李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

郎x1在原审法院起诉称：

          1998年4月之前，郎x1与母亲谢x1、女儿王某一起，长期在北京市石景山区80号平房共同居住生活。后该房屋拆迁，女儿王某与母亲谢x1填写的《购买首钢公有住宅楼房申请表》证明，女儿王某为符合条件的购房人口。1998年4月7日，母亲谢x1与北京首钢特殊钢有限公司签订的《首钢出售公有住房合同》约定，首钢将北京市石景山区15栋3单元35号出售给谢x1，建筑面积为54.89平方米。按照标准价购房，售价为每建筑平方米943元，应付房价款为33339.5元，加上其他款项，共计37028.81元。1998年12月，由母亲谢x1盖章捺手印、郎x1作为购房人签字，证明人郎x3、鲍女士（由其夫郎x3代签）、郎x5（由其妻王女士代签）、王女士、郎x4签字证明的《购房证明公证书》证实：鉴于原住所地八十号于1998年7月10日拆迁至15栋3单元35号，原房主谢x1和外孙女王某为一户籍居住。谢x1原本打算将此房产权买下，可一考虑自己岁数大了和其他多种因素，改变了原有的打算，与郎x1商量，并做工作动员女儿将此房产权买下，日后老人不在或者其他，自然房产权归于郎x1女儿所有，后经郎x1、王文林、王某全家人商量，决定按母亲谢x1的意见，将此房由女儿郎x1全部买下，包括房产权，一切购房款项、手续及付款清单由郎x1负责妥善保管。户籍、房本所属名的户主谢x1仍暂不变更。此购房款37028.81元，由郎x1分两次交纳给售房单位--北京首钢特殊钢有限公司。2000年，郎x1与母亲谢x1、女儿王某一起搬入了涉案房屋。2008年9月25日，该房屋的《房屋所有权证》办到了母亲谢x1名下。2012年6月20日，目前谢x1去世。按照《购房证明公证书》的约定，郎x1与母亲谢x1形成借名买房的合同关系，出名人为母亲谢x1，借名人为郎x1，郎x1是涉案房屋的所有权人。为维护郎x1合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判决郎x2、郎x3、郎x4、郎x5配合郎x1将北京市石景山区栋3单元35号房屋过户到郎x1名下；2、案件诉讼费由郎x2、郎x3、郎x4、郎x5负担。

郎x2、郎x3、郎x4、郎x5在原审法院共同答辩称:

         不同意郎x1的诉讼请求。涉诉房屋产权人为谢x1单独所有，谢x1已于2012年6月去世，涉案房屋没有进行继承事宜，我方没有权利将房屋过户其他人。目前，涉诉房屋遗产继承案件尚未审理，我方认为应该等我方继承涉诉房屋后，郎x1再主张权利。即使本案符合法律规定可以审理，我方认为谢x1已经去世三年之久，如果有所谓的借名买房的事实，郎x1理应在谢x1去世前或得知去世后起诉。在已经生效的判决中，郎x1的女儿王某主张占有涉诉房屋90%的份额，郎x1在庭审中予以认可，并未主张涉诉房屋为自己借名购买。郎x1已经自谢x1去世后，三年多的时间没有进入涉诉房屋。现在涉诉房屋已经被他人购买，不论出售房屋的行为是否合法，郎x1三年多未以任何形式主张其借名买房的事实来维护自身权益。郎x1现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。郎x1在事实与理由中的陈述没有相关有效证据予以支持其合理合法性。郎x1及王某目前均为已婚，不可能向其陈述的那样在涉诉房屋内与谢x1一直共同生活多年。所谓的购房公证书不具备借名买房购房合同应具备的要件，由于没有郎x1交纳购房款的证据，该公证书即使是真实的也应视为未实际履行。

法院查明：

          原审法院审理查明:谢x1与郎某系夫妻，二人共有子女为郎x1、郎x2、郎x3、郎x4及郎x5。郎x1之女为王某。郎某于1996年8月3日死亡。谢x1于2012年6月20日死亡。

         谢x1、王某原居住在石景山区80号。后因该住房拆迁，二人于2000年8月搬至十五号楼3-35住宅。

1998年4月7日，谢x1（乙方）与北京首钢特殊钢有限公司（甲方）签订《首钢出售公有住房合同》，其中载明：由甲方将坐落在石景山区15号楼3单元35号的单元楼房（以下简称：35号房）出售给乙方。

