未经村委会同意的土地转让协议是否有效？
发布时间：2019-04-24
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李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
赵建霞、萧致远诉求：
确认萧刚与章莱2005年7月6日签订的《土地转让协议》无效；2.本案诉讼费由章莱承担。
原告诉求：
萧刚与赵建霞系夫妻关系，萧致远系萧刚与赵建霞之子，萧刚于2015年12月14日死亡。2005年，萧刚与北京市通州区永顺镇王村村民委员会（以下简称王村委会）签订《土地租赁协议》，约定萧刚承包王村内火炬路南侧7号地，期限自2005年6月1日起至2015年5月31日。2005年7月6日，萧刚与章莱签订《土地转让协议》，约定萧刚将上述土地权益转让给章莱。该协议并未经发包方王村委会同意，亦未达到协议约定的生效条件，故该协议应属无效。
章莱辩称：
不同意赵建霞、萧致远的诉讼请求。萧刚与章莱之间签订的协议并不违反法律规定，应属合法有效。第一，赵建霞与萧致远认为本案属于土地承包经营权纠纷，其对于案件的性质认定有误，涉及农村土地承包所指的土地为依法用于农业的土地，本案涉及的是王村的建设用地。王村在2005年将村内紧邻通州正泰蓝洗衣店以南的80亩土地分成八块，通过抽签的方式分给村民承租，土地性质为建设用地。萧刚当时抽到7号地块，因其并无资金和意愿在该土地上进行建设，故与章莱协商将诉争土地使用权转让给章莱。章莱在诉争土地上出资建设房屋，一直经营至该地块拆迁，章莱与拆迁单位签订了相关协议。第二，萧刚与章莱之间的协议实际上已经履行，萧刚亦收到章莱支付的转让款，之后系章莱与王村委会履行合同，王村委会从未提出异议。尤其在2015年6月以后所有的租金都是章莱向王村委会直接交纳。第三，从形式上看，章莱在协议上摁手印，符合协议签订的要求。综上，萧刚与章莱签订的协议合法有效，赵建霞与萧致远主张无效的理由并不存在。
法院查明：
萧刚系王村村民，其与赵建霞系夫妻关系，二人婚后育有一子萧致远。萧刚于2015年12月24日因病死亡，其父母均先于萧刚死亡。北京市公安局通州分局焦王庄派出所的证明信显示，章莱2002年11月6日户口由通州区永顺镇果园村x号迁入北京市通州区永顺镇王1x号，后于2011年3月28日迁至张家湾上马头村x号。
2005年，王村委会（出租方、甲方）与萧刚（承租方、乙方）签订《土地租赁协议》（以下简称租赁协议），约定王村在火炬路南紧邻北京市通州区正泰蓝洗衣店以南共计80土地分成8块分别租与村民，甲方将7号地租与乙方，东西长128.3米，南北宽52.6米，共计10亩土地；租赁期为10年，自2005年6月1日起至2015年5月31日止；租金上交款，年租金每亩3000元，10亩土地共计3万元，第一次交三年，租金9万元，第二次交纳租金为每年交一次，从2008年6月1日开始，以此类推。此外，租赁协议还约定了其他内容。转让协议落款乙方处签有“萧刚”字样。章莱称落款处的“萧刚”系章莱书写，因为萧刚在取得7号地的承租权之后即转让给章莱经营，萧刚认为其已经退出租赁关系，故签订租赁协议时由章莱代为签字。2005年4月28日，萧刚向王村委会交纳租金9万元，王村委会向萧刚出具收据一张。
2005年7月6日，萧刚（甲方）与章莱（乙方）签订《土地转让协议》（以下简称转让协议），约定经甲乙双方协议，甲方将承包村内火炬路南侧的7号地10亩转让给乙方，转让费13万元，自转让后每年交纳的承包费及水电费归乙方交纳，甲方概不负责。此协议自甲乙双方签字之日起具有法律效力。土地的一切事宜归乙方所有，与甲方无关。转让协议落款甲方处由萧刚签字并摁手印，乙方处打印有章莱的名字。赵建霞、萧致远称没有找到转让协议的原件，仅能提供复印件，章莱向法院提交了转让协议的原件，章莱提交的原件上章莱在其姓名处捺有指纹。现双方均认可诉争土地系村集体建设用地。
