李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

宋x1、刘在一审法院起诉称：

        宋x1与赵x在加拿大留学期间相识，2006年两人开始恋爱交往。2007年，宋x1分析国内外经济发展趋势，认为投资加拿大不动产将有利于资产保值增值，遂说服刘出资，由宋x1在加拿大投资房地产。宋x1、刘出资于2007年至2010年期间，先后出资以赵x、毛x名义购买了414-21号房屋，112-21号房屋及B119商铺。为此，宋x1、刘累计出资折合2473457元。宋x1、刘之所以决定将前述房产登记在赵x、毛x名下，是因为毛x此前在中国政府驻加拿大领事馆工作人员，便于申请到较低的房贷利率。2012年初，宋x1打算出售前述房屋并将售房款用于归国创业，但赵x、毛x拒不配合并声称拥有前述房屋产权，房屋产权与宋x1、刘无关。2012年7月10日，宋x1归国就业。此后，宋x1、刘多次要求赵x、毛x返还宋x1、刘此前支付的投资款，双方多次协商未果。宋x1、刘认为，由于不动产登记在赵x、毛x名下，相关售楼款亦存放于赵x、毛x处，赵x、毛x声称对前述房屋拥有产权或许有理，但赵x、毛x取得的前述房屋产权及售楼款由宋x1、刘支付不假，于情于理于法均应返还宋x1、刘。故宋x1、刘诉至法院，要求赵x、毛x连带返还2473457元。

        赵x、毛x在一审法院答辩称：双方没有在任何时间和任何地点就宋x1、刘借名买方达成合同、协议；宋x1和赵x在加拿大多伦多丹尼尔斯米德尔顿公司购买房屋的时候有声明，明确约定双方共同声明，本案所涉房屋是二人共同购买，不存在借名买房的法律事实；宋x1、刘要求的是款项，提供的是不动产投资的证据，应当在不动产所在地起诉。

一审法院经审理查明：

        宋x1、刘及赵x、毛x均确认宋x1与赵x曾存在同居关系，自2007年至2012年。赵x、毛x认为与宋x1、刘之间不存在借名买房的关系，2007年将房屋从李×和刘×名下转到赵x名下，是同居过程中家庭财产的安置。宋x1、刘针对借名买房关系陈述如下：刘出资给宋x1在加拿大投资买房，宋x1在加拿大以李×、刘×名义买房，后来宋x1与赵x是男女朋友关系，将房产登记在赵x名下。刘与宋x1之间是代理关系，投资款是刘出的，将宋x1作为原告是因为宋x1是实际执行人。买房成功的话，房子登记在宋x1名下，实际执行人是刘，买房过程中宋x1是以自己的名义进行的。刘和宋x1是委托关系，是宋x1借赵x、毛x的名义买房，刘与宋x1对外是一体的。经询，宋x1、刘表示，当时买房和汇款的行为宋x1、刘均系自愿的。法院询问宋x1、刘与赵x、毛x之间如何约定借名买房的，宋x1、刘表示双方之间没有书面合同，是口头约定，在2007年8月份，宋x1与赵x、毛x约定宋x1自己要借名买房，在加拿大414-21号房屋中。有宋x1在加拿大的当庭陈述可以佐证，没有其他证据。

        庭审中，宋x1、刘提交境外汇款申请书，用以证明其汇款情况，从该证据情况可见，大部分系刘汇入宋x1账户的款项往来。

        赵x、宋x1在购买414-21号房屋时有如下声明：关于丹米尔斯米德尔顿公司向赵x和毛x出售414-21，我们，赵x和宋x1，郑重宣布：1、我们是上述房产的买方，了解并宣誓的事项的情况。2、我们将以同居关系共同居住在标的房产中。3、在《家庭法案》（安大略省）的定义中：我，赵x，不是配偶；我，宋x1，不是配偶。4、我，宋x1确认李×是我的前女友。5、我，赵x确认毛x是我的母亲。我们诚实地做此郑重声明，相信此为真实情况，而且知道此声明与宣誓情况下所做声明具有同样的效力。

       2013年3月，加拿大多伦多高等法院针对宋x1与赵x之间争议做出判决书，有如下内容：“1、原告宋和被告赵在2006年或者2007年开始交往。育有一女出生于2011年2月17日。原告和被告于2012年分手。女儿被被告带回中国。2、在两人事实婚姻期间，购买了两处房产，都合法注册在被告人赵的名下。被告将其中一处房产50%的产权转让给了她的母亲。3、在2012年10月25日，原告申请签发了此申请书，说明自2012年7月6日分居以来，他居住在中国。他申请了一项因涉及未决诉讼原因颁布的414-21单位处房产的临时禁止买卖限制令（以下简称414-21处房产临时禁止买卖限制令）。申请书是在中国签署的。在2012年10月25日，一项动议的通知在没有发出通知的情况下被提交。原告的宣誓书是2012年10月25日在中国签署的。他提出在该房产中享有权益。原告提出他发现赵和毛已经该单位挂牌出售。4、在2012年10月25日，法官MESBUR在未发出通知的情况下签署命令，签发了因涉及未决诉讼原因颁布的414-21单位处房产的临时禁止买卖限制令（以下简称414-21处房产临时禁止买卖限制令）。开庭日期被推后至2012年11月6日。…….15、此案件的情况非常反常且令人惊讶。原告离开了加拿大中止了事实婚姻，并带走了18个月大的女儿。稍后又在2012年12月指出会返回加拿大并送女儿入托儿所（表示会提前返回），但就在上个星期，在被告知被告提出申请动议庭审的同时或之后又开始在中国寻求抚养权的动作。在2012年10月，没有任何前兆性通知被告的情况下，其申请了对其非常有利的414-21处房产临时禁止买卖限制令，原告并没有按照法院要求履行延长限制令的要求，且根据其宣誓书，显示将来也无法满足条件。我只能从这些情况中推断，他利用了本法庭的司法管辖权来控制被告赵对于其（及其母亲）名下房产的处置能力，而且不尊重对他施加责任的法庭命令。这种行为不能得到支持。这与规则2中包含的主要目标，即公平处理案件正好相反。原告丧失了维持414-21处房产临时禁止买卖限制令。”

