土地实际经营人签订土地承包经营权出租合同是否有效？
发布时间：2019-04-29
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李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
原告李天尧诉称：
1998年1月1日，原告与被告夏村合作社签订一份《北京市x县农村集体土地承包合同书》。合同约定：原告承包夏村地块，面积共计2.09亩，承包期限自1998年1月1日至2027年9月30日。2014年3月，原告得知二被告于2011年在原告不知情又无原告授权的情况下签订了一份《x县农村集体土地承包流转合同书》，被告夏村合作社在该块土地上经营，后该土地被国家征用，并得到了补偿。二被告的上述行为侵害了原告的合法权益，诉请法院确认二被告签订的《x县农村集体土地承包流转合同书》无效；判令被告夏村合作社返还占地补偿款；案件受理费由二被告负担。
被告夏村合作社辩称：
被告李国安与原告李天尧系父子关系。原告合同上土地标准亩面积1.44亩，实际面积2.09亩。当时原告家庭3口人。2011年，被告夏村合作社副社长赵剑电话与原告商量流转原告土地，原告当时也同意了，原告授权其父李国安代签了合同。流转费在李国安的账户下，共有43140元，流转费为每年每亩1200元，将合同剩余年限一次性补偿。被告夏村合作社将原告土地又流转给了北京xx投资发展有限公司做苗圃了。
被告李国安辩称：
原告所述属实。我与原告系父子关系，我流转原告的土地未经原告同意。当时队长拿着合同书让我签字，我就签上了“李国安代”。大队确将流转费打到我的账户上了，但具体数额记不清楚了。
经审理查明：
1998年1月1日，原告李天尧与被告夏村合作社签订《北京市x县农村集体土地承包合同书》。合同约定：原告李天尧以家庭承包（家庭人口3人）的方式承包被告夏村合作社地块，面积共计2.09亩，标准亩为1.44亩。承包期限为1998年至2027年。合同签订以后，被告夏村合作社将土地交付原告李天尧管理。2000年，原告李天尧将其家庭承包土地交付给其父被告李国安代为经营管理。2007年，原告及其家庭成员离开居住地x县西田各庄镇夏村，迁至x县果园小区，但前往昌平区常住和生活。2008年，原告李天尧办理农转非，由农业人口转为非农业人口。2011年，被告夏村合作社副社长赵剑向原告李天尧电话征询租赁土地事宜，李天尧之父李国安代其在合同上签字。双方签订《x县农村集体土地承包<使用权>流转合同书》，合同约定：李天尧将其家庭承包的土地2.09亩出租给夏村合作社，租赁期限17年，为2011年至2027年9月30日。10年租金总额为25080元，租金每亩1200元。交款分两次，于2020年9月30日前交齐。剩余7年的租金，按照国家关于流转土地政策递增。承租人可以对外开放、转租。遇到国家或其他公司征地，土地补偿归出租人，地上物补偿归承租人。在同等条件下，用工、承租优先于出租人。合同签订以后，被告李国安将合同约定的出租土地交付给被告夏村合作社，夏村合作社除按照每年每亩1200元标准计算承包土地租金外，另外按照夏村合作社制定的政策，对于承包土地之间的空地，土地按照每人光杆0.042亩，地头每人0.073亩另行补偿，补偿标准为每亩每年600元。李天尧家庭3口人，实际承包土地2.09亩，按政策补偿光杆和地头共计0.345亩。夏村合作社分三笔将李天尧和李国安的租金共计43140元汇入李国安账户，并备注李天尧3笔。
另查明，被告夏村合作社将其承租李天尧的承包地，转租于案外人北京xx投资发展有限公司进行经营管理。
法院判决：
驳回原告李天尧的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
本案的争议焦点系土地实际经营人代土地承包经营权人签订土地承包经营权出租合同且已经履行的行为如何定性。原告李天尧于2000年将其承包的土地交付给其父李国安经营管理，李天尧为土地承包人，李国安为土地实际经营人。2011年，李国安代李天尧签订土地承包经营权出租合同并交付与承租人即本案被告夏村合作社。原告李天尧诉称被告李国安在其不知情的情况下将土地承包经营权出租给被告夏村合作社。夏村合作社辩称其与李国安签订合同前电话征询了李天尧的意见，李天尧同意流转并表示其在昌平，由其父李国安代签即可。本案的关键是在无书面证据情况下，对于诉辩意见如何采信的问题。授权委托既可以采取书面的形式亦可以采取口头等其他形式。李松律师认为，被告李国安将原告李天尧的土地承包经营权出租给被告夏村合作社，签署“李国安代”字样，考虑到农村地区的交易习惯和知识状况并探究李国安本意，其应为以李天尧代理人的身份来进行流转，而非以自己名义进行出租。
从原告李天尧角度而言，其经常居住地昌平区距离原居住地x县并非遥远，作为年迈的李国安之子，应当可以常回家并了解到家庭主要财产权即土地承包经营权的变动情况。李天尧在李国安签订合同并领取了租金两年多的时间内并未提出异议，则视为李天尧同意流转其土地承包经营权。退一步以言，即使李国安无代理权，但李国安实际经营土地且在流转相应土地承包经营权后，李天尧在相当长时间内未提出异议，被告夏村合作社有理由相信李国安具有代理权，构成表见代理。因诉争土地的国家占地所得的补偿款，因村集体组织对于土地补偿款的分配尚未形成决议，故本院建议双方另行处理。对于被告李国安代领原告李天尧的租金，经本院释明，原告李天尧未要求返还。李松律师认为，对于被告夏村合作社的答辩意见，本院予以采信。对于原告要求判令李国安与夏村合作社签订的《x县农村集体土地承包<使用权>流转合同书》无效及返还占地补偿款的诉讼请求，本院不予支持。
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