现赵建霞、萧致远要求确认萧刚与章莱2005年7月6日签订的转让协议无效，理由如下：一是转让协议约定自双方签字之日起具有法律效力，章莱并未在转让协议上签字，转让协议并未达到生效条件；二是转让协议未经发包方即王村委会同意；三是转让未经村民会议三分之二以上成员投票表决。章莱对此不予认可，其陈述其与萧刚签订的转让协议合法有效，其已经向萧刚支付转让款13万元，且自2008年之后的土地租金均由章莱向王村委会交纳，王村委会对转让事宜知情。章莱向法院提交2014年12月30日王村委会出具的收据原件一张，内容为王村委会收到萧刚交来2008年6月1日至2013年9月30日租金15万元，章莱提交该收据欲证明自2008年之后由其向王村委会交纳租金的事实，并表示虽然收据载明收到萧刚交纳的土地租金，但收据原件由章莱持有，可以证明租金系章莱交纳，因土地租赁协议最初以萧刚的名义签订的，故收据只能以萧刚的名义出具。赵建霞与萧致远对于章莱提交的收据的证明目的不认可，称收据载明萧刚交纳租金，故土地租金系萧刚交纳，但对于收据为何在章莱处其无法解释。赵建霞与萧致远提交萧刚出具的承诺书一份，落款日期为2014年11月14日，内容为萧刚承诺将拖欠的租赁费在2014年12月25日之前交齐，赵建霞、萧致远仅能提供该承诺书的复印件。赵建霞与萧致远称该承诺书是在王村委会向萧刚发出催交租金的通知后向王村委会出具的，如果王村委会认可将7号地出租给章莱，其不会向萧刚主张土地租赁费。章莱对于该承诺书表示不知情，2014年是王村委会直接通知章莱交纳租金，并非萧刚通知。
赵建霞、萧致远称其对于萧刚通过抽签取得7号地的承租权知情，但其对于萧刚将土地使用权转让给章莱一事并不知情；王村委会交付土地时7号地为白地，后来由章莱实际经营，但具体情况其并不知晓，诉争土地用于经营洗衣厂；2008年之后的费用由谁交纳赵建霞与萧致远并不清楚，因为萧刚系突然去世；诉争土地建设厂房时萧刚是否投入资金，赵建霞与萧致远并不清楚；其对于租赁协议上萧刚的签字以及合同是否为补签均不清楚，2015年5月31日租赁协议到期后萧刚是否与王村委会协商土地租赁事宜其亦不清楚。
章莱称其在诉争土地上建了厂房进行出租，2012年其收回部分土地成立了北京圣洁龙洗涤有限公司（以下简称圣洁龙公司），其他部分仍然对外出租；在建厂房时萧刚并未出资，亦未分配过收益，双方之间不存在合作或者合伙关系。章莱向法院提交如下证据证明诉争土地实际由其承租，且王村委会知情：1.圣洁龙公司营业执照及2014年2月11日王村委会出具的证明，证明章莱系圣洁龙公司法定代表人和唯一股东，圣洁龙公司承租王村的土地，房屋产权归圣洁龙公司所有；2.2016年3月28日、2017年5月7日及2017年7月3日收据各一张，证明王村委会收到章莱交纳的2015年6月1日至2018年5月31日的土地租金；3.2018年5月15日王村委会出具的证明一份，内容为：“2005年我村将坐落在火炬路南侧紧邻北京市通州区正泰蓝洗衣店（以南）共80亩土地分割成8块分别租与村民，萧刚租赁地块为7号地，自2005年6月1日起至2015年5月31日止，租赁期10年。2005年7月6日，萧刚将7号地转让给章莱，因租赁未到期，没法重新签订合同。2014年8月25日，我村委会出具证明，7号地房屋属章莱所有。我村委会于2006年3月28日（票号0030673）收取章莱缴纳的2015年6月1日至2016年5月31日租金叁万元、2017年6月7日（票号0111964）收取章莱缴纳的2016年6月1日至2017年5月31日租金叁万元、2017年7月13日（票号0111968）收取章莱缴纳的2017年6月1日至2018年5月31日租金叁万元”；4.王村委会出具的没有落款日期的证明一份，内容为由于合同到期原因，自2015年6月1日起，王村委会与章莱未签订租赁协议。经过本村集体经济组织成员（代表）大会讨论通过，王村委会将村火炬路南10亩土地出租给章莱用于衣物干洗，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日，租金每年每亩3000元，于每年5月31日之前交纳。
