李松律师，律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长。李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        李某上诉请求：1、依法撤销河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3843号民事判决书，将本案发回重审或依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人孟某2承担。上诉理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决未查清原被告双方是否签订商品房买卖合同和定金收条能否取代商品房买卖合同以及定金收条是定金担保合同还是商品房买卖合同等基本问题。事实是定金收条不是商品房买卖合同，定金收条只是一种担保性质的定金合同，只能作为订立主合同的一种担保，而不能用定金合同取代主合同。2、一审判决认定事实错误。一审判决认定《定金收条》主要条款约定明确与事实不符。众所周知，作为房屋转让这样的涉及金额较大的固定资产买卖交易对购房人和卖房人来说都不是一件小事，双方在购房前均会对拟购房屋的基本条件进行了解和约定，购房人只有在了解拟卖房屋价格(包括单价和总价)及付款方式等基本情况后才会支付购房定金。这种支付购房定金的行为，只是对购房人和卖房人之后进一步协商房屋转让具体细节和权利义务并签订房屋转让合同的一种约束和担保。法律强制性规定，房屋转让应当签订书面房屋转让合同，不能将交付定金的行为认定为双方签订房屋买卖合同的行为，更不能将定金合同上标注了卖房价格及付款方式即认为该定金合同就是房屋买卖合同。事实上，定金合同只是对双方签订书面房屋转让合同的一种担保，而房屋转让过程中可能涉及到的房屋坐落和房屋权属及房屋状况问题、房屋是否抵押及贷款情况和已还款情况、房屋总价款及如何支付购房款、付款方式和付款时间、房展如何交付及交付时间、物业费、水电费、燃气及其他配套设施的使用情况及费用承担和交接方式、产权过户时间和双方违约责任及其他权利义务等等问题均需双方另行签订书面房屋转让合同予以详细约定和明确。3、一审判决适用法律错误。①一审判决认定原告支付定金后，被告应将房屋产权过户至原告名下，这明显是错误和违法的认定。在原被告双方未签订房屋转让合同，双方也未对房款支付和房屋交付及过户等具体内容进行约定，甚至原告还没有给被告支付任何购房款的情况下，一审法院主观判决在原告支付定金后，被告即应将房屋产权过户至原告名下，这是没有任何合同依据的判决，也是没有任何法律依据的判决。②一审判决仅依据合同法判决本案，而未适用直接规范房地产买卖关系的特别法和直接规范定金合同的特别法来判决本案，是明显的适用法律错误。在此有必要指出的是，直接规范房地产买卖关系的特别法有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》等，直接规范定金合同的特别法有《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》等。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。为此特提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决将本案发回重审或依法改判。

         孟某2辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、我国定金有多种性质，就本案而言，本案定金为履约定金和解约定金。但无论如何均能证明合同已经成立，并已实际履行，不存在再定立主合同问题。3、法律没有对房屋买卖合同的形式进行强制性规定，而依据合同法规定，口头形式也可以订立合同。本案中要约和承诺内容非常明确具体，并已实际履行，不需再重新签订。4、原审判决的是涂消登记后过户、而不是直接过户，且我国合同法与上诉人提到的法律法规并不冲突。

王某辩称，一审判决认定事实比较清楚，但是未考虑王某在银行贷款的偿还情况，请法庭对本情节予以考虑。

         中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行未到庭应诉，未发表答辩意见。

         孟某2向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖协议合法有效；2、原告孟某2代为清偿涉案房屋在工行燕郊支行的未结款项；3、被告李某、王某协助原告办理涉案房屋的产权过户手续；4、房屋总价款扣除房贷部分支付给法院代为保管；5、本案诉讼费用由二被告承担。