         1998年12月，谢x1与郎凤云签订《购房证明公证书》。该公证书载明：鉴于原住所八十号于1998年7月10日拆迁至15栋3单元35号，原房主谢x1和外孙女王某（郎x1之女）为一户籍居住。谢x1原本打算将诉争房屋买下，可一考虑自己岁数大了，和其他多种因素，改变了原有的打算，我与女儿郎x1商量，并做工作动员女儿将此房产权买下，包括房产权，一切购房款项，手续，及付款清单由郎x1负责妥善保管。户籍，房本所属名的户主谢x1暂时不变更。为避免日后发生没必要的争议，特有此事（购房一事）证明人做证。证明人：谢x1二子郎x3、儿媳鲍女士、谢x1三子郎x5、儿媳王女士、谢x1次女郎x4，当事人谢x1、购房人郎x1”。针对公证书上的签字，郎x3虽认可其在公证书上签字，但表示公证书内容不是其真实意思表示。鲍女士（郎x3之妻）认可公证书上“郎x3”、“鲍女士”均由郎x3签署。郎x5不认可其在公证书上签字，王女士（郎x5之妻）认可公证书上“郎x5”、“王女士”均由其签署。

2008年9月25日，谢x1取得诉争房屋所有权证书，其中载明：房屋所有权人为谢x1单独所有。

         庭审中，郎x1出示了购买35号房屋的交款书及房屋所有权证书。

        另查明，诉争房屋的首钢公有住宅楼房申请表载明：购房人为谢x1，同居一处家庭成员为王某。填表说明注    明：家庭成员栏应填写同居一处符合条件的购房人口。2009年8月6日，北京首钢房地产开发有限公司协调管理部出具证明，其中载明：原石景山区80号住户谢x1（户主）、王某（谢x1之外孙女），因该住房拆迁于2000年8月搬至十五号楼3-35住宅（二居室）。按照首钢分调房规定，因谢x1与王某拆迁前长期居住一起，又是同一户口（石景山区80号），所以分给谢x1与王某现所居住的十五号楼3-35号住宅。

         2012年4月9日，北京首钢房地产开发有限公司协调管理部出具证明，其中载明：2009年8月6日我部对原石景山区80号住户谢x1与王某的拆迁安置的十五号楼3-35问题作了证明。现作出如下说明：一、关于分房性质安置对象。1998年首钢对石景山区80号平房住户的分房性质属于拆迁分房。原户口在石景山区80号平房的谢x1与王某（谢x1大女儿郎x1之女）被安置在15号楼2层3单元35号住房（两居室），是因为谢x1与王某均为安置对象。在拆迁前，谢x1的丈夫郎某已于1996年8月去世，所以郎某不属于15号楼2层3单元35号住房被安置对象。二、关于同一居住符合购房条件人员的份额。1998年着手拆迁时，石景山区80号按户籍还居住着谢x1之二子郎x3、谢x1与之小女儿郎x4各一家，首钢分别将郎x3一家和郎x4一家拆迁安置在了苹果园和模式口。按照首钢分调房规定，假如当时石景山区80号安置对象仅剩下谢x1，是不会给谢x1一人分两居室住房的，而是将谢x1（当时71岁）安置在其子郎x3或者其女郎x4家中，亦或只分给谢x1一居室。由于当时考虑到王某同样是被安置对象，拆迁前又与谢x1在石景山区80号长期居住在一起，才分给谢x1与王某15号楼2层3单元35号两居室住房。因此，谢x1与王某两人均为同居一处符合购房条件人口，在不考虑符合条件购房人的出资情况下，谢x1与王某各占15号楼2层3单元35号住房一半的份额。三、关于使用郎某工龄购房的问题。在购买15号楼2层3单元35号住房过程中，谢x1与王某使用了郎某的工龄折扣优惠，年工龄折扣率为0.6%。由于分房前郎某已经去世，又由于谢x1与王某均为符合条件购房人，所以这种工龄优惠仅对房款而言，与所分住房的份额无关。

          2012年4月13日，谢x1由他人代书遗嘱，内容为：为防止遗产继承纠纷，特请赵丽华、熊希明、钮思香、荣和平为见证人，并委托王长革代书遗嘱内容如下：一、由于本人年纪较大且患有多种疾病为防止意外死亡和遗产继承纠纷特立本遗嘱；二、本人现有的主要财产如下：坐落于北京市石景山区15号楼2层3单元35号；三、对于上述财产本人处理如下：百年之后该房产由郎x2、郎x3、郎x4、郎x5继承，郎x1无权继承；四、希望大家遵守本人的意愿和平处理遗产继承事宜；五、本遗嘱一式五份由荣和平、钮思香、赵丽华、熊希明、谢x1、王长革各保存一份具有同等法律效力。立遗嘱地点：北京市石景山区；立遗嘱人：王长革代谢x1签；代书人：王长革；见证人：荣和平、钮思香、赵丽华、熊希明。遗嘱过程进行了录制。

