李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

2013年7月，程×起诉至原审法院称：我系束×姨妈，2005年8月，我朋友赠送我一个房号。我没有北京户口，故借用束×的名字购买了北京市昌平区502号房屋（以下简称502号房屋），双方约定待5年后能过户时束×协助我办理过户手续。我支付了全部房款并入住至今，与该房屋有关的所有手续都在我处。2011年6月，我联系束×，请求将房屋产权过户到我名下，但束×以我占有其经济适用房名额为由，拒不同意办理产权变更手续，双方发生争执。2012年4月，我发现束×于2010年6月14日背着我另外补办了房屋产权证。2012年5月15日，束×父母在其指使下，趁我不在家之际，强行撬门试图居住。为此，我诉至法院，请求判令束×按照502号房屋现市场价支付我房屋损失250万元（包含购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元，公共维修基金7509元，房屋增值损失2096230.44元）。

束×辩称：不同意程×的诉讼请求，其证据自相矛盾，在本案出资问题上存在关键证据链条缺失，法院应当对此仔细查明以防出现虚假诉讼。程×是我的三姨妈，其子韩×2003年来京后受骗，程×为处理此事在北京呆了几天。当时，程×和她的好友邹阿姨了解到我是公务员，已落户北京。不久后，邹阿姨的女儿张×鼓励我申购经济适用房，2004年11月我申请购买经济适用房成功。后来程×给我母亲程×1打电话，希望将来韩×来北京发展有个住的地方，但购房没有北京户口，希望由我让出购房指标给她急用，并表示我的购房指标先为韩×购房，等韩×大学毕业在北京落下户口我再用韩×的指标买房，到时候两个人把房子一换就行。我母亲听信了程×的哄骗，接受此次交易安排，我无奈同意。2005年8月15日我到天通苑售楼处购买诉争房屋时，程×在哈尔滨没来，是张×带着我办理手续、交费购房。诉争房屋交付后一直空置。2006年房产证下来了，程×带着韩×一起来京，我们母女与程×母子在天通苑见了面，一起领了房产证。当时程×还保证韩×大学一毕业就来北京落户，让我买上房。2007年韩×毕业后，在哈尔滨铁路局当了乘警，我母亲质问程×为何不进京，程×称北京市的公务员太难考，韩×先在哈尔滨当上公务员，过一段再找关系往北京调动。我又信以为真，耐心等待。2010年，我母亲到哈尔滨催促程×办理韩×户口进京事宜，程×开始耍赖。我见程×违约，遂补办诉争房屋的房产证以防程×将房屋出卖，自此双方矛盾开始显现。2011年程×开始与我母亲联系要求过户，当时她还承认以房换房。后经过其他亲属调解，我母亲和程×谈好程×返还我房屋，我返还给程×出资及利息、好处费共计75万元，后程×反悔。2012年5月我和父母一起去诉争房屋找程×理论，诉争房屋租住着三个年轻人。我通过起诉腾房给程×施加压力，法院确认了我对于诉争房屋的物权，判令租客腾房，但以程×没有实际在诉争房屋居住为由没有判其腾房。现我提出反诉，请求法院依法判令：1、程×将502号房屋腾空并交还给我；2、程×返还我502号房屋的《商品房买卖合同（合同编号：××》及《补充协议》、购房款发票、旧房屋所有权证、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡。

程×针对束×的反诉辩称：房屋是我出资购买的，在束×对我做出赔偿前，束×无权要求我交付房屋。束×第二项反诉请求涉及的物品都在我处，在赔偿纠纷解决前我不同意返还。

原审法院审理后确认：束×虽主张其与程×间存在换房约定，但未就该约定的存在提交充分有效的证据予以证明，故法院对其主张不予采信。依据北京市昌平区人民法院民事判决书确认的内容及法院查明的事实，程×以束×名义出资购买502号房屋并进行装修，系房屋的实际买受人，双方应系借名购房关系，该借名购房行为侵犯了国家保障性住房管理秩序，应属无效。现生效判决已经确定束×为502号房屋所有权人，故束×应将程×为购买502号房屋支出的购房款、土地出让金、契税、公共维修基金等费用予以返还，程×亦应将502号房屋及与房屋购买、使用相关的有关文件及物品返还给束×。关于502号房屋价值增加部分，法院判定双方对本案纠纷的产生承担均等过错，就该部分利益应由双方均等分割。据此判决：一、束×于本判决生效后九十日内返还程×购房款三十七万五千四百五十二元，土地出让金九千五百四十五元，契税一万一千二百六十三元五角六分，公共维修基金七千五百零九元；二、束×于本判决生效后九十日内给付程×房屋增值款一百二十五万八千七百二十五元二角二分；三、程×于本判决生效后九十日内将北京市昌平区五Ｏ二号房屋腾空并返还给束×；四、程×于本判决生效后九十日内将北京市昌平区五Ｏ二号房屋的商品房买卖合同（合同编号：××）、补充协议、购房款发票、旧房屋所有权证、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡返还给束×（上述文件及物品均为原件）；五、驳回程×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，程×、束×均不服，上诉至法院。程×上诉请求及理由：我借用束×的名字购买了502号房屋，束×自称全部购房款系其交纳，背信弃义、见利忘义，要求撤销原判第二项，改判束×给付我房屋增值款2013966.8元。束×上诉请求及理由：我与程×之间不是借名买房，是约定换房，程×之子韩×户籍未进京，程×无法兑现我用韩×的名字买房的承诺，要求撤销原判第二项，查清事实后依法改判或将本案发回重审。