一审法院查明上述事实，有双方提交证据及当庭陈述等在案佐证。

         一审法院审理后认为：当事人对自己的诉讼请求和主张的事实负有举证之责，举证不能的应承担相应法律后果。宋x1、刘称与赵x、毛x存在借名买房合同关系，故其对此主张负有举证责任。

       针对借名买房的事实，宋x1、刘表示双方之间有口头协议，但对此仅有个人在加拿大的当庭陈述作为证据，无其他直接证据加以证明。宋x1系本案争议的一方当事人，作为存在争议利益一方主体的个人陈述，不能单独作为证据使用，必须有其他证据加以佐证才具有证明效力。从宋x1、刘提交的证据进行分析，无法得出宋x1、刘所主张法律关系的结论。且从目前证据所显示的内容和所反映出的事实来看，与宋x1、刘所主张法律关系不仅不具有因果关联，反而进一步对宋x1、刘所称法律关系构成无法排除的疑点。主要有：在414-21号房屋购买过程中所做声明中，宋x1已经郑重声明宋x1与赵x系房产的买方，并声明二人将以同居关系居住在标的房产内。在赵x、毛x被提出414-21号房产出售临时限制令的诉讼中，刘并未就上述房产提出过任何所有权的主张，而是由宋x1以其本人名义提出权利诉求。在宋x1、刘提交的境外汇款申请书中，大部分属于刘汇向宋x1账户的款项往来。

         且宋x1、刘对于借名买房事实的叙述，与现有书面证据亦无法形成衔接，多有不可解释的矛盾之处。如宋x1、刘主张宋x1系刘的代理人，受刘委托买房，但其在叙述达成口头买房协议的过程时，又称宋x1与赵x、毛x商议以宋x1名义买房。如宋x1、刘均确认宋x1与赵x之间曾存在同居关系，在宋x1、刘主张款项中，不仅包括与房产有关的款项，还包括与房产无关的款项（宋x1、刘自述系为赵x购买戒指）。故宋x1、刘主张与赵x、毛x之间存在借名买房法律关系不能成立，缺乏事实和法律依据，法院将依法裁定予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（四）款之规定，裁定如下：驳回宋x1、刘的起诉。

        一审法院判决后，宋x1、刘不服，向法院 提起上诉，请求撤销一审法院裁定，依法改判被上诉人向上诉人返还购房款、售房款共计人民币2301032.9元，案件受理费由被上诉人承担。理由是：一审法院裁定选择性地、片面地使用上诉人提交的证据，无视上诉人提交的包括房屋买卖合同、案外人李×、刘×等人在加拿大法院的宣誓证言等多份证据，对上诉人出资购房的基本事实不予认定，属于事实认定错误。上诉人已经提供充分的证据证明涉案三套房屋的购房款均由上诉人支付，为了获得低利率的贷款才借被上诉人之名购买房屋，登记在被上诉人名下，一审法院对于借名买房的事实不予认定错误；上诉人系因很难主张涉案房屋的所有权，所以仅要求被上诉人返还购房款以及已经出手房产的售房款，也不主张其他款项；关于涉案戒指款项，上诉人现不再主张，另行处理。

赵x、毛x同意一审法院判决，不认可宋x1、刘的上诉请求和理由。

         法院 经审理查明，一审法院裁定第三页第二段第十行记录实际执行人是刘与上下文矛盾，按照刘陈述，刘是出资人，宋x1是执行人。二审查明其他事实与一审一致，法院 予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为

         借名购房法律关系，至少有以下几个主要特征：1、借名人借名购买标的房产有合理动机；2、借名人以被借名人的名义购买标的房产，房产登记在被借名人名下；3、借名人出具全部购房资金，被借名人与购房资金的出具无关，甚至与购房款的划转环节无关；4、借名人实际控制标的房产。

         刘、宋x1主张与赵x、毛x之间存在借名买房，但是并未提供书面的借名购房协议，赵x、毛x对借名购房的法律关系不予认可。因此，对双方之间是否形成借名购房法律关系，只能依据刘、宋x1举证情况予以认定，而据以查明的事实至少不能与前述几个特征有明显矛盾，才可能使法院确信其与赵x、毛x之间是借名购房关系。

本案中，刘、宋x1为证明其主张，虽然提供了部分证据予以证明，但综合本案查明的情况看，矛盾环节较多，例如宋x1在414-21号房屋购买过程中所做声明及房屋的控制状况等，足以使法院产生合理怀疑，难以使法院认定刘、宋x1与赵x、毛x之间形成借名买房的合同关系。

         综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。