原审法院判决认定：

          本案争议的焦点是郎x1与谢x1之间是否构成借名买房的关系。借名买房指以他人（符合购买条件的人）名义购买房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物，并非禁止流通物。根据1998年12月，谢x1与郎x1签订《购房证明公证书》证实，谢x1放弃原有买房的打算，动员郎x1出资将35号房屋买下，包括房屋产权，一切购房款项，手续及产权清单由郎x1负责保管。该公证书语言表述准确、清晰，内容指向明确、具体，是谢x1与郎x1的真实意思表示。综合35号房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态等情况，可以认定郎x1与谢x1之间存在借名买房的合同关系。且该借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。郎x2、郎x3、郎x4、郎x5作为谢x1的法定继承人应当配合郎x1履行借名买房所产生的法律责任，即配合郎x1办理房屋的过户手续。但双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由郎x1自行缴纳。

         虽郎x2、郎x3、郎x4、郎x5提出，35号房屋遗产继承案件尚未审理，应等该四人继承涉诉房屋后，郎x1再主张权利的答辩意见，因谢x1于2012年4月13日所立遗嘱，是单方的民事法律行为，不能更改郎x1与谢x1之间形成的合同关系，故法院对郎x2、郎x3、郎x4、郎x5的答辩意见不予采纳。关于郎x2、郎x3、郎x4、郎x5提出，郎x1现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权的答辩意见。因《购房证明公证书》并未明确约定履行期限，郎x1可以随时要求债务人履行。故郎x1现提起的诉讼未超过诉讼时效。法院对该答辩意见不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：郎x2、郎x3、郎x4、郎x5于本判决生效后十日内配合郎x1办理北京市石景山区15号楼2层3单元35号房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给郎x1（办理房屋过户手续时产生的相关费用由郎x1负担）。

        郎x2、郎x3、郎x4、郎x5不服原审法院判决，向法院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回郎x1的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由郎x1承担。上诉理由是：原审判决查明事实不清。郎x1的女儿王某具备购房资格，可以以自己名义购买，不存在借名买房的需要。原审判决认定郎x1和谢x1之间存在借名买房合同关系及我方负有合同义务违背事实及法律。原审法院对《购房证明公证书》的真实性认定错误，该文书第一页没有签名，第二页的签名是否属实也没有查明；谢x1在2012年另立的遗嘱也证明不存在借名买房的事实。即使《购房证明公证书》是借名买房合同，郎x1也没有支付房款的证据。

           郎x1服从原审法院判决，针对郎x2、郎x3、郎x4、郎x5的上诉理由答辩称：《购房证明公证书》内容真实，有谢x1的盖章、捺手印，郎x3、郎x4签名为其亲笔所签，王女士代其夫郎x5签字。本案解决的是郎x1借名买房的问题，王某是否有资格购房与本案没有关联性。郎x1用自己的钱和女儿王某给的钱全额出资购买涉案房屋，并拥有交款凭证原件，这与《购房证明公证书》中的约定相互印证。

法院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

          本案争议焦点在于谢x1与郎x1之间是否存在借名买房合同关系。根据本案查明的事实，谢x1与郎x1于1998年12月签订的《购房证明公证书》中明确了郎x1出资以谢x1名义购买35号房屋的事实，该文件上除有郎x1签字、谢x1盖章捺手印外，郎x3、郎x4亦在其上亲笔签名，另有王女士代其夫郎x5签字。郎x2、郎x3、郎x4、郎x5上诉对《购房证明公证书》及其上签名的真实性提出异议，但并未提供相应证据，法院对该上诉理由不予采信。郎x1交付全部购房款并持有35号房屋的交款书及房屋所有权证书的事实，亦能与《购房证明公证书》的内容相互印证。郎x2、郎x3、郎x4、郎x5上诉不认可郎x1出资购房，但未能提供相反证据。至于郎x2、郎x3、郎x4、郎x5上诉所称王某具备购房资格、谢x1于2012年另立遗嘱等理由，均不足以否定郎x1与谢x1之间存在的借名买房关系，法院对该上诉理由亦不予认可。综合上述事实，法院对《购房证明公证书》的真实性予以认可，郎x1借谢x1之名购买35号房屋的合同关系真实有效，因谢x1已故，其法定继承人郎x2、郎x3、郎x4、郎x5应当配合郎x1继续履行该合同。

          综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。