李松律师，律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长。李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        张某、李某向法院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认坐落于天津市津南区房屋归二原告所有；2.请求人民法院判令被告协助二原告办理该房屋的过户手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李某系原告张某的母亲，原告李某与被告李某2系姐弟关系。原告李某2003年到天津经营罗马瓷砖，2005年为把原告张某接到天津享受优质教育资源，出资购买涉案房屋。为躲避计划生育管理，隐藏踪迹，原告李某借用被告名义购买该房屋。该房屋首付款178104元，贷款及清尾款177000元，契税、维修基金、贷款利息、装修、手续费等均由李某支付。2008年李某装修了房屋，2009年初张某来天津上学，居住于此。因张某没有天津户口回广西老家上高中，现回到天津上大学，二原告仍居住于此处。

        被告李某2辩称，涉案房屋为原告用自有资金贷款购买诉争房屋，并于2006年9月还清贷款。李某与前夫于2000年11月分居，2000年12月至2003年期间李某没有工作，也没有收入。被告1997年大学毕业后到广东佛山工作两年，1999年投资做生意一年。2000年到2001年两年时间，在山东济南做生意两年。2002年至2005年在天津工作四年，2005年底调往北京工作，至2006年初常往返于天津北京，处理天津公司售后和注销事宜，后在北京工作。2008年初至2010年在广西老家休养身体。其间2009年初来天津装修了涉案房屋，借给李某居住。被告经营的货物也长期存放于此处。2010年被告回到天津经营，居住在被告2004年购买的双港镇先锋村兴锋里楼房，后于2012年结婚，一直居住于兴锋里。本案不存在借名买房的情况，请求驳回二原告的诉讼请求。

       北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为

        本案争议焦点：李某是否是诉争房屋的实际出资人；被告应否将房屋过户给二原告。

        对于法院调取的证据的真实性、合法性予以确认，在购买诉争房屋前至清偿贷款期间发生的存取款与本案具有一定关联性，法院结合案情情况予以综合认证。

        根据原、被告当庭陈述及法院认定的证据，法院认定如下事实：

原告李某系原告张某的母亲。原告李某与被告李某2系姐弟。2004年、2005年期间李某借用案外人陈某（曾为李某的雇工）的身份在天津红星美凯龙国际家居广场经营瓷砖、墙纸生意，李某持陈某的身份证办理农业银行卡并长期使用。

         2005年10月27日，被告李某2与天津市津南区建设开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买该公司开发的津南区房屋，建筑面积98.64平方米，约定每平方米价格3600元，总价355104元，首付款178104元，余款177000元办理按揭贷款。现涉案房屋所有权登记在李某2名下。

         2005年5月26日，李某从陈某农行卡取现金129636元，同时同银行网点李某2在该银行网点开户（卡号95×××17）存入129636元。同年6月1日，李某2从该银行卡取款4万元，6月29日取款65000元。7月12日，李某从陈某农行卡取现金76000元，同时李某持李某2农行卡存入43000元。7月31日，李某从陈某农行卡取现金43000元，同时同银行网点李某持李某2农行卡存入28000元。李某2于2005年9月6日从该农行卡取款3万元，同日，李某向李某2兴业银行卡存入3万元。李某2于2005年10月26日从其农行卡取款4万元，10月27日取款23000元。李某2的农行卡至今由李某持有。

        2005年10月26日，李某从陈某农业银行卡取款10万元。当日李某2在建设银行开设存折，存入现金14万元。2005年10月27日，李某2向其建行存折存入现金45110元。2005年10月28日，李某持李某2建行存折取现金178104元，交于开发商天津市津南区建设开发公司，作为购房首付款。2005年11月1日，李某从陈某农业银行卡中取款2万元和3万元，从李某交通银行卡中取款5万元。2005年11月3日，李某从其交通银行取款34000元。2005年11月3日李某向李某2建设银行存折存入现金10万元。李某2于2005年11月8日从该建行存折中取款21000元。2005年11月8日，杨某向李某汇款20万元。2005年11月10日，李某向李某2建行卡43×××06存入1100元。当日，李某2与中国建设银行股份有限公司天津河西支行签订《个人住房（抵押加保证）借款合同）》，同日交纳涉案房屋契税5327元，维修基金3551元。

        2005年11月15日，李某2从建行存折取款81100元，12月9日取款4500元。该建行存折一直由李某保管。同月15日，被告存入建行卡43×××06现金4500元。2005年11月17日，被告与中国建设银行股份有限公司天津河西支行签订《委托扣款协议书》，以建行卡43×××06作为代扣账户。2006年1月至2006年8月，每月24日贷款银行从李某2建行卡扣贷款1087.78元。2006年9月3日，李某从其交通银行卡取现金163000元。同日，李某2存入建行卡现金17万元，办理当月还贷业务支付1087.78元和清贷业务支付174317.75元。

        庭审中，原、被告均认可涉诉房屋于2006年交付使用。原告李某称2008年年底装修房屋，2009年1月李某及前夫、女儿张某开始在此居住，张某2009年至2014年在天津上学期间居住于此，后因户口未迁入天津市回户籍地广西上高中。被告李某2称房屋中放置着货物，2009年被告在广西休养身体期间来天津装修了房屋，并交给李某居住，张某上学时曾在此居住。涉案房屋至今由李某占有。2010年李某2回到天津工作，一直居住于津南区兴锋里小产权楼房。

