744534.19元，由此导致南某公司产生贷款本息差额损失5374534.19元及相关利息损失。此外，因南某公司为成某公司、胜某公司、庄明某等的不良贷款提供了担保，围绕银行及各方产生了多起诉讼纠纷，南某公司所开发的房地产项目亦因此遭到法院的查封，长期不能销售，南某公司由此蒙受了房产贬值的巨大经济损失，并且南某公司还为此承担了多起相关诉讼案件的诉讼费用及保全、公告、公证费用，支出了高额的诉讼费用。综上所述，胜某公司、成某公司、庄明某虚构事实，欺诈南某公司与其签订了《11.19协议书》，骗取了南某公司向银行贷款7000万元，并为其历史不良贷款4000万元承担担保责任，给南某公司造成了巨大的经济损失。胜某公司、成某公司以及庄明某严重违反《11.19协议书》的约定及承诺，其行为构成违约，侵犯了南某公司的财产权益，理应赔偿南某公司由此遭受的全部经济损失，承担相应的法律责任。南某公司、凯某特公司于2015年2月分别提出反诉。南某公司反诉请求：判令反诉被告一厦门市成某实业发展有限公司、反诉被告二厦门胜某房地产有限公司、反诉被告三庄明某连带赔偿反诉原告南某公司各项经济损失共计25370530.55元。凯某特公司反诉请求：判令反诉被告一厦门市成某实业发展有限公司、反诉被告二厦门胜某房地产有限公司、反诉被告三庄明某连带赔偿反诉原告经济损失共计2000万元。
        胜某公司、成某公司、庄明某不同意南某公司、凯某特公司的反诉请求。鉴于明某公司为《11.19协议书》的当事人，本院于2015年4月追加明某公司为本案被告。明某公司表示，仅同意胜某公司、成某公司、庄明某主张解除《11.19协议书》的诉讼请求。同时表示，因本案其他本诉及反诉请求均未针对明某公司，故明某公司对其他本诉及反诉请求不发表意见。南某公司于2015年7月27日申请撤回反诉，凯某特公司于2015年8月4日申请撤回反诉。本院经审查，于2015年8月12日裁定准许南某公司及凯某特公司撤回反诉。经审理查明：南某投资集团（厦门）有限公司原名称为厦门南某投资有限公司，于2009年11月26日经厦门工商行政管理局核准变更为现在名称。1999年1月16日，中融公司（甲方）、胜某公司（乙方）、成某公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方是北京市宣武区政府隶属的房地产开发公司，拥有宣武区棉花片全部危改项目的开发经营权。三方联合投资开发建设棉花片危改区内A－5小区工程。A－5区规划用地面积约2.79公顷、规划建筑总面积约10万平方米、规划功能为：住宅、商住及商业配套，建筑周期约为2.5－3年，拟分两期建设，每期5万平方米。甲方以项目转让及前期部分投资的形式与乙、丙二方共同开发建设，三方投资组建项目合作有限公司：明某公司。明某公司注册资金为3750万元，甲方注册入资750万元、乙方注册入资750万元、丙方注册入资2250万元。项目公司股份比例及利润分配：甲方占20%、乙方占20%、丙方占60%，并按此股份比例承担风险和享有各自利润分配。A－5区工程建设每期的前期拆迁及启动资金为5000－6000万元，每期甲方负责筹资1000万元、乙方出资1000－1500万元、丙方出资3000－3500万元。后续建设资金由项目公司向国内外进行融资投入，甲方继续完成工程规划设计的前期准备工作，乙、丙二方要集中全力筹集好建设资金，组织好该工程的全部建设工作。1999年8月16日，明某公司成立。2000年7月18日，中融公司出具《关于将宣武区棉花片危改区A－5项目地块土地使用权提供给明某公司开发建设的确认函》，确认：1999年1月16日签订《协议书》的三方共同投资成立了明某公司。中融公司于1999年7月28日在交纳了棉花片危改区第一期土地使用权出让预定金后，取得了北京市人民政府京政房地字[1999]19号“关于中融公司分期划拨宣武区菜市口国有土地使用权的批复”和京房地地划[批]字（1999）第020号《北京市城镇建设用地批准书》，第一期批准用地面积为118700平方米，在该批准用地面积中含A－5地块2.79公顷（含代征市政用地）。有鉴于此，中融公司所属的宣武区棉花片危改区A－5项目地块2.79公顷的土地开发的建设项目由明某公司开发建设。2004年8月30日，北京市国土资源局（出让方）、中融公司（受让方）签订《北京市国有土地使用权出让合同》，约定：项目名称：宣武区菜市口棉花片危改区A5地块。项目类型：商品房。宗地出让面积为16477平方米，出让宗地规划总建筑面积为57600平方米。本合同的地价款（毛地）包括土地使用权出让金、基础设施配套建设费。受让方以6324.5万元交纳该宗地地价款。本合同签订之日，受让方须向出让方支付地价款总额的20%，即1264.9万元，剩余地价款即5059.6万元自本合同签订之日起60日内全部付清。在受让方付清全部地价款和履行其所承诺内容之日起30日内，出让方向受让方核发《中华人民共和国国有土地使用证》。转让土地使用权须具备下列条件：(1)付清全部地价款，取得《中华人民共和国国有土地使用证》；（2）按出让合同规定的期限和条件开发利用土地，属于房屋建设工程的，其开发建设投资不少于项目总投资额的25%；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。受让方自本合同签订之日起180日内应按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动工施工，并于2006年6月30日前完成不少于14400平方米的工程量。受让方应在2007年12月31日前竣工。受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开放的，按土地使用权出让金的20%向出让方缴纳土地闲置费；受让方满二年未动工开发的，出让方可以无偿收回土地使用权。2005年5月27日，中融公司（甲方）、胜某公司（乙方）、成某公司（丙方）签订《补充协议书》，约定：一、以甲方名义在北京相关农行或在厦门农行设立共管帐户，由乙、丙两方将融取的3.4亿元分期分批打入该共管帐户内，专款专用于项目建设。二、首笔7000万元融资款项专门用于土地出让合同约定的6340万元土地出让金。该7000万元必须于2005年8月下旬打入共管专户。以上事项所需费用全部由乙、丙两方承担，并从专户中支付。