李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

冷×1在原审法院诉称：

         冷×1取得经济适用房购买资格，因当时经济实力有限，与朱×1口头约定冷×1先借朱×1的钱购买房屋，房屋购买后由朱×1暂时居住，待冷×1还清购房款后，朱×1将房屋腾空交还冷×1。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭自依法登记发生效力，未经登记不发生效力。房屋现在登记在冷×1名下，赋予了冷×1相关权利。双方不存在借名买房约定，朱×1所述没有事实和证据支持，我方对此不予认可。朱×1名下有两套房产，具备腾退条件。本案诉争房屋是经济适用房，朱×1不具备购买资格。双方只是债权债务关系，冷×1是房屋所有人，朱×1曾经替冷×1交纳房款。现双方因房屋腾退事宜产生纠纷，朱×1拒不接受冷×1归还借款并拒绝将房屋腾退交还冷×1。现为维护冷×1合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令朱×1将北京市石景山区202室的房屋腾空交付冷×1；2、诉讼费由朱×1承担。

朱×1在原审法院辩称：

         不同意冷×1的诉讼请求，冷×1所述与事实不符。当时情况为我一家三口与老母亲住房困难，决定购买大一点房屋用于居住。我通过朋友找到两个住房号，一个房号是以冷×1配偶名义购买，另一个房号冷×1决定放弃，因放弃可惜，故冷×1和其父母自愿将房号让给我用于购买诉争房屋，双方约定我购买诉争房屋，五年后冷×1无条件过户给我。我是诉争房屋实际出资人，选房、交款、装修、居住等均是我自己办理，冷×1只提供身份证。冷×1从未向我借过钱，没有出具借据等借款行为，冷×1从未提出还钱退房，冷×1所诉理由均系虚构。

        原审法院经审理查明：冷×1系朱×2之女，朱×1系朱×2之弟，冷×1与朱×1系甥舅关系。

        2006年9月28日，冷×1与北京东和伟业房地产开发有限公司（以下简称东和伟业公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市石景山区202经济适用房一套（以下简称诉争房屋）。合同签订后，朱×1向东和伟业公司交纳全部房价款453132元。

         2008年12月30日，由朱×1办理房屋验房入住手续。入住时，诉争房屋系毛坯房，由朱×1对房屋进行装修并居住至今。

        2009年10月23日，诉争房屋所有权登记在冷×1名下。庭审中，冷×1主张：自己并未放弃诉争房屋购买、居住、所有等合法权利，房产证是自己亲自签字领取，因当时是借款买房，故朱×1得知后，我将房产证交付朱×1，作为抵押。

         现朱×1持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金收据、印花税收据、所有权转移登记费收据、代缴产权办理费票据、物业费票据、供暖费票据等票证。其中契税交纳日期为2009年4月24日。

       一审庭审中，证人朱×2陈述：本人系冷×1母亲、朱×1姐姐，诉争房屋是朱×1借冷×1名义购买。2004年，母亲在我家居住，女儿冷×1的男友因单位宿舍无法居住，准备租房，女儿冷×1与我商量让男友来家居住。我同意后，故与母亲商量让其去弟弟朱×1家居住。弟弟朱×1当时居住在黄南苑两室一厅，且其孩子面临高考，所以两室一厅的房屋由母亲住一间，孩子住一间，我弟弟和弟妹住在客厅。因房屋居住紧张，故弟弟朱×1决定买房。当时正逢西山枫林开盘，我和朱×1连夜排队用女儿冷×1和其男友两个身份证排队拿到两个房号。我与丈夫商量，丈夫表示女孩不用买房，由两家出钱用其男友名字买一套，所以后来用冷×1男友身份证购买一套房屋，现由冷×1夫妻居住。余下冷×1名下房号，丈夫称要放弃，但房号作废又可惜，故这种情况下就说给我弟弟朱×1，说好五年以后过户，女儿和丈夫均同意，没有反对。于是朱×1、冷×1就把此事办理完毕，选房、交款、装修、入住均是朱×1自己办理。产权证下发时，是朱×1与冷×1一起去的，冷×1签字领取后交给朱×1。期间，冷×1还催促过朱×1办理过户事宜，并将身份证交给我，由我转交朱×1，朱×1持身份证前往建委，建委说还差时间，故未办成。双方之间不存在借钱还钱关系。

上述事实，有产权证、建委查询结果、预售合同、购房发票、税费票证、居委会证明、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：