经审理查明：程×1与程×系姐妹。束×系程×1之女。

2005年8月15日，程×与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由束×购买502号房屋（建筑面积141.68平方米），总价款375452元。502号房屋商品房买卖合同（合同编号：××、补充协议、购房款发票、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡等原件均在程×处。502号房屋交付后一直由程×占有。

2006年8月31日，北京市建设委员会颁发了502号房屋所有权证（证号：京房权证昌私移字第××号），登记房屋所有权人为束×，房屋性质为经济适用住房。房屋所有权证在程×处。后经束×申请，房屋管理部门于2010年7月20日向束×补发新的房屋所有权证（证号：X京房权证昌字第××号）

2012年，束×向北京市昌平区法院提起诉讼，要求确认其对502号房屋的所有权，程×腾退502号房屋并支付房屋占用费。北京市昌平区人民法院于2012年9月20日作出（2012）昌民初字第08548号民事判决，认定502号房屋系经济适用房，房屋所有权人登记为束×，且程×主张的借名买房违反了国家有关政策规定，故判决确认502号房屋归束×所有，并驳回其其他诉讼请求。该判决另认定程×在该案中主张的出资等有关问题，可持有效证据另行解决。判决作出后，程×提起上诉，后撤回上诉。

一审中程×提交了购房款付款凭条4张（其中3张持卡人签名为段×，1张持卡人签名为张×）、购房款发票、土地出让金收据、契税收缴款书、公共维修基金收据等证据，以证明其交纳了购房款375452元、土地出让金9545元、契税11263.56元、公共维修基金7509元。束×对上述证据真实性均无异议，但对证明目的不予认可。为证明购房情况，程×申请张×出庭作证，张×称：其母邹×与程×系多年朋友，其通过程×结识束×。因程×想在北京市昌平区天通苑购买经济适用房，其不具有北京户口，故借用束×户口购房。502号房屋前期手续系其与束×办理，购房款系程×将现金交与其及爱人段×，后刷卡支付。程×购买装修材料后返回哈尔滨，由邹×帮助监督装修。束×对该证人证言不予认可。束×认可购买502号房屋时其未出资。

程×称其与束×系“借名买房”关系，束×称其与程×曾有约定，由程×借用其名义购买经济适用房，待程×之子韩×户口迁入北京后，由束×借用韩×名义购房，双方再将房屋互换。为证明各自主张，程×、束×各提供对话录音一段。在程×提交的其与束×2011年7月10日谈话录音中，双方未提及互换房屋一事。在束×提交的程×1、程×2012年5月23日录音中，程×1多次提及双方曾约定先由程×用束×的名字买房，待程×之子韩×户口进京后，再由束×用韩×的名字买房，然后房屋互换，对于程×1反复提及的此事，程×并未否认。

诉讼中，应程×申请，法院委托北京京港房地产估价有限公司对502号房屋现值（考虑装修因素）进行评估，该公司于2013年9月30日作出房地产司法鉴定估价报告，评估房地产总价为2921220元。双方当事人对该评估意见均无异议。程×支出评估费7842元。

上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、票据、房屋所有权证、录音、开庭笔录、民事判决书、照片、评估报告等证据材料在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

依据已生效的民事判决书确认的内容及法院查明的事实，束×为502号房屋的产权人，而出资人为程×，房屋亦由程×占有、控制，双方之间形成了借名购房关系，借名购房之行为侵犯了国家保障性住房管理秩序，应属无效。对此，双方过错均等。因生效判决已经确定束×为502号房屋所有权人，故束×应给付程×为购买502号房屋支出的购房款、土地出让金、契税、公共维修基金等费用，程×亦应将502号房屋及与房屋购买、使用相关的有关文件及物品返还给束×。由于生效判决书确权的结果直接导致程×出资的502号房屋的升值利益归于束×，故本着公平原则，程×应分得502号房屋一半的升值利益，一审法院对本案的处理正确，法院予以维持。程×要求束×给付房屋增值款2013966.8元数额过高，法院不予支持。对于束×的上诉请求，法院意见如下：程×与束×实际约定了前后二次借名买房，两次借名买房行为的当事人不完全一致。韩×户籍进京是束×借用韩×之名买房的前提，而户籍是否可以进京非程×及韩×本人可控，束×借用韩×之名买房仅仅为束×的主观愿望，未能实现，因此，束×认为双方之间是换房关系不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。