第二笔2.2亿元融资款项在办妥土地抵押手续后及时到位，该笔款项将专门用于拆迁补偿至七通一平。第三笔5400万元融资款项专门用于土地出让金的补交，到位时间视情而定。三、乙、丙两方负责协调落实金融机构同意发放贷款3.4亿元，甲方负责为该贷款提供担保。四、乙、丙两方承诺，自首笔7000万元融资款到位后，最长不超过9个月，将用于拆迁和七通一平的2.2亿元融取到位。届时若不能将融资款到位，乙、丙两方承诺将按整个项目10万平方米总建筑面积，以600元/平方米的价格向甲方支付总计6000万元的项目补偿利润。该补偿性利润在2006年6月底前分期支付完毕。五、甲方收取全部应得利润后，不再享有主协议和本补充协议约定的A－5地块建设项目的任何权利。乙、丙方有权独立地以明某公司的名义，将项目建设进行完毕并享有全部建设成果。乙、丙方也可引进其他合作单位进行共同开发，或将该项目的实施完全交由该合作单位独自进行开发。甲方对此予以认可，并承诺当该项目完成至正负零时，无论该项目转让至乙、丙方指定的公司名下还是其他合作单位名下，均对项目过户承担配合义务，过户费用由乙、丙方承担。但乙、丙方如将该项目转让其他方开发时，乙、丙方承诺在转让前付清甲方所得利润6000万元，否则转让无效，甲方不予办理任何过户手续。六、本补充协议约定的开发项目需要过户时，乙、丙两方应向原融资银行另行提供有效的担保，以解除甲方在前述第三条约定的、向金融机构提供的担保。七、甲方在收取了全部应得利润、按约定对该项目完成了过户、并在前述担保责任解除后，其与乙、丙方之间因主协议和本补充协议而发生的权利、义务均告结束。八、特别约定事项。1、鉴于协议约定项目的开发建设单位到目前为止一直是甲方，而乙、丙方自筹或融取的资金均汇入甲方名下，故，甲方确认对共管帐户上的该全部到帐资金不享有实际所有权，并愿意就到帐资金向来款单位或投资方提供担保，以保障投资方的资金不致发生权益风险。2、就前述7000万元的贷款，甲方同意向贷款银行出具承诺函，同意银行在限定的还款期限届满而未受清偿时，由银行处置被抵押的土地使用权及地上的项目开发权；处置所得由银行优先受偿7000万元贷款本息；其次，用于确保支付甲方应得的6000万元利润补偿；再次，用于支付贷款行盘活性债权4000万元至6000万元。所余部分属乙方和丙方所得。
        2005年11月19日，明某公司（甲方）、胜某公司（乙方1）、成某公司（乙方2）、（乙方1、乙方2以下合称乙方）、庄明某（丙方）、凯某特公司（丁方）、南某公司（戊方）签订《11.19协议书》，约定：第一条、甲、乙、丙三方的声明和保证：一、甲、乙、丙三方对明某公司目前状况的披露。1、明某公司合法拥有北京“朗香公寓”项目用地及开发权，但该项目目前在中融公司名下，乙方声明并保证其与中融公司已有约定：中融公司虽持有明某公司20%的股权，但并不能参与经营管理，也不能参与该项目收益及开利润的分成，只要明某公司支付给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款总共合计6000万元，中融公司即将该项目过户给明某公司或明某公司指定的单位并将其持有的明某公司20%的股权全部无条件转让给明某公司的股东，至此中融公司对明某公司不再享有任何权益，对该项目不再拥有任何权益，也不再参与分配该项目任何收益。2、本协议签订前明某公司对外所负债务情况为：（1）为胜某公司在厦门工商银行的3000万元的借款提供连带责任担保（现已剥离至中国华融资产管理公司福州办事处）；（2）为成某公司及其他公司在农业银行厦门市分行的3800万元借款提供连带责任担保；（3）为成某公司及其他公司在厦门市鹭岛农村信用合作社的6000万元的借款提供连带责任担保。二、甲、乙、丙三方对北京“朗香公寓”项目情况的披露。1、该项目用地为北京市棉花片危改区A5片地块。2、主要经济指标。3、该项目已取得政府的用地批准、计委立项、并已取得政府规划部门的选址意见书、用地规划许可证等相关审批文件。明某公司合法拥有该项目用地及项目开发权。4、该项目取得用地所需资金预估：（1）征地拆迁费用：4000万元，明某公司在本协议签订前已投入。（2）第一期地价款及配套费：7000万元，该款项应于近期缴交。（3）第二期地价款及配套费：5000万元，该款项来源暂未定，可在该项目地块完成拆迁后缴交。（4）征地拆迁、补偿安置费用：2.2亿元，该款项来源暂未定，预计在第一期地价款缴交后半年内到位，中融公司承诺用半年的时间以该款项包干完成该项目用地的征地拆迁、补偿安置。（5）支付给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款：6000万元。合计：4.4亿元。另，该项目建设费用预估约2.5亿元。第二条、对合作开发建设“朗香公寓”项目达成如下协议：一、明某公司股权转让的约定：明某公司资金周转困难且无资金开发“朗香公寓”项目。丁方负责促使丁方最大股东戊方给予明某公司7000万元的借款支持明某公司缴交第一期地价款及配套费以办理该项目土地使用权证启动该项目，并负责促成戊方为乙方及相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款、对厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元的欠款提供连带责任担保。本协议签订的同时乙方将其所持有的明某公司50%的股权转让给丁方。其中乙方1以总价30万元的价格转让其拥有的15%的股权给丁方，乙方2以总价70万元的价格转让其拥有的35%的股权给丁方。二、明某公司所需第一期地价款资金筹集的约定：甲、乙、丙方承诺，该项目第一期地价款及配套费仅需支付7000万元就能取得该项目土地使用权证。经丁方协调，各方协商一致，由明某公司向南某公司（戊方）借款7000万元。在乙方将其所持有的明某公司50%的股权转让给丁方并办理完成该股权转让的全部相关工商变更登记手续且明某公司与戊方签订借款合同后，由明某公司直接支付至中融公司设立的项目专用账户，再由中融公司于当日支付给北京市国土资源局以缴清该项目第一期地价款、配套费及相关费用。同时，乙、丙方均同意为戊方借款给明某公司的7000万元及其同期银行贷款利息提供担保，并为戊方对乙方及其相关公司所提供的担保提供反担保。