李松律师（18610907432）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

桑x2上诉请求：

       撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回桑x1的一审全部诉讼请求，案件受理费由桑x1承担。事实和理由：双方既无书面协议、又无口头关于借名买房的约定，双方从未对借名买房一事达成合意。一审在案证据并不能证明双方之间存在借名登记的约定。诉争房屋是桑x2在2006年购买并登记在桑x2一人名下，但桑x2是在2004年登记结婚，所以涉案房屋属于夫妻共同财产，在2006年2月24日桑x2与中国建设银行股份有限公司通州支行签订的《借款合同》中，桑x2配偶乔某以抵押人身份签字。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第七条的规定，桑x2配偶乔某是诉争房屋的法定共有人，一审法院应当对桑x2的行为是否构成无权处分或有权代理进行审查，并释名桑x1可以申请追加乔某作为共同被告或第三人参加诉讼，但一审法院在审理中并未对上述事实进行审查，属于遗漏案件关键当事人。另外，根据北京市高级人民法院指导意见15条，一审法院不应仅依据出资和使用认定借名买卖关系。一审法院认定桑x1缴纳了诉争房屋的房款仅仅能证明桑x1有出资行为，根据婚姻法解释二22条，婚姻法解释三第7条，涉案房屋出资行为应当属于桑x1对桑x2夫妻赠与行为，桑x1作为桑x2父亲，为桑x2出资购置房屋，是出自双方天然身份关系，做出的不同于一般民事主体的行为。在桑x1没有任何证据证明借名买卖情况下，房屋登记在桑x2名下，可以证明是父母对于桑x2的赠与行为，并且赠与行为已经完成。一审法院认定桑x1实际居住使用房屋，也仅可以证明桑x1基于双方的身份关系使用房屋，不能证明双方存在借名买卖关系。涉案房屋购房时间是在2006年当时婚姻法解释三并没有出台，依据婚姻法，涉案房屋应当认定为桑x2与案外人乔某的夫妻共同财产。一审判决桑x2履行过户义务，实际上无法实现。一审遗漏当事人，二审中乔某提出参加诉讼申请，依据民事诉讼法司法解释，调解不成的，应将本案发回重审。一审法院超越职权范围受理案件，并且对案件进行审理。桑x1曾就本案诉争房屋提起过三次诉讼，第一次是所有权确认，第二次是房屋买卖纠纷，前两次都通州区张家湾法庭审理的，本案桑x1的第三次诉讼没有在张家湾法庭受理，而是在台湖法庭进行审理，涉案房屋应当是在张家湾法庭收案范围。

桑x1辩称：

        同意一审判决。双方存在借名买房的合同关系。诉争房屋是由桑x1出全资购买，并且进行了装修，且一直居住在涉案房屋内。只是当时由于桑x1年事已高，不具备购房条件，所以借桑x2名字购买房屋，所有贷款都是桑x1偿还，双方形成了口头借名的合同关系。该合同关系并不违反国家强制性规定，合法有效。诉争房屋属于桑x1借名购买，房屋属于桑x1的财产，不属于桑x2的财产，更不是夫妻共同财产。

桑x1向一审法院起诉请求：桑x2配合桑x1办理位于北京市通州区梨园镇小稿村万盛北里×号房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为桑x1；诉讼费由桑x2承担。

一审法院认定事实：

          桑x1与桑x2系父子关系，二人均系天津市人。2006年1月14日，桑x2（买受人）与昊宇房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，主要约定：基本情况：商品房地址为通州区万盛北里×号。建筑面积为141.64平方米，单价每平方米3531元，总价款500131元。付款方式：买受人签署《商品房买卖合同》当日支付给出卖人房价款150131元，其余房款35万元由买受人于七天之内提供齐全贷款所需资料并办理完毕贷款手续。合同还约定了其他内容。2006年2月24日，桑x2与中国建设银行股份有限公司北京通州支公司签订《个人住房借款合同》。2006年6月15日，诉争房屋所有权证登记在桑x2名下。诉争房屋设定抵押日期为2007年6月14日，注销抵押日期为2008年3月18日。诉争房屋交付后，桑x1出资进行了装饰装修，并偿还了全部贷款。