         2016年至今，李某与其母杨某产生经济纠纷，李某曾提起民事诉讼向其母亲索要款项。2016年11月22日，李某2潜入涉案房屋打开李某保险柜拿走经营账簿、重要票证等资料。李某2称其只拿走了母亲杨某与李某诉讼需要的经营资料作为母亲的证据。李某则称李某2另拿走了涉诉房屋房产证、水电卡等财物。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，二原告主张涉案房屋系李某借李某2之名购买，被告不予认可，双方之间又无书面借名协议，原告有责任提供充分的证据证明李某是涉案房屋的实际出资人，具有购买涉案房屋的真实意思表示。

          关于谁是实际出资人的问题，二原告主张李某全款出资，被告则主张被告全款出资。结合当年李某、李某2、杨某存取款、汇款记录，可见其家人习惯跨省资金流转采用汇款形式，同地区资金流转采取银行柜台取现金、存现金形式，而没有跨行转账和同银行转账形式；另外，杨某汇给李某2的款项，李某2取款交给李某后也不曾要求李某出具收条，李某直接向李某2卡中存入款项也不曾要求李某2出具收条，即近亲属之间交付款项基于亲属间的信任并不出具收款凭证。结案案件具体情况，涉案房屋的出资主要包括四部分：首付款，契税和维修基金，按揭还贷，大额清贷。一、首付款178104元，2005年10月28日由李某从李某2建设银行存折中支取，该款来源于2005年10月26日存入的14万元，2005年10月27日存入的45110元。现有证据证明李某于2005年10月26日从其控制的陈某农行卡取款10万元，同日李某2从其农行卡取款4万元，总和正是当日建行存折存入的14万元。而李某22005年10月27日从其农行卡取款23000元，与当日向建行存折存入45110元不无关联。李某2农行卡中存入的款项正来源于李某从陈某农行卡的取款。二、契税5327元和维修基金3551元，交款日期为2005年11月10日。现有证据证明李某于2005年11月1日从其控制的农业银行账户取款2万元和3万元，从交通银行卡取款5万元，又于2005年11月3日从李某交通银行卡取款3万元，存入李某2建设银行存折10万元。2005年11月8日被告从该存折中取款21000元，与11月10日交纳契税和维修基金不排除具有关联性。李某持有李某2的建行存折和农行银行卡原件且部分银行业务是李某办理的事实，也佐证了李某是李某2建行存折和农行银行卡中款项的实际权利人。李某2虽称李某给李某2卡中存款是偿还借款，未提供相关证据加以证明，且李某曾存入129636元的金额尾数有零，偿还借款的理由难以令人信服。三、偿还按揭贷款，2006年1月至9月，共九个月，每月1087.78元，共计9790.2元。李某于2005年11月10日存入李某2还贷指定建行卡1100元（第一期的贷款），该日正是被告与贷款银行签订《个人住房（抵押加保证）借款合同》之日，可见李某有主动参与还贷的行为。2005年11月15日，李某2从交通银行卡取款21万元，被告虽称这21万元用于在北京投资经营后收回款项清偿贷款，但清贷发生在10个月后，在清贷前李某2并无银行存取款记录反映筹备资金的情况，被告这一说法并不符合常理。2005年11月15日，被告从建行存折取款81000元，2005年12月9日又从建行存折取款4500元，这些款项明显超过之后9个月的还款金额数倍。四、大额清贷，2006年9月3日李某2建行还贷卡办理清贷款业务174317.75元。原告提交证据证明当日李某从其交通银行卡取现金163000元，李某2存入建行还贷卡现金17万元。结合银行数据及交易习惯，能够推定上述存款取款时间相连、相近，资金流动具有内在关联，故可以确认李某为诉争房屋实际出资人。李某2虽主张其是实际出资人，但其提交的资金来源证据（付款账户建行存折、建行还贷卡、农业银行卡），原告均有证据证明款项基本来源于同时期李某银行卡和李某持有的陈某银行卡的取款，而被告李某2对此未能提供其他相反证据证明这些款项另有其他来源。

        关于房屋占有使用问题。该房屋自2009年至今一直由原告居住使用，被告并未举证在此处居住过。被告称在广西休养期间曾专程来天津装修房屋，不符合常理，亦未提交相关证据。2010年被告回到天津，后结婚与其家人至今居住在津南区兴锋里。二原告长期持续在涉案房屋居住，明显表现出有居住自己房屋的意思。

         关于购房原始资料。李某仍持有购房合同、建设银行付款存折原件，被告对此不能做出合理解释。而原告对被告持有的部分原始资料能够做出合理解释，即被告承认2016年11月22日潜入李某居住的涉诉房屋撬开李某保险柜拿走重要资料，涉诉房屋所有权证、销售发票、契税票等重要材料在保险柜中被一并拿走的可能性较大。

         《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。结合以上房屋出资、占有使用情况及购房原始资料持有情况，均可看出李某出资购买及享有房屋权利的事实，故对李某主张其系房屋实际权利人，法院予以确认。二原告仅以涉诉房屋系李某为方便张某在津就学购买为由，要求确认张某同是房屋权利人，而张某仅在该房屋居住数年对该房屋并无任何出资，故该项请求法院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条的规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”被告李某2应当配合原告李某办理过户手续，将房屋登记至实际权利人名下。

        综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：

       一、确认坐落于天津市津南区房屋归原告李某所有；

       二、被告李某2于本判决书生效后十日内协助李某办理过户登记手续，将天津市津南区房屋转移到李某名下。

       三、驳回原告张某、李某的其他诉讼请求。