三、北京“朗香公寓”项目转让所得及开发利润分配的约定：（一）在缴交完上述第一期地价款及配套费后，若乙、丁方一致同意将北京“朗香公寓”项目直接转让，则：该项目转让所得款项在依次偿还戊方的借款7000万元本金及银行贷款利息、给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元、戊方担保的乙方及其相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款及对厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元的欠款后，剩余转让所得款项按乙方占60%、丁方占40%的比例分配。（二）在缴交完上述第一期地价款及配套费后，若乙方、丁方决定自行进行项目的开发、各方均同意：1、该项目有关成本的计算：（1）土地取得成本的计算：在项目利润结算和分成时，该项目的土地取得成本按政府批准的建筑面积以5000元/平方米计算，由乙方负责包干，在该额度内自负盈亏。具体包括：该项目地价款、征地费用、拆迁费用、拆除费用、安置费用、补偿费用、配套费、契税、及至该项目完成“三通一平”所发生的全部费用、银行贷款利息，并且包括支付给中融公司的该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元，以及丁方被工商核准登记为明某公司股东之前明某公司所发生的所有费用和成本。（2）项目建设成本的计算：除上述约定的土地取得成本之外，在丁方被工商核准登记为明某公司的股东后，该项目的建设及营销、管理、办公等其他所有费用按实际发生计算，纳入该项目的开发成本。2、关于优先使用资金的约定：该项目销售收入或项目其他收入或其他资金来源的使用，应优先依次偿还戊方的借款7000万元及其利息、给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元、戊方担保的乙方及相关公司对农业银行厦门市分行所负本息合计2000万元的欠款和对厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计2000万元的欠款。上述款项均计入乙方包干的土地取得成本内，由乙方单独承担。3、该项目的合作及利润分配：（1）若明某公司能自行筹集解决该项目开发建设的所有资金，或明某公司只解决部分资金，剩余由乙方、丁方均按同等比例的金额提供借款给明某公司进行开发建设，则该项目利润分配按乙方占50%、丁方占50%的比例分配。（2）若明某公司开发建设该项目所需的资金均需向丁方借款或明某公司只解决部分资金，其余的资金均需向丁方借款或以丁方的名义贷款、或由丁方提供担保或由丁方联系筹集，则该项目的利润分配按乙方占30%、丁方占70%的比例分配。4、乙方承诺乙方所分得的款项应优先偿还其所负的债务，乙方包干土地取得成本的盈亏数额在该项目开发销售结束后再予以结算。
         四、乙方、丙方承诺在完成本协议项下乙方将其所持有的明某公司50%的股权转给丁方并办妥工商变更登记手续前，明某公司经营上存在和发生的经营或法律问题，及所发生的全部费用、成本及债务、责任等均由乙、丙方承担责任并负责清偿，并互负连带清偿责任，与丁、戊方无涉。乙方承诺乙方从该项目所分得或收回的款项和利润直接先行用于偿付上述债务。第四条、担保条款：1、丙方为甲、乙、丙方在本协议项下的所有责任、义务向丁方、戊方提供连带责任保证担保；乙、丙方为甲方偿还戊方借款本息的义务和责任向戊方提供连带责任保证担保。2、以上担保的保证期间至主债务全部履行完毕时止，且无论主合同是否有效，上述担保条款均有效。2005年11月19日，明某公司（甲方）与南某公司（乙方）签订《合同书》，约定：鉴于明某公司在北京开发“朗香公寓”项目，需缴交7000万元用于该项目的第一期地价款、配套费及其他费用。现甲方向乙方借款7000万元整，用以缴交“朗香公寓”项目的第一期地价款、配套费及其他相关费用。还款金额7000万元本金及其银行贷款利息。还款期限：只要甲方有项目转让收入、销售收入或其他资金来源，甲方应立即偿还乙方上述借款7000万元及银行贷款利息，但甲方应最迟不超过本合同签订之日起两年内按本合同约定的还款金额向乙方还清。庄明某作为明某公司代表在该合同中签字。2005年11月21日，胜某公司（甲方）、成某公司（乙方）（甲方、乙方合称出让方）、凯某特公司（丙方、受让方）签订《关于股权转让价格的约定》，约定：一、出让方声明明某公司对外负债为连带担保债额本金1.28亿元。二、明某公司注册资本金为3750万元，拥有北京“朗香公寓”项目，担保的主债务人已无清偿能力，目前资金周转困难且无资金开发“朗香公寓”项目。丙方负责要求并促使南某公司给予明某公司7000万元的借款以缴交该项目第一期地价款及配套费以办理该项目土地使用权证启动该项目，并负责要求并促使南某公司为明某公司、出让方及相关公司对农业银行厦门市分行及厦门市鹭岛农村信用合作社所负本息合计4000万元的欠款提供连带责任担保。三、鉴于本约定第一条、第二条所述，出让方和受让方在平等自愿、互惠互利的基础上，出让方和受让方均同意，甲方以总价30万元的价格转让其在明某公司所持有的15%的股权给丙方；乙方以总价70万元的价格转让其在明某公司所持有的35%的股权给丙方。2005年11月24日，经北京市工商行政管理局行政许可，明某公司投资人（股东）变更为胜某公司、中融公司、成某公司、凯某特公司。2005年11月29日，明某公司致函南某公司：我司与贵司于2005年11月19日签订了《协议书》，向贵司借款7000万元，现请贵司将上述借款7000万元转入凯某特公司在中国农业银行厦门市分行的账户，再由凯某特公司将上述借款转入我司。贵司将上述借款7000万元转入凯某特公司即视为我司收到贵司借款。2005年11月30日，南某公司将借款7000万元支付至凯某特公司账户。同日，凯某特公司将7000万元支付至明某公司账户。2005年11月29日，厦门市鹭岛农村信用合作社（甲方）、成某公司、胜某公司、厦门象屿保税区成某进出口贸易有限公司、厦门和顺达经贸有限公司、庄明某（共同乙方）、明某公司（丙方）、南某公司（丁方）、凯某特公司（戊方）签订《协议书》。约定鉴于：胜某公司、成某公司与中融公司三方合作开发建设“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目并组建了明某公司。