在本案审理过程中，法院向王村委会主任吴志彪了解诉争土地情况，吴志彪称诉争土地为村里的工业用地，村委会对萧刚将7号地的使用权转让给章莱一事知晓；2014年12月30日收据的租金是章莱交的；章莱提交的王村委会的证明均系王村委会出具，王村委会对转让一事知情，因租赁协议最初系萧刚签订，合同没有到期，王村委会无法变更协议，但事实上一直由章莱实际使用诉争土地直至拆迁，租金也由章莱交纳。
法院判决：
驳回原告赵建霞、原告萧致远的诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
本案争议焦点为萧刚与章莱在2005年7月6日签订的转让协议是否有效。赵建霞与萧致远现要求确认转让协议无效，并提出相应理由，对此法院阐述如下。
其一，赵建霞与萧致远认为章莱未在转让协议上签字，故转让协议未生效。对此法院认为，首先，转让协议未达到约定的生效要件属于合同未生效的范畴，并非合同无效的范畴；其次，虽然转让协议约定自双方签字之日起具有法律效力，章莱未在落款处签字，但在打印的名字上捺印确认，同样具有法律效力，且根据本案查明的事实，萧刚就7号地与王村委会签订合同后将该地的使用权转让给章莱，章莱向王村委会交纳了2008年6月1日以后的租金，王村委会出具证明认可7号地房屋属章莱所有，萧刚与章莱事实上已经实际履行了转让协议。现赵建霞与萧致远以转让协议未达到约定的生效条件为由确认转让协议无效，无事实和法律依据，故法院对此不予支持。
李松律师认为，其二，赵建霞与萧致远主张转让协议未经王村委会同意，故该协议无效。对此法院认为，首先，章莱向王村委会交纳了2008年6月1日之后的租金，赵建霞与萧致远称2014年12月30日的16万元租金系萧刚交纳，但对于收据原件为何由章莱持有无法给予合理解释，且王村委会明确表示该笔租金确实由章莱交纳。其次，从王村委会出具的几份证明及法院与村委会核实情况来看，王村委会对萧刚7号地的使用权转让给章莱一事知晓且并无异议。再次，萧刚与王村委会签订的租赁协议到期后，王村委会出具证明，证明其将7号地出租给章莱，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日，且章莱依约交纳了租金。综上，赵建霞与萧致远提出转让协议未经王村委会同意而无效的主张，显然与事实不符，故法院不予支持。
其三，赵建霞与萧致远提出转让协议未经村民会议三分之二以上成员同意，故该协议无效。李松律师认为，萧刚与村委会签订土地租赁协议取得土地使用权后，将7号地使用权转让给本集体经济组成成员章莱，无须经过村民会议三分之二以上成员同意，故赵建霞、萧致远提出的该项理由，无事实和法律依据，故法院不予支持。
综上，李松律师认为，认为萧刚与章莱签订的转让协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵建霞、萧致远要求确认转让协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，故法院不予支持。
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