        一审法院认定事实：2016年3月13日，原告孟某2与案外人李某2（即被告李某之兄）签订《定金收条》一份，主要内容为：“本人李某2代王某收取东方夏威夷钻石山区x室房屋，购房定金壹拾万元整（小写100000元），此房交易价格为13500元/㎡，具体总价以房本记载为准。李某2同意乙方指定并保证过乙方指定人名下。此房为贷款手续同V1141同样，10天之内办手续。如违约双倍返还定金，所有税费由乙方支付。收款人李某2，交款人孟某2。王某认可150422198111242117”。同日，原告孟某2以转账方式向李某2支付定金10万元。被告王某认可该《定金收条》并认可该收条上“王某认可”字样系其补签。另查明，涉案房屋登记产权人为王某，建筑面积181.72平方米，房产证号为三河市房权证燕字第××号。关于《定金收条》记载的10天内办手续问题，经查，原告孟某2自案外人李某2处共购买两套房屋，除涉案房屋外另有一套为三河市燕郊开发区东方夏威夷钻石山区V1141室，并在三河市福成房产置业经纪有限公司居间下签订《房屋买卖居间合同》，对双方权利义务进行约定。原告称与李某2就涉案房屋签订的定金收条对贷款手续等未做明确约定，只是记载与V1141房屋一致，10天办理手续指的即为办理面签及清偿尾款等手续。被告李某辩称定金收条所载10天之内办手续是指10天之内签订房屋买卖合同，双方未签订正式合同，即不存在房屋买卖合同关系。关于涉案房屋权属情况，被告李某向法院提交其与王某签订的《房屋权属协议书》一份，证明涉案房屋实际产权人为李某，只是借名登记在王某名下。王某对该证据无异议，认可与李某系借名买房关系。原告依法向三河市公安局燕郊刑警队调取原告曾报案李某2诈骗的询问笔录，笔录中被告李某认可其将涉案房屋房源信息登记在兴达公司挂售，并委托其哥哥李某2代为处理此事，李某2收到孟某2交付的定金10万元后转交给李某。庭审中，李某称与其哥哥李某2有债权债务往来，认可在10月份收到李某2十多万元，但否认系涉案房屋购房定金。一审法院认为，行为人没有代理权限、超越代理权限或者代理权限终止后以被代理人名义订立的合同，经被代理人追认，对被代理人发生法律效力，由被代理人承担民事责任。本案中，被告王某与被告李某均认可借名买房事实且有李某提供与王某所签《房屋权属协议书》予以证实，亦认可李某为涉案房屋实际产权人，法院对该借名关系予以确认（双方因借名买房产生的纠纷可另案解决）。被告李某在公安机关询问笔录中认可委托李某2代为处理涉案房屋事宜及收取原告定金，应认定系对李某2代签《定金收条》行为的追认，依法律规定，李某2代理行为所产生的民事责任应由被告李某承担。原告孟某2与案外人李某2虽未就涉案房屋签订正式的房屋买卖合同，但双方所签《定金收条》系真实意思表示，主要条款约定明确，故该《定金收条》合法有效，双方均应依诚实信用原则恪守履行。原告依约履行支付定金之付款义务，涉案房屋实际产权人李某及登记产权人王某应共同配合原告孟某2将涉案房屋过户至原告名下。原告自愿代被告清偿银行尾款之主张，不违反法律规定,法院准予。清偿后的余款应于过户之日由原告孟某2支付给房屋实际产权人李某。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2016年3月13日签订的《定金收条》合法有效。二、待原告孟某2替被告李某清偿涉案房屋银行尾款银行办理完毕解押手续后七日内，被告李某、王某配合原告孟某2将位于三河市燕郊开发区东方夏威夷钻石山区x室房屋过户至原告名下（原告孟某2于过户当日将剩余房款一次性支付给被告李某）。三、驳回原告孟某2其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，由被告李某负担（于判决生效后三日内交纳）。