为了使项目顺利开发，银行信用社捆绑清收历史不良贷款本息，保全信用社集体信贷资产，胜某公司、成某公司与中融公司三方以新的合作方丁方为借款主体，向甲方及厦门市农行分别借款3500万元。合计7000万元用于交纳以中融公司名义签订的《土地使用权出让合同》中规定的项目地价款及支付办理项目《国有土地使用权证》、办理追加项目土地使用权抵押担保所需的相关费用。一、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给丁方后，本协议乙方、丙方承诺对本协议丁方向甲方的上述3500万元的借款本息无条件承担连带清偿责任。四、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给丁方后，本协议丁方对本协议第三条中乙方归还甲方历史不良贷款本息合计2000万元的事项自愿作出如下补充承诺：3500万元贷款发放后，不论丁方在“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目中合作方式和合作地位如何变化，均承诺对乙方未偿还甲方不良贷款本息合计2000万元之未偿还部分承担连带责任保证。2005年11月30日，中国农业银行厦门市分行（甲方）、成某公司、胜某公司、厦门万发达贸易有限公司、厦门鹭达贸易有限公司、厦门象屿保税区成某进出口贸易有限公司、庄明某（共同乙方）、明某公司（丙方）、南某公司（丁方）、凯某特公司（戊方）签订《协议书》。约定鉴于：胜某公司、成某公司与中融公司三方合作开发建设“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目并组建了明某公司。为了使项目顺利开发，银行捆绑清收历史不良贷款本息，保全国有商业银行信贷资产，胜某公司、成某公司与中融公司三方以新的合作方丁方为借款主体，向甲方及厦门市鹭岛农村信用合作社分别借款人民币3500万元。合计7000万元用于交纳以中融公司名义签订的《土地使用权出让合同》中规定的项目地价款及支付办理项目《国有土地使用权证》、办理追加项目土地使用权抵押担保所需的相关费用。一、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给丁方后，本协议乙方、丙方承诺对本协议丁方向甲方的上述3500万元的借款本息无条件承担连带清偿责任。四、一旦甲方按本协议约定发放贷款3500万元给丁方后，本协议丁方对本协议第三条中乙方归还甲方历史不良贷款本息合计2000万元的事项自愿作出如下补充承诺：3500万元贷款发放后，不论丁方在“北京宣武区菜市口棉花片危改区A-5地块”项目中合作方式和合作地位如何变化，均承诺对乙方未偿还甲方不良贷款本息合计2000万元之未偿还部分承担连带责任保证。2005年11月30日，南某公司（甲方）与胜某公司、成某公司、庄明某（乙方）签订《合同书》，约定：明某公司与甲方于2005年11月19日签订了《合同书》，其中约定明某公司向甲方借款7000万元。为确保甲方的借款能及时得到偿还，乙方各方共同为明某公司上述全部债务提供连带责任保证担保。甲方对乙方及其相关企业对农业银行厦门市分行、厦门市鹭岛信用社本息合计4000万元借款提供了连带责任担保。现乙方各方自愿共同为甲方所提供的上述担保提供连带责任反担保。2005年12月7日，明某公司董事庄明某、蔡明达、陈自强、蔡灿煌参加会议并形成《会议纪要》，明确：1、立即安排明某公司公章、财务章及相关文件、资料的移交，由庄明某负责中融公司项目相关文件、资料原件的移交；2、立即安排拟定明某公司公章管理规定；3、立即安排拟定明某公司资金使用管理规定；3、明某公司管理机构由凯某特公司制定；4、立即启动北京“朗香公寓”项目的拆迁，着手该项目的设计和销售策划。2005年12月28日，中融公司缴纳地价款6324.5万元。2006年3月28日，中融公司缴纳地价款相应契税1897350元。诉讼中，各方当事人均确认中融公司至今尚未取得土地使用权证书。2007年5月28日，凯某特公司致函明某公司董事会及董事长庄明某；6月6日，凯某特公司致函明某公司监事王磊；6月13日，凯某特公司致函明某公司股东中融公司、成某公司、胜某公司；主要内容均为：我司自2005年11月受让明某公司50%股权成为明某公司股东已有一年半的时间，但这一年半的时间里明某公司未见任何经营，也未见任何发展计划。2005年11月我司应明某公司及明某公司其他股东的要求，协调南某公司借款7000万元给明某公司用于缴交A－5地块地价款，借款300万元给明某公司用于日常开支等。借款至今已一年半，而项目除缴交地价款、我司负责完成了项目设计方案外无任何实质性进展。现南某公司已向明某公司催告还款，且近期中融公司还收到国土局的通知，要求将该项目一直闲置未开发建设的情况书面报告给国土局。情况紧急，我司作为明某公司50%股权的股东郑重通知全体股东召开临时股东会。2007年7月16日，凯某特公司致函成某公司、胜某公司、庄明某，要求三方将明某公司与中融公司签订的关于将A－5地块转让给明某公司开发建设的协议、合同等合法转让文件及与项目有关的文件、资料等立即移交给凯某特公司。同日，南某公司致函中融公司，询问中融公司是否与明某公司签订了关于将A－5地块项目转让给明某公司开发建设的相关协议、合同等文件；明某公司是否向A－5地块项目投入4000万元征地拆迁费用；成某公司、胜某公司、庄明某是否向A－5地块项目投入征地拆迁费用。2007年7月18日，中融公司回函南某公司称：中融公司没有直接与明某公司签订关于将A－5地块项目转让给明某公司开发建设的协议。2007年10月18日，中融公司回函南某公司称：中融公司没有与明某公司签订过关于将A－5地块项目转让给明某公司开发建设的协议，但是分别与成某公司、胜某公司签订过协议书及补充协议书且于2000年7月8日出具过《关于将宣武区棉花片危改区A－5项目地块土地使用权提供给明某公司开发建设的确认函》。明某公司、成某公司、胜某公司、庄明某没有向棉花片危改区A－5项目地块投入过4000万元征地拆迁费用。2008年2月21日，明某公司致函中融公司、南某公司，将明某公司对中融公司享有的债权（7000万元款项本金及利息）全部转让给南某公司，由南某公司直接向中融公司主张权利。