李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

李x1上诉请求：

      撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院对借名买房事实认定错误。双方当事人之间存在借名买房的主观意愿及客观行为且李x1支付了全部购房款，该笔购房款属于其个人财产。二、诉争房屋购买后，一直由李x1保管产权证并实际居住，交纳所有水费、电费、物业清洁费，印证了借名买房的法律关系。三、一审法院认定孟x1比例最低，与常理不符，因此驳回李x1的诉求，属认定错误。综述，李x1提交的证据充分，应认定双方存在借名买房法律关系。

孟x3、孟x2辩称:

       同意一审判决，双方不存在借名买房关系，且孟x2未签字认可，不同意李x1的上诉请求。

孟x1辩称:

      同意李x1的上诉请求及事实理由，要求撤销一审判决，予以改判。

李x1向一审法院起诉请求：

         1、依法判决孟x3、孟x2、孟x1履行口头协议的约定，将北京市西城区××1号房屋过户到李x1名下；2、本案诉讼费由孟x3、孟x2、孟x1承担。

一审法院认定事实：

        李x1与孟x1系夫妻关系，二人于2007年4月24日登记结婚。孟x2系孟x1之姐，孟x3系二人之父。北京市西城区××1号（以下简称诉争房屋）登记在孟x3、孟x2、孟x1名下，其中孟x3占40%，孟x2占35%，孟x1占25%。

      一审庭审中，李x1主张诉争房屋系其借用孟x3、孟x2、孟x1之名购买，双方存在借名买房的口头协议。孟x1认可李x1的主张。孟x3、孟x2对李x1的主张不予认可。李x1主张借名买房的过程为：当时其与孟x1谈恋爱，准备结婚买婚房，因其为政府干部身份敏感且名下有房，故想借用孟x1的名字购房，孟x1表示同意，由于孟x1怕上当便要求在产权证上加上父亲孟x3和姐姐孟x2的名字，其虽心里不愿意但还是答应了。孟x1对李x1以上所述予以认可，并表示因孟x3有残疾证，孟x2有病退证明，为了在拆迁时获得最大利益，故让孟x3、孟x2占的比例较大。

审理中，李x1针对其主张，向法院提交了以下证据予以证明：

       一、房屋求购委托合同，该合同系李x1与北京顺益兴联行房地产经纪有限公司（以下简称顺益公司）于2007年1月4日签订，合同约定：李x1委托顺益公司以258000元的价格购买北京市宣武区××1号房屋。

        孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。孟x3、孟x2主张其是委托李x1买房，李x1是代理人。

      二、协议书，该协议书的日期为2007年1月25日，协议书的主要内容为：李x1为宣武区××1号房屋的出资人，孟x3、孟x2、孟x1只是挂名，不享有任何权利，五年后变更产权人为李x1。

       孟x3、孟x2主张协议书上的签字非本人所签，对协议书的真实性不予认可。孟x1主张协议书上孟x3、孟x2的名字都是由其代签，但是经过了孟x3、孟x2的同意。

         三、房屋买卖协议，该协议系贾振环与孟x3（李x1代）、孟x2、孟x1签订，协议约定：贾振环将宣武区××1号房屋出售给孟x3、孟x2、孟x1，房屋价格为111000元。

         孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。孟x1主张协议书上孟x2的签字并非本人所签，而是由其找人代签。

        四、现金支票三张，金额分别为15000元、47000、238000元，现金支票的背面均已注明作废。李x1主张其原本是通过现金支票的形式向顺益公司支付房款，后因支票有问题被银行退回，其又取款交的现金。

孟x3、孟x2对该证据的真实性不予认可。孟x1对该证据的真实性予以认可。

         五、现金收据三张，该收据系顺益公司出具，金额分别为5000元、15000元、238000元。

孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。

          六、农商银行卡明细，该明细显示2007年2月15日取款300000元。李x1主张由于现金支票被退回，其又取现交了房款。

        孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。但孟x3、孟x2主张该证据不能证明该笔钱款系用于购买本案房屋。

        七、建设工程规划许可证，该证据显示2007年5月，诉争房屋进行了翻建，建设单位为：孟x3、孟x2、孟x1。李x1主张诉争房屋系由其进行的翻建。

         孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。

         八、证人贾某、吴某的书面证言。证言的主要内容为：诉争房屋系李x1购买，一直由李x1居住、维修和使用。

         孟x3、孟x2对该证据的真实性不予认可。孟x1对该证据的真实性予以认可。

        九、电费发票、水费发票、通信费发票，李x1主张该证据可以证明诉争房屋一直由其一家人居住使用。

孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。

          十、社区居委会2016年出具的证明，证明的主要内容为××1号房从2007-2013年的清洁费由李x1交纳，李x1主张该证据可以证明诉争房屋一直由其居住使用。

孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。

         十一、社区居委会2017年出具的证明，证明的主要内容为李x1一家三口的户籍情况。李x1主张该证据可以证明只有其一家人的户口在诉争房屋。

孟x3、孟x2、孟x1对该证据的真实性均予以认可。

         十二、2016年5月11日有孟x3签字的说明，说明的内容为：1、四块玉的房的拆迁款，父亲孟x3通过儿子莽金龙给了女儿孟x2，做为母亲李秀琴住院补偿费。2、枣林二巷一号房是李x1购买，登记人是挂名。3、孟x3要的一居室尽快解决。李x1主张该证据证明孟x3已经认可借名买房的事实。