          二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，法院认定如下：关于上诉人李某主张的双方签订的《定金收条》只是一种担保性质的定金合同，不能代替商品房买卖合同的问题。本案从一审法院查明的事实来看，双方签订的《定金收条》中除定金数额外，另有当事人名称、标的、交易价格、贷款方式、违约责任承担方式及房屋税费承担方式等合同成立的主要条款约定，可以遵照履行，若有其他未尽事宜，双方仍可以补充协议的方式进行完善，但并不影响该《定金收条》的效力，因此该《定金收条》的法义，应不仅限于我国担保法中“定金”的含义，故法院对其主张难以采信。另本案二审审理过程中上诉人李某认可其在此前偿还涉案房屋银行贷款过程中，曾由被上诉人王某为其垫付了60391.53元，其至今未偿还给王某的事实。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为

         依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。从本案查清的事实来看，双方争议的《定金收条》，系由上诉人李某作为涉案房屋的实际出资人，委托其哥哥李某2代卖给被上诉人孟某2所形成，且上有该涉案房屋的登记产权人王某签字追认，故应为合法有效。而从双方签订的《定金收条》中约定的内容来看，除定金数额外，另有当事人名称、标的、交易价格、贷款方式约定、违约责任承担方式及房屋税费承担方式等具体条款。因此该《定金收条》的法义，应不仅限于我国担保法中“定金”的含义，可以依据双方约定的其他条款对标的物进行交易，因此一审法院依法认定双方应依诚实信用原则依照《定金收条》的约定履约于法有据，故法院对上诉人李某上诉所称的本案中双方签订的《定金收条》只是一种担保性质的定金合同，不能代替商品房买卖合同的理由难以支持。关于上诉人李某上诉所称房屋转让应当签订书面房屋转让合同，不能将定金合同上标注了房屋价格及付款方式就认为该定金合同就是房屋买卖合同的问题。法院认为，我国法律并未明确规定房屋买卖合同的具体格式，而本案双方签订的《定金收条》中已包含合同成立的主要条款，系双方真实意思表示，可以遵照履行，若有其他未尽事宜，双方仍可以补充协议的方式进行完善，但并不影响该《定金收条》的效力，因此法院对上诉人的此项上诉理由亦难以支持。关于上诉人李某诉称的一审法院适用法律错误的问题。法院认为，商品房买卖交易系属买卖合同范畴，当属合同法调整，因此一审法院适用合同法进行裁判并无不当，故法院对其此项上诉理由不予支持。因涉案房屋的登记产权人被上诉人为王某、实际产权人为李某，故待被上诉人孟某2替李某清偿完毕登记在王某名下的涉案房屋银行尾款，并办理完毕解押手续后，李某、王某应积极履行义务，共同配合孟某2将涉案房屋过户至其名下。孟某2也应于过户当日将剩余房款一次性支付给李某，故本案一审判项应予以更正。关于被上诉人王某因本案借名买房产生的纠纷，被上诉人王某可另案解决，本案不予处理。

        综上，李某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分判项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

        一、维持河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3843号民事判决第一项，即“原、被告双方于2016年3月13日签订的《定金收条》合法有效”；

        二、维持河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3843号民事判决第三项，即“驳回原告孟某2其他诉讼请求”；

         三、撤销河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3843号民事判决第二项，即“待原告孟某2替被告李某清偿涉案房屋银行尾款银行办理完毕解押手续后七日内，被告李某、王某配合原告孟某2将位于三河市燕郊开发区东方夏威夷钻石山区x室房屋过户至原告名下（原告孟某2于过户当日将剩余房款一次性支付给被告李某）”；

          四、变更河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3843号民事判决第二项为“待被上诉人孟某2替上诉人李某清偿完毕登记在被上诉人王某名下的涉案房屋银行尾款，并办理完毕解押手续后七日内，李某、王某配合孟某2将位于三河市燕郊开发区东方夏威夷钻石山区x室房屋过户至孟某2名下（孟某2于过户当日将剩余房款一次性支付给李某）”；

        五、驳回上诉人李某的上诉请求。

        二审案件受理费80元，由李某负担。