2008年3月，南某公司以返还不当得利为由，向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）起诉中融公司，请求判令中融公司偿还7000万元；偿付上述款项之利息至全部款项还清之日止（自2005年11月30日起至2007年11月29日止按年利率7.488%计算利息；自2007年11月30日起至法院生效法律文书确定的应付款之日止按年利率11.232%计算罚息，在该期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；暂时至2008年3月6日利息为13638556.23元）以及南某公司已向银行支付的利息款10249886.85元之利息（自利息支付之日起至法院生效法律文书确定的应付款之日止按同期银行贷款利率计算，暂计至2008年3月6日为1050549.71元）。一中院于2008年9月28日作出（2008）一中民初字第4926号民事判决书，判决：一、北京中融物产有限责任公司于判决生效后三十日内，返还厦门南某投资有限公司七千万元；二、北京中融物产有限责任公司自2005年11月30日起承担占有七千万元期间的银行利息至本金还清时为止，利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算。南某公司、中融公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。经本院主持调解，当事人自愿达成和解。本院于2009年5月15日向双方送达（2009）高民终字第1818号民事调解书，调解内容为：一、北京中融物产有限责任公司返还厦门南某投资有限公司八千六百三十七万元；其中，自调解书生效后十日内给付厦门南某投资有限公司九百万元，自调解书生效后三个月内给付厦门南某投资有限公司三千万元（该笔款项利息自二○○九年五月十五日起按月利率百分之一计算），自调解书生效后六个月内给付厦门南某投资有限公司四千七百三十七万元（该笔款项利息自二○○九年五月十五日起按月利率百分之一计算）及调解书约定的所有利息。二、北京中融物产有限责任公司在向厦门南某投资有限公司返还前款全部款项本息前，不得处置或变卖其财产，如在返还款项期间确有需要而处置或变卖财产，所得款项应优先用于支付给厦门南某投资有限公司。三、北京中融物产有限责任公司如违反上述任何约定，厦门南某投资有限公司有权要求北京中融物产有限责任公司立即返还全部款项及按本协议约定北京中融物产有限责任公司应向厦门南某投资有限公司支付的所有利息，并可向法院申请强制执行。四、一审案件受理费五十二万一千四百九十五元，由厦门南某投资有限公司负担二十六万零七百四十七元五角（已交纳），由北京中融物产有限责任公司负担二十六万零七百四十七元五角（于收到调解书后七日内交纳）。二审案件受理费三十一万五千七百一十四元八角二分，由厦门南某投资有限公司负担十五万七千八百五十七元四角一分（于收到调解书后七日内交纳），由北京中融物产有限责任公司负担十五万七千八百五十七元四角一分（已交纳）。诉讼中，成某公司、胜某公司认为南某公司从中融公司处取得8637万元调解案款，损害了明某公司的权益，依据成某公司、胜某公司在明某公司所占股份情况，成某公司、胜某公司直接损失分别为2159.25万元（8637万元×25%）、431.85万元（8637万元×5%）。南某公司、凯某特公司认为8637万元调解案款的性质属于返还7000万元借款的本息，不属于抽逃出资，不同意成某公司、胜某公司、庄明某的损失主张。2009年，南某公司以担保追偿权纠纷为由，向福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）起诉成某公司、胜某公司、庄明某，请求判令成某公司偿还南某公司为其代偿厦门市鹭岛农村信用合作社借款合计200万元及其利息，胜某公司和庄明某对成某公司的上述债务承担连带清偿责任，成某公司、胜某公司、庄明某共同承担全部诉讼费及南某公司为此聘请之律师费5万元。厦门中院于2010年8月20日作出（2009）夏民初字第572号民事判决书，判决：一、成某公司于判决生效之日起十日内偿还南某公司200万元及该款自2005年12月31日至判决确定的付款之日的利息；二、胜某公司、庄明某对上述债务承担连带清偿责任；三、成某公司、胜某公司、庄明某于判决生效之日起十日内偿还南某公司律师代理费5万元。诉讼中，南某公司、成某公司、胜某公司、庄明某确认该判决已生效，且庄明某未执行该判决。
        2009年，南某公司另案仍以担保追偿权纠纷为由，向厦门中院起诉成某公司、胜某公司、庄明某，请求判令成某公司、胜某公司、庄明某偿还南某公司代偿的农业银行厦门市分行借款合计200万元及其利息，成某公司、胜某公司、庄明某承担连带清偿责任，成某公司、胜某公司、庄明某共同承担全部诉讼费及南某公司为此聘请之律师费。厦门中院于2010年8月23日作出（2009）夏民初字第573号民事判决书，判决：一、成某公司、胜某公司、庄明某于判决生效之日起十日内偿还南某公司200万元及该款自2005年12月31日至判决确定的付款之日的利息；二、成某公司、胜某公司、庄明某于判决生效之日起十日内偿还南某公司律师代理费5万元；三、成某公司、胜某公司、庄明某对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，南某公司、成某公司、胜某公司、庄明某确认该判决已生效，且庄明某未执行该判决。