        孟x3、孟x2对该证据的真实性予以认可。孟x3主张由于李x1答应给其一套一居室，其才同意在说明上签字，但李x1并没有履行约定，故其不同意说明的内容。孟x1认可说明的第一、二条，对第三条不予认可。

孟x3针对其上述主张，向法院提交了《家庭协议书》予以证明，协议内容为：关于××二号楼4门103室，××1号，××17号，拆迁腾退达成如下家庭协议。一、以上三处房屋拆迁腾退，李x1保证给岳父孟x3一居产权房，房址由孟x3夫妻自选（长阳或焦化厂地域）。二、岳父孟x3得到所要一居产权房后，不再享受或参与××1号、××17号、××4门103室任何分房待遇和其他要求。三、在给岳父孟x3挂产权房时，户名必须写为孟x3。四、残疾证补助款肆万元归孟x3所有。五、办理××4门103室、××1号、××17号拆迁腾退一切相关手续，孟x3无条件配合签字协助办理。所有相关手续，委托李x1办理。协议人：孟x3、戴金花，协议人：李x1，执笔人：莽金龙，见证人：吴某。

李x1认可该协议内容的真实性。孟x1对该协议的真实性不予认可。

    审理中，孟x3、孟x2主张诉争房屋系由其与孟x1三人购买，购房款的来源系孟x3名下崇文区西四块玉房屋的拆迁款。孟x3、孟x2针对该主张，向法院提交了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》等拆迁材料予以证明。

李x1、孟x1对拆迁材料的真实性予以认可，但主张与本案房款无关。

一审法院认为:

         当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李x1主张其与孟x3、孟x2、孟x1之间存在借名买房的法律关系，在缺乏真实有效书面协议的情况下，李x1应提供充分的证据予以证明。李x1提供了相关证据欲证明诉争房屋的购房款由其支付、诉争房屋的产权证书及购买手续原件在其手中、诉争房屋由其一家人居住使用，但即便如此，李x1与孟x3、孟x2、孟x1之间也并不必然存在借名买房的法律关系。李x1主张借用孟x3、孟x2、孟x1三人之名买房不合常理，即便如李x1所述，其也主要是想借用孟x1的名字购房，但事实上孟x1却占了最少的产权份额，与常理不符。关于孟x3写的说明，孟x3的解释合理，法院难以根据该份说明认定孟x3认可借名买房的事实，而且并无证据证明孟x2认可过借名买房的事实。综上所述，李x1提供的证据不足以证明其与孟x3、孟x2、孟x1之间存在借名买房的法律关系，故对李x1要求孟x3、孟x2、孟x1履行口头协议约定将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，法院不予支持。

