李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

向某上诉请求：

         撤销一审判决，改判驳回方某一审的诉讼请求。事实和理由：一、本案不存在借名买房的合同关系。1.方某一审中提供的备忘录经过鉴定，并非我本人所签，双方之间没有其他的书面合同；2.涉案房屋首付款63万元中，定金4万元由方某交纳，剩下的59万元均由我支付，其中52万元是从一家公司转入的，还有7万元是现金，故房屋的首付款不是方某支付的；3.现有证据证明涉案房屋贷款本息200余万元是从我的账户支付的，都是由我出资偿还的，方某没有证据证明贷款由其偿还；4.抵押贷款面签手续是由我自己办理的，不是方某代办的；5.双方当事人都有交纳物业费和供暖费的情形，我交纳的是2009年至2013年期间的物业费和供暖费，并非全部物业费、供暖费都由方某交纳；6.涉案房屋在2002年到2003年短租给湖南华菱钢铁集团公司（以下简称华菱公司），此后至2017年方某强行换锁之前都是由我实际控制，而不是由方某控制的，除了我使用的四年外，其余时间空置，方某没有长期居住过涉案房屋。二、本案的诉讼时效应从2011年6月8日还清贷款时算起，方某自述其当时已经向我主张了权利，我明确表示了拒绝，所以方某已经知道了权利受到侵害；由于在民法总则实施之前两年的诉讼时效就已经届满，故本案应当适用民法通则规定的两年诉讼时效，而不应适用民法总则规定的三年诉讼时效。三、关于检察院2013年12月的询问笔录，由于方某只提供了复印件，所以我不认可真实性。我一审中申请法院调取全部卷宗以还原全部事实，但一审法院没有调取，现仍申请二审法院调取检察院的全部卷宗。

        方某辩称，1.备忘录是向某本人签名的，日期是我后补的，备忘录是真实的。我对于一审的鉴定结论不认可，我申请了重新鉴定。2.购房款63万元全部是我支付的，第一笔4万元定金是选房时交的现金，收据上的交款人是我；第二笔52万元的交款人也是我，是我指示案外人北京欣欣环文化传播有限公司向出卖人支付，并由我拿着支票实际交付，交款的收据原件也在我手里，收据上交款人写的也是我；第三笔7万元是我交的现金，收据原件在我手里，收据写明是收到“1612号房房款”，没有写向某。3.所有的贷款的款项都是我偿还的，我保存了一部分我向向某汇款的凭证及存款回单，我持有这些凭证的原件。4.房屋买卖合同是我签的向某的名字。担保借款也是我签的向某的名字，银行贷款还清证明也在我手里，说明购买及贷款手续都是我办理的。5.涉案房屋从2001年开始一直由我和我的家人居住使用，2001年至2004年我把房子租给了我所在的华菱公司，向某陈述的一年短租不属实；2010年至2013年间向某的儿子偶尔周末在涉案房屋内居住。6.涉案房屋的物业费和供暖费全部都是我交的，但也不排除有一、两次我不在的时候由向某的妻子（我妹妹）交的。7.关于诉讼时效的问题，本案诉讼时效应从向某重新申请办理房产证时起算，此前我一直没有认为权利受到了侵害，故我起诉没有超过诉讼时效。