        诉讼中，庄明某未能证明其所诉400万元的损失。成某公司、胜某公司、庄明某提交厦门中天会计师事务所有限公司于2008年3月8日作出的厦中天专审[2008]字第009号《专项审计报告》，该报告审计了明某公司1999年9月至2007年12月的管理费用、财务费用支出情况。明某公司1999年9月至2005年11月费用支出合计10507818.03元，2005年12月至2007年费用支出合计9724056.74元。成某公司、胜某公司依据该报告及其于2005年11月前后在明某公司所占股份变化情况，欲证明成某公司、胜某公司直接损失分别为8735705元（10507818.03元×60%+9724056.74元×25%）、2587766元（10507818.03元×20%+9724056.74元×5%）。南某公司、凯某特公司认为管理财务费是明某公司正常运营成本，不同意成某公司、胜某公司、庄明某损失主张。南某公司、凯某特公司同时认为依据该报告审计能够证明，明某公司于2005年11月19日各方签订《11.19协议书》前，成某公司、胜某公司、庄明某未向涉案项目投入4000万元征地拆迁费用。成某公司、胜某公司、庄明某未能证明向涉案项目投入4000万元征地拆迁费用的事实。成某公司、胜某公司、庄明某提交北京中瑞诚联合会计师事务所于2007年1月19日出具的《出让土地使用权价值评估项目资产评估报告书》，该报告评估结论：涉案地块在评估基准日2006年12月31日的评估价值为70664.1万元。成某公司、胜某公司依据该报告主张：“扣除2006年的2.2亿拆迁费用，履行《11.19协议书》的可期待利润为48664.1万元”，因成某公司、胜某公司分别持有明某公司股份为25%和5%，故其期待利益分别为12166.025万元（48664.1万元×25%）与2433.205万元（48664.1万元×5%）。鉴于此，成某公司、胜某公司请求判决南某公司、凯某特公司连带赔偿成某公司合同履行后可期待利益损失1亿元，连带赔偿胜某公司合同履行后可期待利益损失1000万元。南某公司、凯某特公司认可《出让土地使用权价值评估项目资产评估报告书》，但认为成某公司、胜某公司、庄明某根本性违反各方于2005年11月19日签订的《11.19协议书》导致《11.19协议书》无法继续履行，法院不应支持成某公司、胜某公司、庄明某相关请求。上述事实，有中融公司、胜某公司、成某公司签订的《协议书》、《补充协议书》，《北京市国有土地使用权出让合同》，明某公司、胜某公司、成某公司、庄明某、凯某特公司、南某公司签订的《11.19协议书》，明某公司与南某公司签订的《合同书》，《关于股权转让价格的约定》，厦门市鹭岛农村信用合作社、成某公司、胜某公司、厦门象屿保税区成某进出口贸易有限公司、厦门和顺达经贸有限公司、庄明某、明某公司、南某公司、凯某特公司签订的《协议书》，农业银行厦门市分行、成某公司、胜某公司、厦门万发达贸易有限公司、厦门鹭达贸易有限公司、厦门象屿保税区成某进出口贸易有限公司、庄明某、明某公司、南某公司、凯某特公司签订的《协议书》，南某公司与胜某公司、成某公司、庄明某签订的《合同书》，《会议纪要》，北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第4926号民事判决书，北京市高级人民法院（2009）高民终字第1818号民事调解书，福建省厦门市中级人民法院（2009）夏民初字第572号民事判决书、（2009）夏民初字第573号民事判决书，厦门中天会计师事务所有限公司[2008]字第009号《专项审计报告》，北京中瑞诚联合会计师事务出具的《出让土地使用权价值评估项目资产评估报告书》，往来函件，资金往来凭证及各方当事人庭审陈述等证据在案证明。
法院判决：
         一、北京明某房地产开发有限公司、厦门市成某实业发展有限公司、厦门胜某房地产有限公司、庄明某、南某投资集团（厦门）有限公司、厦门凯某特投资有限公司于2005年11月19日签订的《协议书》解除；二、驳回原告厦门市成某实业发展有限公司、厦门胜某房地产有限公司、庄明某其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
        涉案当事人签订的各份《协议书》、《合同书》、《会议纪要》等均系真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。以《11.19协议书》为核心的一系列协议是对北京市原宣武区棉花片A－5地块危改项目进行房地产开发，对此涉案当事人均无异议。在我国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）。该法于1994年颁布，于2009年第二次修正。本案各方当事人开发北京市原宣武区棉花片A－5地块危改项目，应当遵守《城市房地产管理法》相关规定。案外人中融公司是棉花片A－5地块的建设方。《城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。中融公司、胜某公司、成某公司于1999年1月16日签订《协议书》，约定A－5地块前期拆迁及启动资金约为1亿元至1.2亿元，中融公司负责筹资2000万元，胜某公司、成某公司共同出资8000万元至1亿元。对A－5地块后续开发，中融公司、胜某公司、成某公司为尚未成立的项目公司（明某公司）设定了向国内外融资义务，同时约定，中融公司继续完成工程规划设计的前期准备工作，胜某公司、成某公司要筹集后续建设资金、组织全部建设工作。中融公司、胜某公司、成某公司于2005年5月27日签订《补充协议书》，进一步确定了胜某公司、成某公司融资义务等。
        本案的争议焦点：1、谁是《11.19协议书》的违约方。2、谁享有《11.19协议书》的解除权。3、若《11.19协议书》解除，涉案的担保或反担保义务是否直接解除。关于胜某公司、成某公司、庄明某请求依法判令“南某公司、凯某特公司履行合同义务不符合《11.19协议书》之约定并承担违约责任”一节，涉及第一个争议焦点。首先，审查《11.19协议书》主要条款，归纳核心内容，明确合同目的：明某公司（甲方）、胜某公司（乙方1）、成某公司（乙方2）、（乙方1、乙方2以下合称乙方）、庄明某（丙方）、凯某特公司（丁方）、南某公司（戊方）于2005年11月19日签订《协议书》。此时，胜某公司、成某公司共持有明某公司80%股权，庄明某为明某公司法定代表人。就《11.19协议书》第一条甲、乙、丙三方的声明和保证。1、明某公司、胜某公司、成某公司、庄明某通过声明、保证、项目情况披露：涉案A－5地块危改项目在中融公司名下，只要明某公司支付给中融公司该项目用地、开发权转让款及股权转让款总共合计6000万元，中融公司即将该项目过户给明某公司或指定的单位。2、明某公司的注册资本金为3750万元。明某公司对外所负债务情况为：已为胜某公司、成某公司及其他公司的1.28亿元的借款提供连带责任担保。3、明某公司、胜某公司、成某公司、庄明某称：“明某公司在本协议签订前已投入征地拆迁费用4000万元”。预估取得用地所需资金4.4亿元，建设费用2.5亿元。4、明某公司、胜某公司、成某公司、庄明某负责协调中融公司，办理涉案项目过户及中融公司在明某公司的20%股权过户。