       一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李x1的诉讼请求。

        二审中，李x1提供如下证据：1.中国建设银行进账单,证明2007年2月2日崇文区西四块玉的拆迁款才到账，诉争        房屋购房款在2月2日之前已支付完毕。2.李秀琴八次住院的病案首页，证明孟x1尽到主要的照顾义务并交纳了住院费。3.莽金龙的书面证言，证明西四块玉房屋的拆迁补偿款家庭达成协议，由孟x1享有该拆迁补偿款，该补偿款已由莽金龙交给了孟x1。4.孟x1与莽金龙的谈话记录，证明房屋的性质及归属。西四块玉房屋的拆迁补偿款并非是购买诉争房屋的购房款。5.孟x1关于西四块玉房屋的拆迁补偿款支出的证明。6.北京顺益兴联行房地产经纪有限公司的证明，证明购买诉争房屋的实际出资人是李x1，并非代理孟x3等三人购买房屋。7.鉴定意见书，证明办理房屋权属登记时，孟x3的名字并非其本人签署，进一步证明借名买房的事实。8.孟x3的残疾证、孟x2的病退证明，证明对诉争房屋产权比例的确定，是考虑拆迁时获得更大利益。孟x3、孟x2的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但认为房款支付时间在后。对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可。对证据3、4认为莽金龙与李x1均是同一家公司股东，二人有利害关系，对证明目的不予认可。对证据5的真实性及证明目的不予认可。对证据6的证明目的不予认可，且有该公司的证明予以否认。对证据7系李x1单方委托，不予认可。对证据8真实性予以认可。孟x1对李x1所提证据均予以认可。孟x3、孟x2提交证据如下：1.北京顺益兴联行房地产经纪有限公司的证明，证实该公司给李x1出具的证明有误，该公司无法证明诉争房屋的实际情况。2.北京众安成贸公司科贸有限责任公司的企业登记信息，证明李x1与莽金龙均是该公司股东，二人有利害关系。李x1对该部分证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。孟x1认为应以公司最初出具的证明为准，对证据2的证明目的不予认可。李x1申请莽金龙出庭证明西四块玉拆迁款的给付情况及家庭协议内容、借名买房的情况。孟x3、孟x2对莽金龙的当庭陈述的证明目的不予认可。孟x1认可莽金龙的陈述内容。法院对于李x1所提的证据认证如下：对证据1真实性予以确认，但证明目的与北京众安成业科贸有限责任公司的财务记载内容不符，对该份证据法院不予采信。对证据2的真实性予以确认，但仅能证明李秀琴住院医疗的相关事实，不足以证明其证明目的，法院不予采信。对证据3及莽金龙的当庭陈述，法院能够认定莽金龙将拆迁补偿款交付给了孟x1。对证据4系孟x1与莽金龙问答的内容，因证人已出庭，应以当庭陈述内容为准予以判断。对证据5系孟x1个人记录，法院不予采信。对证据6因该份证据与孟x3、孟x2提供的证据1相矛盾，法院不予采信。对证据7因系单方所做的鉴定，法院不予采信。对证据8的真实性予以确认，但不足以认定其证明目的，法院不予采信。对孟x3、孟x2提供的证据1，因与李x1提供的证据相互矛盾，故法院对该公司的证明内容均不予采信。对证据2，能够认定莽金龙的股东身份，但不足以认定其系利害关系人。经查，李x1于2014年1月16日在西城区征收办公室与工作人员的谈话笔录中，工作人员问到孟x3在北京市西城区××1号有私房1间情况是否属实时，李x1回答：对，他这间房是3人共有的，共有人有孟x3、孟x2、孟x1。问：现场谁在居住？李x1答：原来是孟x1、孟x3在现场居住，后来孟x3去了鸟市旁边，边卖鸟边住，现在去东北那边，以前孟x2跟王莽也在现场住，现在他们搬到潭柘寺家家院住了。李x1于2016年1月18日与西城区人民法院执行庭承办人谈话时表示孟x3、孟x2、孟x1三人共有诉争房屋，孟x1、李x1、李雨轩、孟x3、戴金花、孟x2及其儿子在诉争房屋居住，并表达了补偿要求。诉讼中，李x1表示该两次谈话内容均是不真实的，其目的是想为孟x3、孟x2获得更大的拆迁利益。另查，诉争房屋目前已被拆除。法院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为:

         本案争议的焦点是李x1与孟x3、孟x2及孟x1是否存在借名买房登记的事实。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋现权利人登记为孟x3、孟x2、孟x1共有，故应首先推定该三人系诉争房屋的物权人。李x1起诉主张与孟x3、孟x2、孟x1之间存在借名买房的关系，其系真实的物权享有人。对此孟x3、孟x2予以否认。故本案重点应审查李x1提供的证据是否足以证明真实的物权状态。审判实践中判断双方是否存在借名买房登记的法律关系着重审查借名人与被借名人之间是否存在借名登记的约定，是否存在出资关系，是否实际居住使用房屋等事实。本案李x1主张其与孟x3、孟x2、孟x1存在口头约定借名买房登记的事实，对此孟x3、孟x2予以否认，另孟x3对所写的说明的解释也属合理，正如一审法院所认定，法院难以根据该份说明认定孟x3认可借名买房登记的事实。故法院对李x1所主张的与孟x3、孟x2、孟x1存在口头约定借名买房登记的事实不予确认。关于诉争房屋的实际居住使用问题，根据李x1在西城区征收办公室及法院的陈述意见，其认可孟x3、孟x2曾在诉争房屋居住，现诉讼中其又否认二人在诉争房屋居住的事实，对此法院不予采信。关于房屋的出资问题，李x1主张由其全额出资，对此孟x3、孟x2不予认可，并认为系用拆迁补偿款支付的购房款，孟x1认可购房款由李x1支付。因双方对于购房出资问题尚有争议，即使该部分房款系由李x1全额出资，也并不足以证明双方之间存在借名买房登记的约定，故法院不予确认。李x1可另行主张。李x1上诉所提诉争房屋产权登记比例问题，一审法院的认定并无不当，对其上诉理由法院不予采信。另因诉争房屋现已拆除，诉争房屋的物权已消灭，李x1起诉要求进行诉争房屋产权过户登记也缺乏基础，法院不予支持。

           综上所述，李x1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。