          方某向一审法院起诉请求：判令向某配合办理位于北京市海淀区1612号房屋（以下简称1612号房屋）的产权转移登记手续，将该房屋过户至我名下；本案诉讼费由向某负担。

        一审法院认定事实：向某系方某妹夫。2001年7月16日，方某与北京汉嘉房地产有限公司（以下简称汉嘉房地产公司）签订《某房屋认购书》，约定方某购买1612号房屋，房款共计2050875元，方某于签订认购书当日支付定金40000元，于2001年7月28日前交首付款620875元，其余房款1430000元做银行按揭，双方应在签署认购书之日起12个工作日内签署《商品房买卖合同》。当日，方某交纳购房定金40000元。2001年7月27日，方某交纳1612号房屋首付款520000元，该份收据载明：收到向某1612号房房款。2001年9月6日，方某交纳1612号房屋首付款70875元。2001年9月14日，向某与汉嘉房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定向某购买1612号房屋，房屋总价款2050875元。庭审中，双方均认可上述《商品房买卖合同》中向某的签字为方某代签，上述手续亦由方某亲自办理并交纳了相关费用。2001年11月2日，向某与中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》并办理了相应抵押、保险手续，约定贷款金额为1420000元。庭审中，方某主张上述抵押、保险等手续中向某的签字为其代签，上述手续由其亲自办理。向某否认上述说法，称方某提交的借款合同并非真实版本，真实版本为其本人签字版本。向某并未就其主张向法院提交证据。关于房屋贷款，一直由向某账户进行偿还，于2011年5月20日全部还清。方某主张房屋贷款一直由其进行偿还，其定期以现金或转账方式向向某还贷账户转款用于偿还房屋贷款，为此，方某向法院提交了部分付款凭证。向某认可上述付款凭证之真实性，但主张上述房屋贷款系委托方某代为打款，款项来源为其与方某共同经营的长沙安德佳置业有限公司（以下简称安德佳公司）的分红款。向某另主张剩余贷款由安德佳公司定期打入其名下还款账户，来源亦为该公司分红款。为此，向某向法院提交了安德佳公司企业档案资料。该资料显示安德佳公司于1995年申请设立，方某任法定代表人、向某任股东。2001年7月，该公司法定代表人变更为向某，方某退出该公司。向某据此主张在其担任安德佳公司股东及法定代表人期间未曾实际领取公司分红款，故其委托方某购买1612号房屋并由方某交纳的房屋首付款及贷款部分均为安德佳公司实际应分给其的分红款。方某对上述主张不予认可，称因工作原因需要辞掉安德佳公司之职务，故变更了工商登记由向某作为法定代表人同时代其持有相应股份。方某另主张安德佳公司未能进行实际经营，且公司一直处于亏损状态，故不存在利润分红。为此，方某向法院提交了长沙市岳麓区人民检察院于2013年12月询问向某的笔录，该笔录内容载明：向某本人表示其在安德佳公司没有实际出资，是方某要求其在公司挂名。向某对上述笔录的真实性予以认可，但否认内容的真实性。向某并未就其主张的委托方某购房以及购房款为安德佳公司分红款一节向法院充分举证。另查，1612号房屋购房合同、认购书、收据以及贷款合同、房屋产权证等相关手续及证件的原件均由方某持有。向某主张因委托方某办理购房事宜且双方为亲属关系，故上述原件一直由方某持有，其曾向方某主张取回，但未能得到方某同意，故其于2017年2月另行补办了新的房屋产权证。方某则主张向某以房产证丢失为由申请补办新的房屋产权证存在明显恶意。

关于房屋使用情况，1612号房屋于2002年左右交付，交付后由方某负责出资装修并出租于华菱公司，租金亦由方某实际收取。2009年，向某的儿子来京上学后居住在1612号房屋中直至2013年。2013年之后一直由方某居住使用，该房屋物业费、供暖费等相关费用亦一直由方某交纳。向某对此解释称因方某负责装修房屋，故租金由方某收取用于折抵装修款。方某对上述主张不予认可。

         庭审中，方某主张因考虑到个人利益等情况，故与向某达成书面协议，约定以向某的名义购买房屋。为此，方某向法院提交了落款日期为2001年7月26日的《备忘录》一份，称该《备忘录》内容由其本人书写，由向某本人签字，落款时间为方某事后添加。该《备忘录》内容载明：2001年11月，方某先生以向某先生的名义购买1612号房屋，该商品房的首付款以及按揭款全部都是方某先生支付的。待方某先生交清全部按揭款后，向某先生同意无条件将该商品房产权过户到方某先生名下。特此备录。签名：向某。向某对上述备忘录真实性不予认可，称当时购买1612号房屋是因方某本人在北京比较熟悉，故委托方某代为购买1612号房屋，所有款项均由其委托方某支付。另经法院询问，向某表示在最初购房时其未曾实际看过房屋具体情况。因双方对上述《备忘录》存在分歧，经向某申请，法院委托北京天平司法鉴定中心（以下简称鉴定机构）对该《备忘录》上向某的签字进行评估鉴定，鉴定机构作出的鉴定意见为：2001年7月26日《备忘录》上面“向某”签字与比对样本上“向某”的签名不是同一人书写的。向某为此支付鉴定费16700元。庭审中，方某对该鉴定意见不予认可，并申请鉴定人员出庭质询。鉴定人员出庭表示，《备忘录》上的笔迹为三种不同规格的笔书写形成，且落款时间与备忘录的体裁要求有悖。经过比对，备忘录上向某的签名与比对样本存在差异。鉴定人员另表示，笔迹鉴定主要靠鉴定人员的考察和判断，具有一定的主观性。向某对上述鉴定结论无异议。