        就《11.19协议书》第二条合作开发建设朗香公寓项目。1、凯某特公司促成南某公司借款7000万元给明某公司，用于缴纳地价款。2、凯某特公司促成南某公司为胜某公司、成某公司及其他公司的4000万元借款提供连带责任保证。3、胜某公司、成某公司、庄明某为上述7000万元借款提供担保，为上述4000万元借款提供反担保。4、凯某特公司以100万元从胜某公司、成某公司购买明某公司50%的股权。5、项目开发及利润分配的两种模式。第一种开发模式：用前述7000万元借款缴纳全部土地使用权出让金后，直接转让涉案项目。项目转让所得款项在还债后，分配利润（胜某公司及成某公司分得60%，凯某特公司分得40%）。第二种开发模式：自行开发涉案项目。（1）土地取得成本由胜某公司、成某公司负责包干，自负盈亏。具体包括：该项目地价款、征地费用、拆迁费用、拆除费用、安置费用、补偿费用、配套费、契税、及至该项目完成“三通一平”所发生的全部费用、银行贷款利息，并且包括支付给中融公司的该项目用地、开发权转让款及股权转让款共计6000万元，以及凯某特公司被工商核准登记为明某公司股东之前明某公司所发生的所有费用和成本。（2）项目建设成本：除上述约定的土地取得成本之外，在凯某特公司被工商核准登记为明某公司的股东后，该项目的建设及营销、管理、办公等其他所有费用按实际发生计算，纳入该项目的开发成本。（3）还债后，视是否向凯某特公司借款，分配利润。就《11.19协议书》第四条担保条款。1、庄明某为明某公司、胜某公司、成某公司就本协议的责任义务提供连带责任保证。2、胜某公司、成某公司、庄明某为明某公司偿还南某公司7000万元借款本息的义务责任提供连带责任保证。《11.19协议书》的合同目的是：依据《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件，由明某公司从中融公司处受让涉案项目。进行最低限度的投资，实现第一种开发模式后盈利；或自行开发，实现第二种开发模式后盈利。其次，审查当事人履行《11.19协议书》的情况：
       一、胜某公司、成某公司、庄明某的履约情况。1、诉讼中，胜某公司、成某公司、庄明某不能证明在签订《11.19协议书》前已经向涉案项目投入4000万元征地拆迁费用的事实。2、胜某公司、成某公司依约定，已将明某公司50%的股权转让给凯某特公司并变更工商登记。3、胜某公司、成某公司、庄明某依约定，为前述7000万元借款提供了担保，为前述4000万元借款提供了反担保。4、第一种开发模式明显与《城市房地产管理法》第三十九条规定不符，实际无法履行。实践中，当事人亦未依第一种开发模式寻找其他合伙人。5、胜某公司、成某公司、庄明某未完成第二种开发模式中包干土地取得成本的义务。
        二、凯某特公司的履约情况。1、凯某特公司已促成南某公司借款7000万元给明某公司，用于缴纳地价款。2、凯某特公司已促成南某公司为胜某公司、成某公司及其他公司4000万元借款提供连带责任保证。3、凯某特公司已支付100万元，从胜某公司、成某公司购买明某公司50%的股权并变更工商登记。4、第一种开发模式明显与《城市房地产管理法》第三十九条规定不符，实际无法履行。实践中，当事人亦未依第一种开发模式寻找其他合伙人。
三、南某公司的履约情况。1、南某公司借款7000万元给明某公司，用于缴纳地价款。2、为前述胜某公司、成某公司及其他公司4000万元借款提供连带责任保证。3、2008年3月，南某公司以返还不当得利为由向一中院另案起诉中融公司，请求偿还7000万元及利息。2009年5月15日，于本院二审诉讼中调解：中融公司返还南某公司8637万元等。
        第三，纵观当事人的合同约定及履行情况，本院认定：1、明某公司尚未合法拥有涉案项目用地及项目开发权。通过当事人预估，涉案A－5地块危改项目开发投资总额应不低于6.9亿元（4.4亿元+2.5亿元），其25%为1.725亿元（含土地使用权出让金）。依据《城市房地产管理法》相关规定，当事人应当知道涉案项目还需至少再投入1.725亿元并在取得土地使用权证书之后，明某公司才可能会“合法拥有涉案项目用地及项目开发权”。2、当事人均未寻找其他合伙人，从未试图按第一种开发模式直接转让涉案项目。为实现合同目的，当事人实际选择履行第二种开发模式。3、第二种开发模式中当事人履行合同义务的先后顺序。依据房地产开发进程，显然是胜某公司、成某公司要先履行取得土地（地价款、征地、拆迁、拆除、安置、配套费、契税、“三通一平”、支付中融公司6000万元等等）的合同义务，然后凯某特公司才能履行建设（建筑物基础、主体、内外装修的建设施工等等）及营销（预售商品房需取得预售许可证等后）的合同义务。在胜某公司、成某公司未完成合同义务前，凯某特公司无需亦无法再投资。4、胜某公司、成某公司未履行合同的核心义务。胜某公司、成某公司未实质对涉案项目进行投资。胜某公司、成某公司未完成对于土地取得成本的包干义务，直接导致未达到《城市房地产管理法》第三十九条规定的两个转让条件：（1）支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）完成开发投资总额的25%以上。涉案项目无法从中融公司转让到明某公司，亦无法完成开发。5、南某公司给明某公司7000万元的性质是借贷关系，不是南某公司或凯某特公司对涉案项目的投资款，不承担开发风险。南某公司不是明某公司股东,不参与经营，不享受开发利润。南某公司借款7000万元给明某公司，用于缴纳地价款。这使得中融公司交纳了地价款后，则有可能取得土地使用权证书，就能达到《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件之一。6、胜某公司、成某公司完成包干土地取得成本义务的合理时间及最低限度。依据《城市房地产管理法》）第二十六条规定，依据北京市国土资源局（出让方）与中融公司（受让方）于2004年8月30日签订的《北京市国有土地使用权出让合同》约定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开放的，按土地使用权出让金的20%向出让方缴纳土地闲置费；满二年未动工开发的，出让方（北京市国土资源局）可以无偿收回土地使用权。