李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

         张某1在一审法院辩称：张某1与张某2系姑侄关系。张某1参加集资购房时，张某2结婚急需用房，于是双方商定张某2出资将房屋买下并先行使用，待张某1的女儿用房时，再将房屋还给张某1，张某1同时将购房款退还给张某2。张某1与张某2之间并非借名买房关系，而是借贷关系，张某1不同意张某2的诉讼请求。

         原审法院经审理查明：张某1与张某2系姑侄关系，二人均系本市药监系统职工。2005年，药监系统组织职工参加民乐合作社主办的集资建设朝阳区××区工程，张某1取得了集资购房的资格。

        2006年8月17日，张某1与民乐合作社签订《集资建房协议》，约定：张某1给付民乐合作社集资款430227元，民乐合作社于2007年10月31日前向其交付建筑面积为109.92平方米的房屋一套，双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议签订后，张某2出资交纳了全部购房款及各项税、费，民乐合作社亦按照约定交付了201号房屋。房屋交付后，张某2于2008年3月出资对涉诉房屋进行装修并居住至今。

          2008年9月8日，201号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为张某1，房屋性质为"按经济适用住房管理"，土地取得方式为划拨。按照国家相关政策，该房屋受经济适用住房上市销售政策的限制。

         原审法院认为：虽然×号房屋的《集资建房协议》是张某1签订，但该房屋的全部出资款及各项税费均系张某2交纳，房屋交付后也是由张某2进行装修并一直居住至今。凭现有证据，法院可以认定该房屋系张某2借张某1的名义购买。该房屋已经满足上市交易条件，张某2要求张某1将房屋过户至其名下的诉讼请求合法有据，法院予以支持。张某1称双方之间系借贷关系，缺乏事实依据，也有悖常理，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：张某1于本判决生效后十五日内到房屋权属登记部门协助张某2将北京市朝阳区×号房屋过户至原告张某2的名下。

         判决后，张某1不服，上诉至法院称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，我与张某2之间不存在借名买房的约定，也未曾做出过将房屋产权过户到张某2名下的承诺，我原本打算购得涉诉房产作为女儿日后结婚用房，在女儿成家之前先将其出租，赚取租金。只是由于被上诉人当时准备结婚急于用房，并且夫妻二人当时的工作地点相隔较远，二人面临无住房则两地分居的窘迫境地，与我商量由其出资购买涉诉房产并使用一段时间，以解燃眉之急，我考虑张某2当时参加工作不久，经济上难以负担商品房的价格，且女儿刚刚高中毕业暂时不急于用房，作为姑姑，不愿收取侄子租金，故同意了由被上诉人先行出资，先行使用的做法，我因身体原因怕自己若有不测担心侄子无法收回房款，故与女儿主动为被上诉人写了证明书，证明房产为我所有，但房款由张某2支付，但我与张某2未就房产的所有权归属达成合意。一审法院认定双方存在借名关系有误，也不应当适用《合同法》第六十条规定要求我配合过户。综上，请求二审法院将本案发回重审或者依法改判驳回张某2的全部诉讼请求。

张某2针对上诉辩称：双方存在借名买房关系而非垫资关系，不同意张某1的上诉请求，同意一审法院判决。

法院查明的事实与一审法院查明的一致。

       上述事实，有《集资建房协议》、房屋所有权证、发票、收据及当事人当庭陈述等证据在案佐证

       
北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

          当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权登记的，可予支持。本案中张某2主张双方存在上述法律关系，张某1予以否认。因此上述借名关系是否存在是本案的争议焦点。

         本案中，张某2虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在，但考虑到双方存在近亲属关系，且在购买时双方关系较好，因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系，而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。

         从客观行为上看，本案中，张某1虽系房屋的签约购买人，但全部购房款及相关税费均系张某2实际出资缴付；虽房屋登记在张某1名下，但自房屋交付后，由张某2装修入住使用已经超过六年。从客观行为上看，张某2显然系以所有的目的占有、居住、使用房屋，符合房屋实际购买人的外在特征。

从主观动机上看，张某2出资时工作时间不长，面临结婚无房的现实压力，张某2虽然参加了药监系统的摇号，但并未获得购房资格，而张某1取得的集资购房资格意味着可以以相对低廉的价格获得房屋以满足其居住使用需要，张某2显然有借张某1的资格购买涉案房屋的动机。

         另，从张某1的解释看，法院认为：如双方无过户的约定，张某1上诉状中主张的事实成立，如下事实将难以按常理解释：张某2面临结婚用房难题，在自身缺乏经济实力的情况下，多方筹款为已有住房的张某1购房出资，其对价仅仅是缺乏期限保证的借住。如此操作显然缺乏合理性及必要性。而如果双方是张某2主张的借名买房关系，上述事实将能得到符合常理的解释。

           综上，根据已查明的事实，结合日常生活情理，综合考虑涉诉房屋由张某2购买、装修、居住使用、张某2对借名买房具有合理解释，张某1对双方之间关系不能做出合理解释等情况，法院采信张某2关于其与张某1之间存在借名买房的约定的主张。故张某1应协助张某2将涉案房屋过户至张某2的名下。另需指出的是，因张某2系借用张某1之名买房，故办理房屋所有权转移登记的相关税费亦应由张某2承担。张某1的上诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。

         综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。