         一审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，方某以其与向某存在借名买房协议为由要求向某将1612号房屋过户至其名下。为此，方某向法院提交了《备忘录》。但该《备忘录》经鉴定机构鉴定向某的签字与样本上的签字不符，且该证据上的笔迹为三种不同规格的笔书写形成，落款时间与内容相悖，故该证据真实性存疑，法院对该份备忘录不予采信。结合本案其他事实以及证据情况，法院从以下几个方面进行综合分析：首先，从房屋购买的情况来看，签署认购书、交纳房屋首付款、办理抵押贷款手续、偿还房屋贷款等均是方某办理并交纳。向某虽辩称购房手续系委托方某办理且购房款来源为安德佳公司的分红款，未向法院充分举证，故法院对向某上述抗辩意见不予采信。其次，从房屋使用情况来看，1612号房屋交付后由方某负责装修并出租，房租亦由方某负责收取，现该房屋一直由方某居住使用并一直负责交纳物业费等相关费用。向某虽主张房屋租金折抵装修费用，但其未能就房屋一直由方某实际控制并使用一节向法院作出合理解释，且不符合常理，故法院对向某之上述抗辩意见不予采信。再次，1612号房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均由方某一直持有，向某直至2017年以丢失为由才补办了房屋产权证。向某虽主张因双方是亲属关系故一直放在方某处，但其上述解释有悖常理，故法院对向某之上述抗辩主张不予采信。综合上述情况来看，方某所提交的证据不足以证明其与向某之间存在借名买房之书面约定，但从房屋购买洽谈到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看，方某实际享有1612号房屋的权益，向某仅为名义上的登记人，方某与向某之间存在关于1612号房屋借名登记的约定。现方某要求向某将1612号房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于向某提出的诉讼时效抗辩，法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，因方某与向某之间存在房屋借名登记之约定，故房屋一直登记在向某名下，房屋权益实际由方某享有，双方一直按照约定执行。2017年向某以房产证丢失为由补办了新的房产证，方某的权益受到侵害，本案诉讼时效应自向某补办新房屋产权证之日起算，故本案并未超过法律规定的诉讼时效，法院对向某之时效抗辩不予采信。

          综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：于本判决生效后七日内，向某协助方某办理北京市海淀区1612号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至方某名下，房屋过户所产生的税、费由方某负担。

法院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为

      本案争议焦点在于方某与向某之间是否存在借名购房的合同关系。在不考虑真实性存在争议的《备忘录》的情况下，认定借名购房合同关系主要依据以下三个方面的事实：

        一、购房款的出资情况。

         涉案房屋的购房首付款共由三笔款项组成。双方当事人一致认可第一笔定金4万元由方某支付。第二笔52万元款项的收据载明交款人为方某，故可以认定该笔款项系由方某实际向出卖人支付，向某主张该笔款项系其委托方某交纳，但向某就其主张所依据的资金来源、资金流转等事实并未提供证据加以证明，故法院对于向某所持该项事实主张不予采信。因《商品房买卖合同》约定的买受人为向某，涉案房屋以向某名义购买，故第二笔款项及第三笔款项的收据中载明收到“向某1612号房房款”、收到“1612室房款”，不足以证明该款项实际由向某支付。

         关于涉案房屋按揭贷款的偿还情况。方某提供的汇款申请书、存款回单可以证明方某在涉案房屋购买后至2011年期间分期向向某名下特定账户存入2-4万元左右的款项，用于偿还以向某名义办理贷款的事实。向某在一审中主张还贷款项系由安德佳公司支付，但就此并未提供证据。仅有从向某名下账户偿还贷款的事实，不足以反驳方某持有的汇款申请书、存款回单、银行贷款结清证明等证据。

          二、合同、票据、权属证明的持有情况。

         根据本案现有证据可以认定，《商品房买卖合同》、《楼宇按揭担保借款合同》、购房款收据、相关税费发票、房屋所有权证等购房手续及房屋权属证明原件均由方某持有，依据该持有情况可以认定方某系合法取得相关票据、凭证。向某二审中主张系其放在1612号房屋内被方某取走，但就其主张并未提供证据，亦未能证明其曾向方某主张过返还。向某该主张缺乏证据支持且与常理不符，法院对此不予采信。

         三、涉案房屋的使用、控制情况。

        双方在一审审理中均认可2009年至2013年期间由向某之子居住使用1612号房屋，方某在二审中做出相矛盾的陈述缺乏证据支持，法院不予采信。一审中向某认可由方某进行装修，且在房屋出租后由方某收取租金,方某提供的物业费、供暖费发票亦可以证明其实际支付了上述款项。可以认定方某对涉案房屋行使了收益的权利，并履行了管理的义务。向某虽主张其一直实际控制涉案房屋并交纳部分费用，但并无证据支持，法院对其主张不予采信。

         基于以上事实，同时考虑方某所陈述的借名购房的理由并无明显不合常理之处，法院认定向某与方某之间存在事实上的借名购房合同关系。一审法院认定事实正确，法院予以确认。

         因双方并未明确约定办理产权过户登记时间，现并无证据显示在方某明确要求向某办理过户的情况下向某表示拒绝，且办理房屋所有权登记具有物权性质，故方某提起本案诉讼并未超过诉讼时效。向某上诉主张诉讼时效自2011年起算缺乏事实依据，法院不予采纳。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定正确。

        综上所述，向某的上诉请求不能成立，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。