胜某公司、成某公司未能于2006年8月30日前对涉案项目投资，未使涉案项目动工开发。因胜某公司、成某公司未达到投资开发的最低限度，使得涉案土地使用权自2006年8月30日起，开始面临被北京市国土资源局无偿收回的风险。明某公司与南某公司于2005年11月19日签订《合同书》，约定：明某公司向南某公司借款7000万元整，用以缴交“朗香公寓”项目的第一期地价款、配套费及其他相关费用。明某公司应最迟不超过合同签订之日起两年内按本合同约定的还款金额向南某公司还清。庄明某作为明某公司代表在该合同中签字。“第一期地价款、配套费及其他相关费用”属于土地取得成本，是胜某公司、成某公司投资义务。庄明某为胜某公司、成某公司的责任义务提供连带责任保证。胜某公司、成某公司应于2007年11月19日前完成包干土地取得成本义务中“第一期地价款、配套费及其他相关费用”。故“第一期地价款、配套费及其他相关费用”是胜某公司、成某公司完成土地取得成本义务的最低限度，而“2007年11月19日前”是胜某公司、成某公司完成土地取得成本义务的最低限度的合理时间。7、胜某公司、成某公司与中融公司关系。中融公司（甲方）、胜某公司（乙方）、成某公司（丙方）于2005年5月27日签订《补充协议书》，约定：乙、丙两方承诺，自首笔7000万元融资款到位后，最长不超过9个月，将用于拆迁和七通一平的2.2亿元融取到位。届时若不能将融资款到位，乙、丙两方承诺向甲方支付总计6000万元的项目补偿利润。该补偿性利润在2006年6月底前分期支付完毕。2005年11月30日，南某公司将借款7000万元支付至凯某特公司账户。同日，凯某特公司将7000万元支付至明某公司账户。2005年12月28日，中融公司缴纳地价款6324.5万元。2006年3月28日，中融公司缴纳地价款相应契税1897350元。依据胜某公司、成某公司提供的证据，胜某公司、成某公司未能将2.2亿元融取到位，亦未在2006年6月底前向中融公司支付总计6000万元的项目补偿利润。8、凯某特公司催告成某公司、胜某公司、庄明某履行《11.19协议书》。2007年5月28日、6月6日、6月13日、7月16日，凯某特公司通过各种途径、方式催告成某公司、胜某公司、庄明某履行《11.19协议书》。9、中融公司于2007年7月18日开始，陆续函告南某公司：中融公司没有与明某公司签订过关于将A－5地块项目转让给明某公司开发建设的协议，但是分别与成某公司、胜某公司签订过协议书及补充协议书且于2000年7月8日出具过《关于将宣武区棉花片危改区A－5项目地块土地使用权提供给明某公司开发建设的确认函》。明某公司、成某公司、胜某公司、庄明某没有向棉花片危改区A－5项目地块投入过4000万元征地拆迁费用。10、2008年3月，南某公司向一中院起诉中融公司，要求偿还7000万元及利息等。此时，胜某公司、成某公司仍未能完成投资，甚至未使涉案项目开始动工开发。2009年5月15日，南某公司与中融公司二审诉讼中调解，由中融公司返还南某公司8637万元等。11、《11.19协议书》签订时，明某公司的注册资本金虽为3750万元，但明某公司已为胜某公司、成某公司及其他公司1.28亿元的借款提供了连带责任担保。明某公司、胜某公司、成某公司、庄明某不实陈述：“明某公司在本协议签订前已投入征地拆迁费用4000万元”。凯某特公司在明某公司未实质取得棉花片危改区A－5项目开发权的情况下，支付100万元，从胜某公司、成某公司购买明某公司50%的股权并变更工商登记。综上，本院认为：在《11.19协议书》签订前，成某公司、胜某公司、庄明某没有向棉花片危改区A－5项目地块投入4000万元征地拆迁费用。在《11.19协议书》履行过程中，成某公司、胜某公司、庄明某未能完成投资义务，致使合同目的不能实现，属于根本违约。凯某特公司、南某公司按步骤完成了《11.19协议书》中约定的合同义务，并无不当。成某公司、胜某公司、庄明某请求依法判令南某公司、凯某特公司履行合同义务不符合《11.19协议书》之约定的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于胜某公司、成某公司、庄明某请求依法判令“解除《11.19协议书》”一节，涉及第二个争议焦点。成某公司、胜某公司、庄明某作为根本违约方，无权利要求解除《11.19协议书》。鉴于，南某公司、凯某特公司作为遵守合同方同意解除《11.19协议书》，明某公司作为合同一方亦同意解除《11.19协议书》，本院认为《11.19协议书》应当予以解除。成某公司、胜某公司、庄明某作为根本违约方，请求依法判令南某公司、凯某特公司承担违约责任，赔偿直接损失、可期待利益的相应诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于胜某公司、成某公司、庄明某请求依法判令“明确原告为被告南某公司、凯某特公司承担担保义务予以解除”一节，涉及第三个争议焦点。诉讼中，成某公司、胜某公司、庄明某确认要求解除担保及反担保义务所涉及的合同仅为以下三份：1、2005年11月29日，厦门市鹭岛农村信用合作社（甲方）、成某公司、胜某公司、厦门象屿保税区成某进出口贸易有限公司、厦门和顺达经贸有限公司、庄明某（共同乙方）、明某公司（丙方）、南某公司（丁方）、凯某特公司（戊方）签订的《协议书》。2、2005年11月30日，农业银行厦门市分行（甲方）、成某公司、胜某公司、厦门万发达贸易有限公司、厦门鹭达贸易有限公司、厦门象屿保税区成某进出口贸易有限公司、庄明某（共同乙方）、明某公司（丙方）、南某公司（丁方）、凯某特公司（戊方）签订的《协议书》。3、2005年11月30日，南某公司（甲方）与胜某公司、成某公司、庄明某（乙方）签订的《合同书》。本院认为，前述三份合同不是《11.19协议书》的从合同，《11.19协议书》解除后，不直接导致该三份合同中担保或反担保义务解除。成某公司、胜某公司、庄明某相应诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。前述三份合同涉及了案外人权益，成某公司、胜某公司、庄明某可依据相应法律关系另行解决纠纷。