一审庭审中，关于诉争房屋首付款交纳情况，桑x1诉称全部首付款均由其交纳。桑x2辩称首付款其出资5万余元，其余首付款均为桑x1所出。

 

一审法院认为：

         依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，桑x1交纳了诉争房屋的房款，对诉争房屋进行装饰装修后并居住使用，这足以认定桑x1、桑x2之间形成借名买卖合同关系。在存在借名买卖合同关系的情形下，桑x1主张要求桑x2协助办理过户手续的诉讼请求，合法合理，法院予以支持。桑x2辩称不认可借名买卖关系但并未举证予以证明，故法院不予采信。判决：桑x2协助桑x1办理坐落于北京市通州区万盛北里×号房屋的所有权过户手续，于判决生效之日起七日内执行清。

          二审中，桑x2提交结婚证、离婚证，证明2004年4月8日至2012年9月桑x2与乔某存在婚姻关系，桑x1对该证据的真实性没有异议，对桑x2与乔某的婚姻关系及状况没有异议，但不认可涉案房屋系桑x2与乔某的夫妻共同财产；桑x2提交通州法院传票和查询管辖范围，证明桑x1分三次就本案同一诉争案由提起诉讼，审理法庭由张家湾法庭变成台湖法庭，涉案房屋所在地区是梨园地区，属于张家湾法庭审理范围，一审法庭受案存在程序问题，桑x1认为该证据与本案没有关联性，本案诉争房屋在通州区，通州法院有管辖权，案件具体由哪个法庭管辖由通州法院来确定。桑x1提交董事会纪要，证明通过董事会开会形式一致通过为了解决桑x1购房问题，由公司给其进行出资，桑x2对该证据的真实性不予认可，认为董事会纪要没有加盖公章；桑x1提交董事会决议，证明当时参会的董事身份，桑x2对该证据的真实性不予认可，认为公司名称与公司公章不一致；桑x1提交庭审笔录，证明在原有案件中，总经理徐继来出庭作证，认可公司出资15万给桑x1，由桑x2进行购房，桑x2认为证人证言可信度低，徐继来与桑x1有利益关系，二人是多年同事关系，并且是做生意的合伙人，桑x2询问徐继来时，徐继来无法证明15万元系用来买房。法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

 

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

         本案的争议焦点在于桑x1主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

          关于借名买房的原因，桑x1主张系因其年事已高，无法办理银行贷款，故向桑x2借名买房，并向公司借支款项用于支付购房首付款。根据桑x1提交的北京建通兴业环境科技有限公司董事会纪要，公司董事会同意为方便工作，要求桑x1尽快解决本市购房问题，并同意其首付款在公司借支，上述证据与桑x1对于借名买房过程及原因的陈述相互印证，法院认为桑x1对于借名买房原因的解释更具有合理性。本案中，涉案房屋以名义签订买卖合同，房屋产权登记在桑x2名下，且购买时间和产权登记时间在桑x2与乔某婚姻关系存续期间。关于诉争房屋购房首付款，桑x2主张其出资5万余元，但未提交证据证明，法院难以采信。另，根据查明的事实，涉案房屋贷款系由桑x1归还，桑x1办理房屋入住手续后，出资对该房屋进行装饰装修，并且至今居住使用涉案房屋。涉案房屋的购房款票据、产权证书、装修票据等相关原始资料亦由桑x1持有。综上，根据上述购房、付款、装修及居住使用的事实，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故应认定双方存在借名买房关系，一审法院对此认定正确。桑x1要求桑x2协助办理过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。桑x2主张涉案房屋系桑x1对桑x2、乔某的赠与，而非借名买房关系，依据不足，法院不予采信。综上，桑x2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果：

         驳回上诉，维持原判。