        本案争议焦点系双方是否存在借名买房关系。朱×2系冷×1之母，朱×2与冷×1关系应比朱×1更为亲近，现朱×2作为朱×1证人出庭，陈述自然、顺畅，作为双方借名买房的参与者，其证言法院予以采信。根据本案查明事实及当事人自认，诉争房屋由朱×1出资，且自交房居住至今，并持有产权证及相关购房票据，亦对借名买房进行了合理解释。综合上述情况，法院认为双方符合借名买房行为特点，且证人亦予以证明，故冷×1与朱×1之间存在借名买房约定。

        现证人朱×2证实，冷×1与朱×1已明确口头约定在限制交易期满后再办理过户手续，且原始购房合同系2008年4月11日前签订，本案中朱×1并未主张要求冷×1在不具备上市交易条件的情况下办理所有权转移登记，因此双方借名买房合同并未损害国家利益，双方借名购房合同应属有效。

        鉴于冷×1与朱×1存在借名买房关系，朱×1系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋，其依法属于有权占有，故双方应先解决借名买房行为所产生的相关权利义务纠纷。综上，法院对冷×1要求朱×1腾退房屋的请求在本案中不予支持，在借名买房权利义务纠纷解决后就诉争房屋是否返还问题，双方可另行通过法律途径解决。因冷×1未提供证据证明与朱×1存在借款关系，故法院对其意见不予采纳。综上,

        依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定,判决:驳回冷×1的诉讼请求。

        冷×1不服一审判决，向法院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：１、原审判决在冷×1与朱×1之间没有任何书面房屋买卖合同的情况下，仅依据朱×2个人的孤证“证言”，认定双方之间存在借名买房合同关系，缺乏相关证据对其证言予以佐证，实为罔顾事实判案。上诉人父亲冷×2的证言已能证明朱×编造谎言，欺骗法院。冷×1的爱人魏×否认同意冷×1让朱×1借名买房，且魏×购买的房产系其在婚前自行购买的房屋，与朱×1没有关系。朱×1在2014年9月另行起诉要求冷×1办理诉争房屋所有权转移登记手续，一审法院认定其未要求办理所有权转移登记错误。2、原审判决程序违法，适用法律不当。本案一审审理期限超出法定期限，使诉争房屋性质发生了变化，以致于可以上市交易。按照北京市高级人民法院的相关规定，本案不适用“借名买房”合同纠纷，原审判决推定本案“借名买房”有效，违背了上述规定。一审认定朱×1系有权占有，没有法定依据。

        朱×1服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由，主张双方存在口头上的借名买房合同，有充分证据予以证明，借名买房成立，请求依法驳回上诉，维持原判。

       法院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。二审中，冷×1提交以下证据：1、冷×2证人证言，证明朱×2未与其商量把房子给朱×1，诉争房屋应是冷×1所有，他无权参与。2、冷×1的结婚证与购房合同，证明诉争房屋是冷×1婚后购买，应属于其夫妻共同财产；3、魏×证人证言，证明其不知道冷×1与朱×1之间存在借名买房关系，冷×1系向朱×1借钱购买诉争房屋。4、魏×的购房合同，证明其香山的房屋是婚前购买。5、朱×1反诉状，证明其在以前的诉讼中没有提借名买房一事，只是要求评估给钱，后来朱×1撤诉。6、诉争房屋产权证，证明房屋是经济适用住房，在本案立案开庭审理时不能上市交易。朱×1对冷×1的上述证据均不予认可，主张均不属于新的证据。以上事实有双方当事人陈述、证人证言、购房合同等证据材料在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

        本案争议焦点为冷×1与朱×1之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管冷×1与朱×1之间并没有书面约定，但诉争房屋系由朱×1出资购买，并一直由朱×1占有使用并进行了装修，购买诉争房屋的原始票据及产权证书均由朱×1持有，结合朱×的证人证言，一审法院认定冷×1与朱×1之间存在借名买房关系，符合事实与法律规定，法院予以确认。冷×1主张其与朱×1系借款关系，未提供证据予以证明，冷×2、魏×的证人证言不足以推翻借名买房的事实，法院对冷×1该主张不予认可。

       借名购买经济适用房，借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的，一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，且登记人并非摇号取得购房资格的，可以支持借名人的前述诉求。冷×1依据北京市高级人民法院的相关规定主张诉争房屋在一审法庭辩论终结前未达到上市交易条件，不应按照借名买房纠纷认定借名买房有效，但上述规定是指借名人依据约定要求登记人办理所有权转移登记，而冷×1作为登记人，无权依据该规定主张借名买房无效。冷×1主张一审法院违法超期审理及适用法律错误，无事实与法律依据，法院不予认可，故一审法院判决驳回其要求朱×1腾退房屋的诉讼请求正确，法院予以确认。

         综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。